Решение от 9 декабря 2021 г. по делу № А45-25979/2021

Арбитражный Суд Новосибирской области

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А45-25979/2021
г. Новосибирск
09 декабря 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 06 декабря 2021 года


Арбитражный суд Новосибирской области в составе: судьи Векшенкова Д.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Минигалиевой Н.А.,

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению закрытого акционерного общества «Торговый центр «Хилокский» (ИНН <***>) к мэрии города Новосибирска

о признании незаконным решения об отказе в выкупе земельного участка,


при участии представителей

заявителя – ФИО1, доверенность от 14.01.2020 №3, диплом от 30.06.1990, паспорт, ФИО2, доверенность от 21.09.2021 №2, удостоверение адвоката,

заинтересованного лица – не явился, извещен,

установил:

13 апреля 2016 года между мэрией города Новосибирска (далее- заинтересованное лицо, мэрия) и закрытым акционерным обществом «Торговый центр «Хилокский» (далее- заявитель, общество, ЗАО ТЦ Хилокский) заключен договор аренды №123607р земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130, площадью 2983 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, предоставлен для строительства автостоянки, разрешенное использование: коммунальное обслуживание (3.1) - автостоянки, расположенного по адресу: <...>. Срок действия договора до 13 апреля 2026 года.

ЗАО ТЦ Хилокский построено на земельном участке нежилое здание стоянки уборочной и аварийной спецтехники, которому присвоен кадастровый номер 54:35:063645:369, объект капитального строительства введен в эксплуатацию на основании разрешения мэрии №54-RU54303000-60-2021 от 15.04.2021.

Право собственности общества на объект недвижимости зарегистрировано в установленном порядке: государственная регистрация за №54:35:063645:369-54/129/2021-1 от 05.05.2021.

Используя свое право, 02 июня 2021 года ЗАО ТЦ Хилокский обратилось в мэрию с заявлением о выкупе земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 под объектом недвижимости с кадастровым номером 54:35:063645:369 (нежилое здание

стоянки уборочной и аварийной спецтехники).

Своим решением, выраженным в письме от 02.07.2021 №31/19/10164, заинтересованное лицо отказало в предоставлении земельного участка в собственность на основании того, что заявителем не обоснован необходимый размер площади земельного участка для эксплуатации нежилого здания, поскольку нарушен минимальный процент застройки участка (11, 6% вместо 25%), установлена охранная зона инженерных сетей на земельном участке, заявителю было предложено образовать новый земельный участок для эксплуатации здания и вновь подать заявление на выкуп уже вновь образованного земельного участка.

Полагая, что указанное решение об отказе незаконно, 20 сентября 2021 года общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к мэрии о признании незаконным решения об отказе в выкупе указанного земельного участка.

По мнению заявителя, основаниями для признания решения незаконным являются: 1) предоставление всех необходимых документов для принятия решения о выкупе земельного участка, 2) отсутствуют правовые основания для отказа, 3) процент застройки уменьшен самой мэрией.

Заинтересованное лицо в отзыве на заявление считает, что в удовлетворении заявленных требований необходимо отказать, так как обществом не обоснована необходимость использования земельного участка, площадью 2983 кв. м, для эксплуатации нежилого здания, площадью 339, 5 кв. м, заявителем нарушен минимальный процент застройки с указанным видом разрешенного использования.

Заслушав пояснения заявителя и исследовав материалы дела, арбитражный суд находит заявление, подлежащим удовлетворению, по следующим основаниям.

По смыслу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее- АПК РФ) для признания решений органов, осуществляющих публичные полномочия, незаконными необходимо наличие двух условий: несоответствие оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления вышеназванной деятельности.

Согласно части 5 статьи 200 АПК РФ обязанность доказывания законности принятых оспариваемых решений, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия таких решений, возлагается на орган или лицо, которые их приняли.

В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа без проведения торгов осуществляется земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

При этом исключительный характер права на приватизацию, аренду земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию или аренду земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11).

Статья 39.16 ЗК РФ содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 7 статьи 39.17 ЗК РФ в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из следующих действий: 1) осуществляет подготовку проектов договора купли-продажи, договора аренды земельного участка или договора безвозмездного пользования земельным участком в трех экземплярах и их подписание, а также направляет проекты указанных договоров для подписания заявителю, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ; 2) принимает решение о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование, если не требуется образование испрашиваемого земельного участка или уточнение его границ, и направляет принятое решение заявителю; 3) принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 настоящего Кодекса, и направляет принятое решение заявителю.

Приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 №1 утвержден перечень документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, при обращении с заявлением о приобретении земельного участка по основаниям, предусмотренным подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 и статьей 39.20 ЗК РФ.

Из материалов дела усматривается, основным видом деятельности заявителя является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом, на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063645:130 расположен объект недвижимости, принадлежащий на праве собственности заявителю, при обращении с заявлением в мэрию ООО ТЦ Хилокский представлены необходимые документы, которые подтверждают право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Установленные обстоятельства не оспариваются заинтересованным лицом.

Довод мэрии о том, что размещение здания на земельном участке нарушает Правила землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденные решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 №1288, в части минимального процента застройки площади земельного участка – 25%, судом отклоняется по следующим основаниям.

Согласно карте градостроительного зонирования территории города Новосибирска, утвержденной вышеназванным решением Совета депутатов, испрашиваемый земельный участок расположен в территориальной зоне делового, общественного и коммерческого назначения (ОД-1), в подзоне делового, общественного и коммерческого назначения с объектами различной плотности жилой застройки (ОД-1.1).

Минимальный процент застройки в границах земельного участка в зоне ОД-1.1, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая должна быть застроена, ко всей площади земельного участка для объектов капитального строительства с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание (3.1) – стоянки, установлен 25%.

Из материалов дела следует, первоначально планировалось – общая площадь застройки под автостоянку составит 0,0764 га (25%), объект недвижимости, возведенный на земельном участке с кадастровым номером 54:35:063645:130, составляет 11,62% застройки земельного участка, в связи с наличием охранной зоны инженерных сетей на земельном участке, что является неблагоприятным условием для застройки, общество обратилось в мэрию с заявлением об уменьшении процента застройки в указанной зоне с 25% до 11,5%, которое было рассмотрено и 28 мая 2019 года заинтересованным лицом вынесено постановление №1921 «О предоставлении ЗАО ТЦ Хилокский разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства», в соответствии с которым обществу уменьшен процент застройки с 25% до 11,5%, названное постановление мэрии не отменено и не признано в установленном порядке недействительным, правовыми основаниями для принятия постановления от 28.05.2019 №1921 послужили статья 40 Градостроительного кодекса РФ, решение Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 №1288, заключение о результатах общественных обсуждений по проекту решения о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства от 08.05.2019, рекомендации комиссии от 17.05.2019, устав города Новосибирска.

Довод заинтересованного лица о не обосновании площади земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости не соответствует фактическим обстоятельствам дела, судом не принимается в силу следующего.

Как усматривается из схемы планировочной организации земельного участка, после строительства нежилого здания –автостоянки планировалось для эксплуатации объекта недвижимости использовать всю площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 (2983 кв. м).

Указанное обстоятельство подтверждается заключением кадастрового инженера, согласно которому площадь земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 полностью соответствует минимальным требованиям к площади земельного участка необходимого для обслуживания объекта капитального строительства – нежилого здания (стоянка уборочной и аварийной спецтехники) с кадастровым номером 54:35:063645:369. Земельный участок с кадастровым номером 54:35:063645:130 не может быть преобразован (путем раздела, перераспределения). Преобразование не позволит сформировать необходимую часть участка под застройку на образуемом земельном участке с соблюдением требований градостроительного регламента и сводов правил (по проектированию и строительству), в связи с наличием в границах земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 охранной зоны инженерных коммуникаций.

Заключение кадастрового инженера не оспорено, возражений по нему не заявлено.

Как следует из материалов дела, решений о резервировании, изъятии земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130 для муниципальных нужд города Новосибирска не принималось.

Ссылка заинтересованного лица в оспариваемом решении на пункт 1 статьи 39.16 ЗК РФ несостоятельна, так как противоречит фактическим обстоятельствам дела, судом не принимается.

Оспариваемый отказ нарушает права и законные интересы заявителя как собственника объекта недвижимости, создает препятствия в использовании земельного участка, возлагает обязанность по оплате арендных платежей.

Оценив имеющиеся доказательства по делу в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к выводу об отсутствии у заинтересованного лица правовых оснований для отказа в предоставлении земельного участка в собственность без торгов, а потому заявленные требования общества подлежат удовлетворению.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определенные действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя. Следовательно, способ устранения допущенных нарушений должен соответствовать материальному требованию, быть соразмерным нарушенному праву и обеспечивать его восстановление.

Вместе с тем, осуществляя функции судебного контроля за законностью решений, действий (бездействий) органов государственной власти и местного самоуправления, арбитражный суд не вправе подменять орган, наделенный полномочиями по принятию соответствующих решений, в обход установленных законом процедур.

Однако, учитывая, что мэрией проверены все обстоятельства, подлежащие исследованию при разрешении вопроса о предоставлении земельного участка в собственность, необходимость проверки иных обстоятельств в материалах дела отсутствует, а доказательств такой необходимости заинтересованным лицом не представлено, при этом заявитель ежемесячно несет расходы по оплате арендных платежей, суд приходит к выводу об обязании мэрии города Новосибирска в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять решение о продаже закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Хилокский» земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130, после чего подготовить проект договора купли-продажи земельного участка и направить его проект в адрес общества.

Выбор способа восстановления нарушенного права соответствует материалам дела и установленным обстоятельствам, предполагает принятие публичным органом соответствующего решения.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат отнесению на заинтересованное лицо.

На основании изложенного, арбитражный суд, руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

р е ш и л:

признать незаконным решение мэрии города Новосибирска об отказе закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Хилокский» в выкупе земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130, выраженного в письме от 02.07.2021 №31/19/10164,

обязать мэрию города Новосибирска в месячный срок со дня вступления в законную силу судебного акта по настоящему делу принять решение о продаже закрытому акционерному обществу «Торговый центр «Хилокский» земельного участка с кадастровым номером 54:35:063645:130, площадью 2983 кв. м, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование: автостоянки, расположенного по адресу: <...>

взыскать в пользу закрытого акционерного общества «Торговый центр «Хилокский» с мэрии города Новосибирска расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд (г. Томск).

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.


Судья Д.В. Векшенков