Решение от 18 апреля 2023 г. по делу № А58-5057/2020

Арбитражный суд Республики Саха (Якутия)

улица Курашова, дом 28, бокс 8, г. Якутск, 677980, www.yakutsk.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А58-5057/2020
18 апреля 2023 года
город Якутск




Резолютивная часть решения объявлена 11.04.2023

Мотивированное решение изготовлено 18.04.2023


Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) в составе судьи Клишиной Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению Общества с ограниченной ответственностью «УКОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании незаконными действий по погашению записей о договоре аренды недвижимого имущества от 11.11.2019 № 5 об ограничении (обременении),

при участии в деле Общества с ограниченной ответственностью «СИГМА» (ИНН <***>; ОГРН <***>), привлеченного в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования, относительно предмета спора,

с участием в судебном заседании представителей:

заявителя – ФИО2 по доверенности от 20.05.2022, выданной сроком на один год,

в отсутствие представителей Управления Росреестра по РС (Я), третьего лица, извещенного о времени и месте судебного заседания,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «УКОМ» (далее заявитель, ООО «УКОМ», Общество) обратилось 28.07.2020 в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (протокольное определение суда от 10.04.2023), к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (далее заинтересованное лицо, Управление Росреестра по РС (Я)) со следующими требованиями:

- признать незаконным действие Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я) по погашению записей о договоре аренды № 5 недвижимого имущества от 11.11.2019 об ограничении (обременении) в отношении комплекса помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>, в том числе: Административное здание, включающее в себя офисные и технические помещения, места общего пользования, коридоры, переходы, лестничные марши, площадки, лифты, конструкции, кровлю и т.д., назначение – нежилое, кадастровый номер 14:36:105037:189. Номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-852 от 29.12.2007г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,1 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3318. Номер государственной регистрации 14-14/001-01/101-2014-698/2 от 02.02.2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3317. Номер государственной регистрации 14-14/001-14/001/010/2015-8655/2 от 13.07. 2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 885,6 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2903. Номер государственной регистрации 14-14-01/061/2008-547 от 02.12.2008г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2906. Номер государственной регистрации 14-14-01/014/2008-521. от 13.03.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 657,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2897. Номер государственной регистрации 14-14- 01/054/2007-880 от 17.01.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 647,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2898. Номер государственной регистрации 14:36:105037:2898-14/001/2017-2 от 26.07.2017г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 428,9 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2885. Номер государственной регистрации 14-14-01/076/2010-512 от 21.12.2010г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105032:851. Номер государственной регистрации 14-14-01/098/2011-010 от 18.01.2012г.;

обязать восстановить запись о регистрации договора аренды №5 недвижимого имущества от 11.11.2019г. и об ограничении (обременении) в отношении комплекса помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>, в том числе: Административное здание, включающее в себя офисные и технические помещения, места общего пользования, коридоры, переходы, лестничные марши, площадки, лифты, конструкции, кровлю и т.д., назначение – нежилое, кадастровый номер 14:36:105037:189. Номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-852 от 29.12.2007г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,1 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3318. Номер государственной регистрации 14-14/001-01/101-2014-698/2 от 02.02.2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3317. Номер государственной регистрации 14-14/001-14/001/010/2015-8655/2 от 13.07. 2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 885,6 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2903. Номер государственной регистрации 14-14-01/061/2008-547 от 02.12.2008г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2906. Номер государственной регистрации 14-14-01/014/2008-521. от 13.03.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 657,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2897. Номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-880 от 17.01.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 647,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2898. Номер государственной регистрации 14:36:105037:2898-14/001/2017-2 от 26.07.2017г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 428,9 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2885. Номер государственной регистрации 14-14-01/076/2010-512 от 21.12.2010г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105032:851. Номер государственной регистрации 14-14-01/098/2011-010 от 18.01.2012 – на период действия договора аренды №5 недвижимого имущества от 11.11.2019, а именно с 11.01.2020 по 01.02.2023 гг., включительно.

Требования со ссылкой на ст.ст.450, 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" от 13.07.2015 № 218-ФЗ мотивированы незаконностью действий Управления Росреерстра РС (Я) по погашению записи о регистрации аренды заявителя и нарушением этими действиями прав и законных интересов арендатора в отношениях по субаренде спорных помещений. При этом общество указывает, что представленное уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке не могло послужить основанием для совершения Росреестром оспариваемых действий, поскольку право на немотивированное прекращение договора в одностороннем порядке не было определено условиями основного договора аренды.

Управлением Росреестра представлен отзыв с дополнениями об отсутствии правовых оснований для признания действий государственного регистратора незаконными, поскольку Управлением не было совершено никаких действий в нарушении закона. Обжалование непосредственно действия регистрирующего органа, по подтверждению возникновения или прекращения права, ограничения права, действующим законодательством не предусмотрено.

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельного требования, относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «СИГМА».

Третьим лицом представлены пояснения об отказе в удовлетворении требований заявителя со ссылкой на ненадлежащий способ защиты, и законности оспариваемого действия.

В судебном заседании заявитель требования поддержал, просил удовлетворить в полном объеме.

Представители заинтересованного лица, третьего лица явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Заслушав заявителя, исследовав доводы заявления и возражений, материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 11.11.2019 между ООО «Сигма» (арендодатель) и ООО «УКОМ» (арендатор) был заключен договор аренды № 5 недвижимого имущества, согласно которому арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование с целью его последующей сдачи в пользование или субаренду третьим лицам, а также использования в собственных целях, принадлежащий арендодателю на праве собственности комплекс помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>, в том числе: Административное здание, включающее в себя офисные и технические помещения, места общего пользования, коридоры, переходы, лестничные марши, площадки, лифты, конструкции, кровлю и т.д., назначение – нежилое, кадастровый номер 14:36:105037:189. Номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-852 от 29.12.2007г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,1 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3318. Номер государственной регистрации 14-14/001-01/101-2014-698/2 от 02.02.2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3317. Номер государственной регистрации 14-14/001-14/001/010/2015-8655/2 от 13.07. 2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 885,6 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2903. Номер государственной регистрации 14-14-01/061/2008-547 от 02.12.2008г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2906. Номер государственной регистрации 14-14-01/014/2008-521. от 13.03.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 657,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2897. Номер государственной регистрации 14-14- 01/054/2007-880 от 17.01.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 647,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2898. Номер государственной регистрации 14:36:105037:2898-14/001/2017-2 от 26.07.2017г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 428,9 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2885. Номер государственной регистрации 14-14-01/076/2010-512 от 21.12.2010г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105032:851. Номер государственной регистрации 14-14-01/098/2011-010 от 18.01.2012.

Имущество сдано в аренду с 11.01.2020 по 01.02.2023 (включительно).

Согласно пункту 1.3 договор имеет силу акта приема-передачи имущества.

16.12.2019 указанный договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РС (Я).

02.07.2020 ООО «Сигма» обратилось в Управление Росреестра РС (Я) с заявлениями о погашении в государственном реестре прав записи об аренде указанного имущества вытекающей из договора аренды № 5 недвижимого имущества от 11.11.2019.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) получив указанные заявления совершила действия о погашению указанной записи.

Полагая действия Управления Росреестра по погашению записи об аренде в отношении комплекса помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>, незаконными, общество «УКОМ» обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу положений статьи 46 Конституции Российской Федерации, статьи 11 ГК РФ заинтересованным лицам гарантировано право судебной защиты не только нарушенных, но и оспариваемых прав и (или) законных интересов их прав и свобод.

Выбор способа защиты является прерогативой истца, который должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение именно заявленных требований и именно к этому лицу приведет к наиболее быстрой и эффективной защите и (или) восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав.

При этом защита нарушенных гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в статье 12 ГК РФ, а также иными способами, предусмотренными в законе.

В силу части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

На основании части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Исходя из части 2 статьи 201 АПК РФ, арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Таким образом, для признания незаконными действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, избрание ненадлежащего способа защиты нарушенных прав либо отсутствие у заявителя нарушенного материального права, являются самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.


Кроме того, исходя из разъяснений, изложенных в пунктах 17, 28, 33 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2022 № 21 "О некоторых вопросах применения судами положений главы 22 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации", предусмотрена необходимость проверять, исполнена ли органом, наделенным публичными полномочиями, при принятии оспариваемого решения, совершении действия (бездействии) обязанность по полной и всесторонней оценке фактических обстоятельств, а также регламентирующие возможность рассмотрения гражданско-правовых требований в рамках дела, возбужденного в порядке главы 24 АПК РФ.

В данном случае, ООО «УКОМ и ООО «СИГМА» являются субъектами материальных правоотношений, возникших из договора аренды №5 от 11.11.2019.

В предмет доказывания по требованию ООО «УКОМ» о признании незаконными действий регистрирующего органа по прекращению записи об аренде на основании договора №5 от 11.11.2019 входят обстоятельства, на основании которых суд должен установить, достаточно ли было для погашения регистрационной записи об аренде заявления одной из сторон договора, включая: основания для прекращения договора аренды №5 от 11.11.2019; факт правомерности одностороннего отказа ООО «СИГМА» от указанного договора на основании уведомления, направленного по юридическому адресу арендатора и полученного им; правовые последствия прекращения договора аренды №5 от 11.11.2019. Кроме того, при рассмотрении требований о признании незаконными действий регистрирующего органа по прекращению записи об аренде на основании договора №5 от 11.11.2019 необходимо установить, имеется ли у заявителя нарушенное материальное право, в данном конкретном случае - право аренды помещений, являющихся предметом договора №5 от 11.11.2019, а также приведет ли выбранный способ защиты к восстановлению нарушенного права заявителя при его наличии.

В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, урегулированы Законом № 218-ФЗ.

В силу статьи 1 Закон о регистрации Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений (часть 2 статьи 1 Закона о регистрации).

В соответствии с частью 3 статьи 1 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Часть 6 статьи 1 Закона о регистрации предусматривает, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Единый государственный реестр недвижимости представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит из, в том числе: реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости); реестра прав, ограничений прав и обременений недвижимого имущества (пункты 1, 2 части 2 статьи 7 Закона о регистрации).

Согласно части 1 статьи 9 Закона № 218-ФЗ в реестр прав на недвижимость (в соответствии с частью 2 статьи 7 данного закона входящий в состав ЕГРН) вносятся сведения о правах, об ограничениях прав и обременениях объектов недвижимости, о сделках с объектами недвижимости, если такие сделки подлежат государственной регистрации в соответствии с федеральным законом, а также дополнительные сведения, внесение которых в реестр прав на недвижимость не влечет за собой переход, прекращение, ограничения прав и обременение объектов недвижимости.

Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных названным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном данным законом порядке (часть 1 статьи 14 Закона о регистрации).

В силу пунктов 2 и 8 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; иные документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременении объектов недвижимости).

Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества определены ст. 51 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии с пунктом 120 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного Приказом Росреестра от 01.06.2021 № П/0241, государственная регистрация прекращения и расторжения договора аренды осуществляется посредством погашения записей о сделке и об ограничении (обременении) в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости (часть 1 статьи 21 Закона о регистрации).

К компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся прием заявления о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов; проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти (п. 1, 2 ч. 3 ст. 3 Закона о регистрации).

Проводимая государственным регистратором правовая экспертиза документов - это изучение представленных для государственной регистрации документов в целях установления юридического факта, являющегося бесспорным основанием для возникновения, наличия, перехода, прекращения или обременения (ограничения) прав на недвижимое имущество, поскольку правовые последствия влечет только правомерное действие. Представленные документы изучаются как на предмет подлинности и достоверности, так и на соответствие их формы и содержания требованиям законодательства, действовавшего на момент их издания и в месте издания.

На основании пункта 3 части 1 статьи 29 Федерального закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Частью 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ предусмотрена возможность приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

Основанием приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в силу пункта 5 части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ является непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с требованиями п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным и вступает в силу с момента регистрации (если иное не установлено законом).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2 статьи 609 ГК РФ).

На основании изложенного регистрация договора аренды является регистрацией обременения недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 425 ГК РФ законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору.

Согласно материалам дела, основанием совершения регистрирующим органом оспариваемых действий являются заявления ООО «СИГМА» с приложенным комплектом документов, подтверждающих прекращение договора аренды от 11.12.2019 №5 до окончания срока аренды в связи с односторонним отказом арендодателя и исполнением пункта 5.1 Договора посредством надлежащего уведомления арендатора. К заявлениям приложены следующие документы: уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 02.04.2020 с исх. № 1 с идентификационным номером для отслеживания 67701846002078, которое получено обществом 21.04.2020; повторное уведомление об одностороннем расторжении договора аренды от 16.04.2020 с исх. № 2 с идентификационным номером для отслеживания 67700046012214, которое получено обществом «УКОМ» 12.05.2020.

Согласно доводам Управления Росреестра РС (Я) право ООО «СИГМА» на односторонне расторжение договора аренды обусловлено положениями пункта 1 статьи 450 ГК РФ, пунктов 1, 2 статьи 450.1 ГК РФ, и пунктом 5.1 договора аренды №5 от 11.11.2019.

Управление Росреестра по РС (Я), установив, что ООО «СИГМА» были представлены все необходимые документы, подтверждающие наличие правовых оснований для государственной регистрации прекращения обременения права Арендодателя по договорам аренды, в том числе и уведомления от 02.04.2020, 16.04.2020 о прекращении действия договоров аренды с доказательствами вручения их ООО «УКОМ», с 06.07.2020 осуществило прекращение регистрации договора аренды имущества от 11.11.2019 № 5.

Арбитражный суд, давая оценку данному доводу, учитывая буквальное толкование положений пункта 5.1 Договора аренды №5 от 11.11.2019 в порядке статьи 431 ГК РФ, приходит к следующему.

В статьях 310 (пункте 1), 450 (пункте 1) и 450.1 (пунктах 1, 2 и 4) ГК РФ определено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных данным кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами или договором.

Предоставленное кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено данным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой названным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных указанным кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно пункту 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" в договоре аренды могут быть предусмотрены основания для отказа арендодателя от исполнения договора и для его расторжения во внесудебном порядке, в том числе основания, связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ). В этом случае договор считается расторгнутым, соответствующего решения суда не требуется.

В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 "О последствиях расторжения договора" указано, что односторонний отказ от исполнения договора, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, влечет те же последствия, что и расторжение договора по соглашению его сторон или по решению суда.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пунктах 13 и 14 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 № 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", следует, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны.

По смыслу данного в абзаце 2 пункта 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснения, любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении договора аренды, а сохранение записи о договоре аренды не означает, что он не прекратился.

Принимая во внимание, что государственная регистрация прекращения права аренды носит заявительный характер или осуществляется на основании решения суда, то есть данная регистрация носит правоподтверждающий, а не правоустанавливающий характер, сторона, воспользовавшаяся правом одностороннего отказа от исполнения зарегистрированного договора, вправе обратиться в регистрирующий орган с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства того, что контрагент уведомлен об отказе.

Как следует из материалов дела, пунктом 5.1 договора аренды от 11.11.2020 № 5 предусмотрено, что настоящий договор может быть расторгнут досрочно по письменному соглашению сторон; по решению любой из сторон согласно пункту 3.4 настоящего договора; при этом сторона, принявшая решение о расторжении договора, должна предупредить другую сторону за 3 месяца до этого расторжения, в соответствии с действующим законодательством РФ.

Согласно пункту 3.4 договора сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону за три месяца до такого пересмотра.

Следовательно, в данном случае право на одностороннее расторжения договора аренды предусмотрено 5.1 договора аренды от 11.11.2020 № 5, но только в соответствии с пунктом 3.4 договора.

При этом согласно пункту 3.4 договора сторона, выступившая инициатором пересмотра арендной платы должна предупредить об этом другую сторону за три месяца до такого пересмотра.

Таким образом, договорное право на одностороннее расторжение договора может быть реализовано только в случае, если сторонами не были согласованы условия изменения размера арендной платы по договору.

В соответствии с ч.ч.1, 2 ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств; арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Доказательств, свидетельствующих о том, что размер арендной платы был изменен и стороны не пришли к соглашению по размеру арендной платы, в материалах дела не имеется и не было представлено ООО «СИГМА» в Управление Росреестра РС (Я) с заявлениями от 02.07.2020.

Соответственно договор аренды мог быть расторгнут только по соглашению сторон или в судебном порядке.

Таким образом, принимая во внимание отсутствие доказательств прекращения аренды в установленном порядке, суд признает, что документы, представленные в регистрирующий орган, не позволяли установить наличие оснований для погашения записи в ЕГРН об обременении спорных помещений на основании договора от 11.11.2020 № 5, заключенного с ООО «УКОМ».

Следовательно, поскольку ООО «СИГМА» обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации прекращения договора в одностороннем порядке, не предоставив ни заявления второй стороны договора (арендатора), ни решения суда о признании договора прекратившимся, Управлением Росреестра по РС (Я) неправомерно совершены регистрационные действия по погашению записей об аренде помещений.

В нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ Управлением Росреестра по РС (Я) в материалы дела не представлено каких либо доказательств, свидетельствующих о соблюдении регистратором требований закона при совершении регистрационных действий.

Довод Управления и третьего лица о том, что ООО «УКОМ» избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, в рассматриваемой ситуации отклоняется судом, поскольку заявленные требования непосредственно вытекают из действий по государственной регистрации прекращения прав на недвижимое имущество и сделок с ним, действий по проверке действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у органа власти (п.3 ст.9 Закона о регистрации) и не связаны с оспариванием права на основании достоверного документа.

Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.02.2013 № 12925/12, наличие спора о праве в ситуации, когда действия регистрирующего органа совершены с нарушением требований закона, не исключает возможности оспаривания соответствующих действий регистрирующего органа. Заявленное в подобной ситуации требование подлежит разрешению по существу в установленном порядке, но решение по такому делу, в том числе и при наличии спора о праве, не должно привести к нарушению прав на имущество иных лиц.

Приведенная правовая позиция подлежит применению и в настоящем деле, поскольку заявленные арендатором требования к управлению основываются на утверждении о ненадлежащем исполнении обязанности по проверке документов, представленных для государственной регистрации расторжения договора аренды.

Рассмотрение требования о признании незаконными действий управления, основанных на утверждении общества «УКОМ» об их совершении при отсутствии к тому оснований - документов, свидетельствующих о расторжении договора аренды, не связаны с разрешением спора имущественного характера.

Арбитражный суд соглашается с позицией ООО «УКОМ» о том, что избранный им способ защиты ведет к наиболее быстрой и эффективной защите оспариваемых заявителем имущественных прав на нежилые помещения, поскольку позволяет сохранить достоверность публичных сведений ЕГРН, а также вносит правовую определенность в договорные отношения ООО «УКОМ с третьими лицами (субарендаторами), поскольку восстанавливает легитимность его статуса как арендодателя.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должны содержаться: указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части (п. 3 ч. 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).


Изучив обстоятельства настоящего дела и оценив все представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что действия Управления в данном случае не могут быть признаны законными и обоснованными, нарушают права Общества.

Поскольку материалами дела подтверждается, что на момент принятия решения судом право аренды прекратилось (срок договора аренды по 01.02.2023), следовательно, основания для сохранения в ЕГРН записи об аренде (обременении) названного права отсутствуют, в связи с чем и не имеется оснований для возложения на Управление обязанности по восстановлению записи о регистрации договора аренды №5 недвижимого имущества №5 от 11.11.2019.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Требование Общества с ограниченной ответственностью «УКОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Признать действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) по погашению записей о государственной регистрации договора аренды №5 недвижимого имущества от 11.11.2019 года и об ограничении (обременении) в отношении комплекса помещений, находящихся в административном здании, расположенном по адресу: <...>, в том числе: Административное здание, включающее в себя офисные и технические помещения, места общего пользования, коридоры, переходы, лестничные марши, площадки, лифты, конструкции, кровлю и т.д., назначение – нежилое, кадастровый номер 14:36:105037:189. Номер государственной регистрации 14-14-01/054/2007-852 от 29.12.2007г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,1 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3318. Номер государственной регистрации 14-14/001-01/101-2014-698/2 от 02.02.2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 44,5 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:3317. Номер государственной регистрации 14-14/001-14/001/010/2015-8655/2 от 13.07. 2015г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 885,6 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2903. Номер государственной регистрации 14-14-01/061/2008-547 от 02.12.2008г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 35,2 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2906. Номер государственной регистрации 14-14-01/014/2008-521. от 13.03.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 657,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2897. Номер государственной регистрации 14-14- 01/054/2007-880 от 17.01.2008г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 647,7 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2898. Номер государственной регистрации 14:36:105037:2898-14/001/2017-2 от 26.07.2017г.; Помещение, назначение - нежилое, общая площадь 428,9 кв.м., кадастровый номер 14:36:105037:2885. Номер государственной регистрации 14-14-01/076/2010-512 от 21.12.2010г.; Помещение, назначение – нежилое, общая площадь 109,8 кв.м., кадастровый номер 14:36:105032:851. Номер государственной регистрации 14-14-01/098/2011-010 от 18.01.2012 г. в Едином государственном реестре недвижимости об объекте недвижимости, совершенные 06.07.2020 года, незаконными.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Саха (Якутия) (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Общества с ограниченной ответственностью «УКОМ» (ИНН <***>, ОГРН <***>) расходы на уплату госпошлины в сумме 3000 руб.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме). Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение.


Судья

Клишина Ю. Ю.