Решение от 26 сентября 2024 г. по делу № А41-42807/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-42807/22
26 сентября 2024 года
г. Москва


Резолютивная часть объявлена 05 сентября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А. рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО "АК-Проект" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Минмособлимуществу (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003,

и встречному исковому заявлению

Минмособлимущества (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО "АК-Проект" (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: ГУКН Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), временный управляющий ООО "АК-Проект" ФИО1

о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003; об обязании возвратить имущество по акту приема-передачи в течение 15 дней после вступления решения в законную силу,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу,



УСТАНОВИЛ:

ООО «АК-Проект» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Министерству имущественных отношений Московской области с требованиями о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003.

К производству Арбитражного суда Московской области принято встречное исковое заявление Министерства имущественных отношений Московской области к ООО «АК-Проект» с требованиями о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003, об обязании возвратить имущество по акту приема-передачи в течение 15 дней после вступления решения в законную силу.

Решением Арбитражного суда Московской области от 24.07.2023, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 02.10.2023, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.03.2024 судебные акты арбитражных судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело № А41-42807/22 направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

При новом рассмотрении судом приняты уточнений исковых требований ООО «АК-Проект», в соответствии с которыми истец просит расторгнуть договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 с 27.10.2018 – с даты наступления существенного изменения обстоятельств, послужившего основанием для расторжения договора.

В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, изложил позицию по встречному иску. Представитель Министерства имущественных отношений Московской области по требованиям возражал согласно отзыву, поддержал встречные требования.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителей сторон, ценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных отношений Московской области (арендодатель) и ООО «АК-Проект» (арендатор) сроком до 29.05.2063 заключен договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003, во исполнение которого арендодателем в аренду обществу передан объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии – здание «Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.» общей площадью 445,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Договором и Охранным обязательством в отношении объекта культурного наследия предусмотрено, что на первом этапе реализации договора в виде проведения инженерных изысканий, разработки проектно-сметной документации и проведения ремонтно-реставрационных работ арендатор по сути является подрядчиком (Исполнителем), а арендодатель по сути является заказчиком (застройщиком). В соответствии со сметой (составной частью проектно-сметной документации) подрядные работы, Арендатором (Подрядчиком) в период до момента выполняемые ввода объекта в эксплуатацию, имеют стоимостное выражение в денежных средствах и носят характер предварительной оплаты будущего пользования, исходя из размера арендной платы (платы за пользование) в соответствии с Договором.

После ввода объекта в эксплуатацию получения и пользования, арендатор заканчивает функции (обязательства) подрядчика и начинает исполнять функцию (обязательства) Пользователя-Арендатора, с оплатой арендной платы в установленном сторонами размере, при этом у него возникает право обратиться к арендодателю (заказчику, Застройщику) с просьбой установления льготной ставки (рубль за метр), с учетом уже произведенных авансовых платежей за аренду (за пользование) в виде изыскательских, проектных и ремонтно-реставрационных работ, имеющих стоимостное денежное выражение в соответствии со сметой, а также с учетом уже осуществленных выплат денежными средствами.

Следовательно, договор аренды является смешанным договором, поскольку одновременно содержит условия о подрядных и арендных отношениях.

Соответствии с Актом технического состояния памятника истории и культуры и определения плана работ по памятнику и благоустройству его территории от 26.07.2013 общее состояние памятника: аварийное. Фундаменты: не обследовались, судя по деформации наземных конструкций – в неудовлетворительном состоянии. Общее состояние стен неудовлетворительное. Крыша (стропила, обрешетка, кровля, водосточные желоба и трубы): в неудовлетворительном состоянии.

Приложение № 1 к Охранному обязательству, являющемуся Приложением №1 к Договору, План ремонтно-реставрационных работ и благоустройства территории памятника истории у культуры предусматривает последовательность проведения работ:

1. Выполнить научно-проектную документацию на проведение работ по сохранению объекта по разделам:

- предварительные работы (предварительные исследования, рабочая документация на проведение первоочередных, консервационных противоаварийных мероприятий);

- комплексные научные исследования до начала производства работ (историко-архивные и библиографические изыскания, натурные исследования, исследования по объемным параметрам инженерные и инженерно-технологические изыскания);

- эскизный проект;

- государственная историко-культурная экспертиза эскизного проекта реставрации;

- согласование эскизного проекта реставрации.

2. Разработать проект реставрации и приспособления объекта (проект и рабочая проектно-сметная документация до начала производства работ, а также в процессе их производства). Провести государственную экспертизу проектной документации (в случае проведения работ, затрагивающих конструктивные и Другие Характеристики надежности и безопасности объекта).

3. Комплексные научные исследования в процессе проведения работ.

4. Научно-реставрационный отчет (по этапам работ).

Учитывая, что ООО «АК-Проект» не является членом саморегулируемой организации в области инженерных изысканий и не имеет соответствующего допуска на осуществлении деятельности в области инженерных изысканий, не является членом организации в области строительства, реконструкции, капитального ремонта и не имеет соответствующего допуска на осуществление деятельности в области строительства, реконструкции, капитального ремонта, а также не имеет лицензии на осуществление ремонтно-реставрационной деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, выдаваемой Министерством культуры Российской Федерации, арендатор заключил договор от 15.06.2016 № 1-Балашиха подряда с ООО «Ника» на выполнение ремонтно-реставрационных работ на объекте культурного наследия регионального значения.

На момент заключения договора и выполнения работ ООО «Ника» обладало бессрочной лицензией от 09.09.2014 № МКРФ 01964, выданной Министерством культуры Российской Федерации, на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации и позволяющей производить ремонтно-реставрационные работы по сохранению объектов культурного наследия.

Между тем, ООО «Ника», после выполнения значительной части ремонтно-восстановительных работ на объекте, не смогло закончить все работы ввиду непереоформления лицензии в связи с изменением законодательства.

Письмом от 22.10.2018 № 25 ООО «Ника» уведомило ООО «АК-Проект» о приостановлении реставрационных работ на объекта с 01.11.2018, письмом от 15.11.2018 № 25 ООО «Ника» заявило об одностороннем отказе от договора от 15.06.2016 № 1-Балашиха.

Как указывается истцом, ООО «АК-Проект», не являясь строительной организацией, не имеет ни возможности (по причине отсутствия в штате строителей и реставраторов), ни законного права (по причине отсутствия соответствующих допусков СРО и лицензии Министерства культуры на ремонтно-реставрационные работы), своими силами осуществлять ремонтно-реставрационные и восстановительные работы на объекте.

Учитывая, что договор аренды не предусматривает каких-либо денежных оплат (авансирования) со стороны арендодателя (Министерства имущественных отношений Московской области арендатору (подрядчику) за выполняемые ремонтно-реставрационные работы, а также в связи с тяжелым материальным положением самого ООО «АК-Проект» и отсутствием возможности найти строительную подрядную организацию, имеющую переоформленную лицензию Министерства культуры России, а также утратив интерес к будущей аренде (возмездному пользованию) после ввода объекта в эксплуатацию на совещаниях в Министерстве имущественных отношений Московской области начиная с 2019 года стало регулярно предлагать расторгнуть данный договор аренды путем составления двухстороннего соглашения.

Письмом от 02.07.2020 исх. № 123 ООО «АК-Проект» уведомило арендодателя о проведении консервационных работ на объекте аренды. Письмом от 29.10.2020 № 172 ООО «АК-Проект» сообщило Министерству имущественных отношений Московской области об устранении замечаний по консервации объекта и попросило считать договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/003 расторгнутым с 01.11.2020.

В ответ на письмо ООО «АК-Проект» о расторжении договора аренды Минмособлимущество письмом от 09.11.2020 № 15 исх.-33268 сообщило, что Арендатору не предоставлено право на односторонний отказ от договора.

Письмом-претензией от 26.02.2021 исх. № 138 ООО «АК- Проект» направило адрес Министерства имущественных отношений в Московской области претензию в порядке досудебного урегулирования спора, в которой сообщило о невозможности выполнения обязательств по выполнению ремонтно-реставрационных работ по Договору аренды по объективным причинам, независящим от воли ООО «АК-Проект», а также об утрате заинтересованности в будущей аренде объекта, после ввода его в эксплуатацию.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, поскольку ремонтно-реставрационные работы на объекте культурного наследия проводились по 26.10.2018 – дата, до которой подлежала переоформлению лицензия Министерства культуры Российской Федерации, выданная ООО «Ника», полагая, что договор подлежит расторжению в связи с существенным изменением обстоятельств, а прекращение договора с 27.10.2018 невозможно иным способом, ООО «АК-Проект» обратилось в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды с 27.10.2018.

В обоснование встречного иска Министерство имущественных отношений Московской области ссылается на существенное нарушение обществом условий договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003, в результате которого Московская область в лице уполномоченного органа в значительной степени лишилась того, на что рассчитывала при заключении договора: нарушены сроки проведения ремонтных и реставрационных работ; до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию, хотя подлежал вводу в эксплуатацию в течение 7 лет с даты проведения аукциона от 15.05.2014 – до 16.05.2021; с октября 2018 года арендатор прекратил внесение арендной платы (задолженность по арендной плате неоднократно взыскивалась в судебном порядке.

В целях соблюдения досудебного порядка урегулирования спора в адрес ООО «АК-Проект» направлено письмо Министерства имущественных отношений Московской области от 25.04.2022 исх.№15исх-11004, из которого следует, что рассматривается вопрос о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/003, для чего планируется осмотр объекта с участием представителей Министерство имущественных отношений Московской области и Главного управления культурного наследия Московской области с составлением акта обследования, о дате которого в адрес ООО АК-Проект» будет сообщено дополнительно.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает подлежащими удовлетворению требования Министерства имущественных отношений Московской области по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда: 1) арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества; 2) переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора; 3) арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки; 4) имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно пункту 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными.

С учетом указанной нормы а также положений статьи 208 ГК РФ срок исковой давности к требованиям о расторжении договора аренды недвижимого имущества применению не подлежит.

В обоснование требований ООО «АК-Проект» указывает существенные финансовые сложности, возникшие в период действия договора аренды, а также на невозможность выполнения строительно-реставрационных работ самостоятельно ввиду отсутствия соответствующей лицензии, а также ссылается на недопустимость привлечения к проведению таких работ субподрядчиков.

В определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 24.02.2022 № 308-ЭС21-20570 изложена правовая позиция о том, что при решении вопроса о расторжении или изменении договора в связи с существенным изменением обстоятельств суду надлежит установить наличие каждого из обязательных условий, указанных в пункте 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, подтверждающих приоритет защиты стабильности исполнения договорных обязательств. Все указанные в данной норме условия должны соблюдаться одновременно. Бремя доказывания их соблюдения лежит на лице, требующем расторжения или изменения договора.

Из содержания пунктов 1, 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что расторжению договора ввиду наличия существенно изменившихся обстоятельств должны предшествовать переговоры о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами.

Как следует из правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 № 18-КГ13-70, с учетом содержания положений статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации при ее применении юридически значимыми обстоятельствами являются: факт наличия существенного изменения обстоятельств, время его наступления, могли ли стороны разумно это предвидеть при заключении соглашения. Только при установлении этих обстоятельств судом может быть правильно разрешен вопрос о применении положений статьи 451 ГК РФ.

Применительно к существенно изменившимся обстоятельствам, ухудшение финансового состояния юридического лица - стороны договора, сокращение его штата не признаются существенным изменением обстоятельств (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.11.2010 № 9600/10).

По смыслу действующего законодательства, факт окончания действия у подрядчика истца (арендатора) лицензии на выполнение реставрационных работ не может быть отнесен к обстоятельствам, вызванным причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть.

Суд отклоняет данный довод, поскольку договор аренды и охранное обязательство не содержат запрета на выполнение работ по ремонту и реконструкцию объекта третьими лицами. Кроме того, с момента заключения договора аренды 30.05.2014 № МИ-11214/0003 ремонтно- восстановительные работы на объекте проводились субподрядчиком – ООО «Ника».

Суд также принимает во внимание следующие обстоятельства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 55 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Закон № 73-ФЗ) договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований настоящего Федерального закона.

В договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия в соответствии с настоящим Федеральным законом независимо от формы собственности данного объекта (пункт 2 статьи 55 Закона N 73-ФЗ).

Договор аренды объекта культурного наследия, находящегося в федеральной собственности, заключается между федеральным органом исполнительной власти, специально уполномоченным на то Правительством Российской Федерации, и физическим или юридическим лицом (пункт 3 статьи 55 Закона N 73-ФЗ).

Договор аренды объекта культурного наследия подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации (пункт 4 статьи 55 Закона N 73-ФЗ).

По условиям пункта 5 статьи 55 Закона N 73-ФЗ обязательным условием заключения договора аренды объекта культурного наследия является охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия оформляется (в том числе) местной администрацией муниципального образования - в отношении объектов культурного наследия местного (муниципального) значения.

Охранное обязательство пользователя объектом культурного наследия должно включать в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условиям доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные обеспечивающие сохранность объекта требования.

Из положений пункта 1 статьи 63 Закона N 73-ФЗ следует, что впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено настоящим Федеральным законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31 декабря 2010 года сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 № 865 (СП СССР, 1982, N 26, ст. 133) и применяемым постольку, поскольку указанные правила не противоречат настоящему Федеральному закону.

В пункте 59 Постановления Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865 "Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры" (далее - Положение об охране памятников, утратило силу с 01.01.2021) указано, что порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.

В охранных документах предусматриваются также порядок и сроки реставрации, консервации, ремонта памятников и связанных с ними строений, сооружений и предметов, представляющих культурную ценность, благоустройство территорий, садов, парков, природных ландшафтов, организация надлежащей охраны памятников и другие условия.

Ответственность за соблюдение установленных охранными документами порядка и условий использования памятников возлагается на руководителей предприятий, учреждений, организаций и на граждан, в собственности или пользовании которых находятся памятники.

Согласно абзацу 2 пункта 60 Положения об охране памятников за использование памятников на основании охранно-арендных договоров взимается арендная плата.

При рассмотрении дела № А41-84968/21 по иску Министерства имущественных отношений Московской области к ООО «АК-Проект» о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды и встречного иска о признании договора от 30.05.2014 N МИ-11214/0003 расторгнутым, Арбитражный суд Московского округа в постановлении от 09.06.2023 согласился с квалификацией заключенного сторонами договора от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 смешанным, содержащим элементы договора подряда на реставрацию объекта культурного наследия, регулируемого нормами главы 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, и договора аренды, регулируемого нормами главы 34 Кодекса.

При этом суд, исходя из исследованных условий спорного договора, содержания специальных нормативных актов, регулирующих порядок предоставления в аренду объектов культурного наследия совокупно с нормами действующего гражданского законодательства о подряде и аренде, сделал вывод о том, что нормы о подряде подлежат применению дополнительно и только к правоотношениям сторон договора при выполнении ответчиком обязательств по выполнению ремонтно-реставрационных работ.

Остальные правоотношения сторон в рамках договора аренды памятника культурного наследия подлежат регулированию нормами действующего гражданского законодательства об аренде. Применение к правоотношениям сторон, касающимся изменения или расторжения договора (в том числе, путем одностороннего отказа от его исполнения), норм о подряде противоречит цели договора и существу законодательного регулирования обязательств по предоставлению в аренду памятников культурного наследия.

Законом предусмотрены основания досрочного расторжения договора аренды судом по требованию арендодателя (статья 619 ГК РФ) и арендатора (статья 620 ГК РФ).

Ни одно из оснований к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендатора, указанных в статье 620 ГК РФ, ООО «АК-Проект» не заявлено.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора в судебном порядке (пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Для досрочного расторжения договора аренды по основаниям, не предусмотренным законом (статьи 620 ГК РФ), такие основания должны быть прямо указаны в договоре, а право участников на односторонний отказ от исполнения обязательства должно также однозначно следовать из условий договора.

Противоположный подход к определению в договоре иных оснований для отказа арендатора от договора аренды, чем предусмотрено в законе, означал бы немотивированное, беспричинное, досрочное расторжение обязательства путем только лишь заблаговременного уведомления другой стороны, что противоречит принципам обеспечения стабильности гражданского оборота. Несогласование сторонами конкретных иных оснований для расторжения договора не свидетельствует о том, что он может быть расторгнут по любым основаниям.

Предпринимательская деятельность осуществляется на риск ее участников и направлена на систематическое получение ими прибыли (статья 2 Гражданского кодекса Российской Федерации). То обстоятельство, что ее участники являются профессионалами в определенной области, позволяет им грамотно оценивать возможные риски и не включать в договор условия, противоречащие их интересам.

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 09.06.2023 по делу № А41-84968/21 указано, что ни нормы об аренде, ни нормы Закона N 73-ФЗ, ни положения статьи 620 ГК РФ, ни условия договора, в том числе п. п. 4.3.19, 4.3.20, не содержат положений, позволяющих арендатору (ответчику) отказаться от исполнения договора или потребовать его досрочного расторжения.

В силу части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что договор аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/0003 не подлежит расторжению по инициативе арендатора в связи с существенным изменением обстоятельств.

Иных доводов и доказательств в обоснование требований ООО «АК-Проект» не приведено и не представлено.

Таким образом, первоначальные исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из пункта 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что при рассмотрении вопроса о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ в ходе судебного разбирательства подлежат выяснению обстоятельства о принятии истцом мер, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения. В то же время при рассмотрении спора следует учитывать и оценивать конкретные обстоятельства дела, в том числе, связанные с добросовестностью действий сторон при направлении контрагенту уведомлений об одностороннем расторжении договора, способом, обеспечивающим возможность их доставки и получения по всем имеющимся у истца адресам, и возможности получения ответчиком.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, письмом от 25.04.2022 исх.№15исх-11004арендодатель уведомил общество о том, что рассматривается вопрос о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/003, для чего планируется осмотр объекта с участием представителей Министерство имущественных отношений Московской области и Главного управления культурного наследия Московской области с составлением акта обследования, о дате которого в адрес ООО АК-Проект» будет сообщено дополнительно.

С учетом обоюдного намерения расторгнуть договор аренды, принимая во внимание, что арендатором принимались действия по консервации объекта, суд приходит к выводу, что досудебный порядок расторжения договора соблюден.

В силу абзаца 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

При этом, исходя из совокупности установленных фактических обстоятельств рассматриваемого спора, принимая во внимание целевую направленность договора аренды, длительность нарушения сроков выполнения ремонтно-восстановительных работ, направленных на реконструкцию объекта культурного наследия, учитывая систематическое нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы по договору аренды, суд приходит к выводу, что исковые требования Министерства имущественных отношений Московской области о расторжении договора аренды от 30.05.2014 № МИ-11214/003 и обязании возвратить объект являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении исковых требований ООО «АК-Проект» отказать.

Встречные требования Министерства имущественных отношений Московской области удовлетворить.

Расторгнуть договор от 30.05.2014 № МИ-11214/003 аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Московской области и включенного в Перечень объектов культурного наследия Московской области, находящегося в казне Московской области.

Обязать ООО "АК-Проект" (ОГРН <***>, ИНН <***>) в течение 15 дней после вступления решения в законную силу передать Министерству имущественных отношений Московской области по акту приема-передачи объект культурного наследия, находящийся в неудовлетворительном состоянии – здание «Дом управляющего фабрикой, кон. ХIХв.» общей площадью 445,9 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец