Постановление от 11 октября 2021 г. по делу № А07-4784/2020




АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-6298/21

Екатеринбург

11 октября 2021 г.


Дело № А07-4784/2020


Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2021 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 октября 2021 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Полуяктова А.С.,

судей Столярова А.А., Купреенкова В.А.,

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гранд» на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2021 по делу № А07-4784/2020 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании 30.09.2021 приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Гранд» (далее – общество «Гранд») – Валиулин М.С. (доверенность от 20.02.2020).

В судебном заседании 30.09.2021 объявлен перерыв до 05.10.2021 до 11 ч 30 мин. После перерыва судебное заседание продолжено 05.10.2021 в том же составе суда в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

Общество «Гранд» обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «РТ-Инвест» (далее - общество «РТ-Инвест») об обязании передать по акту приема-передачи нежилые помещения № 12, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30, 31, 32, 37, 38, 39, 40, расположенные на 3 этаже (лит. А) здания по адресу: г. Уфа, проспект Октября, дом 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145; об обязании обеспечить возможность технической эксплуатации этих помещений путем предоставления к ним доступа, обеспечения помещений коммунальными услугами.

В дополнении к исковому заявлению истец просил обязать общество «РТ-Инвест» передать обществу «Гранд» по акту приема-передачи нежилое помещение (бильярдный клуб) № 24 общей площадью 927 кв. м на 3 (третьем) этаже здания по адресу город Уфа, пр-кт Октября, д. 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145; обязать ответчика обеспечить возможность технической эксплуатации нежилого помещения (бильярдный клуб) № 24 общей площадью 927 кв. м, расположенного на 3 (третьем) этаже здания по адресу город Уфа, пр-кт Октября, д. 67/2, кадастровый номер здания 02:55:020111:145 путем предоставления доступа к нежилым помещениям, обеспечения нежилых помещений коммунальными услугами; взыскать с общества «РТ-Инвест» в пользу общества «Гранд» неустойку в размере 9 114 руб. 20 коп. за каждый день просрочки передачи нежилых помещений.

Уточнение исковых требований принято судом к рассмотрению в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Решением суда от 20.02.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Гранд» просит обжалуемые судебные акты отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. Заявитель считает несостоятельными выводы судов о прекращении договорных отношений по договору аренды № 51 от 01.02.2020 в связи с уничтожением объекта аренды, указывает, что каких-либо доказательств, подтверждающих фактическое уничтожение объекта аренды ответчиком не представлено, акт об уничтожении объекта аренды в материалы дела не представлен, судебная экспертиза по факту уничтожения объекта аренды не назначалась. Заявитель также сослался на вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2017 по делу №А07-14459/17, которым договор аренды № 51 от 01.02.2020 признан заключенным, а также установлено, что в связи с произошедшим в здании моды «Европа» пожаром и невозможностью осуществления в нем коммерческой деятельности между обществом с ограниченной ответственностью «УК «Европейская» (далее – общество «УК «Европейская») и ООО «РН-Актив» 23.01.2011 подписан акт приостановки действия договора аренды № 51 от 01.02.2020 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания центра моды и начала коммерческой деятельности арендатора, а также то, что в здании ведутся работы по капитальному ремонту и реконструкции. Заявитель отмечает, что изменение основных параметров предмета аренды произведено не было, изменение произошло вследствие смены арендодателем в новом техническом паспорте нумерации помещений и незначительном уменьшении их площади вследствие перепланировки, то есть остальные параметры объекта, позволяющие его индивидуализировать, остались без изменения. При этом истец как арендатор, согласен получить спорные помещения в измененном виде. Заявитель считает, что последующая ссылка арендодателя на незаключенность акта от 23.01.2001, которым стороны согласовали фактическую приостановку действия договора аренды, в связи с отсутствие его государственной регистрации, является недобросовестным поведением и не имеет правового значения, поскольку арендодатель вступив в подобное соглашение, создал у арендатора разумные ожидания того, что договор будет действовать с учетом начала коммерческой деятельности арендатора.

В отзыве на кассационную жалобу общество «РТ-Инвест» просит отказать в удовлетворении кассационной жалобы.

Как следует из материалов дела, 01.02.2010 между обществом «Гранд» (арендатор) и обществом «УК «Европейская», действующим на основании агентских договоров № А1-12/09 от 01.12.2009 и № А2-12/09 от 01.12.2009, заключен договор аренды от 01.02.2010 № 51, в соответствии с которым арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты, расположенные по адресу: 450054, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2 нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит.А) № 12,22, 23,24,25, 26, 27,28, 29, 30,31, 32, 37, 38, 39,40 для размещения бильярдного клуба «Гранд», магазина-салона «Мир Бильярда» и административного офиса (далее помещение). Общая площадь помещения составляет 941,8 кв. м.

Помещения обозначены на поэтажном плане технического паспорта, инвентарный номер 3, изготовленного филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» по Республике Башкортостан по состоянию на 05.07.2010, являющегося неотъемлемой частью настоящего договора (приложение № 2 к договору).

Помещение передано арендатору 01.02.2010 согласно акту приема-передачи (приложение № 1 к договору).

Пунктом 4.1 договора аренды установлен срок действия договора 10 лет с 01.03.2010 по 01.03.2020.

Договор аренды зарегистрирован 14.06.2011.

В здании Центр моды «Европа», расположенном по адресу: 450054, Россия, Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2, 22.01.2011 произошел пожар, приведший к обрушению перекрытий отдельных помещений.

Между обществом «УК «Европейская» и обществом «Гранд» в качестве приложения к договору 23.01.2011 подписан акт приостановки его действия.

Согласно акту от 23.01.2011 стороны приняли решение приостановить действие договора аренды с 23.01.2011 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания Центра Моды «Европа» и начала коммерческой деятельности арендатора.

Исковые требования мотивированы тем, что здание по адресу: 450054, РБ, г. Уфа, пр. Октября, д. 67/2 введено в эксплуатацию в 2019 году, в связи с чем приостановка действия договора аренды по акту от 23.01.2011 прекратилась.

В настоящее время собственником здания является общество «РТ-Инвест» согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним с 25.11.2019 - даты государственной регистрации права.

Истец обратился к ответчику с досудебной претензией о передаче помещения и возобновлении договора аренды. Претензия оставлена ответчиком без ответа.

Ссылаясь на указанные обязательства, общество «Гранд» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемыми исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований в полном объеме, арбитражный суд первой инстанции указал, что отсутствие государственной регистрации акта о приостановке действия договора аренды влечет его незаключенность по отношению к обществу «РТ - Инвест», поскольку последний является третьим лицом, приобретшим здание после подписания акта о приостановке действия договора. Кроме того, с учетом того, что в связи с произошедшим пожаром новым проектом предусмотрено размещение бильярдного клуба для проведения досуга посетителей без предоставления иных видов услуг (торговли сопутствующими товарами, складских и административных целях), также внесены изменения в технические характеристики плана нежилых помещений, изменена площадь спорных нежилых помещений, вновь построенный объект аренды не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре аренды № 51 от 01.02.2010, суд пришел к выводу о прекращении договорных отношений по договору № 51 от 01.02.2020 в связи с уничтожением объекта аренды.

Суд апелляционной инстанции, оставляя решение суда без изменения, поддержал выводы суда первой инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом норм материального права и норм процессуального права, суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что решение суда и постановление суда апелляционной инстанции подлежат оставлению без изменения в силу следующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

В связи с этим договор аренды в силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации сохраняет свое действие при перемене собственника имущества.

Вместе с тем согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Пунктом 4.1 договора аренды от 01.02.2010 № 51 установлен срок действия договора 10 лет с 01.03.2010 по 01.03.2020.

В пункте 4.2 договора стороны согласовали, что за один месяц до окончания срока действия настоящего договора арендатор обязан в письменной форме предупредить арендодателя о расторжении договора по истечении срока его действия либо о намерении заключить договор аренды на новый срок. По истечении срока действия настоящего договора и заключении нового договора аренды на то же самое помещение стороны подписывают акт приема-передачи помещения от арендатора к арендодателю (акт сдачи помещения), а также новый акт приема-передачи помещения от арендодателя к арендатору.

Согласно акту от 23.01.2011 стороны приняли решение приостановить действие договора аренды с 23.01.2011 до даты получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию здания Центра Моды «Европа» и начала коммерческой деятельности арендатора.

Из материалов дела усматривается, что на момент принятия обжалуемого решения судом по настоящему делу срок действия договора аренды от 01.02.2010 № 51 истек.

Учитывая, что сведений о пролонгации договора аренды в материалах дела не имеется, из акта о приостановке договора от 23.01.2011 обратного не следует, следовательно, договорные отношения по договору аренды от 01.02.2010 № 51 прекращены, что исключает удовлетворение требований о передаче арендованного имущества.

Кроме того, пунктом 1.1 договора аренды определен его предмет. Арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты, расположенные по адресу: 450054, Россия. Республика Башкортостан, г. Уфа, проспект Октября, 67/2:

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит.А) № 31 общей площадью 531,6 кв. м, помещение № 29 общей площадью 142 кв. м, помещение № 28 общей площадью 11,4 кв. м, помещение № 30 общей площадью 12,2 кв. м, помещение № 27 общей площадью 33,6 кв. м, помещение № 32 общей площадью 33,5 кв. м, помещение № 24 общей площадью 27,2 кв. м, помещение № 25 общей площадью 13,5 кв. м, помещение № 26 общей площадью 11,3 кв. м, помещение № 37 общей площадью 45,6, помещение № 38 общей площадью 4,7 кв. м, помещение № 7 А07-4784/2020 39 общей площадью 5,8 кв. м, помещение № 40 общей площадью 3,6, для размещения Бильярдного Клуба «Гранд»;

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит. А) № 22 общей площадью 45,1 кв. м, помещение № 23 общей площадью 7,5 кв. м, для размещения магазина-салона «Мир Бильярда»;

- нежилые помещения на 3 (третьем) этаже (лит. А) № 12 общей площадью 12,4 кв. м, для размещения административного офиса. Общая площадь помещения составляет 941,8 кв. м, а арендатор обязуется принять указанное помещение и оплачивать арендную плату, в размере и в порядке, предусмотренном настоящим договором. Изменение целевого использования допускается только с письменного согласия арендодателя.

В период с 2011 по 2017 годы застройщику ООО «РН-Актив» были выданы следующие разрешения на строительство: «Реконструкция с пристроем к трехэтажному зданию торгового комплекса и восстановительные работы здания Центра моды «Европа» по проспекту Октября, 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан» от 27.05.2015 со сроком действия до 27.05.2020; «Пристрой к трехэтажному зданию торгового комплекса по проспекту Октября, 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан. Второй пусковой комплекс. Подземная автостоянка литер З» от 27.05.2016 со сроком дейстьвия до 27.07.2017.

При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суды первой и апелляционной инстанций установили, что в связи с произошедшим пожаром 22.01.2011 новым проектом предусмотрено размещение бильярдного клуба для проведения досуга посетителей без предоставления иных видов услуг (торговли сопутствующими товарами, складских и административных целях) (стр. 73 проектной документации том 3 Архитектурные решения 01 -06-12-АР.1 Реконструкция и восстановительные работы здания «Центр моды «Европа» по проспекту Октября 67/2 в Октябрьском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан).

Также внесены изменения в технические характеристики плана нежилых помещений, изменена площадь спорных нежилых помещений, вновь построенный объект аренды не соответствует техническим характеристикам, указанным в договоре аренды № 51 от 01.02.2010.

Согласно Техническому плану площадь Бильярдного клуба 927 кв. м - помещение № 24, границы помещения бильярдного клуба пом. № 24 общей площадью 927 кв. м не соответствуют границам помещений №№ 12 (12,4 кв. м), 22 (45,1 кв. м), 23 (7,5 кв. м), 24 (27,2 кв. м), 25 (13,5 кв. м), 26 (11,3 кв. м), 27 (48,9 кв. м), 28 (11,4 кв. м), 29 (143 кв. м), 30 (12,2 кв. м), 31 (579,2 кв. м), 32 (44,9 кв. м), указанным в договоре аренды, как и общая площадь 957 кв. м).

Суд кассационной инстанции соглашается с позицией судов первой и апелляционной инстанций о том, что указанные обстоятельства подтверждают видоизменение объекта аренды и потерю индивидуально-определенных качеств, изначально присущих объекту.

С учетом изложенного в удовлетворении исковых требований отказано правомерно.

Доводы заявителя, приведенные в кассационной жалобе, судом кассационной инстанции не принимаются, поскольку основаны на неправильном толковании норм материального права, с учетом установленных по делу обстоятельств, в части направлены на переоценку доказательств и сделанных на их основании выводов судов первой и апелляционной инстанций о фактических обстоятельствах, полномочий для которой у суда кассационной инстанции не имеется (статья 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального и материального права, которые могли бы повлечь изменение или отмену обжалуемых судебных актов в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.

С учетом изложенного обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.05.2021 по делу и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2021 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Гранд» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий А.С. Полуяктов


Судьи А.А. Столяров


В.А. Купреенков