Решение от 28 июля 2022 г. по делу № А41-81479/2021

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

дело № А41-81479/21
28 июля 2022 года
г. Москва



Резолютивная часть решения изготовлена 15 июня 2022 года.

Решение в полном объеме изготовлено 28 июля 2022 года.

Арбитражный суд Московской области в составе судьи А.А. Летяго, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МАРК» (127411, <...>, ОГРН <***>, ИНН: <***>)

к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (143904, <...>, ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (143407, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>), Администрация городского округа Балашиха Московской области (143900, <...> д. 11, ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386 (с учетом уточнения иска)


при участии в судебном заседании представителей: согласно протоколу



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «МАРК» (далее – ООО «Марк», истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 АПК РФ, к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха (далее – комитет, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386, по адресу: Московская область, Балашихинский район, станция «Стройка», дом 5, общей площадью 8 876 кв. м., изложив п. 3.2 проекта договора купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

«п. 3.2. Ограничения (обременения) в пользовании земельным участком:

- земельный участок полностью расположен в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов;

- земельный участок частично расположен в охранной зоне воздушной линии электропередачи 110 кВ «Вешняковская Южная», частично расположен в охранной зоне воздушной линии электропередачи 110 кВ «Вешняковская Северная».

Земельный участок полностью расположен в границах приаэродромных территорий от аэродромов: «Чкаловский», «Черное».

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены Комитет по архитектуре и градостроительству Московской области (далее - Мособлархитектура), Министерство имущественных отношений Московской области (далее - Минимущество), Администрация городского округа Балашиха Московской области (далее - администрация).

Комитет и администрация представили отзывы, в которых просят в удовлетворении иска отказать.

Дело рассмотрено в порядке статей 121-123, 156 АПК РФ, в отсутствие представителей третьих лиц – Мособлархитектуры и Минимущества, надлежащим образом уведомленных о времени и месте рассмотрения дела, в том числе посредством размещения информации о времени и месте судебного заседания на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

В судебном заседании представитель истца поддержал уточненные требования в полном объеме, просил удовлетворить, представители комитета и администрации возражали против удовлетворения исковых требований по доводам, изложенным в отзывах на исковое заявление.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела и установлено судом, ООО «Марк» (далее - истец) является собственником следующих нежилых зданий: общей площадью 1492 кв.м, кадастровый номер 50:15:0040502:233, адрес: Московская область, г. Балашиха, станция Стройка, д.5, общей площадью 350,8 кв.м, кадастровый номер 50:15:0000000:72461, адрес: Московская обл., Балашихинский р-н, станция Стройка, 5, общей площадью 90,7 кв.м, кадастровый номер 50:15:0000000:150796, адрес: Московская область, г. Балашиха, стан. Стройка, д.5, что подтверждается выписками из ЕГРН от 02.11.2021.

Все вышеуказанные задания расположены на земельном участке с кадастровым номером 50:15:0040502:386, по адресу: Московская область, Балашихинский район, станция "Стройка", дом 5, общей площадью 8 876 кв. м. (далее - земельный участок).

10.01.2019 истец на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, ст. 39.20, ст. 39.17 ЗК РФ, подпункта 6 пункта 6.1.4. Административного регламента, утвержденного Распоряжением Министерства имущественных отношений Московской области от 26.12.2018 № 1814, обратился с заявлением о предоставлении государственной услуги «Предоставлении государственной услуги предоставлении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена в собственность за плату без проведения торгов» с целью заключения договора купли-продажи земельного участка.

30.01.2019 комитетом вынесено решение №870/2 об отказе в предоставлении государственной услуги, со ссылкой на пункт 13.1.42 Регламента.

Как указано в решении об отказе, испрашиваемый истцом земельный участок находится в зоне планируемого размещения всех видов транспорта, строительства и ремонта дорог, согласно Схеме территориального планирования транспортного обслуживания Московской области, утвержденной постановлением Правительства Московской области от 25.03.2016 г. №230/8.

Решением Арбитражного суда Московской области от 18.08.2019 по делу № А41-22499/19 обществу отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа комитета в предоставлении истцу в собственность за плату без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386, выраженного в решении об отказе в предоставлении Государственной услуги от 30.01.2019 № 870/2; об обязании комитета в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу решения суда заключить с заявителем договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386. расположенного по адресу Московская область, Балашихинский район, станция "Стройка", дом 5 по цене не более 15% (пятнадцати процентов) от его кадастровой стоимости.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 21.05.2020, решение суда отменено, заявление ООО «Марк» удовлетворено в полном объеме.

Арбитражным судом Московской области истцу выдан исполнительный лист ФС № 024389763 об обязании КУИ в двухнедельный срок с момента вступления в законную силу судебного акта заключить с обществом с ограниченной ответственностью «МАРК» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386, общей площадью 8 876 кв.м., расположенного по адресу: Московская область. Балашихинский район, станция «Стройка», дом 5, по цене не более 15% от его кадастровой стоимости.

02.03.2020 г. на основании исполнительного листа ФС № 024389763 Межрайонным отделом по исполнению особо важных исполнительных производств №1 Управления Федеральной службы судебных приставов по Московской области было вынесено постановление о возбуждении исполнительного производства №3325 1/20/50060-ИП в отношении КУИ.

09.06.2020 судебным приставом-исполнителем вынесено постановление №500/20/50060-АП по делу об административном правонарушении в отношении КУИ, в соответствии с которым КУИ признан виновным в совершении правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 17.15 КоАП РФ, с наложением штрафа в размере 30 000 руб.

19.07.2021 Арбитражным судом Московской области за неисполнение постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019 по делу № А41-22499/2019 наложены судебные штрафы в размере 100 000,00 руб. на Комитет по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха, а также в размере 5 000,00 руб. на председателя Комитета по управлению имуществом администрации городского округа Балашиха.

10.09.2021 в адрес истца поступила претензия комитета от 26.08.2021 №8562/2, с приложением проекта договора купли-продажи земельного участка, в ответ на которую обществом направлен протокол разногласий от 22.09.2021 к проекту договора, в котором истец предложил исключить абзац 2 пункта 3.2.

Письмом от 05.10.2021 №9992/2 комитет отказал истцу в подписании договора в редакции истца.

В связи с недостижением сторонами согласия при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Согласно п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Возражая относительно исковых требований, ответчик и третье лицо – Администрация представили отзывы на иск, из которых следует, что спорный земельный участок частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги регионального значения <...>.

Согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено ст. 39.20 ЗК РФ или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Пунктом 7 ч. 5 ст. 27 ЗК РФ установлено, что ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предназначенные, в том числе, для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (далее также - размещение) автомобильных дорог федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения.

Согласно п. 5 ст. 39.17. ЗК РФ проекты договоров, направленные заявителю, должны быть им подписаны и представлены в уполномоченный орган не позднее чем в течение тридцати дней со дня получения заявителем проектов указанных договоров.

Из материалов дела следует, что проект договора направлен в адрес общества во исполнение постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2019 по делу №А41- 22499/19.

В предложенном проекте договора содержится абз. 2 пункта 3.2. следующего содержания: «- земельный участок частично расположен в зоне реконструкции автомобильной дороги регионального значения <...>;».

Между тем, при рассмотрении дела № А41- 22499/19 судами установлено, что данного ограничения в оборотоспособности земельного участка не имеется. В ЕГРН отсутствуют какие-либо сведения об ограничении в обороте испрашиваемого обществом земельного участка в связи с его предназначением для строительства, реконструкции и (или) эксплуатации автомобильных дорого федерального значения, регионального значения, межмуниципального значения или местного значения согласно СТП. Спорный земельный участок не указан в СТП в качестве земельного участка, расположенного в зоне планируемого размещения всех видов транспорта, строительства и ремонта дорог.

Согласно статье 16 АПК РФ решение (постановление) арбитражного суда является обязательным для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Кроме того, согласно представленному в материалы настоящего дела заключению Мособлархитектуры и письменным пояснениям, следует, что земельный участок не расположен в зонах строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещение) объектов всех видов транспорта федерального и регионального значения (согласно следующим документам: Постановление Правительства МО от 25.03.2016 № 230/8 «Об утверждении Схемы территориального планирования транспортного обслуживания Московской области» (ред. от 25.12.2019): Откорректированная документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для объекта. Развитие железнодорожной инфраструктуры Московской железной дороги на Горьковском направлении. Строительство второго главного пути на участке Реутово - Балашиха утверждена распоряжением Росжелдор № ЭБ-27-р от 09.02.2022; Документация по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для объекта: "Развитие железнодорожной инфраструктуры Московской железной дороги на Горьковском направлении. Строительство второго главного пути на участке Реутово - Балашиха" утверждена распоряжением Росжелдор №48р от 03.07.2017);

- не расположен в зонах строительства, реконструкции и (или) эксплуатации (размещение) объектов всех видов транспорта местного значения (согласно Генеральному плану городского округа Балашиха Московской области, утвержденному решением Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 27.12.2017 №02/50 (в ред. от 23.12.2020 №02/05).

Таким образом, доводы комитета и администрации о частичном расположении земельного участка кадастровым номером 50:15:0040502:386 в зоне реконструкции автомобильной дороги регионального значения <...> судом признаются несостоятельными, как противоречащие представленным в материалы дела доказательствам.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для включения в договор купли-продажи испрашиваемого земельного участка абзаца 2 пункта 3.2, содержащего сведения об ограничении оборотоспособности земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386, не имеется.

Принимая решение по спору об урегулировании разногласий при заключении договора, суд обязан проверить каждое условие предложенного истцом договора на предмет соответствия его требованиям нормативных правовых актов. При этом в силу ч. 2 п. 4 ст. 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд не имеет права уклониться от оценки доводов ответчика о незаконности или необоснованности включения истцом каких-либо условий в заключаемый договор.

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

При рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке.

Разъяснения по определению момента заключения договора в случае заключения договора либо урегулирования разногласий в судебном порядке даны в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», согласно которому, при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ).

При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Согласно пункту 1 статьи 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 4 статьи 445, пункта 3 статьи 453 ГК РФ договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

При таких установленных по делу фактических обстоятельствах спора, с учетом вышеприведенных положений ГК РФ, необходимости соблюдения законных прав и баланса интересов сторон, а также внесения определенности в их правоотношения путем установления условий договора, суд считает, что требования общества подлежат удовлетворению.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 49, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

Урегулировать разногласия между обществом с ограниченной ответственностью «Марк» и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха, возникшие при заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 50:15:0040502:386 общей площадью 8 876 кв. м по адресу: Московская обл., Балашихинский район, станция «Стройка», д.5, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:

«ограничения (обременения) в пользовании земельным участком:

- земельный участок полностью расположен в санитарно-защитной зоне предприятий, сооружений и иных объектов;

- земельный участок частично расположен в охранной зоне воздушной линии электропередачи 110 кВ «Вешняковская Южная», частично расположен в охранной зоне воздушной линии электропередачи 110 кВ «Вешняковская Северная».

Земельный участок полностью расположен в границах приаэродромных территорий от аэродромов: «Чкаловский», «Черное»».

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.


Судья А.А. Летяго