Решение от 15 августа 2019 г. по делу № А17-5551/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-5551/2019
15 августа 2019 года
г. Иваново


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Герасимова В.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными действия, выразившиеся в погашении 25.02.2019 в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на нежилые помещения общей площадью 2 099 кв.м., расположенные в здании по адресу <...> кадастровый номер 37:24:020113:173, на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на нежилые помещения общей площадью 2 099 кв.м., расположенные в здании по адресу <...> кадастровый номер 37:24:020113:173, на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015,

третье лицо не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска общество с ограниченной ответственностью «Агроторг», (далее-ООО «Агроторг»),

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 15.01.2018),

от Управления Росреестра – ФИО3 (доверенность № 6 от 19.01.2019), ФИО4 (доверенность № 57 от 05.04.2019),

от ООО «Агроторг»- ФИО5 (доверенность от 31.10.2017),

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области ( далее- Управление ФРС по Ивановской области, Управление) о признании незаконными действия, выразившиеся в погашении 25.02.2019 в Едином государственном реестре недвижимости (далее- ЕГРН) записи об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на нежилые помещения общей площадью 2 099 кв.м., расположенные в здании по адресу : <...> кадастровый номер 37:24:020113:173 (далее- Помещения) , на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить в ЕГРН запись об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на Помещения, на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015 (далее- Договор № С02/А/13), обратилось общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (далее -ООО «Инвест-Недвижимость» , Истец, Общество).

Необходимость удовлетворения заявления обусловлена следующими обстоятельствами.

15.10.2015 между ООО «Инвест-Недвижимость» и ООО «Агроторг» (Арендатор) заключен договор № С 02/А/13. Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2015. Срок аренды - 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, т.е. до 19.11.2025. Договор зарегистрирован Управлением ФРС по Ивановской области 18.02.2016, номер регистрации 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2.

27.04.2016ООО «Агроторг» направило в адрес Истца уведомление № 017/3236 о расторжении Договора № С02/А/13 с 28.10.2016.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 02.08.2017 по делу № А40-92614/2017-28-875 признано, что направление указанного уведомления не создало правового эффекта в виде прекращения Договора № С02/А/13, Договор является действующим

04.10.2017 Управлением ФРС по Ивановской области, по представленному ООО «Агроторг» пакету документов, была прекращена запись об обременении в виде аренды в отношении Помещений, возникшем на основании Договора № С02/А/13 .

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 22.08.2018 по делу А 17-4469/2018 действия Управления по прекращению записи об обременении в виде аренды в отношении Помещений были признаны незаконными, суд обязал Управление восстановить запись об обременении Помещений, возникшем на основании Договора № С02/А/13.

29.11.2018на основании вышеуказанного решения суда запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 в отношении Помещений восстановлена за № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 .

27.12.2018 Управление на основании заявления Общества внесло в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без личного участия правообладателя.

Из ответа Управления от 06.06.2019 № 6792 на заявление ООО «Инвест-Недвижимость» о статусе записи об обременении в виде аренды в отношении Помещений, Общество узнало о том, что запись об обременении № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 прекращена по заявлению ООО «Агроторг» на основании уведомления от 11.11.2016 .

По мнению ООО «Инвест-Недвижимость» действия Управления ФРС по Ивановской области по прекращению записи об обременении в виде аренды в отношении Помещений, возникшем на основании Договора № С02/А/13, осуществлены в нарушение требований статей 14, 25, 26, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и нарушают права и законные интересы Общества в сфере его предпринимательской деятельности как Арендодателя, ограничивая права в требованиях об исполнении обязательств по договору аренды.

Уведомление от 11.11.2016 не имеет правового эффекта. Договор № С02/А/13 действует на настоящий момент, что подтверждено решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2019 года по делу А40-14623/19-64-136.

Управление было обязано возвратить заявление о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав и документы, прилагаемые к нему, без рассмотрения, так как в ЕГРН содержалась отметка о невозможности государственной регистрации перехода права, ограничения права и обременения объекта недвижимости без личного участия собственника объекта недвижимости (его законного представителя) и заявление на государственную регистрацию прав представлено иным лицом.

Управление ФРС по Ивановской области считает заявление не подлежащим удовлетворению исходя из следующих обстоятельств.

Заявление о прекращении обременения в виде аренды недвижимого имущества в орган государственной регистрации прав было представлено представителем ООО «Агроторг» ФИО6 12.02.2019.

Основанием для обращения ООО «Агроторг» с заявлением о регистрации послужило уведомление от 11.11.2016, направленное ООО «Агроторг» генеральному директору ООО «Инвест-Недвижимость» ФИО7 об отказе от договора в сроки, предусмотренные условиям пункта 5.2 договора № С02/А/13.

Ссылка представителя ООО «Инвест-Недвижимость» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2019 по делу № А40-14623/19-64-136 является несостоятельной, так как на дату проведения государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды (25.02.2019) решения суда не существовало.

Заявление собственника о невозможности государственной регистрации права без личного участия, при наличии соответствующего заявления, не учитывает установленные частью 1 статьи 36 Закон N 218-ФЗ правила о том, что запись в ЕГРН о невозможности государственной регистрации вносится и ограничивает конкретные учетно-регистрационные действия, а именно -переход, прекращение, ограничение права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия собственника и не содержат запрета на осуществление прекращения ограничения, следовательно, не препятствует осуществлению погашения записи об аренде

В силу статьи 51 Закона N 218-ФЗ, пунктов 1, 2 и 4 статьи 450.1, статьи 620 Гражданского кодекса РФ (далее- ГК РФ) , пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Доводы Управления ФРС по Ивановской области о необходимости отказа в удовлетворении заявления поддержаны, привлеченным для участия в дело в качестве третьего лица не заявляющего самостоятельных требований на предмет иска, ООО «Агроторг»

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ) в судебном заседании объявлялся перерыв.

Заявление ООО «Инвест-Недвижимость» рассмотрено арбитражным судом в соответствии с порядком, установленным статьями 153-170, 197-201 АПК РФ.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу о необходимости отказа в удовлетворении заявления исходя из следующих обстоятельств.

В ЕГРН имеются актуальные сведения о нежилом здании - торговый центр, площадью 8 095,5 кв.м., с кадастровым номером 37:24:020113:173, по адресу: <...>, которое находится в собственности ООО «Инвест-Недвижимость» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.08.2008 № RU37302000-0094-2008, запись о государственной регистрации внесена в ЕГРН 25.08.2011 № регистрации 37-37-01/212/2011-086.

15.10.2015 между ООО «Инвест-Недвижимость» и ООО «Агроторг» заключен Договор № С 02/А/13 аренды Помещений Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2015 . Срок аренды - 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, т.е. до 19.11.2025.

18.02.2016 в ЕГРН была внесена запись об обременении в виде аренды Помещений, на основании Договора № С 02/А/13, № регистрации 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2, «арендодатель»: ООО «Инвест-Недвижимость», «арендатор»: ООО «Агроторг», срок аренды: с 18.02.2016 на 120 месяцев.

04.10.2017Управлением по предоставленному ООО «Агроторг» пакетудокументов была прекращена запись об обременении в виде аренды в отношении Помещений, возникшем на основании Договора № С 02/А/13.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 22.08.2018 по делу А 17-4469/2018 действия Управления по прекращению записи об обременении в виде аренды в отношении Помещений были признаны незаконными, суд обязал Управление восстановить запись об обременении Помещений, возникшем на основании Договора № С 02/А/13.

29.11.2018 на основании вышеуказанного решения суда запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 в отношении Помещений восстановлена Управлением за № 37:24:020113:173-37/073/2018-2.

27.12.2018 Управление на основании заявления Истца внесло в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации перехода, ограничения (обременения), прекращения права без личного участия правообладателя.

25.02.2019 на основании заявления ООО «Агроторг» Управлением в ЕГРН внесена запись о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 Помещения , на основании Договора № С02/А/13.

Считая действия Управления по внесению 25.02.2019 в ЕГРП записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на Помещения на основании договора № С02/А/13 незаконными, ООО «Инвест-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости , в том числе обременения недвижимого имущества, регламентируется Законом № 218-ФЗ.

Согласно пункта 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ среди прочих основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом ( пункт 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя помимо прочих стадий проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статьи 26 Закона № 218- ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Статьей 27 Закона 218- ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 вышеназванного Закона.

Применительно к рассматриваемой ситуации основанием для совершения со стороны Управления ФРС по Ивановской области действия по внесению записи о прекращении аренды в отношении Помещений послужило поступившие вместе с заявление представителя ООО «Агроторг» от 12.02.2019, Договор № С02/А/13 и уведомление от 11.11.2016, направленное арендатором ООО «Агроторг» генеральному директору ООО «Инвест-Недвижимость» ФИО7.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Пунктом 5.2 Договора № С02/А/13 стороны предусмотрели, что Арендатор вправе отказаться от Договора в одностороннем внесудебном порядке, начиная с 13 (Тринадцатого) календарного месяца с даты подписания Договора, уведомив об этом Арендодателя не позднее, чем за 180 (Сто восемьдесят) календарных дней до даты расторжения Договора». В этом случае договор будет считаться прекращенным по истечении 180 календарных дней с даты направления Арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора. Арендатор обязан направить в последний день действия договора своего уполномоченного представителя для составления акта возврата имущества.

Договор № С02/А/13 определяет условие о моменте возникновения права Арендатора на отказ от исполнения договора: не ранее 16.10.2016 и срок по истечении которого договор считается прекратившим свое действие по истечении 180 календарных дней с даты направления Арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора.

Применительно к рассматриваемой ситуации в материалы дела представлено уведомление от 11.11.2016, направленное арендатором ООО «Агроторг» генеральному директору ООО «Инвест-Недвижимость» ФИО7 в котором ясно и понятно выражено волеизъявление ООО «Агроторг» о расторжении Договора № С02/А/13. Факт получения названного уведомления ООО «Инвест-Недвижимость» не отрицается.

Уведомление направлено в адрес ООО «Инвест-Недвижимость» по истечении сроков, установленных в пункте 5.2 договора № С02/А/13 и порождает последствия , предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ в виде прекращения действия договора по истечении 180 календарных дней с даты направления Арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора.

С заявлением по внесению записи в ЕГРН о прекращении аренды в отношении Помещений ООО «Агроторг» обратилось в Управление 12.02.2019 , после прекращения действия Договора № С02/А/13.

Заявление ООО «Инвест-Недвижимость» о признании решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.06.2019 по делу А40-14623/19-64-136 Договора № С02/А/13 действующим на настоящий момент не основано на фактических обстоятельствах.

Вопрос об оценки действия либо не действия на настоящий момент Договора № С02/А/13 не был предметом оценки Арбитражного суда г. Москвы. Суд рассматривал вопрос о возможности взыскания с ООО «Агроторг» в пользу ООО «Инвест-Недвижимость» задолженности по Договору № С02/А/13 за период с ноября 2016 по май 2017.

В соответствии с частью 1 статьи 51 Закона № 218-ФЗ с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. Согласно абзацу 2 пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ).

В целях защиты прав собственников объектов недвижимости от действий, направленных на предотвращение необоснованного изъятия либо обременения принадлежащего им имущества, частью 1 статьи 36 Закона № 218-ФЗ введено ограничение возможности совершения регистрационных действий в отношении такого имущества в соответствии с которым, при представлении лицом, указанным в ЕГРН в качестве собственника объекта недвижимости, или его законным представителем заявления о невозможности государственной регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения такого объекта недвижимости без его личного участия (далее в настоящей статье - заявление о невозможности регистрации) в ЕГРН в срок не более пяти рабочих дней со дня приема органом регистрации прав соответствующего заявления вносится запись о заявлении о невозможности регистрации.

В рассматриваемой ситуации действия ООО «Агроторг» при подаче заявления о внесении в ЕГРН записи о прекращении обременения в виде аренды не направлены изъятие либо обременение принадлежащего ООО «Инвест-Недвижимость» имущества. Частью 1 статьи 36 Закона № 218-ФЗ не установлена возможность блокирования совершения таких регистрационных действий со стороны собственника объекта недвижимости. ООО «Агроторг» реализовано право на односторонний отказ от договора аренды , предусмотренное пунктами 1 и 2 статьи 450.1 ГК РФ и условиями Договора № С02/А/13. В реализации данного права не может быть отказано на основании нормы части 1 статьи 36 Закона № 218-ФЗ.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, судебные расходы по делу в виде государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат отнесению на ООО «Инвест-Недвижимость .

Руководствуясь статьями 110, 153-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.В удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области о признании незаконными действия, выразившиеся в погашении 25.02.2019 в Едином государственном реестре недвижимости записи об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на нежилые помещения общей площадью 2 099 кв.м., расположенные в здании по адресу <...> кадастровый номер 37:24:020113:173, на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015, об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении в виде аренды № 37:24:020113:173-37/073/2018-2 от 29.11.2018 на нежилые помещения общей площадью 2 099 кв.м., расположенные в здании по адресу <...> кадастровый номер 37:24:020113:173, на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015, отказать.

2. Судебные расходы по делу в виде государственной пошлины отнести на общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость».

3. Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, <...>) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.

Судья Герасимов В.Д.