Решение от 25 июня 2019 г. по делу № А40-44938/2019

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

г. Москва

Дело № А40-44938/19

150-374


25 июня 2019 г.

Резолютивная часть решения объявлена 17 июня 2019 года

Полный текст решения изготовлен 25 июня 2019 года

Арбитражный суд в составе судьи Маслова С.В.,

при ведении протокола секретарем с/з ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску ЗАО "ЭКОНОМИСТ" (125047 МОСКВА ГОРОД УЛИЦА БРЕСТСКАЯ 1-Я, д. 35, стр. 1 , ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 02.08.2002, ИНН: <***>)

к ГОСУДАРСТВЕННАЯ ТРЕТЬЯКОВСКАЯ ГАЛЕРЕЯ, ТРЕТЬЯКОВСКАЯ ГАЛЕРЕЯ (119017, МОСКВА ГОРОД, ПЕРЕУЛОК ЛАВРУШИНСКИЙ, 10, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 18.10.2002, ИНН: <***>),

ООО "НИОЦ" (103062, МОСКВА ГОРОД, УЛИЦА ЖУКОВСКОГО, 5, 2, 13, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 12.09.2002, ИНН: <***>)

о признании недействительным отчет от 08.04.2015 № 03006/15 и установлении рыночной стоимости недвижимого имущества, расположенного по адресу: <...>,

при участии представителей истца и ответчика согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ЗАО «ЭКОНОМИСТ» обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ФГБУ культуры «Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» и ООО «Независимый Институт оценки и управления» о признании недействительным отчета ООО «Независимый институт оценки и управления» от 08.04.2015г. № 03006/15 «Об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды недвижимого имущества общей площадью 913,5 кв.м, расположенные по адресу: <...>, об установлении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды недвижимым имуществом общей площадью 913,5 кв.м, расположенным по адресу: <...>, в размере 13 700руб. за кв. м в год (1 100руб. 00коп. за кв.м в месяц), в соответствии с ч. 3 ст. 6, ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Ответчик ООО «НИОЦ», извещенный судом о времени, дате и месте судебного заседания надлежащим образом, в суд не явился, доказательств уважительности причин неявки ответчиком не представлено, в связи с чем судебное заседание проведено в его отсутствие.

Представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении, пояснив, что между истцом и ответчиком ФГБУ культуры «Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» был заключен договор аренды культурного объекта, после перехода объекта недвижимости на праве оперативного управления к указанному ответчику им было в адрес истца было направлено уведомление об изменении размера арендной платы на основании отчета оценщика, однако, данный отчет оценщика не может быть принят как основание увеличения арендной платы, поскольку он содержит недостоверные обстоятельства, что подтверждается подготовленными отчетом об оценке и экспертными заключениями, вступившим в законную силу постановлением Девятого апелляционного арбитражного суда с истца в пользу ответчика ФГБУ культуры «Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» взыскана задолженность по арендной плате, рассчитанная на основании оспариваемого отчета оценщика, истец не мог ознакомиться с отчетом ранее представления его ответчиком в судебное заседание по делу о взыскании задолженности.

Представитель ответчика ФГБУ культуры «Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» возражал против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление и заявлении о пропуске истцом срока исковой давности, пояснил, что вступившим в законную силу судебным актом частично удовлетворены требования о взыскании с истца в пользу ответчика задолженности по арендной плате и расторжении договора, в основу судебного акта положен отчет об оценке рыночной стоимости права пользования объекта аренды, составленного на основании запроса ответчика, составленные на основании заказа истца отчет и экспертное заключение были предметом рассмотрения судами, истец о проведении судебной экспертизы не заявлял, истцом пропущен срок исковой давности, ответчиком было передано истцу уведомление об увеличении арендной платы с приложением итогового отчета, о чем свидетельствует отметка истца на уведомлении, данное уведомление также было направлено почтовым отправлением.

Исследовав в открытом судебном заседании письменные материалы дела, заслушав позицию и пояснения представителей сторон, суд пришел к следующим выводам.

Между Управлением государственного контроля охраны и использования памятников истории и культуры г. Москвы (госорган) и АО «Управление делами «Экономист» (арендатор) заключен охранно-арендный договор на пользование недвижимым памятником истории и культуры от 01.03.1996г. № 209-з, в соответствии с которым госорган сдает, а арендатор принимает в арендное пользование памятник «Вдовий дом» для использования его под офис по адресу: <...>, площадью 913,9 кв.м.

Согласно свидетельству Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве о государственной регистрации права от 29.01.2015г. № 77-АС 044256 нежилое здание площадью 3 103,8 кв.м с кадастровым номером 77:01:0002016:1113 по адресу: <...>, принадлежит на праве оперативного управления ФГБУ культуры «Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея».

В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В п. 3 договора установлен срок аренды с 01.03.1996г. по 01.03.2021г.

В соответствии с п. 4 договора за использование указанного в п. 1 договора здания-памятника арендатор обязуется оплачивать арендную плату в соответствии с прилагаемым к договору расчетом (приложение № 2) или письменным уведомлением о перерасчете арендной платы.

Согласно п. 6 договора в случае изменения порядка взимания и размеров арендной платы г. Москве госорган производит перерасчет платы за пользование памятником. Перерасчет арендной платы госорган направляет письменным уведомлением, которое является неотъемлемой частью договора и подлежит обязательному исполнению арендатором, причем арендатор обязан в 10-дневный срок письменно уведомить госорган в получении перерасчета арендной платы.

Ответчиком ФГБУ культуры «Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» было направлено истцу уведомление от 06.07.2015г. № К2006/13 об изменении величины арендной платы, которая в соответствии с отчетом от 08.04.2015г. № 03006/15 об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды объектом недвижимого имущества (итоговое заключение о стоимости прилагается), с учетом налога на добавленную стоимость составляет 25 343 002руб. 13коп. в год, получение истцом подтверждается соответствующей отметкой на уведомлении.

В соответствии с отчетом об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды недвижимым имуществом общей площадью 913,5 кв.м, расположенным по адресу: <...>, от 08.04.2015г. № 03006/15, составленного ООО «НИОЦ», рыночная стоимость права пользования и владения на условиях договора аренды составляет 21 477 124руб. 94коп. без НДС в год, 1 789 760руб. 41коп. – в месяц.

В экспертном заключении от 02.12.2016г. № 16/11-210/ЭЗ/77, составленном СМАО по заказу истца, на отчет от 08.04.2015г. № 03006/15, экспертами сделаны выводы о несоответствии отчета требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности (в том числе федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности), и стандартов и правил оценочной деятельности, о неподтверждении стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете от 08.04.2015г. № 03006/15 «Об определении рыночной стоимости и права пользования и владения на условиях аренды недвижимого имущества общей площадью 913,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>.».

Согласно отчету об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды следующими объектами недвижимого имущества: нежилые помещения площадью 913,9 кв.м, расположенные по адресу: <...>, от 09.01.2018г. № 10-09/01/18, составленного ООО «Оценка и консалтинг» по заказу истца, итоговая рыночная стоимость права пользования недвижимым имуществом с учетом округлений и допущений составила 1 100руб. 00коп. за 1 кв.м в месяц, 13 700руб. 00коп. в год с учетом НДС , ОР и ЭР.

Союзом «Федерация специалистов оценщиков» дано положительное экспертное заключение от 05.02.2018г. № 07/01/2018-1 на отчет от 09.01.2018г. № 10-09/01/18.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 06.04.2017г. № 09АП-5204/2017-ГК по делу № А40-143032/16 по иску ФГБУ культуры «Всероссийское музейное объединение «Государственная Третьяковская галерея» к ЗАО «Экономист» о расторжении охранно-арендного договора от 01.03.1996 №209-з на аренду нежилых помещений общей площадью 913,5 кв.м. (этаж 1 пом.1 ком.16-17; этаж 3 пом.1 ком.1-2, 10, 12, 14-24; этаж 4 пом.1 ком 1-31) по адресу: <...>, о выселении ответчика из указанных нежилых помещений и об обязании передать помещения в освобожденном виде по передаточному акту, о взыскании задолженности по арендной плате в размере 74 290 899руб. 06коп., оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 04.07.2017г. и определением Верховного суда Российской Федерации от 06.09.2017г. № 305-ЭС17-12365, частично удовлетворены, а именно: расторгнут охранно-арендный договор от 01.03.1996г. № 209-з, ЗАО «Экономист» выселено из арендуемых помещений, взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.08.2015г. по 30.11.2016г. в размере 33 300 414руб. 66коп.

При этом судом при разбирательстве установлено, что рыночная стоимость арендной платы за период с 01.08.2015г. по 30.11.2016г. установлена истцом в размере 33 790 669руб. 44коп. на основании отчета ООО «Независимый институт оценки и управления» от 08.04.2015 №03006/15, в уведомлении от 06.07.2015г. № К2006/13 указано, что новый размер арендной платы устанавливается с момента получения ЗАО «Экономист» настоящего уведомления и подлежит оплате начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором получено уведомление. Уведомление получено ответчиком 25.07.2015г., что подтверждается почтовым уведомлением, следовательно, обязательство по оплате возникло с 01.08.2015г.

Устанавливая, исходя из специфики обстоятельств дела, является ли выбранный истцом способ защиты надлежащим применительно к ст. 4 АПК РФ, суд учитывает разъяснения, данные в п.п. 1, 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005г. № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», согласно которым, если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается. Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

С учетом приведенных выше разъяснений, а также, учитывая, что целью судебной защиты является внесение правовой определенности в отношения сторон спора, вопрос о достоверности отчета об оценке правомерно разрешен судом в рамках требований о взыскании задолженности по арендной плате с установлением спорной величины (размера) арендной платы на основе отчета от 08.04.2015г. № 03006/15.

Как разъяснено ч. 2 п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009г. № 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», в ходе рассмотрения дела суд исследует обстоятельства, которые, будучи установленными вступившим в законную силу судебным актом, не подлежат доказыванию вновь при рассмотрении иска об оспаривании договора с участием тех же лиц (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

Преюдициальность означает, что отношения и факты, установленные судом и зафиксированные решением суда, не могут опровергаться при необходимости их вторичного исследования судебными и административными органами. Суд, административные (государственные) органы, выступая (действуя) как юрисдикционные органы, анализируя повторно факты и отношения, полностью или частично, истинность которых установлена судом в решении, вступившем в законную силу, обязаны положить в основу своих решений их в том же виде, в котором они были установлены.

В силу ч. 2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности, как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот же факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений.

Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Согласно ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 ГК РФ).

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии со ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истец ссылается на то, что о нарушении своих прав узнал только в судебном заседании при рассмотрении дела № А40-143032/16, когда узнал о наличии отчета от 08.04.2015г. № 03006/15; уведомление 06.07.2015г. № К2006/13 истец получал, но отчета, на который ответчик ссылается в данном уведомлении, не получал.

Доказательств того, что истец после получения указанного уведомления обращался к ответчику с какими-либо заявлениями о разъяснении оснований по увеличению размера годовой арендной платы, предоставления отчета от 06.07.2015г. № К2006/13, в материалы дела не представлено (ст. 65 АПК РФ).

Проявив должную степень заботливости и осмотрительности, истец имел возможность с 09.07.2015г. обратиться к арендодателю за соответствующей информацией, послужившей основанием для изменения размера арендной платы по договору.

Довод истца о том, что у него отсутствовал в полном объеме спорный отчет 06.07.2015г. № К2006/13, подлежит отклонению, поскольку препятствия к ознакомлению с содержанием отчета отсутствовали, он мог узнать о нарушении своих прав с проверкой расчета арендной платы, получив результат оценки и отчет.

Исковое заявление по настоящему делу согласно отметке канцелярии Арбитражного суда города Москвы поступило в арбитражный суд 21.02.2019г., то есть за пределами трехлетнего срока исковой давности, истекшего в марте 2015г.

Поскольку пропуск истцом срока исковой давности, о применении которого заявлено ответчиком, является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, то требование о признании недействительным отчета ООО «Независимый институт оценки и управления» от 08.04.2015г. № 03006/15 «Об определении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды недвижимого имущества общей площадью 913,5 кв.м, расположенного по адресу: <...> удовлетворению не подлежал.

В соответствии со ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в том числе с требованием о присуждении ему компенсации за нарушение права на судопроизводство в разумный срок или права на исполнение судебного акта в разумный срок, в порядке, установленном Кодексом.

Согласно ст. 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Граждане и юридические лица вправе осуществить этот выбор по своему усмотрению с учетом ст. 12 ГК РФ, исходя из характера спорных правоотношений и существа нарушенного права.

Из анализа положений ст. 12 ГК РФ следует, что способы защиты гражданских прав сформулированы в ней в общем виде и подлежат уточнению при выборе субъектами конкретных гражданских прав способов их защиты (в частности, в случае защиты субъективного права посредством признания права следует указать конкретное нарушенное право).

Необходимость в применении такого способа защиты как признание права, возникает тогда, когда наличие у лица определенного права подвергается сомнению, субъективное право оспаривается, отрицается или имеется реальная угроза таких действий. Зачастую неопределенность субъективного права приводит к невозможности его использования или по крайней мере затрудняет такое использование.

Признание права является средством устранения неопределенности во взаимоотношениях субъектов, создания необходимых условий для его реализации и предотвращения со стороны третьих лиц действий, препятствующих его нормальному осуществлению.

Признание права как способ его защиты по самой своей природе может быть реализовано лишь в судебном порядке посредством официального подтверждения судом наличия или отсутствия у истца спорного права.

Однако, исходя из условий договора аренды, внесение арендной платы является не правом, а обязанностью истца.

В данном случае, сторонами непосредственно в договоре установлено применение арендной ставки на основании уведомления арендодателя.

В соответствии с п. 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011г. № 73 если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.

Поскольку истцом не представлено доказательств того, что в результате изменения арендодателем арендной ставки она увеличилась не пропорционально изменению средних рыночных ставок, с учетом расторжения договора аренды в судебном порядке, доводы истца сводятся к опровержению выводов вступивших в законную силу судебных актов по делу по делу № А40-143032/16, что является нарушением установленного порядка обжалования судебных актов, оснований для удовлетворения требования об установлении рыночной стоимости права пользования и владения на условиях договора аренды недвижимым имуществом общей площадью 913,5 кв.м, расположенным по адресу: <...>, в размере 13 700руб. за кв. м в год (1 100руб. 00коп. за кв.м в месяц) суд не находит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине относятся на истца.

На основании изложенного, ст.ст. 11, 12, 614 ГК РФ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ арбитражный суд

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья:

С.В. Маслов