Решение от 26 сентября 2019 г. по делу № А45-29458/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-29458/2019
г. Новосибирск
26 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 23 сентября 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 26 сентября 2019 года.

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Шевченко С.Ф., при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело № А45-29458/2019 по иску

администрации города Оби Новосибирской области (ОГРН <***>), г. Обь Новосибирской области

к обществу с ограниченной ответственностью «ПолимерПак» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

при участии в судебном заседании представителей:

истца: ФИО2 по доверенности от 15.01.2019;

ответчика: ФИО3 по доверенности от 14.08.2019,

Администрация города Оби Новосибирской области (далее – истец) обратилась в арбитражный суд с уточнёнными в ходе судебного разбирательства требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «ПолимерПак» (далее – ответчик), настаивая на изъятии у ООО «ПолимерПак» объектов незавершённого строительства: с кадастровым номером 54:36:010603:95 общей площадью 1901,2 кв.м. и с кадастровым номером 54:36:010603:96 общей площадью 479,7 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

Также истец настаивает на определении начальной цены продажи с публичных торгов объектов незавершённого строительства:

- с кадастровым номером 54:36:010603:95 общей площадью 1901,2 кв.м. - 6 477 000 (шесть миллионов четыреста семьдесят семь тысяч) рублей;

- с кадастровым номером 54:36:010603:96 общей площадью 479,7 кв.м. -8 816 000 (восемь миллионов восемьсот шестнадцать тысяч) рублей.

Ответчик значимых возражений против иска не представил.

Рассмотрев имеющиеся в деле доказательства, заслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующее:

По свидетельству истца, 27.12.2016 г. между администрацией города Оби Новосибирской области (далее - арендодатель) и ООО «ПолимерПак» (далее - ответчик, арендатор) был заключен договор аренды земельного участка №1/14-16а (далее — договор) с кадастровым номером 54:36:000000:15, в целях использования его для строительства многофункционального комплекса, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 12028+-38 кв. м, расположенный установлено относительно ориентира, расположенного за пределами земельного участка. Ориентир жилой дом. Участок находиться примерно в 40 м. от ориентира по направлению северо-запад. Почтовый адрес ориентира: <...>.

В соответствии с пунктом 2.1. договора срок аренды устанавливается до 26.12.2019 с даты подписания договора.

В соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды земельного участка от 27.12.2016 года. №1/14-16а, срок договора установлен с 27.12.2016 по 15.06.2019г.

Ответчиком на данном земельном участке возведены и принадлежат на праве собственности, следующие объекты незавершенного строительства -54:36:010603:95 общей площадью 1901,2 кв.м., 54:36:010603:96 общей площадью 479,7 кв.м. (далее - объект незавершенного строительства).

Строительство названных объектов осуществлялось ответчиком на законных основаниях в соответствии с разрешением на строительство №RU54304000-025-13.

Администрацией города Оби Новосибирской области издано уведомление о необходимости завершения объектов незавершенного строительства30.05.2019 № 4848, которое получено ответчиком 04.06.2019 г.

Администрацией города Оби Новосибирской области издано уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока договора аренды 04.07.2019 г. №6031, получено ответчиком 09.07.2019 г.

Однако строительство вышеназванных объектов не было завершено в установленный данным договором срок.

Посчитав, что объекты незавершённого строительства подлежат изъятию у ответчика путём продажи с публичных торгов на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, истец обратился за судебной защитой с рассматриваемыми требованиями.

Определив предмет доказывания в рамках настоящего дела, проанализировав доводы истца, сопоставив их с нормами действующего законодательства, проверив их обоснованность, арбитражный суд пришел к убеждению о правомерности требований истца, при этом суд исходит из следующего:

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

На основании статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными в данной статье, а также иными способами, предусмотренными законом.

Возможность обращения в арбитражный суд с заявлением об изъятии объектов незавершённого строительства путём продажи с публичных торгов вытекает из статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 №1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

Частью 6 указанной статьи установлено, что эти правила применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608, только в случае, если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном в аренду для строительства, расположен объект незавершенного строительства, который арендатор правомерно возвел в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов, земельным законодательством предусмотрено право такого лица получить участок в аренду однократно для завершения строительства этого объекта.

Применительно к спорной правовой ситуации срок Договора аренды земельного участка № 1/14-16а от 27.12.2016 с учётом Дополнительного соглашения срок договора аренды согласован сторонами с 27.12.2016 по 15.06.2019.

С учётом отсутствия у ответчика намерения и возможности завершить строительство объектов с кадастровыми номерами 54:36:010603:95 и 54:36:010603:96, истцом 04.07.2019 ответчику направлено Уведомление о прекращении договора аренды земельного участка в связи с окончанием срока действия договора аренды.

При таких обстоятельствах истец обоснованно требует изъятия у ответчика объектов незавершённого строительства посредством, обусловленной законом процедуры.

В свою очередь, в соответствии с пунктом 2 Правил проведения публичных торгов объектов незавершенного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.12.2014 № 1299, публичные торги проводятся в форме аукциона, открытого по составу участников. Аукцион проводится на основании решения суда об изъятии объекта незавершенного строительства у собственника путем продажи с публичных торгов. При этом извещение о проведении аукциона должно содержать начальную цену предмета аукциона, которая определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Таким образом, судебным решением должен быть определен не только способ реализации имущества, но и его начальная продажная стоимость.

Согласно пункту 4 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

Истцом в материалы дела представлен Отчёт ООО Агентство независимой оценки «ЛАВР» от 04.06.2019 о рыночной стоимости объектов незавершённого строительства, согласно которому итоговая рыночная стоимость объектов с учётом НДС составляет:

- объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:36:010603:95 общей площадью 1901,2 кв.м. - 6 477 000 (шесть миллионов четыреста семьдесят семь тысяч) рублей;

- объекта незавершённого строительства с кадастровым номером 54:36:010603:96 общей площадью 479,7 кв.м. - 8 816 000 (восемь миллионов восемьсот шестнадцать тысяч) рублей.

Ответчик данные Отчёта ООО Агентство независимой оценки «ЛАВР» от 04.06.2019 о рыночной стоимости объектов незавершённого строительства не оспорил, своего варианта оценки предмета спора не представил.

В силу изложенных обстоятельств, суд находит требования истца основанными на законе, подтверждёнными материалами дела и подлежащими удовлетворению за счёт ответчика.

Вопрос о распределении государственной пошлины судом не рассматривался, так как истец освобожден от её уплаты на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования администрации города Оби Новосибирской области удовлетворить.

Изъять у ООО «ПолимерПак» (ОГРН <***>) объекты незавершённого строительства: с кадастровым номером 54:36:010603:95 общей площадью 1901,2 кв.м. и с кадастровым номером 54:36:010603:96 общей площадью 479,7 кв.м., путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную цену продажи с публичных торгов объектовнезавершённого строительства:

- с кадастровым номером 54:36:010603:95 общей площадью 1901,2 кв.м. - 6 477 000 (шесть миллионов четыреста семьдесят семь тысяч) рублей;

- с кадастровым номером 54:36:010603:96 общей площадью 479,7 кв.м. -8 816 000 (восемь миллионов восемьсот шестнадцать тысяч) рублей.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Седьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.

В суд кассационной инстанции решение подлежит обжалованию при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья

С.Ф. Шевченко