Постановление от 13 января 2021 г. по делу № А45-29/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тюмень Дело № А45-29/2020


Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2021 года


Постановление изготовлено в полном объеме 13 января 2021 года



Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Севастьяновой М.А.,

судей Демидовой Е.Ю.,

Зиновьевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Полукаровой С.А., рассмотрел кассационную жалобу акционерного общества «Завод сборного железобетона № 6» на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.07.2020 (судья Векшенков Д.В.) и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020 (судьи Фертиков М.А., Киреева О.Ю., Стасюк Т.Е.) по делу № А45-29/2020 по заявлению акционерного общества «Завод сборного железобетона № 6» (644041, Омская область, город Омск, улица 1-я Железнодорожная, дом 3, ОГРН 1025501247100, ИНН 5506035536) к администрации города Оби Новосибирской области (633102, Новосибирска область, город Обь, улица Авиационная, дом 12, ОГРН 1025405628005, ИНН 5448107718) о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов.

Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Омской области (судья Беседина Т.А.) в заседании приняла участие представитель акционерного общества «Завод сборного железобетона № 6» - Веревкина Е.В. по доверенности от 09.01.2020.

Суд установил:

акционерное общество «Завод сборного железобетона № 6» (далее - АО «Завод сборного железобетона № 6», общество) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с заявлением к администрации города Оби Новосибирской области (далее - администрация) о признании незаконным решения об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, выраженного в письме от 11.12.2019 № 10972.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 10.07.2020, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением и постановлением, общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

В обоснование жалобы общество приводит доводы о том, что в нарушение статьи 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) суд апелляционной инстанции не огласил поступивший 28.09.2020 по электронной системе «Мой арбитр» отзыв администрации на апелляционную жалобу, который общество не получило до судебного заседания, в связи с чем было лишено права на ознакомление с материалами дела. При этом апелляционный суд не исследовал указанный отзыв, тогда как в нем изложены сведения, имеющие основное значение для настоящего дела, а именно о том, что постановлением администрации города Оби от 29.11.2016 № 1127 земельный участок не предоставлялся обществу для завершения строительства, поскольку это постановление отменено постановлением администрации города Оби от 02.02.2017 № 138.

Кассатор также ссылается на то, что в обжалуемом им решении администрации содержится единственное основание отказа – предоставление ранее земельного участка для завершения строительства, и поскольку с принятием постановления администрации города Оби от 02.02.2017 № 138 такое основание признано администрацией отсутствующим, то отказ подлежал признанию судом незаконным. Кроме того, поскольку данное основание отказа являлось единственным, то, указав на несоблюдение обществом условия подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), суд вышел за пределы предоставленных ему полномочий, установив самостоятельное основание для отказа в предоставлении земли.

Общество обращает внимание на неверное указание судами на изменение дополнительным соглашением от 07.02.2017 к договору аренды от 16.09.2010 № 1/23-10а срока договора на 3 года, ссылаясь при этом на то, что изменением пункта 2.1 договора о сроке его действия с 16.09.2010 по 15.09.2019 стороны изменили срок договора на 9 лет.

По мнению заявителя жалобы, поскольку администрацией не выражено волеизъявления на изъятие испрашиваемого обществом земельного участка в течение 6 месяцев после истечения срока действия договора аренды, то у арендатора сохраняется право на получение участка на новый срок.

Заявитель кассационной жалобы также считает, что имеется безусловное основание для отмены обжалуемых судебных актов, так как к участию в деле не были привлечены участники долевого строительства, чьими правами обременен испрашиваемый земельный участок, при этом рассмотрением настоящего спора косвенно разрешался вопрос о дальнейшей реализации заключенных договоров участия в долевом строительстве.

Отзыв на кассационную жалобу администрацией не представлен.

В судебном заседании представитель общества поддержала доводы кассационной жалобы.

Проверив в соответствии со статьями 284, 286 АПК РФ законность решения и постановления исходя из приведенных в кассационной жалобе доводов, суд кассационной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для ее удовлетворения.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Приборкомплекс» (арендатор) заключен договор аренды земельных участков от 16.09.2010 № 1/23-10а (далее – договор аренды), по условиям которого арендатору предоставлен в аренду на срок с 16.09.2010 по 15.09.2013 земельный участок с кадастровым номером 54:36:020201:27 площадью 15 756 кв. м, категория – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство молодежного жилого комплекса (многоэтажная застройка), местоположение: Новосибирская область, г. Обь, ул. Геодезическая, между домом № 72, КНС и домом № 61 (пункты 1.1, 2.1 договора).

Между ЗАО «Приборкомплекс» (арендатор), администрацией (арендодатель) и Новосибирским фондом «Жилище» - новый арендатор (далее – НФ «Жилище») 25.05.2011 заключено соглашение о переуступке прав и обязанностей по договору, по условиям которого ЗАО «Приборкомплекс», с согласия арендодателя передало все права и обязанности по вышеуказанному договору аренды НФ «Жилище».

Дополнительным соглашением от 02.08.2013 № 1 к договору аренды НФ «Жилище» и администрация внесли изменения в пункт 2.1 договора аренды, установив срок действия договора с 15.09.2013 по 14.09.2016.

По соглашению от 25.02.2014 между НФ «Жилище», администрацией и АО «Завод сборного железобетона № 6» НФ «Жилище» переуступило обществу право аренды по договору аренды от 16.09.2010 № 1/23-10а.

АО «Завод сборного железобетона № 6» обратилось в администрацию с заявлением от 20.10.2016 о продлении срока аренды по договору аренды от 16.09.2010 № 1/23-10а на 3 года.

Постановлением администрации от 29.11.2016 № 1127 на основании заявления ООО «Завод сборного железобетона № 6», пунктов 3, 4, 5 статьи 39.6, пункта 3 статьи 39.7, пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ) обществу для завершения строительства в аренду сроком на 3 года предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:36:020201:27 площадью 15 756 кв. м, категория – земли населенных пунктов, с разрешенным использованием – строительство молодежного жилого комплекса (многоэтажная застройка), местоположение: Новосибирская область, г. Обь, ул. Геодезическая, между домом № 72, КНС и домом № 61.

Дополнительным соглашением от 07.02.2017 к соглашению от 25.02.2014 о переуступке права аренды по договору аренды от 16.09.2010 № 1/23-10а администрация и АО «Завод сборного железобетона № 6» изложили пункт 2.1 договора аренды в новой редакции, указав на срок действия договора аренды с 16.09.2010 по 15.09.2019.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 05.09.2019 за АО «Завод сборного железобетона № 6» 05.09.2019 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект – многоквартирный дом по адресу: Новосибирская область, город Обь, улица Геодезическая, дом 76 площадью 13 077,1 кв. м, степень готовности 53 процента.

АО «Завод сборного железобетона № 6» 12.11.2019 обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка кадастровым номером 54:36:020201:27 без проведения торгов в аренду сроком на 3 года для завершения строительства в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

В письме от 11.12.2019 № 10972 администрация отказала в предоставлении земельного участка без проведения торгов в связи с тем, что ранее этот земельный участок уже предоставлялся обществу для завершения строительства на основании постановления администрации от 29.11.2016 № 1127.

Полагая незаконным отказ администрации со ссылкой на то, что в порядке пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ земельный участок обществу ранее для завершения строительства однократно не предоставлялся, так как сторонами не заключалось ни предусмотренного данной нормой договора аренды, ни какого-либо дополнительного соглашения к договору аренды, которые бы позволяли установить, что право, предусмотренное приведенной нормой, обществом уже использовано, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании такого отказа незаконным.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суд первой инстанции руководствовался подпунктами 9, 10 пункта 2, пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ, пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ и исходил из законности обжалуемого заявителем отказа в связи с тем, что установлением срока аренды на период с 15.09.2016 по 15.09.2019 на основании дополнительного соглашения от 07.02.2017 общество реализовало право на однократное предоставление земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства. Кроме того, обществом не соблюдено условие предоставления земельного участка – обращение в уполномоченный орган с соответствующим заявлением в период до истечения срока действия договора аренды.

Апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции.

Оснований для отмены обжалуемых заявителем судебных актов судом кассационной инстанции не установлено.

В силу части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, является наличие одновременно двух условий: их несоответствия закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства после 01.03.2015 регулируется главой V.I ЗК РФ, переходными положениями, установленными Законом № 137-ФЗ.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 этой статьи.

При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).

Руководствуясь приведенными нормативными положениями, установив, что после истечения срока действия договора (14.09.2016) между обществом и администрацией заключено дополнительное соглашение от 07.02.2017 к соглашению от 25.02.2014 о переуступке права аренды по договору аренды от 16.09.2010 № 1/23-10а, которым стороны изменили условие пункта 2.1 договора аренды указанием на срок аренды по 15.09.2019, учитывая представленное обществом в материалы дела предшествовавшее заключению указанного дополнительного соглашения постановление администрации от 29.11.2016 № 1127 о предоставлении АО «Завод сборного железобетона № 6» спорного земельного участка в аренду сроком на 3 года для завершения строительства в порядке реализации права арендатора на однократное предоставление ему земельного участка в этих целях, наличие которого подтверждено администрацией в отзыве на заявление общества, на отмену или признание недействительным которого стороны при рассмотрении спора по существу не ссылались, суд первой инстанции пришел к заключению о том, что увеличение срока действия договора аренды на 3 года фактически представляет собой заключение нового договора аренды на указанный срок для продолжения осуществления строительства многоквартирного дома.

При таких установленных по делу обстоятельствах выводы суда первой инстанции о том, что заявителем использовано право однократного получения в аренду земельного участка, предоставленного для строительства, являются правильными, основанными на материалах дела.

То обстоятельство, что предоставление земельного участка в аренду на новый срок оформлено не заключением нового договора аренды, а увеличением срока действия изначального договора аренды само по себе не отменяет предоставления земли обществу именно в порядке реализации его права, предусмотренного пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ, учитывая также непрерывное владение обществом испрашиваемым участком с момента приобретения права его аренды. Также из разъяснений, данных в пунктах 4.1, 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», следует, что по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества с прежним арендатором заключается договор аренды на новый срок. Следовательно, внесение изменений в договор о продлении его срока является фактически заключением нового договора аренды на новый срок.

Суд округа также учитывает, что доказательств того, что на момент принятия администрацией постановления от 29.11.2016 № 1127 на испрашиваемом земельном участке физически не существовало объекта капитального строительства, отвечающего критериям недвижимого имущества, для возведения которого земельный участок предоставлялся в аренду правопредшественникам общества и самому обществу, в материалы дела не представлено, и на наличие такого обстоятельства стороны не ссылались при рассмотрении спора по существу. Регистрация 05.09.2019 права собственности общества на объект незавершенного строительства степенью готовности 53 процента сама по себе обратного не подтверждает.

Кроме того, доводов о наличии иных оснований для приобретения обществом после 01.03.2015 права аренды на земельный участок, предоставленный для строительства до указанной даты, кассатор не привел.

Довод заявителя жалобы о неверном указании судами на изменение дополнительным соглашением от 07.02.2017 к договору аренды от 16.09.2010 № 1/23-10а срока договора на 3 года, является несостоятельным. Мнение общества о том, что изменением пункта 2.1 договора о сроке его действия с 16.09.2010 по 15.09.2019 стороны изменили срок договора на 9 лет, представляет собой лишь мнение о толковании самим обществом пункта 2.1 договора в указанной редакции. При этом подтвержденного соответствующими доказательствами обоснования такому толкованию данного условия, заявителем жалобы не дано. Кроме того, общество не учитывает, что данное им толкование об определении в заключенном между ним и администрацией дополнительном соглашении от 07.02.2017 изначального срока аренды на 9 лет, фактически распространяет применение такого договорного условия на арендные правоотношения администрации с первоначальным и следующим арендатором спорного земельного участка, уступившим арендные права обществу, что применительно к толкованию последующих изменений договора сторонами настоящего спора, недопустимо в силу положений статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя жалобы об отмене администрацией постановления от 29.11.2016 № 1127 постановлением от 02.02.2017 № 138, на что указала администрация в своем отзыве на апелляционную жалобу, не может быть принят во внимание, поскольку соответствующие тому доказательства суду первой и апелляционной инстанции не представлены, об указанном обстоятельстве стороны суду при рассмотрении спора по существу не сообщили. Вместе с тем на неизвестность обществу об отмене постановления от 29.11.2016 № 1127 заявитель кассационной жалобы не ссылается. Кроме того, даже при наличии указанного администрацией в отзыве на апелляционную жалобу обстоятельства, это не отменяет вывода суда первой инстанции о факте реализации обществом права на однократное приобретение земельного участка, предоставленного до 01.03.2015, в аренду еще на 3 года вне процедуры торгов по аренде земли публичной собственности, учитывая наличие заключенного сторонами соглашения об изменении условия пункта 2.1 договора аренды относительно увеличения срока аренды на указанный период и также фактическое исполнение договора аренды. В связи с изложенным, несмотря на то, что судом апелляционной инстанции не дано оценки доводам отзыва администрации на апелляционную жалобу, указанное в рассматриваемом случае не привело к принятию неправильного судебного акта по существу спора и не нарушает процессуальных прав общества.

На основании изложенного у общества не имеется предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ законных оснований для предоставления без проведения торгов испрашиваемого земельного участка, договор аренды которого был ранее заключен без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).

Аргумент заявителя кассационной жалобы о том, что судом первой инстанции установлено самостоятельное иное, непредусмотренное в обжалуемом решении администрации основание для отказа в предоставлении земельного участка - несоблюдение обществом условия подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, не является основанием для отмены решения суда, поскольку достаточным для отказа в удовлетворении заявленных обществом требований является отсутствие вышеизложенного одного из необходимой совокупности условий основания (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ). Кроме того, несмотря на отсутствие в обжалуемом решении администрации основания для отказа в предоставлении обществу земельного участка без проведения торгов, отмеченное судом первой инстанции несоблюдение заявителем условия подпункта 1 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ обществом не опровергается, что для разрешении судом вопроса об обязании заключить с обществом договор аренды имеет существенное значение.

В связи с реализацией обществом права на однократное получение в аренду сроком на 3 года без проведения торгов земельного участка для завершения строительства после истечения срока действия договора аренды, судом кассационной инстанции не принимается во внимание довод кассатора о том, что в отсутствие волеизъявления администрации на изъятие испрашиваемого обществом земельного участка в течение 6 месяцев после истечения срока действия договора аренды, у арендатора сохраняется право на получение участка на новый срок.

Несостоятельным является и довод заявителя кассационной жалобы о безусловном основании для отмены обжалуемых судебных актов в связи с непривлечением к участию в деле участников долевого строительства, чьими правами обременен испрашиваемый земельный участок.

В соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 АПК РФ основанием для отмены решения, постановления арбитражного суда в любом случае является принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лица, не привлеченного к участию в деле.

В данном деле разрешался спор между участниками арендных отношений, в связи с чем именно арендатор и арендодатель признаются сторонами в арбитражном процессе (статья 44 АПК РФ).

В пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ) предусмотрено, что в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору участия в долевом строительстве с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона № 214-ФЗ залогом в порядке, установленном статьями 13 - 15 данного закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении от 14.01.2014 № 2-О указано, что правовое регулирование, установленное статьей 13 Закона № 214-ФЗ, позволяет обеспечивать исполнение обязательств застройщика перед участником долевого строительства непосредственно за счет имущества, которое является предметом договора участия в долевом строительстве, заключенного с этим лицом, и направлено на соблюдение баланса интересов всех участников долевого строительства. При этом залогом обеспечивается не только обязательство застройщика по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, но и исполнение обязательства застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных данным Федеральным законом и (или) договором.

Таким образом, залог права аренды возникает в силу Закона № 214-ФЗ и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на возврат денежных средств в случае нарушения сроков строительства, при нарушении условий о качестве, при расторжении договора.

Рассматриваемые в настоящем деле требования относительно земельного участка вытекают из взаимоотношений арендодателя и арендатора – администрации и АО «Завод сборного железобетона № 6», участниками которых дольщики не являются.

Суд округа также отмечает, что прекращение арендных обязательств и применение обычно наступающих для таких случаев последствий не влечет за собой прекращения обязательств застройщика в рамках заключенных им договоров участия в долевом строительстве. Защита прав участников долевого строительства должна осуществляться с учетом условий договоров долевого участия, норм статьи 12 ГК РФ и требований действующего законодательства, в том числе, регулирующего порядок участия в долевом строительстве жилья.

То обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона № 214-ФЗ не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов.

На основании изложенного, учитывая, что обжалуемые обществом судебные акты, принятые по настоящему спору, не содержат выводов о права и обязанностях участников долевого строительства, рассмотрение настоящего спора без их участия не является основанием для отмены решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда.

В порядке статьи 110 АПК РФ по результату рассмотрения кассационной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на самого заявителя.

Учитывая изложенное, руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение Арбитражного суда Новосибирской области от 10.07.2020 и постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 06.10.2020 по делу № А45-29/2020 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий М.А. Севастьянова


Судьи Е.Ю. Демидова


Т.А. Зиновьева