Решение от 24 сентября 2020 г. по делу № А84-5539/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ГОРОДА СЕВАСТОПОЛЯ Л. Павличенко ул., д. 5, Севастополь, 299011, www.sevastopol.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

город Севастополь

Дело № А84-5539/19

Полный текст судебного акта изготовлен 23.09.2020

Резолютивная часть судебного акта оглашена 16.09.2020 Арбитражный суд города Севастополя В составе: судьи Архиповой С.Н., При ведении протокола судебного заседания помощником судьи Колотовой О.В.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя

к обществу с ограниченной ответственностью "Крымпрофиль" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о взыскании задолженности по договору аренды № 136-10 от 26.05.2011 и освобождении недвижимого имущества - встроенных нежилых помещений (с № 187-1 по № 187-17), общей площадью 273,5 кв.м., с двумя входами в подвал, козырек, тремя приямками, расположенного по адресу: <...>. ФИО1, дом № 123,

при участии в судебном заседании: от истца – ФИО2, от ответчика – ФИО3, у с т а н о в и л :

21.11.2019 в Арбитражный суд города Севастополя (суд) обратился Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (истец, Департамент) с исковым заявлением об обязании общества с ограниченной ответственностью «Крымпрофиль» (ответчик, Общество) возвратить (освободить) имущество – встроенные нежилые помещения с № 187-1 по № 187-17 общей площадью 273,5 кв.м. с двумя входами в подвал, козырьком, тремя приемками, расположенное по адресу: <...>. ФИО1, дом 123, в течение 30 календарных дней с момента вступления в силу решения суда.

Код доступа к материалам дела:

25.05.2020 Департамент дополнил исковые требования требованием о взыскании с Общества арендной платы по договору аренды № 136-10 от 26.05.2011 в сумме 23 517,43 руб., пени в сумме 487,44 руб., 30% годовых в размере 28 098,91 руб., неустойки за пользование арендованным имуществом после окончания срока действия договора в сумме 1 516 825,88 руб., а всего 1 568 929,66 руб.. Данное требование принято судом к рассмотрению.

Ответчик с иском не согласился, указывая на наличие между сторонами арендных правоотношений в соответствии с ч. 10 ст. 17.1 Закона о конкуренции и отсутствие задолженности по внесению арендной платы. Кроме того, ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Выслушав доводы сторон, исследовав и оценив представленные письменные доказательства, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Из материалов дела следует, что 26.05.2011 между Территориальной общиной г. Севастополя в лице Севастопольского городского Совета, от имени которого действовал Фонд коммунального имущества г. Севастополя как Арендодателем и Обществом как Арендатором был заключен договор № 136-10 аренды недвижимого имущества, по условиям которого Арендатору предоставлено в аренду имущество – встроенные нежилые помещения с № 187-1 по № 187-17 общей площадью 273,5 кв.м. с двумя входами в подвал, козырьком, тремя приемками, расположенное по адресу: <...>. ФИО1, дом 123, под размещение учебного центра по изучению иностранных языков.

В тот же день объект передан ответчику по Акту приема-передачи. Срок действия договора определен в п.7.1. до 13.10.2015.

В случае отсутствия заявления одно из сторон о прекращении договора аренды в течение одного месяца после окончания срока действия договора, он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Арендатор признает, что заявление о прекращении или изменении договора считается им полученным, если оно направлено заказным письмом или ценным письмом на адрес арендатора, указанный в договоре. При этом реестр отправки признается сторонами как надлежащее доказательство направления заявлений об изменении или прекращении договора (п.7.2. договора).

В соответствии с пунктом 1.8 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 № 883-ПП, департамент является стороной правоотношений в сфере аренды, приватизации собственности города Севастополя, иных правоотношений имущественного характера, стороной в которых является город

Севастополь, и корпоративных правоотношений, стороной в которых ранее являлся Фонд коммунального имущества Севастополя, Севастопольское региональное отделение Фонда государственного имущества Украины, в пределах законодательства города Севастополя.

Как следует из вступившего в законную силу решения суда от 12.11.2018 по делу № А84-2501/2017, срок договора аренды определен до 13.10.2015, и в соответствии с п.7.2. договора был продлен ввиду отсутствия заявлений сторон о его прекращении.

20.11.2015 ответчик направил истцу уведомление о прекращении договора аренды. Департамент полагает, что по правилам ст. 622 ГК РФ договор прекратил свое действие 20.02.2016, и у Общества возникла обязанность возвратить объект аренды. Неисполнение указанной обязанности явилось основанием для подачи иска.

Кроме того, согласно п.3.2. договора арендная плата составляет 3669 грн за месяц аренды с применением индексов инфляции и перечисляется не позднее 20 числа текущего месяца.

Как указывает истец, у ответчика имеется задолженность по уплате арендной платы за период с 01.01.2015 по 20.03.2016.

В соответствии с п.8.5 договора в случае нарушения срока внесения арендной платы Арендатор уплачивает пеню в размере 200 процентов ставки НБЦ на дату начисления пени. Департамент указал, что у Общества имеется просрочка в оплате, в связи с чем произвол начисление ему договорной пени в сумме 487,44 руб..

Согласно п.8.6 договора, в случае, если просрочка внесения арендной платы будет продолжаться более 30 календарных дней, Арендодатель вправе требовать оплаты 30% годовых от просроченной суммы за весь период просрочки. Исходя из расчета истца, размер данных процентов составляет 28 098,91 руб..

В силу п. 8.8. договора аренды, в случае нарушения Арендатором срока возврата объекта аренды, Арендодатель вправе требовать оплаты неустойки в размере двойной арендной платы по договору за весь период просрочки. Истец произвел начисление указанной неустойки, размер которой составил 1 516 825,88 руб..

С учетом того, что у ответчика имеется переплата по фактическому пользованию имуществом в сумме 766 448,74 руб., истец просит взыскать с него задолженность в сумме 1 568 929,66 руб..

По смыслу положений статьи 9 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» (далее - Закон N 6-ФКЗ) к правоотношениям, возникшим до 18.03.2014, подлежат применению нормы материального права Украины,

действующие на момент возникновения данных правоотношений. Нормы Закон № 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства.

Аналогичная правовая позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в определениях от 05.12.2014 № 308-ЭС14-1405, 27.10.2014 № 308-ЭС14- 1939, от 19.05.2015 № 127-КГ15-6. При этом, учитывая правила статей 4, 422 ГК РФ, к правоотношениям, возникшим после 18.03.2014, подлежат применению нормы российского законодательства. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.

Таким образом, к спорным правоотношениям (с учетом даты их возникновения) подлежат применению правила украинского или российского законодательства.

Согласно пункту 7.1 договора договор действует до 13.10.2015, то есть договор аренды между сторонами продолжал действовать на момент принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя.

Согласно статье 759 ГК Украины по договору найма (аренды) арендодатель передает или обязуется передать арендатору имущество в пользование за плату на определенный срок.

Частью 1 статьи 763 ГК Украины определено, что договор найма заключается на срок, установленный договором.

Аналогичные по смыслу нормы содержатся в статьях 606, 610 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) определено, что если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В соответствии с положениями статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором

может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Ответчик ссылается на то, что он имеет право на продолжение владения предметом аренды и после истечения договора 20.02.2016.

В соответствии с положениями части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» в редакции, действующей в соответствующий период (далее - Закон), по истечении срока договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации.

Приведенные правила части 9 статьи 17.1 Закона связывают право на заключение договора аренды на новый срок без проведения конкурсных процедур с применением, в том числе, положений части 1 статьи 17.1 Закона. Часть 1 статьи 17.1 Закона предусматривает ограниченный перечень категорий арендаторов, которые вправе претендовать на заключение нового договора аренды без проведения конкурсных процедур.

Аналогичная правовая позиция высказана в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 20.10.2016 по делу № А83-947/2014.

Право претендовать на заключение нового договора аренды без проведения конкурсных процедур согласно пункту 6 части 1 статьи 17.1 Закона предоставлено лицам, осуществляющим образовательную деятельность.

Ответчик осуществляет образовательную деятельность в соответствующих помещениях, что подтверждается пунктом 1.1 договора аренды, сведениями из ОКВЭД Общества. Поэтому Арендатор вправе претендовать на заключение договора на новый срок без торгов.

В силу пункта 4.2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее - Постановление № 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции.

По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в

аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок.

При этом в силу абзаца 3 пункта 1 Постановления № 73 договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что договор аренды заключен в условиях правового регулирования, не требующего проведения торгов.

Из материалов дела также следует, что арендодатель не уведомлял арендатора о прекращении договора до 13.11.2015 (с учетом положений пункта 7.2 договора).

В частности, соответствующее извещение было сдано в организацию почтовой связи только 18.11.2015, то есть с пропуском указанного выше месячного срока.

Согласно правовой позиции, высказанной в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 14.05.2019 по делу № А84-3229/2018, направление уведомления о прекращении заключенного до 18.03.2014 договора аренды с нарушением указанного в нем срока, не является основанием для его прекращения и служит основанием для вывода о продлении срока действия договора на неопределенный срок.

В своем ответе от 27.11.2015 на заявление Общества продлить договор аренды на новый срок Департамент предложил представить перечисленные документы для решения вопроса о продлении срока действия договора аренды. И

Письмом от 27.02.2019 Департамент вновь, ссылаясь на непредставление всех документов, возвращает заявление без рассмотрения.

25.02.2019 составлен Акт проверки № 19800 по контролю за использование объектов недвижимости, которым зафиксировано отсутствие нарушений ответчиком при пользовании имуществом.

Кроме того, ответчиком был заключен договор страхования имущества от 30.05.2018 сроком до 30.06.2019.

28.12.2019 Департамент выдает ответчику справку об имеющейся у него переплате в сумме 1924,63 руб..

Приведенные выше обстоятельства свидетельствуют о том, что ответчик, являясь добросовестным арендатором по договору аренды, предпринимал попытки реализовать имеющееся у него право на продление договорных отношений. При этом волю на продление договорных отношений арендатор, имеющий на это право, выражал неоднократно. При таких обстоятельствах, учитывая требования пункта 4.2 Постановления № 73, у добросовестного арендатора-предпринимателя не возникло обязанности вернуть предмет аренды арендодателю после 20.2.2016.

Согласно части 10 статьи 17.1 Закона арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды. Доказательства наличия указанных видов задолженности в данном размере истцом во всяком случае не представлено.

Федеральным законом от 27.12.2018 № 572-ФЗ в часть 9 статьи 17.1 Закона внесены изменения, согласно которым вопрос заключения договора на новый срок не зависит от соответствия арендатора критериям, предусмотренным частью 1 статьи 17.1 Закона.

В связи с чем суд приходит к выводу о необоснованности исковых требований департамента об обязании предпринимателя вернуть предмет аренды.

Ссылка Департамента на имеющее преюдициальное значение вступившее в законную силу решение Арбитражного суда города Севастополя от 12.11.2018 по делу № А84-2501/201), не принимает. В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ не доказываются вновь при рассмотрении судом другого дела, в котором участвуют те же лица, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда. Положения данной нормы касаются лишь вопроса освобождения от доказывания обстоятельств дела, а не их правовой квалификации, которая может быть различной и зависит, в том числе, от характера конкретного спора. Аналогичная правовая позиция высказана в определениях Верховного Суда РФ от 29.01.2019 № 304-КГ18-15768 по делу А46-18028/2017 и от 06.10.2016 № 305- ЭС16-8204 по делу А40-143265/2013.

В рамках рассмотрения настоящего спора суд, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, установил право Общества на владение

соответствующим помещением в силу правил статьи 17.1 Закона и требований пункта 4.2 Постановления № 73.

Кроме того, принимая во внимание буквальный смысл требований пункта 4.2 Постановления № 73, требование о возврате предмета договора в данном случае является формой злоупотребления правом (статья 10 ГК РФ).

Принимая во внимание данные обстоятельства, суд пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязанности возвратить объект аренды, соответственно, неустойка за его невозврат в сумме 1 516 825,88 руб. не подлежит взысканию.

Относительно взыскания договорной пени в размере 200% ставки НБУ суд отмечает следующее:

Поскольку постановлением Правительства Севастополя от 11.02.2015 № 88-ПП «О временном порядке определения размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя, заключенным до 21 марта 2014 года» определен порядок перерасчёта арендной платы и сумм штрафных санкций, возникших до 31.12.2014 в рубли, то базой для начисления каких-либо штрафных санкций может выступать лишь сумма, указанная в рублях. Поэтому начисление пени в размере пени за просрочку оплаты земельного налога по законодательству Украины на задолженность, которая определена с 01.01.2015 в рублях, в качестве базы недопустимо и противоречит нормативно-правовому регулированию в части применения меры ответственности за нарушения обязательств.

Действующим законодательством Российской Федерации не предусмотрена законная неустойка за нарушения денежного обязательства в сфере арендных правоотношений. Заявляя исковые требования о взыскании пени, установленной утратившим силу нормативным актом, истец в нарушение статьи 450 ГК РФ в одностороннем порядке пытается внести изменения в условия договора, что противоречит действующим положениям гражданского законодательства Российской Федерации об аренде. Такой правовой подход также нашел подтверждение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 27.06.2016 по делу № А83-3705/2015.

Принимая во внимание изложенное, суд пришел к выводу о необоснованности требования истца о взыскании с ответчика суммы договорной неустойки.

В отношении задолженности по уплате арендной платы за период с 01.01.2015 по 20.03.2016, а также 30% годовых с 01.01.2015 по 31.01.2020 ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности.

Принимая во внимание соблюдение 30 дневного претензионного порядка, продлившего срок исковой давности на 30 дней, суд полагает, что являются

необоснованными требования истца об уплате арендной платы за период до октября 2019 года (иск подан в суд нарочно 21.11.2019). Соответственно, по требованию о взыскании арендной платы истек срок исковой давности, а требование об оплате 30% годовых пени является производным. Поэтому исковые требования в указанной части также подлежат отклонению.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд Р Е Ш И Л :

В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд города Севастополя в установленный срок.

Судья С.Н. Архипова

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 13.08.2020 13:27:20Кому выдана Архипова Светлана Николаевна