Решение от 18 октября 2024 г. по делу № А74-4060/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ХАКАСИЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А74-4060/2024
18 октября 2024 года
г. Абакан



Резолютивная часть решения объявлена 07 октября 2024 года.

Решение в полном объёме изготовлено 18 октября 2024 года.


Арбитражный суд Республики Хакасия в составе судьи Г.И. Субач при ведении протокола секретарём судебного заседания А.В.Лебедевой рассмотрел в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (ИНН <***>, ОГРН <***>) об обязании заключить договор,

с участием в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия,

при участии в судебном заседании представителей:

истца - ФИО2 по доверенности от 15.07.2024;

ответчика - ФИО3 по доверенности от 10.01.2024;

третьего лица – ФИО3 по доверенности от 25.01.2024.


Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – истец) обратился в Арбитражный суд Республики Хакасия с заявлением к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее – ответчик) о признании незаконным отказа от 22.02.2024 № 531 об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 19:10:030102:36 с «для эксплуатации торгового киоска» на «для строительства магазина» и об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя; об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 30 кв. м. с кадастровым номером 19:10:030102:36, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, п. Расцвет, остановка № 1 по трассе «Енисей», 399 км, сроком на 49 лет.

Определением от 03.04.2024 заявление принято к производству.

Определением от 14.05.2024 требование индивидуального предпринимателя ФИО1 к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 19:10:030102:36 выделено в отдельное производство. Выделенному делу присвоен номер А74-4060/2024.

В настоящем деле рассматривается требование индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – истец) к Управлению имущественных и земельных отношений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия (далее – ответчик) об обязании заключить договор аренды земельного участка площадью 30 кв. м. с кадастровым номером 19:10:030102:36, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, п. Расцвет, остановка № 1 по трассе «Енисей», 399 км, сроком на 49 лет, для эксплуатации торгового киоска. Истец, ссылаясь на постановление администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 04.04.2013 №581-П, указал на обязанность ответчика заключить договор на длительный срок не смотря на существующие арендные отношения сторон в настоящее время в отношении спорного участка.

Представитель истца поддержал иск в полном объеме, пояснил, что после издания постановления 2013 г. администрация не предприняла попыток заключить договор, в настоящее время истец требует заключить договор на условиях постановления от 04.04.2013 в целях его государственной регистрации и последующей регистрации объекта недвижимости, расположенного на спорном участке. Представитель пояснил, что договор должен быть заключен в отношении участка с видом разрешенного использования «для эксплуатации торгового киоска». Размер арендной платы должен быть определен на основании действующего законодательства, регулирующего земельные правоотношения, поскольку в данном случае арендная плата является регулируемой. Представитель также пояснил, что истец не обращался в регистрирующий орган с заявлением о регистрации объекта недвижимости, расположенного на спорном участке с приложением договора от 01.01.2007, поскольку усматривает в этом действии отсутствие положительного исхода. Представитель пояснил, что истец в возведенном на спорном участке объекте недвижимости – магазине осуществляет продажу продуктов питания.

Представитель ответчика и третьего лица поддержал представленный отзыв, пояснил, что в настоящее время между сторонами действует договор аренды спорного участка от 01.01.2007, он не расторгнут, продлен на неопределенный срок, арендная плата по нему арендатором вносится, задолженности нет, просил отказать в удовлетворении иска. Кроме того, представитель пояснил, что в настоящее время в связи с изменением дорожной ситуации (реконструкция автомобильной дороги «Енисей», внесение изменений в Генеральный план и Правила землепользования и застройки Расцветовского сельсовета Республики Хакасия) предоставить спорный участок в соответствии с постановлением администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 04.04.2013 №581-П не представляется возможным. Представитель также пояснил, что с учетом постановления 16.07.2013 №1246-П изменения в договор от 01.01.2007 в части вида разрешенного использования земельного участка не вносились, сведения в регистрирующий орган в части вида разрешенного использования также не направлены.

Рассмотрев заявленные требования, изучив материалы дела, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

На основании заявления ФИО1 от 19.09.2006, постановлений администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 20.11.2006 №1762п, от 20.12.2006 196п, между муниципальным образованием Усть-Абаканский район в лице Комитета по управлению имуществом администрации муниципального образования Усть-Абаканского района Республики Хакасия (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) 01.01.2007 был заключен договор аренды земельного участка площадью 30 кв. м. с кадастровым номером 19:10:030102:0036, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, 400 км автодороги «Енисей», сроком на 11 месяцев (01.01.2007 – 28.12.2007), категории земель: земли промышленности, разрешенное использование: для эксплуатации торгового киоска.

Размер и условия внесения арендной платы согласован сторонами в разделе 3 договора.

Как пояснил представитель ответчика, договор до настоящего времени сторонами исполняется, задолженность по арендной плате отсутствует. Арендодатель расценивает данный договор продлившимся на неопределенный срок.

Ввиду окончания строительства на спорном участке магазина, ФИО1 получил разрешение Администрации Усть-Абаканского района от 01.06.2012 на ввод указанного объекта в эксплуатацию. Адрес объекта – Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, п. Расцвет, остановка №1 по трассе «Енисей», 399 км. Фактическая площадь объекта 34,5 кв.м.

На основании представленных ФИО1 документов администрацией Усть-Абаканского района Республики Хакасия 04.04.2013 издано постановление №581-П «О предоставлении земельного участка ФИО1 в аренду». В соответствии с указанным постановлением ФИО1 предоставлен земельный участок площадью 30 кв. м. с кадастровым номером 19:10:030102:0036, расположенный по адресу: Республика Хакасия, Усть-Абаканский район, п. Расцвет, остановка № 1 по трассе «Енисей», 399 км, сроком на 49 лет, для эксплуатации торгового киоска.

Заявление на заключение договора ФИО1 не подал, договор сторонами не подписан, объект на кадастровый учет не поставлен.

Постановлением от 16.07.2013 №1246-П внесены изменения в постановление от 20.11.2006 №161п «О предоставлении земельного участка в аренду» в части указания вида разрешенного использования, вместо «для эксплуатации торгового киоска» читать «для строительства магазина».

В 2023 году Советом депутатов Усть-Абаканского района Республики Хакасия проведена корректировка генерального плана, внесены изменения в Правила землепользования и застройки Расцветовского сельсовета, на территории которого находится спорный участок. Указанные изменения связаны с реконструкцией федеральной трассы, формированием полосы отвода дороги, в расположение которой попал спорный участок. В результате изменений участок с кадастровым номером 19:10:030102:0036 находится в зоне транспортной инфраструктуры ТА – зона автомобильного транспорта, для которого установлен вид разращённого использования «объекты дорожного сервиса», предельные размеры участков в которой определены 0,02 га (200 кв.м.) - минимальный.

В соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10.11.2020 №П/0412, описание вида разрешенного использования земельного участка «объекты дорожного сервиса» предусматривает размещение зданий и сооружений дорожного сервиса, а также размещение автозаправочных станций, размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса.

Заявлением от 23.01.2024 ФИО1 обратился к ответчику с просьбой о внесении изменений в постановление от 04.04.203 №581-П, которые заключаются в указании вида разрешенного использования земельного участка, вместо «для эксплуатации торгового киоска» указать «для строительства магазина».

Письмом от 22.02.2024 исх. №531 ответчик отказал в удовлетворении заявления со ссылкой на ст. 432, 451 Гражданского кодекса Российской Федерации. Указанный отказ не оспорен заявителем.

Ранее истец в заявлении от 10.10.2023 просил ответчика заключить с ним договор аренды спорного участка в соответствии с постановлением от 04.04.203 №581-П, сроком на 49 лет, вид разрешенного использования – для строительства и эксплуатации магазина.

Управление письмом от 24.10.2023 отказало в заключении нового договора. Отказ не оспорен.

Заявлением от 26.10.2023 истец просил изменить вид разрешенного использования спорного участка с «для эксплуатации торгового киоска» на «объекты дорожного сервиса».

Управление письмом от 24.11.2023 отказало в удовлетворении заявления, ссылаясь на установленные предельные размеры участков в зоне автомобильного транспорта (ТА), несоответствие спорного участка по площади установленным предельным размерам. Отказ не оспорен.

Ссылаясь на принятое ранее постановление администрации Усть-Абаканского района Республики Хакасия от 04.04.2013 №581-П, истец обратился с иском о заключении нового договора аренды.

Возражая против иска, ответчик указал на внесение изменений в Правила землепользования и застройки Расцветовского сельсовета, на территории которого находится спорный участок. Изменения вызваны реконструкцией автомобильной дороги «Енисей», изменение в полосе отвода которой находится участок. В настоящее время спорный участок находится в зоне транспортной инфраструктуры ТА – зона автомобильного транспорта, предельные размеры участков в которой определены 0,02 га (200 кв.м.) - минимальный. Наличие на участке законченного строительством объекта капитального строительства – магазина, права на который не зарегистрированы, не позволят указать вид разрешенного использования – для эксплуатации киоска.

Оценив доводы искового заявления, а также представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд пришёл к следующим выводам.

Статья 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса.

Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 г., не был установлен запрет на возможность возобновления на неопределенный срок по правилам п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров аренды публичных земельных участков, при заключении которых не требовалось проведения торгов.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положениями Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положении п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному без проведения торгов, в случае когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов.

Следовательно, если после 1 марта 2015 г. арендатор продолжил пользование таким земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражении со стороны арендодателя договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд установил, что договор аренды от 01.01.2007 в отношении земельного участка с кадастровым номером 19:10:030102:36 (для эксплуатации торгового киоска) был заключен без проведения торгов на срок 11 месяцев (01.01.2007 – 28.12.2007), после истечения указанного срока ни одна из сторон договора не заявила о намерении прекратить договорные отношения по поводу пользования этим земельным участком, в связи с чем суд квалифицирует договор как возобновленный на неопределенный срок на тех же условиях по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанный факт подтверждает арендодатель.

Таким образом, если действие договора возобновилось на неопределенный срок после окончания срока, установленного в договоре, арендные отношения могут продолжаться длительное время до того, как одна из сторон не реализует предусмотренное пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации право на отказ от договора, и указанные нормы не могут быть истолкованы как позволяющие трансформировать арендные отношения, возобновленные на неопределенный срок, в срочные.

При таких обстоятельствах, поскольку договор от 01.01.2007 является возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, ответчик право на отказ от исполнения договора не реализовал, исковые требования об обязании заключить новый договор удовлетворению не подлежат.

Кроме того, в соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При заключении договора аренды в 2007 г. стороны исходили из назначения участка - для эксплуатации торгового киоска. Выдав в последующем истцу разрешение на ввод объекта, возведенного на спорном участке, в эксплуатацию, арендодатель подтвердил его правомерное строительство, при этом стороны не внесли изменения в договорные отношения, администрация не внесла изменения в ЕГРН, несмотря на издание администрацией постановления от 16.07.2013 №1246-П.

При заключении договора строительной аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель устанавливается исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из основных принципов земельного законодательства. Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (статьи 1, 7, 42 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно абзацу 4 пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативноправовому регулированию в сфере земельных отношений.

Градостроительное зонирование территории регламентируется Градостроительным кодексом Российской Федерации, в пункте 7 статьи 1 которого содержится понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Согласно статье 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, наряду с прочим, включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

Как следует из пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

В соответствии с пунктом 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что спорный земельный участок имеет вид разрешенного использования «для эксплуатации торгового киоска», общую площадь 30 кв. м и территориально расположен в зоне ТА – зона автомобильного транспорта.

Согласно Правилам землепользования и застройки, зона ТА предназначена для размещения объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, в том числе сооружений и коммуникаций железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи.

К основным видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства зоны ТА относится «объекты дорожного сервиса», которые включают в себя размещение зданий и сооружений дорожного сервиса, а также размещение автозаправочных станций, размещение магазинов сопутствующей торговли, зданий для организации общественного питания в качестве объектов дорожного сервиса. При этом к параметрам разрешенного использования земельных участков указанной территориальной зоны отнесены следующие характеристики: предельное максимальное количество этажей - 3; минимальные отступы от границ земельных участков - 3 м; размеры земельных участков - не менее 200 кв. м; максимальный процент застройки в границах земельного участка - 80.

Принимая во внимание, что минимальный размер земельного участка для вида разрешенного использования «объекты дорожного сервиса» в силу Правил землепользования и застройки составляет 200 кв. м, в свою очередь спорный участок имеет площадь 30 кв.м., на котором истец возвел объект площадью 44,3 кв.м. (нарушив условия отступов и процента застройки), вид разрешенного использования спорного земельного участка вступает в противоречие с целям его использования, т.е. вид разрешенного использования спорного земельного участка не соответствует целям его использования, суд, исходя из требований пункта 14 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, приходит к выводу об отсутствии у администрации законных оснований заключения нового договора с истцом. В удовлетворении иска следует отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца и подлежит взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167 - 170, 180 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6000 рублей государственной пошлины по иску.


На решение может быть подана апелляционная жалоба в Третий арбитражный апелляционный суд в течение одного месяца с момента его принятия. Жалоба подаётся через Арбитражный суд Республики Хакасия.


Судья

Г.И. Субач