Решение от 28 августа 2020 г. по делу № А53-21198/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«28» августа 2020 годаДело № А53-21198/2020

Резолютивная часть решения объявлена «24» августа 2020 года

Полный текст решения изготовлен «28» августа 2020 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Бондарчук Е. В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании недействительным ненормативного правового акта (предписание от 20.03.2020 № 38/1807)

при участии:

от заявителя представитель ФИО2;

от заинтересованного лица представитель ФИО3;

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Региональной службе государственного строительного надзора Ростовской области о признании недействительным ненормативного правового акта (предписание от 20.03.2020 № 38/1807).

Представитель заявителя в судебное заседание явился, поддержал доводы, изложенные в заявлении и просил суд удовлетворить заявленные требования.

Представитель заинтересованного лица в судебное заседание явился, отклонил доводы заявителя и просил суд отказать в заявленных требованиях по основаниям изложенным в отзыве на заявление.

Судом в порядке определенном статьями 136- 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации осуществлен переход к стадии непосредственного судебного разбирательства.

Исследовав представленные доказательства, заслушав пояснения представителей лиц участвующих в деле, суд установил следующее.

ООО «Инвестрадиострой» выступает застройщиком, привлекающим денежные средства в соответствии c Федеральным законом № 2 14-ФЗ участников долевого строительства многоэтажного жилого дома co встроено-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по пр. M. ФИО4, 38 в г. Ростове-на-Дону на основании выданного департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону разрешения на строительство от 27.06.2018 №61-310-928501-2018.

B рамках осуществления контроля (надзора) в сфере долевого строительства за деятельностью ООО «Инвестрадиострой» в соответствии c ч. 9 ст. 23 Федерального закона № 214-Ф3 Служба выдала предписание № 38/1807 от 20.03.2020, которое согласно отчету об отслеживании почтового отправления c почтовым идентификатором № 34400745838437 получено обществом - 05.04.2020.

Общество с ограниченной ответственностью «Инвестрадиострой» не согласилось с предписанием административного органа, обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с настоящим заявлением, рассмотрение которого и является предметом по настоящему делу.

Изучив материалы дела, оценив доказательства, заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд пришел к выводу о необоснованности требования по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов и действий государственных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта, оспариваемых действий и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт и действия права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Таким образом, исходя из указанных правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства: нарушение оспариваемым предписанием административного органа прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности; несоответствие оспариваемого предписания административного органа закону или иному нормативному правовому акту.

При этом отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий является основанием для отказа в удовлетворения требований заявителя.

Как установлено судом, основанием выдачи предписания является следующее.

На основании задания на проведение мероприятия по контролю без взаимодействия c юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями №11 от 10.01.2020, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства, проведенного в соответствии c Федеральным законом № 21 4-ФЗ в части размещения в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в ст. 23.3 Федерального закона № 21 4-ФЗ, информации, 17.03.2020 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал в том числе следующее.

B нарушение требований п. 15 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 26.03 .2019 № 319 «O единой информационной системе жилищного строительства» ООО «Инвестрадиострой» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 17.03.2020, не размещено следующее:

- отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной c привлечением денежных средств участников долевого строительства, a также сводные накопительные ведомости проекта строительства.

- проектная декларация №61-000598 содержит недостоверную информацию: в подразделе 19.7 проектной декларации указана информация o количестве заключенных договоров (общая площадь объектов строительства и цена договора) c указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), c указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты отчислений (взносов) в компенсационный фонд или c использованием счетов эскроу.

Так, в соответствии c разделом 19.7 проектной декларации общее количество заключенных договоров участия в долевом строительстве — 96 (площадь — 3246,72 кв.м), в т.ч. по жилым помещениям договоров — 1 (площадь - 67 кв.м), по нежилым помещениям договоров - 21 (площадь 2123,22 кв.м), по мaшино-местам договоров - 77 (площадь - 1120,02 кв.м).

B тоже время y ООО «Инвестрадиострой», являющегося застройщиком данного объекта, в настоящее время имеются обязательства в соответствии c определением Верховного суда РФ от 05.12.2019 № 308-KГ18-16552 (2-5) по делу А53-16038/17 и договором купли-продажи №28-ГС от 06.05.2019. Кроме того, заключены договоры участия в долевом строительстве c ФИО5

Всего договоров 229 (площадь - 14 042,16 кв. м), в том числе: по жилым помещениям договоров — 130 (площадь - 9266.76 кв.м), по нежилым помещениям договоров - 21 (площадь - 3655,41 кв.м), по машино-местам договоров - 77 (площадь - 1120,02 кв.м).

Суд, отклоняет довод застройщика o том, что договор № 28-ГС не является договором участия в долевом строительстве, судом отклоняется ввиду нижеследующего.

Определением Арбитражного суда Ростовской области от 08.08.2012 в отношении ООО «СК «Гарант-Строй» введена процедура банкротства — наблюдение (дело № А53- 11325/2011).

Решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.08.2015 ООО «СК «Гарант-Строй» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства.

На основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2013 при банкротстве ООО «СК «Гарант-Строй» применены правила параграфа 7 o банкротстве застройщика Закона o банкротстве.

Договор К 28-ГС заключен в рамках дела № А53-11325/2011 o банкротстве ООО «Гарант Строй» во исполнение требований ч. 9 ст. 201.15-2 Закона o банкротстве, в соответствии c которой перемена лиц в обязательствах, которые вытекают из заключенных застройщиком c участниками строительства договоров и в которых застройщик выступает должником, влечет за собой перевод на приобретателя обязательств застройщика по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений со дня передачи приобретателю объекта незавершенного строительства, земельного участка и обязательств застройщика по передаточному акту.

По результатам торгов, проведенных в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант-Строй», между ООО «Инвестрадиострой» и ООО СК «Гарант-Строй» 06.05.2016 подписан также акт приема-передачи прав и обязанностей как застройщика по незавершенному строительством объекту - 240-квартирному 19-ти этажному жилому дому, расположенному по адресу: <...>.

B соответствии c ч. 1 ст. 201.15(1) Закона o банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. B качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений.

Также между ООО СК «Гарант Строй», ООО «Инвестрадиострой» и участниками строительства подписано соглашение o переводе долга от 11.05.2016 (далее — Соглашение), согласно которому ООО « Инвестрадиострой» принимает на себя обязательства ООО СК «Гарант Строй» перед участниками строительства o возврате денежных средств и/или o передаче жилого помещения.

По состоянию на 10.06.2016 ООО «Инвестрадиострой» исполнило обязанности o выплате денежных средств перед участниками строительства и залоговыми кредиторами ООО СК «Гарант Строй».

B соответствии c пунктом 1 договора № 28-ГС продавец в т.ч. обязуется передать, a покупатель принять и оплатить права и обязанности ООО СК «Гарант Строй», как застройщика по незавершенному строительством объекту, представляющего собой 240-квартирный 19-этажный жилой дом, расположенный на земельном участке по адресу: <...>, в т.ч. обязанность ООО СК «Гарант Строй» предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов, сформированному Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011.

Таким образом, ООО «Инвестрадиострой» является правопреемником прежнего застройщика ООО «СК Гарант Строй».

B соответствии c п. 2.1.1. Договора № 28-ГС покупатель обязуется завершить строительство объекта - 19-ти этажного жилого дома расположенного по адресу: <...>, в срок, не превышающий трехлетний c даты заключения договора, то есть в срок до мая 2019 года.

B силу п. 2.1.2 договора № 28-ГС покупатель обязуется выполнить взятые на себя обязательства 000 СК «Гарант Строй» перед участниками строительства, подтвердившими свои требования в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) №А53-11325/2011, согласно реестру требований кредиторов и реестра передачи жилых помещений на дату его закрытия.

B соответствии c пунктом 1 Соглашения первоначальный должник передает, a новый должник принимает на себя обязательства перед кредиторами предоставить жилые помещения и/или денежные средства участникам строительства, согласно реестру требований кредиторов и реестру o передачи жилых помещений ООО СК «Гарант Строй», сформированным Арбитражным судом Ростовской области в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) №А53- 11325/2011.

B силу пункта 4 соглашения обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации заключением c соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями Федерального закона № 214-Ф3 после получения новым должником прав застройщика по 240-квартирному 19-этажному жилому дому, расположенному по адресу: <...>.

Необходимо отметить, что в постановлении 9 арбитражного апелляционного суда от 06.07.2020 не рассмотрена по существу правовая природа указанного соглашения и не дана ему оценка, в связи c чем в отношении него отсутствует преюдициальное значение согласно п. 2 ст. 69 АПК РФ.

Право аренды земельного участка Новым должником - ООО «Инвестрадиострой» было получено на основании Договора передачи прав и обязанностей по договору аренды № 676 находящегося в федеральной собственности земельного участка, подписанного сторонами 06.05.2016г., дата государственной регистрации - 08.07.2016.

Как ранее указывалось, в соответствии c пунктом 4 соглашения обязательства нового должника по передаче жилых помещений подлежат новации путем заключения c соответствующими кредиторами договоров участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями Федерального закона № 21 4-ФЗ после получения новым должником прав застройщика по 240-квартирному 19- этажному жилому дому, расположенному по адресу: <...>.

Аналогичные обязательства по предоставлению участникам строительства, подтвердившим свои требования в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) № А53-11325/2011 жилых помещений согласно реестру передачи жилых помещений на дату его закрытия содержатся в пункте 2.1.2 Договора № 28-ГС. Кроме того, договор № 28-ГС содержит условие o том, что исполнение ООО «Инвестрадиострой» требования по передаче жилого помещения на иное требование, в том числе денежное возможно только при выражении на это согласия лица, имеющего требование.

B соответствии co ст. 1 Федерального закона № 21 4-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные c привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением y участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, a также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

На основании части 1 статьи 4 Федерального закона № 214-Ф3 по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) c привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, a другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

B соответствии c пунктом 1 частью 4 статьи 4 Федерального закона № 21 4-ФЗ договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии c проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположения объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости c указанием сведений в соответствии c проектной документацией o виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, o материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, o его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого и нежилого помещения).

Отношения, связанные c привлечением денежных средств граждан для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, урегулированы Федеральным законом № 21 4-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона № 21 4-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное c возникающим y них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством o градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии c законодательством Российской Федерации o ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии c федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Как указывает Верховный Суд РФ в «Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи c участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.20 13) изучение судебной практики показало, что и после закрепления требований к привлечению денежных средств граждан для строительства многоквартирных домов, связанному c возникновением y них права собственности на жилые помещения в таких домах, которые на момент привлечения денежных средств не введены в эксплуатацию в установленном порядке, a также введения запрета, предусмотренного частью 2.1 статьи 1 Федерального закона № 21 4-ФЗ, привлечение денежных средств граждан для строительства осуществляется посредством иных сделок, совершаемых без учета требований названного Федерального закона.

K таким «иным» сделкам-способам привлечения денежных средств граждан, в обход предусмотренных норм законодательства, относятся; заключение договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения предварительных договоров участия в долевом строительстве; заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства; заключения иных договоров, связанных c передачей гражданином денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность.

Верховный суд РФ указывал и на то, что «при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных c передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона № 214-ФЗ независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. B таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона № 214-Ф3 в том числе меры ответственности, им предусмотренные. K отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

Указанная позиция Верховного Суда РФ нашла своё отражение в многочисленной судебной практике, в том числе в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда РФ 30.10.20 19 № 44-КА 19-9, постановлении Президиума Севастопольского городского суда от 24.10.2018 № 44г-307/2018, апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 08.02.2017 по делу № 33-818/2017, апелляционном определении Санкт-Петербypгского городского суда от 11.06.2019 № 33-14750/2019 по делу № 2- 978/2019, апелляционном определении Московского городского суда от 10.12.2018 по делу № 3 3-54174/2018, Постановлении Президиума Пермского краевого суда от 18.10.2019 № 44Га- 51.

Таким образом, независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки c учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Участниками долевого строительства указанного объекта, в том числе поименованными в договоре № 28-ГС, заключены договоры, отвечающие указанным критериям в полном объеме. Предметом договоров является привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома c целью последующей передачи жилых помещений в многоквартирном доме участникам долевого строительства.

B соответствии c ч.1 ст. 391 ГК РФ перевод долга c должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником. B обязательствах, связанных c осуществлением их сторонами предпринимательской деятельности, перевод долга может быть произведен по соглашению между кредитором и новым должником, согласно которому новый должник принимает на себя обязательство первоначального должника.

B силу статьи 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления c другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная воля сторон c учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все сопутствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

По результатам торгов, проведенных в рамках дела o несостоятельности (банкротстве) ООО СК «Гарант-Стpой», между ООО «Инвестрадиострой» и ООО СК «Гарант-Стpой» 06.05.2016 подписаны акт приема-передачи прав и обязанностей как застpойщика по незавершенному строительством объекту - 240- квартирному 19-ти этажному жилому дому, расположенному по адресу: г.Ростов-на- Дону, пр. М. ФИО4, 38, и договор 28-ГС. Таким образом, возникшие отношения между застройщиком - ООО «Инвестрадиострой» и участниками строительства указанного многоквартирного дома, поименованными в договоре № 28-ГС, вытекают из договоров участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом № 214.

B связи c изложенным, Служба как контролирующий орган была вправе выдать предписание № 38/1807 от 20.03.2020 в защиту участников долевого строительства.

На момент подписания договора № 28-ГС имелись также записи в ЕГРН o зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве данного объекта, заключенных участниками долевого строительства с ГУ МВД России по Ростовской области (прежним застройщиком данного объекта), ООО СК «Гарaнт-Стpой», но не включенных в реестр требований кредиторов o передаче жилых помещений ООО «Гарант-Стpой» в рамках дела o банкротстве.

ООО «Инвестрадиострой» в судебном порядке оспаривало бездействие Управления Росреестpа по Ростовской области по непогашению указанных записей (дело № А53-16038/17).

Определением Верховного суда РФ в удовлетворении требований ООО «Инвестрадиострой» отказано.

Верховный суд РФ указал, что по условиям торгов, проведенных в деле o банкротстве ООО СК «Гарант-Стpой», и заключенного по их итогам договора купли -продажи, имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось c обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Арбитражным судом Ростовской области 12.02.2020 вынесено определение o повороте исполнения решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 по делу А53-16038/17 (оставлено в силе постановлением 15 Арбитражного апелляционного суда от 25.05.2020), которым суд обязал Управление Росреестра по Ростовской области восстановить в первоначальном виде все погашенные во исполнение решения Арбитражного суда Ростовской области от 28.11.2018 записи об ограничении (обременении) ипотекой и договорах участия в долевом строительстве при государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства, а также права аренды земельного участка, расположенного по адресу <...>.

B настоящее время указанные записи восстановлены Управлением Росреестра в полном объеме. Верховный Суд РФ и Арбитражный суд Ростовской области на довод ООО «Инвестрадиострой o том, что указанные договоры являются ничтожными и не подлежат внесению в ЕГРН, правомерно указали в определении и решении, что, если застройщик полагал, что сохранение записей об обременении недвижимого имущества нарушает его права как собственника, ему необходимо предъявлять иск к участникам строительства o признании ипотек, a также обязательств, вытекающих из договоров участия в долевом строительстве, прекратившимися.

Также в рамках настоящего дела судами установлено, что по условиям торгов, проведенных в деле o банкротстве общества «СК «Гарант-Строй», и заключенного по их итогам договора купли-продажи имущество (объект незавершенного строительства и право аренды земельного участка) продавалось c обременением в виде прав участников строительства, вытекающих из договоров долевого участия и иных сделок, по которым застройщик обязался передать право собственности на будущие квартиры.

Очевидно, что наличие подобных обременений определенно влияло и на сумму состоявшейся на торгах сделки. Фактически, выставляя на торги объект незавершенного строительства c обременением в виде прав участников строительства, конкурсный управляющий обществом «СК «Гарант-Строй» осуществил поиск инвестора, готового взять на себя обязательства окончить строительство, по аналогии c процедурой урегулирования обязательств застройщика, предусмотренной в настоящее время положениями статей 201.15-1 и 201.15-2 Закона o банкротстве.

Необходимо отметить, что Верховный суд РФ выразил позицию относительно правовой природы отношений граждан c ООО «Инвестрадиострой» и высказался по существу предмета спора и определил указанных граждан участниками долевого строительства.

Таким образом, данный вывод Верховного сада РФ также имеет преюдициальное значение, поскольку в определении установлены обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения настоящего дела.

B обзоре судебной практики Верховного суда РФ № 3 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14 ноября 2018 г. указано следующее.

Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора y участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

B то же время ч. 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства c момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

B силу же ч. 5 ст. 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Право собственности на объект незавершенного строительства по пр. М. ФИО4, 38 зарегистрировано ООО «Инвестрадиострой» . Таким образом, указанный объект строительства находится в залоге y участников долевого строительства в силу закона. Произошла замена застройщика, перемена лиц в обязательстве.

При замене собой застройщика ООО «Инвестрадиострой» приняло на себя его обязательства должника по передаче жилых помещений в многоквартирном доме перед кредиторами, обеспеченные залогом земельного участка и расположенного на нем незавершенного строительством многоквартирного дома по пр. М.ФИО4, 38.

К установленным по делу обстоятельствам подлежат применению нормы п. 9 ст. 201.15-2 Закона o банкротстве, в которой раскрыты «Особенности урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства».

ООО «Инвестрадиострой» выступает в качестве приобретателя прав и обязанностей прежних застройщиков. Юридическое лицо, имеющее намерение стать приобретателем, должно отвечать требованиям, предъявляемым к застройщику в соответствии c Федеральным законом № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ указал в определении, что учитывая наличие подобных условий торгов и заключенных впоследствии между обществами «Инвестраднострой» и «СК «Гарант-Строй» сделок, y судов первой инстанции и округа в силу положений подпункта 2 пункта 1 статьи 352 и пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации не имелось оснований полагать, что права участников строительства в отношении спорного объекта прекращены.

Из системного толкования ст. 13 Федерального закона № 21 4-ФЗ (c учетом использованного законодателем выражения "считается находящимся в залоге" и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности указанного закона на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что c момента регистрации договора участия в долевом строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта)' имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров o старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу' которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать o наличии ненсполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется c общими положениями законодательства o залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (п. 2 ст. 1, п. 1 ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). B настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в п. 2 ст. 8.1, п. 2 ст. 336 и п. 2 ст. 341 ГК РФ.

Нормы параграфа 7 «Банкротство застройщиков» главы 9 Закона o банкротстве, которые содержат специальные правила o сохранении залога по обязательствам предыдущего застройщика-банкрота при переходе прав новому застройщику на земельный участок c находящимся на нем объектом незавершенного строительства, подлежат применению при разрешении настоящего спора и были внесены законодателем в Закон o банкротстве в контексте государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан-участников строительства, в том числе участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства многоквартирных домов, по договорам, предусматривающим передачу жилых помещений в соответствии c законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и законодательством РФ o несостоятельности (банкротстве).

Судебная коллегия по экономическим спорам в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 3 (2016)», утвержденной Президиумом Верховного Суда РФ от 19.10.2016, в целях применения правил параграфа 7 «Банкротство застройщиков» применительно к институту застройщика указывает на то, что судам нижестоящих инстанций следует учитывать цели законодательного регулирования соответствующего института, состоящие в первую очередь в необходимости защиты участников строительства от злоупотребления застройщиков.

Таким образом, y ООО «Инвестрадиострой», являющегося застройщиком данного объекта в настоящее время, имеются обязательства по заключенным договорам участия в долевом строительстве в соответствии c определением Верховного суда РФ и договором №28-ГС.

При этом отношения между ООО «Инвестрадиострой» и указанными гражданами регулируются Федеральным законом № 214-ФЗ, в связи c чем ООО «Инвестрадиострой» обязано исполнять требования, предусмотренные указанным законом.

Права всех участников долевого строительства, в том числе, по которым сохранились записи в Росреестре продолжают свое действие и ООО «Инвестpaдиостpой» является новым застройщиком объекта, которому перешли в рамках дела o банкротстве права и обязанности перед всеми участниками долевого строительства.

ООО «Инвестpaдиостpой» является правопреемником по всем договорам участия, заключенным по данному объекту строительства c предыдущими застройщиками, в том числе и c ГУВД РФ по Ростовской области.

Поскольку данные участники строительства заключали договоры в соответствии c Федеральным законом № 2 14-ФЗ, данные договоры зарегистрированы Росреестpом, то на правоотношения между ними и новым застройщиком распространяет свое действие Федеральный закон № 214-ФЗ.

Верховный суд РФ подтвердил в определении, что данные граждане являются участниками долевого строительства. Данный вывод Верховного суда РФ имеет преюдициальное значение и фактически определяет, что обязательства застройщика не прекращены и должны исполняться именно в соответствии c Федеральным законом № 214-Ф3.

B соответствии c п. 2.1.1. договора № 28-ГС ООО «Инвестрадиострой» обязано завершить строительство объекта - 240 квартирного 19-ти этажного жилого дома, расположенного по адресу: пр. М.ФИО4, 38 в срок, не превышающий трехлетний, c даты заключения указанного договора - 06.05.2019.

При этом по акту приема-передачи ООО «Инвестрадиострой» была передана вся проектная документация по объекту.

Впоследствии застройщиком проектная документация (далее-ПД) была откорректирована и направлены документы для получения откорректированного разрешения на строительство.

27.06.2018 Департаментом архитектуры и градостроительства г. Ростова-на- Дону ООО «Инвестрадиострой» выдано разрешение на строительство 20-этажного 207-квартирного дома № 61-310-928501-2018.

Согласно разделу 15.2 проектной декларации №61-000598 в составе многоквартирного дома предусмотрены 2,3,4-комнатные квартиры.

Вместе c тем, проектной документацией до корректировки были предусмотрены и 1-комнатные квартиры, y ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства по передаче в т.ч. 1-комнатных квартир.

Кроме того, изменились параметры 2,3,4-комнатных квартир, в частности площадь.

Например, для 4-комнатных квартир до корректировки ПД была предусмотрена площадь 114,9; 117,4; 144,92 кв.м.

После корректировки ПД 4-комнатные квартиры имеют другие площади: 168,73-251,35 кв.м.

B настоящий момент сложилась ситуация, при которой y ООО «Инвестрадиострой» имеются обязательства перед участниками долевого строительства по передаче квартир в строящемся многоквартирном доме по адресу: пр. М. ФИО4,38.

Однако в актуальной проектной документации данные квартиры отсутствуют, в связи c чем передать их по окончании строительства невозможно.

Таким образом, ООО «Инвестрадиострой» в настоящее время заключены договоры, отношения по которым регулируются Федеральным законом № 21 4-ФЗ. При этом обществом признаны обязательства в рамках договоров участия в долевом строительстве, заключенных c ФИО5 (4 договора) и оспаривается наличие обязательств в соответствии c Федеральным законом № 214-ФЗ перед участниками долевого строительства, указанных в определении Верховного суда РФ и договоре №28-ГС (136 договоров).

Относительно доводов заявителя o направлении писем гражданам по договору № 28-ГС c предложением воспользоваться альтернативными способами исполнения обязательств судом так же отклоняется, так как исполнение обязательств указанными способами возможно только c согласия самих граждан.

Кроме того, некоторые граждане обратились в Ворошиловский районный суд г. Ростова- на-дону c исковыми заявлениями об обязании застройщика внести изменения в разрешительную и проектную документацию, заключить договоры участия в долевом строительстве c целью получения квартир именно в многоквартирном доме по ул. М .ФИО4, 38 (копию искового заявления прилагаем).

Довод заявителя o том, что на дату мониторинга сайта - 17.03.2020 отчетность ООО «Инвестрадиострой» была размещена на сайте не подтвержден доказательствами и не соответствует действительности, поскольку Служба зафиксировала данное нарушение скриншотами сайта на указанную дату.

Также, довод o последующем устранении заявителем выявленных в предписании нарушений законодательства свидетельствует только об эффективности данной меры контроля(надзора) и достигнутой цели предписания, а не o незаконности выданного предписания, поскольку в соответствии c ч. 9 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ основанием выдачи контролирующим органом предписания является факт выявленных нарушений c целью их устранения.

Судом отклоняется ходатайство o восстановлении срока на обжалование предписания, поскольку данное предписание № 38/1807 от 20.03.2019 исходя из отчета об отслеживании почтового отправления c почтовым идентификатором № 34400745838437 получено ООО «Инвестрадиострой» - 05.04.2020, a заявление o признании предписания незаконным направлено в Арбитражный суд Ростовской области 17.07.2020, то есть по истечении установленного ч. 4 ст. 198 АПК РФ трехмесячного срока на обжалование и суду не был приведена уважительность пропуска срока.

Срок на подачу заявления в суд истек - 05.07.2020.

Заявителем не представлено относимых и допустимых доказательств нарушения его прав и законных интересов оспариваемым предписанием Службы.

Предписание выдано в рамках предоставленной законом компетенции, порядок принятия предписания соблюден, основания для принятия предписания имелись, содержание оспариваемого предписания соответствует нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Общество в нарушение части 1 статьи 198 АПК РФ не приводит доказательств и доводов o том, что оспариваемое предписание незаконно возлагает на него какие либо обязанности, поскольку наличие обязательств в соответствии c договором № 28-ГС обществом признаются и не оспариваются.

Также данное предписание не воспрепятствует осуществлению деятельности ООО «Инвестрадиострой», a именно деятельности по строительству многоквартирного дома по ул. М. ФИО4, 38 в г. Ростове-на-Дону.

Предписание вынесено Службой c целью понуждения заявителя выполнять свои обязательства перед участниками долевого строительства по предоставлению жилых помещений, в том числе путем продолжения строительных работ. Кроме того, обжалуемое предписание соответствует закону и иным правовым актам.

Кроме того, заявитель привлечен к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ за не внесение в проектную декларацию, размещенную в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф информации o всех договорах участия в долевом строительстве, a именно обязательства по которым возникли в соответствии c определением Верховного суда РФ от 05.12.2019 № 308-КГ18-16552 (2-5) по делу А53-16038/17 и договором купли-продажи №28-ГС от 06.05.2019. Вынесено постановление o назначении административного наказания № 206271 от 30.07.2020, которое вступило в законную силу и не было обжаловано обществом

С учетом приведенной выше позиции у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявления.

Согласно части 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии со статьей 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации вопросы распределения судебных расходов, отнесения судебных расходов, отнесения судебных расходов на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами, и другие вопросы о судебных расходах разрешаются арбитражным судом, рассматривающим дело, в судебном акте, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, или в определении.

Частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В данном случае, судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявления отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЕ.В. Бондарчук