Решение от 22 июля 2025 г. по делу № А32-55235/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, <...>

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-55235/2024
г. Краснодар
23 июля 2025 года
Резолютивная часть решения вынесена 10.06.2025.

Полный текст решения изготовлен 23.07.2025.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Шитиковой А.О., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Медведевым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление

индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Владивосток (ИНН <***>, ОГРНИП <***>)

к ООО УК «Домашний комфорт», г. Краснодар (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об установлении сервитута,

третье лицо: администрация МО г. Краснодар,

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен;

от ответчика: ФИО2, по доверенности;

от администрации не явился, извещен,

У С Т А Н О В И Л:

индивидуальный предприниматель ФИО1, г. Владивосток (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к ООО УК «Домашний комфорт», г. Краснодар (далее – ответчик, общество) с требованиями об установлении сервитута в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:43:0000000:367, расположенного по адресу: Краснодарский край, городской округ город Краснодар, ул. им. 70-летия Октября, д. 1, принадлежащего ответчику по договору управления, в соответствии со схемой границ сервитута с предоставлением истцу возможности беспрепятственного пользования шлагбаумом, расположенном на указанном земельном участке.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 19.02.2025 к участию в деле в качестве третьего лица без самостоятельных требований привлечена администрация МО г. Краснодар.

Представитель ответчика возражал относительно удовлетворения заявленных требований, представил дополнительные пояснения.

Остальные участники процесса явку не обеспечили, извещены.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании объявлен перерыв в течение дня до 18:00 часов. После перерыва судебное заседание продолжено без участия сторон, без аудиозаписи.

Таким образом, дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствии лиц, участвующих в деле, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, истец является собственником нежилых помещений, расположенных в здании с кадастровым номером: 23:43:0206016:801 по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>:

- нежилое помещение с кадастровым номером: 23:43:0206016:1116, расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>, площадью 120 кв. м.;

- нежилое помещение с кадастровым номером: 23:43:0206016:1118, расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>, площадью 44,6 кв. м.;

- нежилое помещение с кадастровым номером: 23:43:0206016:1119, расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>, площадью 115,7 кв. м.;

- нежилое помещение с кадастровым номером: 23:43:0206016:1123, расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>/1, площадью 17,1 кв. м.;

- нежилое помещение с кадастровым номером: 23:43:0206016:1122, расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>/3, площадью 69,6 кв. м.;

- нежилое помещение с кадастровым номером: 23:43:0206016:933, расположенное по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>, площадью 80,8 кв. м.

Право собственности истца подтверждается регистрационной записью в выписке ЕГРН от 26.06.2020 № 23:43:0206016:1127- 23/001/2020-1.

Из содержания искового заявления следует, что для возможности пользования принадлежащими истцу объектами недвижимости, а именно – для возможности беспрепятственного подъезда к зданию, в котором расположены нежилые помещения, истцу необходимо пользоваться шлагбаумом, расположенным на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:367, принадлежащим ответчику по договору управления.

Кроме того, возможность проезда через шлагбаум необходима арендатору нежилых помещений, принадлежащих истцу, а именно ООО «Агроторг», что подтверждается долгосрочным договором аренды недвижимости от 15.08.2019 № 10344/2.

Истец указывает, что осуществление подъезда к нежилым помещениям и зоне разгрузки магазина «Пятерочка» посредством проезда через шлагбаум – является единственным возможным способом подъезда.

Для возможности беспрепятственного доступа к нежилым помещениям, расположенным на 1 этаже здания по адресу: Краснодарский край, городской округ <...>, истцу необходимо пользоваться шлагбаумом, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:367 принадлежащим ответчику по договору управления.

Истец обращался к ответчику с предложением заключить соглашение об установлении сервитута, однако получил отказ.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

При принятии решения по настоящему спору, суд руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца.

Согласно статье 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута (пункт 3 статьи 274 ГК РФ).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предусмотрена возможность права ограниченного пользования чужим земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, путем установления частного и публичного сервитута.

Согласно пункту 8 статьи 23 ЗК РФ сервитут, публичный сервитут должны устанавливаться и осуществляться на условиях, наименее обременительных для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Деятельность, для обеспечения которой устанавливаются сервитут, публичный сервитут, может осуществляться на земельном участке независимо от его целевого назначения и разрешенного использования, за исключением случаев, если осуществление данной деятельности не допускается в границах определенных зон, земель и территорий в соответствии с их режимом (пункт 11 статьи 23 ЗК РФ).

Сервитут может быть установлен в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей заявителя как собственника недвижимости.

Оценка существующих альтернативных способов удовлетворения потребностей заявителя проводится с точки зрения оптимальности условий сервитута, их наименьшей обременительности для собственника служащего земельного участка и обеспеченности разумного баланса интересов сторон (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.07.2010 № 2509/2010, от 28.02.2012 № 11248/2011 и от 04.06.2013 № 16033/2012).

Возражая относительно удовлетворения заявленных требований ответчик в отзыве от 19.02.2025 указывает, что является ненадлежащим ответчиком, поскольку ООО УК «Домашний комфорт» с 01.05.2023 является управляющей организацией многоквартирного жилого дома по адресу: <...> (далее – МКД), тогда как спорный шлагбаум установлен на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:367, который не находится на балансе и не принадлежит на праве собственности обществу.

Кроме того из содержания отзыва следует, что собственники помещений МКД, которые находятся под управлением ответчика не принимали решение об установлении сервитута, а земельный участок с кадастровым 23:43:0000000:367 не входит в состав общего имущества жильцов многоквартирного дома.

Также ответчик указывает, что у истца и его арендатора имеются альтернативные подъезды.

Не согласившись с позицией ответчика, истец представил письменные пояснения с приложением фотоматериалов.

Исследовав представленные в материалы дела пояснения и сведения суд находит позицию истца подлежащую отклонению ввиду следующего.

Из представленной в материалы дела информации ГИС ЖКХ усматривается, что ответчик является организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом общей площадью 8 633,8 кв. м., располагающегося на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206016:8, в соответствии с договором управления от 24.03.2023.

Данным многоквартирным домом является объект недвижимости с кадастровым номером 23:43:0206016:801, в котором также находятся принадлежащие на праве собственности истцу помещения.

Из отзыва ответчика также усматривается, что на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0000000:367 расположены следующие объекты недвижимости:

- 23:43:0000000:15296 (2БКП № 2508п - блочная комплектная трансформаторная подстанция, частная собственность);

- 23:43:0000000:15305 (2БКТП № 2376п - блочная комплектная трансформаторная подстанция, частная собственность);

- 23:43:0000000:15584 (многоквартирный дом по ул. им. 70-летия Октября, д. 1/5 под управлением Общества);

- 23:43:0000000:16562 (многоквартирный дом по ул. им. 70-летия Октября, д. 1/6 под управлением Общества);

- 23:43:0000000:1777 (многоквартирный дом по ул. им. 70-летия Октября, д. 1/1 под управлением ТСЖ «РОЖДЕСТВЕНСКИЙ» ИНН <***>);

- 23:43:0000000:1778 (нежилое здание площадью 21 кв. м., частная собственность);

- 23:43:0000000:18198 (сети водоотведения к жилому комплексу по ул. 70 лет Октября, 1/1, литеры 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12, муниципальная собственность);

- 23:43:0206016:1027 (многоквартирный дом по ул. им. 70-летия Октября, д. 1/7 под управлением Общества);

- 23:43:0206016:635 (многоквартирный дом по ул. им. 70-летия Октября, д. 1/3 под управлением Общества);

- 23:43:0206016:942 (нежилое здание - подземный паркинг по ул. им. 70-летия Октября, д. 1/Г под управлением ООО «УК НОВЫЙ ДОМ КРАСНОДАР» ИНН <***>);

- 23:43:0206016:1531 (сеть водоснабжения, муниципальная собственность);

-23:43:0206016:1532 (сеть водоотведения, муниципальная собственность).

Данные обстоятельства подтверждаются представленными по запросу суда выписками ЕГРН.

Кроме того, в представленных выписках ЕГРН в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0000000:367 и 23:43:0206016:8 отсутствует указание на правообладателя.

На указанных земельных участках расположены МКД, а, значит, в условиях регистрации права собственности жильцов на помещения в МКД, земельные участки принадлежат собственникам помещений на праве общей долевой собственности.

Суд обращает внимание на то, что в силу статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

К исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в МКД относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме (пункт 2 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Также к компетенции общего собрания собственников относится принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания (пункт 3.1 части 2 статьи 44 ЖК РФ).

Таким образом, в силу закона ответчик, как управляющая компания, без решения общего собрания собственников помещений не вправе осуществлять полномочия по распоряжению земельным участком.

Кроме того истец не учитывает, что установление сервитута возможно при наличии препятствий в доступе к объекту, принадлежащему истцу, а также при отсутствии иных способов, обеспечивающих доступ.

В рассматриваемом случае ответчик не препятствует истцу в доступе к земельному участку.

Более того, доказательства установления и эксплуатации ответчиком шлагбаума в материалы дела не представлены.

Также следует обратить внимание на то, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения потребностей истца как правообладателя объекта.

Вместе с тем, из представленных истцом фотоматериалов следует, что арендатор нежилых помещений осуществляет деятельность в арендуемых у истца помещениях.

Согласно пункту 1 стать 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Приведенные и другие собранные по делу доказательства, обосновывающие наличие или отсутствие имеющих значение для дела обстоятельств, оцененные арбитражным судом в своей совокупности в соответствии со статьей 71 АПК РФ, принимая во внимание конкретные и фактические обстоятельства дела, не позволяют сделать вывод об обоснованности требований истца.

На основании изложенного, заявленные требования удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 65, 70, 110, 156, 163, 167–170, 176 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья                                                                                                                    А.О. Шитикова