Решение от 6 апреля 2023 г. по делу № А51-12185/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-12185/2021
г. Владивосток
06 апреля 2023 года
Резолютивная часть решения объявлена 30 марта 2023 года .

Полный текст решения изготовлен 06 апреля 2023 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Понкратенко М.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании в помещении арбитражного суда дело по исковому заявлению Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 04.08.2000)

к обществу с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата государственной регистрации: 17.02.1994)

о взыскании 884 050 рублей 61 копейки

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 доверенность 13.12.2022, диплом, служебное удостоверение,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 18.01.2023, паспорт, диплом,

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества № 01-03871-001-Н-АР-6752-00 от 02.07.2012 в размере 794 800 рублей 66 копеек, пени в размере 89 249 рублей 95 копеек, всего – 884 050 рублей 61 копейки.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Приморского края Поповым Е.М. от 12.07.2022 в деле №А51-12185/2021 в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) произведена замена судьи Кобко Е.В. на судью Понкратенко М.В., дело №А51-12185/2021 передано на рассмотрение судье Понкратенко М.В.

Истец на заявленных требованиях настаивал, пояснил, что в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей по договору аренды, образовалась задолженность, на которую начислена пеня.

Ответчик по исковым требованиям возразил, полагает, что требования основаны на противоправном поведении истца, который незаконно отказывал ответчику в реализации его права на выкуп помещения, кроме того заявил о пропуске срока исковой давности, полагает, что при расчете арендной платы подлежит применению коэффициент 1.

Изучив представленные в материалы дела доказательства, заслушав доводы сторон, суд установил следующее.

Между обществом с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» (арендатор) и Управлением муниципальной собственности города Владивостока (арендодатель) заключен договор аренды № 01-03871-001-Н-АР-6752-00 от 02.07.2012 нежилого помещения площадью 75,80 кв.м, находящегося по адресу <...>, (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный).

Пунктом 1.3 договора установлено, что арендодатель предоставляет арендатору указанный в пункте 1.1. объект во временное пользование на срок с 02.07.2012 по 01.07.2017.

Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 21 269 рублей 46 копеек. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным.

Нежилое помещение передано арендатору по акту приема-передачи 02.07.2012.

10.03.2017 ООО «Лев-Информ» направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение помещения.

Письмом от 24.03.2017 УМС г.Владивостока отказало ООО «Лев-Информ» в предоставлении преимущественного права выкупа помещения, расположенного по адресу <...>.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу №А51-12707/2017, оставленным без изменения Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа по делу № А51-12707/2017 от 23.07.2018 отказ УМС г.Владивостока был признан незаконным, на УМС г.Владивостока была возложена обязанность совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в отношении Помещения.

22.11.2019 ООО «Лев-Информ» был получен договор купли-продажи спорного помещения, однако, цена, указанная в договоре, в нарушение законодательства об оценочной деятельности была существенно завышенной.

Факт несоответствия требованиям законодательства отчета рыночной стоимости помещения, подготовленного по заказу УМС г.Владивостока, был установлен Решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-2825/2020 от 17.11.2020, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021.

17.03.2021 между УМС г.Владивостока (Продавец) и ООО «Лев-Информ» (Покупатель) заключен Договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества с условием о рассрочке (с субъектами малого и среднего предпринимательства) №335-ППВ, согласно условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора приобретаемое в процессе приватизации арендуемое недвижимое имущество: нежилое здание, общей площадью 75,80 кв.м, этаж: цокольный, расположенное по адресу: <...>, кадастровый №25:28:020034:1132; доля в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым №25:28:020034:1335, пропорционально размеру общей площади помещения с кадастровым №25:28:020034:1132. Общая площадь земельного участка – 3418,00 кв.м., местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома.

13.04.2021 право собственности ООО «Лев-Информ» на спорные помещения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 25:28:020034:1132-25/056/2021 -2 от 13.04.2021.

Полагая, что у ответчика имеется задолженность по внесению арендных платежей за период с 01.05.2017 по 31.12.2020, истец претензией от 15.01.2021 №28/6-276 истец уведомил ответчика о том, что по состоянию на 31.12.2020 задолженность по арендной плате по договору составляет 884 050 рублей 61 копейка, которую необходимо уплатить в течение 15 дней с момента получения претензии.

Поскольку задолженность ответчиком не погашена, истец обратился с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд с требованиями о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате и пени.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы истца и возражения ответчика, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Фактически по спорному договору между сторонами сложились обязательственные отношения по договору аренды, регулируемые главой 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ).

Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно пункту 2 статьи 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Из материалов дела следует, что истцом и ответчиком был заключен Договор аренды №01-03871-001-Н-АР-6752-00, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи.

10.03.2017 ООО «Лев-Информ» направило в адрес Управления заявление о реализации преимущественного права на приобретение помещения, однако ему было отказано ответчиком.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2018 по делу №А51-12707/2017 признано незаконным решение Управления муниципальной собственности г.Владивостока об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресам: <...>, общей площадью 74,80 кв.м., <...>, общей площадью 53,70 кв.м., <...>, общей площадью 125,80 кв.м., оформленное письмом № 3021/20у, 3022/20у, 3023/20у от 24.03.2017. Суд обязал Управление муниципальной собственности г. Владивостока совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении следующего имущества: нежилых помещений общей площадью 74,80 кв.м., расположенных по адресу: <...>; нежилых помещений общей площадью 53,70 кв.м., расположенных по адресу: <...>; нежилых помещений общей площадью 125,80 кв.м., расположенных по адресу: <...>, а именно: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.10.2017 по делу №А51-12707/2017 отменено в части. Суд отказал в удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Владивостока об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресам: <...>, общей площадью 53,70 кв.м., <...>, общей площадью 125,80 кв.м., оформленного письмом № 3021/20у, 3022/20у, 3023/20у от 24.03.2017. Изложить абзац второй резолютивной части решения в следующей редакции: «Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении следующего имущества: нежилых помещений общей площадью 74,80 кв.м., расположенных по адресу: <...>, а именно обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества».

Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа от 23.07.2018 постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2018 по делу №А51-12707/2017 Арбитражного суда Приморского края изменено в части, резолютивная часть решения в следующей редакции: «Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в отношении следующего имущества: нежилых помещений общей площадью 74,80 кв.м, расположенных по адресу: г. Владивосток, ул. Стрельникова, дом 6 а, нежилых помещений общей площадью 125,80 кв.м, расположенных по адресу: <...>, а именно обеспечить заключение договоров на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договоров купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества». Отказать в удовлетворении требований о признании незаконным решения Управления муниципальной собственности г.Владивостока об отказе в реализации преимущественного права общества с ограниченной ответственностью «Лев-Информ» на приобретение арендуемого имущества, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 53,70 кв.м, оформленного письмами №3021/20у, 3022/20у, 3023/20у от 24.03.2017.

Судом установлено, что договор купли-продажи спорных помещений получен истцом 22.11.2019, однако, выкупная цена значительно завышена, в связи с чем, истцом обратился в суд с требованиями об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №335-ПП.

Решением Арбитражного суда Приморского края по делу №А51-2825/2020 от 17.11.2020, оставленным без изменения Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2021 суд урегулировал разногласия между ООО «Лев-Информ» и УМС г.Владивостока, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального недвижимого имущества №335-ППВ с условием о рассрочке (поквартальные платежи) нежилого помещения площадью 75,80 кв. м., находящегося по адресу <...>, (номера на поэтажном плане 1, этаж цокольный), кадастровый номер 25:28:020034:1132; доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов) с кадастровым номером 25:28:020034:1335, пропорциональная размеру общей площади помещения с кадастровым номером 25:28:020034:1132. Общая площадь земельного участка - 3418,00 кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир жилой дом. Почтовый адрес ориентира: <...>. Вид разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации многоквартирного дома, изложив пункт 3.1 в следующей редакции: «3.1. Цена продажи арендуемого имущества составляет 3 300 000 (три миллиона триста тысяч) рублей 00 копеек (без учета НДС).

Судом установлено, что право собственности ООО «Лев-Информ» на спорные помещения в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 25:28:020034:1132-25/056/2021-2 от 13.04.2021.

Согласно части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Пунктом 3 статьи 9 Закона Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 159 ФЗ) предусмотрено, что при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 данного Федерального закона требованиям, о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Заявление о намерении реализовать свое преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность подано обществом 10.03.2017, исходя из того, что договор с оценщиком должен быть заключен в срок не позднее 11.05.2017 (два месяца с учетом положения статья 193 ГК РФ), отчет об оценке должен быть выполнен и принят (отклонен) заказчиком в срок до 09.11.2015 (тридцать дней по аналогии с положениями пунктов 1 и 2 ст. 12 Федерального закона от 22.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации»), а решение об условиях приватизации арендуемого имущества должно быть принято в срок до 20.06.2017 (две недели), соответственно, проект договора купли-продажи должен был быть направлен обществу не позднее 30.06.2017 (десять дней с четом положений статья 193 ГК РФ.)

Вступившим в законную силу судебным актом по делу № А51-12707/2017 подтверждается незаконность действий УМС г. Владивостока.

Незаконное бездействие органа местного самоуправления подлежит определению с момента, когда он должен был направить обществу проект договора купли-продажи спорного объекта, то есть не позднее 30.06.2017.

В соответствии с пунктами 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

Из пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» следует, что если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны.

При изложенных обстоятельствах, поведение УМС г.Владивостока, выраженное в неправомерном отказе от заключения договора-купли продажи и в нарушении правил оценки выкупаемого имущества, не может быть признано добросовестным.

Нарушение сроков реализации муниципального имущества, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, вызвано недобросовестным поведением УМС г. Владивостока и привело к необоснованному продлению арендных отношений, в то время как, общество могло приобрести право собственности на помещение и не должно было вносить арендную плату.

При этом с учетом сроков регистрации перехода права собственности на объект (максимально 10дней), с 17.06.2017 общество вправе было не оплачивать арендные платежи в силу возникновения права собственности на объект.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу, что требования УМС о взыскании арендной платы и пени за период с 17.06.2017 по 31.12.2020 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

В ходе рассмотрения дела, ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности в части заявленных требований о взыскании основного долга и пени.

В соответствии со статьями 195, 196 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено, общий срок исковой давности составляет три года.

Статьей 200 ГК РФ предусмотрено, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно пункту 2 статьи 194 ГК РФ письменные заявления, сданные в организацию связи до двадцати четырех часов последнего дня срока, считаются сделанными в срок. Поэтому днем предъявления иска следует считать дату почтового штемпеля отделения связи, через которое отправляется исковое заявление в суд.

Таким образом, поскольку иск был сдан в отделение почтовой связи 14.07.2021, следовательно, трехгодичный срок исковой давности следует исчислять с 14.06.2018.

Учитывая, что ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, в силу статьи 196 ГК РФ требования о взыскании задолженности за период с 01.05.2017 по 16.06.2017 также удовлетворению не подлежат.

Поскольку в удовлетворении исковых требований отказано, государственная пошлина по делу относится на истца, однако взысканию не подлежит, поскольку в соответствии с п.п.1.1 п.1 ст.333.37 НК РФ истец освобожден от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.



Судья Понкратенко М.В.