Решение от 31 марта 2025 г. по делу № А65-40677/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ ТАТАРСТАН

ул.Ново-Песочная, д.40, г.Казань, Республика Татарстан, 420107

E-mail: info@tatarstan.arbitr.ru

https://tatarstan.arbitr.ru

https://my.arbitr.ru

тел. (843) 533-50-00


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Казань                                                                                                    Дело №А65-40677/2024


Дата принятия решения – 01 апреля 2025 года

Дата объявления резолютивной части – 19 марта 2025 года.


Арбитражный суд Республики Татарстан в составе председательствующего  судьи Хуснутдиновой А.Ф.,

при ведении аудиопротоколирования и составлении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Хайруллиной Г.Ф.,


рассмотрев 05, 19 марта 2025 года  в открытом судебном заседании дело по иску Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального район, г. Чистополь (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Чистополь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>)

- о расторжении договора купли-продажи муниципального имущества (объекта культурного наследия) от 10.08.2023 № ТО 11-002-167, заключенного между истцом и ответчиком;

- о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2023 № ТО11-071-2740;

- об обязании ответчика установить крышу на объект недвижимого имущества - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, произвести консервацию данного объекта;

- об обязании ответчика вернуть истцу недвижимое имущество - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIX в.»), номер в реестре — 162111367410004, 2-этажное, площадью 196,7 кв.м, кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...> и земельный участок на котором он расположен по акту приема-передачи в надлежащем состоянии в 10 дневный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

- о взыскании неустойки в размере 75 617 руб.,

с участием:

от истца – ФИО2, паспорт, доверенность, диплом,

от ответчика – не явился, извещен,

УСТАНОВИЛ:

Палата земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района Республики Татарстан (истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Татарстан с иском к предпринимателю ФИО1 (ответчик) с вышеуказанным иском.

Ответчик, извещенный о времени и месте проведения судебного заседания, явку своих представителей в суд 05.03.2025 не обеспечил, направил в суд отзыв на иск с приложением дополнительных документов, фотоматериалов (оглашены и исследованы судом в заседании, приобщены к материалам дела).

В соответствии с ч.3 ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) судебное заседание проводится в отсутствие представителя ответчика.

До начала судебного заседания от ППК «Роскадастр» по РТ в дело поступила выписка на спорный объект недвижимости.

В судебном заседании представитель истца дал пояснения по делу, иск поддержал, представил дополнительные документы для приобщения к материалам дела.

В судебном заседании 05.03.2025 в порядке ст. 163 АПК РФ судом объявлен перерыв до 09ч 15мин 19.03.2025.

После перерыва судебное заседание продолжено 19.03.2025 в 09ч 15мин в том же составе суда, без участия представителей сторон в соответствии с ч.3 ст. 156 АПК РФ.

Суд определил рассмотреть спор по существу.

Исследовав и оценив в соответствии со ст. 71 АПК РФ, имеющиеся в материалах дела документы и представленные доказательства, суд установил.

Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием «Город Чистополь» Чистопольского муниципального района Республики Татарстан, в лице Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района и индивидуальным предпринимателем ФИО1 на основании протокола о результатах торгов от 09.08.2023 № 3 по продаже объекта культурного наследия, проведенного в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», в соответствии с Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», 10 августа 2023 года был заключен договор купли-продажи муниципального имущества № ТО 11-002-167 (л.д. 10-13; договор купли-продажи), по условиям которого продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить следующее имущество: нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIXв, номер в реестре — 162111367410004, 2-этажное, площадью 196,7кв.м, кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...> (п.1.1).

Нежилое здание (объект культурного наследия местного значения «Двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIXв.»), номер в реестре -162111367410004, 2-этажное, площадью 196,7кв.м., кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, является объектом культурного наследия местного (муниципального) значения на основании Приказа Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия от 01.10.2021 № 224-П «О включении выявленного объекта культурного наследия «Двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIXв.» ул. Октябрьская, д. 81, лит. А, А1, в единый государственный реестр (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения «Двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIXв.», утверждении границ и режимов использования его территории и предмета охраны».

Передаточным актом от 14.08.2023 участники договора подтвердили факт передачи недвижимого имущества ответчику (л.д. 13).

Переход права собственности ответчиком зарегистрирован в установленном законом порядке номер регистрации № 16:54:010102:926-16/204/2023-3 от 25.08.2023.

Договор купли-продажи объекта заключен на основании проведения отрытого конкурса по продаже объекта культурного наследия, включенного в реестр объектов культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, проводимый в электронной форме.

Конкурс проводился по правилам и в соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», Постановлением Правительства Российской Федерации от 27.08.2012 № 860 «Об организации и проведении продажи государственного или муниципального имущества в электронной форме», на основании распоряжения Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района от 11.07.2023 № 766.

По условиям конкурса покупатель обязан исполнять условия конкурса по сохранению Объекта в соответствии с порядком, установленным ст. 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», ст. 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», на основании задания на проведение указанных работ № 9/21, утвержденного Отделом архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Чистопольского муниципального района (далее Уполномоченный орган), научно-проектной документацией на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (местного) муниципального значения «Двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIXв.», расположенного по адресу: Республика Татарстан. <...>, прошедшей историко-культурную экспертизу в установленном порядке и государственную экспертизу в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и согласованной Уполномоченным органом, разрешения Уполномоченного органа на выполнение работ по сохранению объекта № 03/04-22 от 10.04.2022, в следующем порядке:

- обеспечение охраны Объекта в целях предотвращения несанкционированного доступа на Объект - с момента подписания акта приёма-передачи Объекта;

- предоставление продавцу ежеквартально, не позднее десяти рабочих дней после окончания квартала промежуточного отчёта о выполнении условий конкурса с приложением подтверждающих документов;

- проведение комплекса работ по сохранению Объекта, предусматривающих противоаварийные работы, реставрацию и приспособление к современному использованию в порядке и сроки, установленные договором купли-продажи;

- обеспечение сдачи и приёмки выполненных работ в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия;

- предоставление продавцу документов, подтверждающих выполнение работ по сохранению Объекта в соответствии с настоящими условиями.

Обязанности и сроки по исполнению условий конкурса прописаны в п.4 договора от 10.08.2023 № ТО 11-002-167.

Обязанности и обязательства, принятые по договору, ответчик надлежащим образом не исполнил, в том числе в период с 10.08.2023 по 01.08.2024 не предоставил ни одного отчёта о выполнении условий конкурса.

Кроме того, за период владения Объектом культурного наследия значительно ухудшил его состояние, чем нанес значительный ущерб зданию, а именно: отсутствует крыша, окна, перекрытия, имеется доступ для посторонних лиц.

Согласно п.5.1 договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию продавца в связи с нарушением условий договора покупателем: если покупатель не исполнил или исполнил ненадлежащим образом обязательства, перечисленные в разделе 4 договора, или нарушил промежуточные или окончательное сроки исполнения обязательства или исполнил обязательства не в полном объёме.

Согласно п.5.2 договора одновременно с расторжением договора с покупателя взимается неустойка в размере 75 617 рублей (50% от предложенной цены за Объект), а также убытки, причиненные неисполнением договора, в размере, не покрытом неустойкой.

Истец 08.08.2024 направил ответчику претензию с требованием в 10ти-дневный срок со дня получения претензии предоставить истцу отчет о выполнении условий конкурса с приложением подтверждающих документов.

Досудебное обращение истца ответчик оставил без удовлетворения, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик в суд не явился, представил письменный отзыв на иск, в котором факт заключения с истцом договора купли-продажи муниципального имущества № ТО 11-002-167 от 10.08.2023 на предложенных условиях не оспорил, вместе с тем с требованиями истца не согласился.

В обоснование своей позиции по спору ответчик указал, что в рамках осуществляемых мероприятий по благоустройству и восстановлению здания были проведены значимые работы, направленные на улучшение его состояния: вывезен мусор, который накапливался на протяжении многих лет, создавая не только визуальные, но и санитарные проблемы. Это не только освободило пространство, но и подготовило площадку для дальнейших восстановительных работ.

Кроме того, мероприятия по освобождению здания от ветоши, старых материалов и ненужных конструкции позволили существенно облегчить его состояние. Вся работа проводилась с соблюдением норм безопасности и учета состояния исторической ценности объекта.

Особое внимание было уделено крыше, где ранее наблюдалось обрушение, угрожающее целостности всего здания (о чем было сообщено в отчете от 26.10.2023). Обрушившаяся крыша была разобрана, что не только предотвратило дальнейшее разрушение, но и дало возможность в дальнейшем провести качественные восстановительные работы, включая монтаж новой кровли.

На указанные мероприятия потрачено около 2млн. рублей.

В настоящее время объект законсервирован, что является необходимой мерой для обеспечения его защиты и сохранности.

Консервация направлена на предотвращение несанкционированного доступа на объект, что особенно важно в свете потенциальных угроз и рисков, связанных с его расположением и значимостью.

Сохранение объекта в таком состоянии позволяет защитить его от внешних воздействий. При этом предусмотрены регулярные осмотры и техническое обслуживание, что обеспечивает поддержание объекта в надлежащем состоянии.

Стоимость проекта по восстановлению здания - от 1800000 рублей, что является значительной нагрузкой на доходы от предпринимательской деятельности (учитывая тот факт, что значительная часть доходов от предпринимательской деятельности направляется на поддержание участников СВО).

В условиях современного рынка, где финансовая устойчивость играет ключевую роль, подобные инвестиции требуют тщательного анализа и взвешенного подхода.

Процесс реставрации включает не только восстановление физической структуры, но и необходимость внедрения современных стандартов безопасности и комфорта, что дополнительно увеличивает общую смету.

Оценка требований и возражений сторон осуществляется судом по правилам ст. 71 АПК РФ с учетом положений ст. 65 АПК РФ о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле, применительно к ч.2 ст. 9 АПК РФ.

В силу ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ, Кодекс) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном ГК РФ.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Защита гражданских прав осуществляется способами, перечисленными в ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ, Кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом.

Следовательно, лицо, право которого нарушено, может избрать способ защиты, указанный в ст. 12 ГК РФ, либо предусмотренный иными нормами действующего законодательства.

Исходя из положений ст. 12 ГК РФ и ст. 4 АПК РФ, судебной защите подлежат нарушенные или оспоренные гражданские права, в судебном порядке может быть признано конкретное нарушенное или оспоренное право; лицо, обращающееся с соответствующим требованием, должно доказать наличие права или защищаемого законом интереса

Истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также указать, каким образом посредством избранного им способа защиты будут восстановлены его права и законные интересы.

Суд с учетом обстоятельств, приведенных в обоснование иска, должен самостоятельно определить характер спорного правоотношения, возникшего между сторонами по делу, а также нормы законодательства, подлежащие применению (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16.11.2010 N 8467/10).

В соответствии с ч.1 ст. 133 АПК РФ определение характера спорного правоотношения и подлежащего применению законодательства, обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, является прерогативой суда.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается сторонами, между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, правоотношения по которому регулируются главой 30 ГК РФ о купле-продаже.

Согласно ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ч.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Согласно ч.1 ст. 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно ч.1 ст. 555 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Договор купли-продажи недвижимости является разновидностью договора купли-продажи, к нему применяются общие положения о купле-продаже (ч.4 ст. 454 ГК РФ).

Согласно ч.1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно ст. 523 ГК РФ односторонний отказ от исполнения договора (полностью или частично) или одностороннее его изменение допускаются в случае существенного нарушения договора одной из сторон (абзац четвертый пункта 2 статьи 450).

Нарушение договора предполагается существенным, в том числе в случае неоднократного нарушения условий договора.

Договор считается измененным или расторгнутым с момента получения одной стороной уведомления другой стороны об одностороннем отказе от исполнения договора полностью или частично, если иной срок расторжения или изменения договора не предусмотрен в уведомлении либо не определен соглашением сторон.

Согласно ст.ст. 307-309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Стороны в силу ст. 421 ГК РФ вправе определять условия договора по своему усмотрению.

Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

На основании ст. 65 АПК РФ, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с ч.3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В соответствии с ч.2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Как было указано ранее, стороны не оспаривают факт заключения договора купли-продажи № ТО 11-002-167 от 10 августа 2023 года в редакции, представленной в материалы дела.

Договор купли-продажи заключен в соответствии с нормами действующего гражданского законодательства, форма договора соблюдена, существенные условия договора купли-продажи недвижимости сторонами согласованы, что истцом и ответчиком также не оспаривается.

Договор купли-продажи подписан сторонами без разногласий и оговорок, скреплен соответствующей печатью продавца.

Объект недвижимого имущества передан от продавца покупателю по передаточному акту, записи о государственной регистрации перехода прав на спорный объект недвижимого имущества внесены в ЕГРН, что подтверждается соответствующими выписками.

Условиями договора, среди прочего, стороны согласовали права и обязанности сторон, а также ответственность за нарушение условий договора, в том числе:

- продавец, среди прочего, обязан: передать покупателю объект по акту приема-передачи, не позднее, чем через три рабочих дня после дня полной платы объекта; принимать от Покупателя отчетные документы, подтверждающие выполнение условий конкурса (акты приемки выполненных работ, другие документы); проводить проверки документов, представляемых покупателем в подтверждение выполнения условий конкурса, а также проверки фактического выполнения покупателем условий конкурса в месте расположения объекта; требовать от покупателя принятия мер, необходимых для сохранения объекта, являющегося объектом культурного наследия (п.4.1 договора);

- продавец среди прочего, вправе: принимать меры воздействия, предусмотренные законодательством Российской Федерации и договором, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения покупателем условий конкурса (п.4.2);

- согласно п.4.3 договора покупатель, среди прочего, обязан:

- принять от продавца объект по акту приема-передачи;

- застраховать Объект, являющийся объектом культурного наследия в течении 2 месяцев с момента перехода прав (п.4.3.3);

- выполнять за свой счет требования по сохранению и содержанию объекта, являющегося объектом культурного наследия, перечисленные в Охранном обязательстве, утвержденном Приказом Комитета Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия от 15.03.2023 № 90-П и акте технического состояния объекта культурного наследия, соблюдать порядок и условия их выполнения, установленные законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия (п.4.3.4);

- при содержании и использовании Объекта покупатель обязан обеспечить выполнение требований главы VIII «Особенности владения, пользования и распоряжения объектов культурного наследия» Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (п.4.3.5);

- исполнять условия конкурса по сохранению Объекта в соответствии с порядком, установленным статьей 29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьей 45 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурною  наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», на основании задания на проведение указанных работ № 9/21, утвержденного Отделом архитектуры и градостроительства Исполнительного комитета Чистопольского муниципального района (далее Уполномоченный орган), научно-проектной документацией на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия (местного муниципального значения «Двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIXв.», расположенного по адресу: Республика Татарстан, <...>, прошедшей историко-культурную экспертизу в установленном порядке и государственную экспертизу в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, и согласованной Уполномоченным органом, разрешения Уполномоченного органа на выполнение работ ПО сохранению объекта № 03/04-22 от 10.04.2022, в следующем порядке:

-   обеспечение охраны Объекта в целях предотвращения несанкционированного доступа на Объект - с момента подписания акта приёма-передачи Объекта;

-     предоставление продавцу ежеквартально, не позднее десяти рабочих дней после окончания квартала промежуточного отчёта о выполнении условий конкурса с приложением подтверждающих документов;

-      проведение комплекса работ по сохранению Объекта, предусматривающих противоаварийные работы, реставрацию и приспособление к современному использованию в порядке и сроки, установленные договором купли-продажи;

- обеспечение сдачи и приёмки выполненных работ в соответствии с законодательством об охране объектов культурного наследия;

-     предоставление продавцу документов, подтверждающих выполнение работ по сохранению Объекта в соответствии с настоящими условиями.

Обязательства покупателя по исполнению условий конкурса считаются исполненными в полном объёме с момента утверждения акта приёмки выполненных работ по сохранению Объекта продавцом.

В соответствии с условиями конкурса срок выполнения всех условий конкурса не должен превышать 5 лет с момента передачи Объекта (п.4.3.6);

- в соответствии со статьями 39.17, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации в течение 10 дней после перехода права собственности на объект недвижимости оформить право аренды на земельный участок, категория земель: земли населённых пунктов, разрешенное использование: магазины, обшей площадью 409кв.м, кадастровый номер 16:54:110205:324, расположенный по адресу: Республика Татарстан, Чистопольский муниципальный район, МО «г. Чистополь», <...> (п.4.3.7);

- в течение месяца со дня регистрации перехода права собственности на Объект культурного наследия обратиться в Комитет Республики Татарстан по охране объектов культурного наследия для заключения охранного обязательства собственника объекта культурного наследия (п.4.3.8);

- соблюдать установленные обременения на земельный участок (п.4.3.9);

- в течение 10 рабочих дней с даты истечения срока выполнения условий конкурса направить продавцу сводный (итоговый) отчет о выполнении им условий конкурса с приложением всех необходимых документов (п.4.3.12).

Пунктом 5.1 договора стороны установили, что договор может быть расторгнут по соглашению сторон или в судебном порядке по требованию продавца в связи с нарушением условий договора покупателем: если покупатель не исполнил или исполнил ненадлежащим образом обязательства, перечисленные в разделе 4 договора, или нарушил промежуточные или окончательные сроки исполнения обязательства или исполнил обязательства не в полном объеме.

Одновременно с расторжением договора с покупателя взимается неустойка в размере 75617 рублей (50% от предложенной цены за Объект), а также убытки, причиненные неисполнением договора, в размере, не покрытом неустойкой.

В соответствии со ст.29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по основаниям, указанным в абзаце одиннадцатом п.5 ст. 29 указанного закона, Объект подлежит возврату в собственность муниципального образования «город Чистополь» Чистопольского муниципального района без возмещения покупателю стоимости Объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора (п.5.2).

Доказательства наличия разногласий по какому-либо условию договора при его заключении, протоколом разногласий/урегулирования разногласий, дополнительных соглашений к договору и т.д. суду не представлены.

Обязательств продавца по договору исполнены надлежащим образом, что подтверждается материалами дела и ответчиком не оспаривается.

Между тем обязательства покупателя, изложенные в разделе 4 договора, исполнены ответчиком ненадлежащим образом, в частности, покупатель не представил суду доказательства страхования Объекта, являющегося объектом культурного наследия в установленный договором срок (п.4.3.3); доказательства обеспечения охраны Объекта в целях предотвращения несанкционированного доступа на Объект; доказательства предоставления продавцу ежеквартальных промежуточных отчётов о выполнении условий конкурса с приложением подтверждающих документов (за 2023-2024гг); доказательства проведения комплекса работ по сохранению Объекта, предусматривающих противоаварийные работы, реставрацию и приспособление к современному использованию (п.4.3.6). Равно как и не представлены документы подтверждающие выполнение работ по сохранению Объекта.

Приложенные к отзыву ответчика фотоснимки объекта, заявление в городской Исполнительный комитет Чистопольского муниципального района РТ об организации спила деревьев по ул. Октябрьская, 81 от 02.04.2024, и сопроводительное письмо от 26.10.2023 о разработке проекта реставрации по сохранению объекта культурного наследия, не могут быть приняты судом в качестве надлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи.

Более того, указанные письма адресованы ИК Чистопольского муниципального района РТ, тогда как договор купли-продажи заключен с Муниципальным образованием «Город Чистополь» Чистопольского муниципального района Республики Татарстан, в лице Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального района (продавец). Доказательств направления отчетов непосредственно продавцу в соответствии с п.4.3.6 договора ежеквартальных промежуточных отчетов не представлено.

В указанной связи суд приходит к выводу, что требования истца заявлены правомерно.

Доводы ответчика, изложенные в отзыве на иск, судом исследованы и отклоняются.

Спорный договор заключен сторонами в августе 2023г., т.е. после начала специальной военной операции (февраль 2022г.).

В силу положений ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность осуществляется участниками гражданского оборота на свой риск.

Указанное положение предполагает, что от участников гражданского оборота требуется должная степень осмотрительности и заботы при заключении сделок. 

Таким образом, истец не был лишен возможности узнать качественные характеристики существа сделки и последующей предпринимательской деятельности.

При подписании договора у истца не возникло возражений или вопросов относительно его содержания, как в целом, так и относительно отдельных условий договора, истцом не было направлено протокола разногласий к договору.

Содержание спорного договора купли-продажи в достаточной степени позволяет установить волю сторон, его предмет и условия.

В силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Таким образом, заключая договор на изложенных условиях, покупатель принял на себя выполнение обязательств по договору и риски, связанные с ненадлежащим исполнением обязательств.

В силу ч. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч.2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Условиями договора купли-продажи (п.5.1) стороны установили возможность расторжения договора в судебном порядке по требованию продавца в связи с нарушением условий договора покупателем: если покупатель не исполнил или исполнил ненадлежащим образом обязательства, перечисленные в разделе 4 договора, или нарушил промежуточные или окончательные сроки исполнения обязательства или исполнил обязательства не в полном объеме.

Одновременно с расторжением договора с покупателя взимается неустойка в размере 75617 рублей (50% от предложенной цены за Объект), а также убытки, причиненные неисполнением договора, в размере, не покрытом неустойкой.

В соответствии со ст.29 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» в случае расторжения договора купли-продажи объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, по основаниям, указанным в абзаце одиннадцатом п.5 ст. 29 указанного закона, Объект подлежит возврату в собственность муниципального образования «город Чистополь» Чистопольского муниципального района без возмещения покупателю стоимости Объекта, включая неотделимые улучшения, и без компенсации расходов, связанных с исполнением договора (п.5.2).

Требование о предоставлении отчета о выполнении условий конкурса с приложением подтверждающих документов и о расторжении договора купли-продажи в судебном порядке при непредставлении указанных доказательств заявлено истцом в претензии (исх. № 875 от 08.08.2024), направленной ответчику 08.08.2024.

В указанной связи суд приходит к выводу, что требования истца:

- о расторжении договор купли-продажи муниципального имущества (объекта культурного наследия) от 10 августа 2023г. № ТО 11-002-167, заключенного между истцом и ответчиком;

- об обязании ответчика установить крышу на объект недвижимого имущества - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, произвести консервацию данного объекта;

- об обязании ответчика вернуть истцу недвижимое имущество - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIXв), номер в реестре — 162111367410004, 2-этажное, площадью 196.7кв.м, кадастровый номер 16:54:010102:926. расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...> и земельный участок, на котором он расположен, по акту приема-передачи в надлежащем состоянии;

- о взыскании с ответчика в пользу истца неустойки в размере 75617 рублей, заявлены правомерно и подлежат удовлетворению.

Требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 11.09.2023 № Т011-071-2740, следует оставить без рассмотрения, поскольку в отношении указанного договора истцом не соблюдены требования, установленные ч.2 ст. 450 ГК РФ.

Требование истца, заявленное как установить, что вынесенный судебный акт о возврате недвижимого имущества истцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности ответчиком и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости за муниципальным образованием, удовлетворению не подлежит, поскольку зарегистрированное право собственности может быть оспорено в судебном порядке, равно как и обстоятельства признания права собственности на объект подлежат установлению судом.

В рамках рассматриваемого спора требование об оспаривании права собственности на объект недвижимого имущества - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, зарегистрированного за предпринимателем ФИО1, истцом заявлено не было.

О признании права собственности Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального район на объект недвижимого имущества - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, истцом также не заявлено.

При принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения (ст. 174 АПК РФ).

Одним из принципов правовой определенности является исполнимость вынесенных судебных решений. Таким образом, суд считает необходимым установить срок совершения ответчиком действий по установлению крыши на объект недвижимого имущества и передаче объекта.

При установлении указанного срока суд учитывает возможности ответчика по его исполнению, степень затруднительности исполнения судебного акта, а также иные заслуживающие внимания обстоятельства.

Разрешение данного вопроса относится к сфере судейского усмотрения.

Поскольку действия по установлении крыши на объект недвижимого имущества и передаче объекта сопряжены с определенными действиями (поиском подрядной организации, заключением договора(ов), согласованием порядка проведения работ, согласования условий передачи объекта и т.д.), суд считает возможным установить предпринимателю срок исполнения решения суда в указанной части в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Госпошлина подлежит взысканию с ответчика в доход бюджета (ст. 110 АПК РФ).

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» по адресу http://www.tatarstan.arbitr.ru.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-169, 176  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Республики Татарстан,

Р Е Ш И Л :

Иск удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи муниципального имущества (объекта культурного наследия) от 10.08.2023 №ТО 11-002-167.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Чистополь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в течение 60 дней после вступления решения в законную силу установить крышу на объект недвижимого имущества - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, произвести консервацию данного объекта.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Чистополь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) вернуть Палате земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального район, г. Чистополь (ОГРН <***>, ИНН <***>) недвижимое имущество - нежилое здание (объект культурного наследия местного значения) двухэтажный кирпичный жилой дом с оградой с верандой, конец XIX в.»), номер в реестре — 162111367410004, 2-этажное, площадью 196,7кв.м, кадастровый номер 16:54:010102:926, расположенное по адресу: Республика Татарстан, <...>, в надлежащем состоянии в течение 60 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Чистополь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в пользу Палаты земельных и имущественных отношений Чистопольского муниципального район, г. Чистополь (ОГРН <***>, ИНН <***>) неустойку в размере 75 617 (семьдесят пять тысяч шестьсот семнадцать) руб.

В остальной части иск оставить без рассмотрения.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1, г. Чистополь (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 110 000 (сто десять тысяч) руб.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с даты его принятия в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд путем направления апелляционной жалобы через Арбитражный суд Республики Татарстан.


Судья                                                                                                         А.Ф. Хуснутдинова