Решение от 19 сентября 2019 г. по делу № А45-21757/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-21757/2019
г. Новосибирск
19 сентября 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 сентября 2019 года

Решение изготовлено в полном объеме 19 сентября 2019 года

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Рыбиной Н.А., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санжиевой Ю.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Адара» (ОГРН <***>), г. Новосибирск

к мэрии города Новосибирска в лице департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>), г. Новосибирск

об урегулировании разногласий, возникших между мэрией города Новосибирска и ООО «Адара» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:041905:261, площадью 620, 1 кв.м, этаж: подвал, 1, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, д. 55, следующим образом:

- принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости и составляет 14 540 000 (четырнадцать миллионов пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость)»;

- принять абзац второй пункта 2.2 договора в следующей редакции: «Оплата по настоящему договору вносится «Покупателем» ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 242 333 рублей 33 копеек, и осуществляются «Покупателем» не позднее последнего календарного дня каждого месяца на расчётный счёт Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – Получатель) по следующим реквизитам: Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с <***>, Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирска, БИК 045004001, код бюджетной квалификации: 7401140204340000410, ОКТМО 50701000, статус плательщика: 08»

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО1 (доверенность от 23.04.2019, паспорт)

от ответчика: ФИО2 (доверенность № 01/40/01778 от 09.04.2019, служебное удостоверение)

установил:

иск заявлен об урегулировании разногласий, возникших между мэрией города Новосибирска и ООО «Адара» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:041905:261, площадью 620, 1 кв.м, этаж: подвал, 1, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, д. 55, следующим образом: принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости и составляет 14 540 000 (четырнадцать миллионов пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость)»; принять абзац второй пункта 2.2 договора в следующей редакции: «Оплата по настоящему договору вносится «Покупателем» ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 242 333 рублей 33 копеек, и осуществляются «Покупателем» не позднее последнего календарного дня каждого месяца на расчётный счёт Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – Получатель) по следующим реквизитам: Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с <***>, Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирска, БИК 045004001, код бюджетной квалификации: 7401140204340000410, ОКТМО 50701000, статус плательщика: 08» (с учётом уточнений исковых требований согласно ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Ответчик относительно удовлетворения исковых требований возражает, никаких доводов (возражений) при этом не приводит.

Исследовав материалы дела, заслушав в судебном заседании доводы представителей сторон, суд приходит к выводу о том, что заявленные исковые требования подлежат удовлетворению.

Истец, обосновывая иск, ссылается на то, что между обществом с ограниченной ответственностью «АДАРА» (далее - истец) как арендатором и мэрией города Новосибирска (далее - ответчик, мэрия) как арендодателем заключен договор аренды недвижимого имущества муниципальной казны №006825-НП от 22.07.2015 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:041905:261 (предыдущий кадастровый номер 54:35:041905:14:01:15), площадью 620,10 кв.м, этаж: подвал, 1-й, расположенного по адресу: город Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, д.55 (далее - помещение).

29.01.2019 истец вручил ответчику заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (помещения) за рег. № 826.

Постановлением мэрии от 27.03.2019 № 1053 «Об условиях приватизации арендуемых обществом с ограниченной ответственностью «АДАРА» нежилых помещений по адресу: <...>» ответчик утвердил условия приватизации помещения истцом.

В соответствии с указанными условиями приватизации стоимость помещения, определенная ответчиком, составила 22 931 666, 67 руб. (без налога на добавленную стоимость).

29.03.2019 истец получил от мэрии подписанный с её стороны проект договора купли-продажи нежилого помещения с вышеуказанной ценой (далее - проект договора).

23.04.2019 истец подписал со своей стороны вышеуказанный проект договора с протоколом разногласий №01-19 от 23.04.2019 и вручил его ответчику с сопроводительным письмом (вх.№31/04797 от 24.04.2019), в которых выразил своё несогласие с предложенной мэрией ценой помещения, приложил к письму отчет об оценке ИП ФИО3

Вышеуказанным протоколом разногласий истец предложил свою цену договора (на основании указанного отчета об оценке) и в этой связи иную редакцию пункта 2.1. и абзаца второго пункта 2.2. проекта договора.

14.05.2019 ответчик направил в адрес истца письмо исх. № 31104/06/79, которым отклонил протокол разногласий и предложил истцу определить выкупную стоимость помещения в судебном порядке.

Утверждение истца о том, что ответчик включил в проект договора не соответствующую рыночному уровню величину выкупной стоимости помещения, то есть сильно завышенную, рассмотрено судом.

По заданию истца оценщиком ИП ФИО3 выполнен отчёт №032/04/19, согласно которому рыночная стоимость помещения составляет 14 894 166, 76 руб. (без налога на добавленную стоимость); оценка выполнена ФИО3 двумя методами - сравнительным и доходным - в отличие от оценки, которая выполнена по заданию ответчика (далее - оценка ответчика) только одним методом – сравнительным; также ФИО3 применена методология отдельной оценки составных частей помещения – 1го этажа и подвала, тогда как оценка ответчика выполнена с включением в выборку аналогов всего 5-ти образцов, из которых 3 объекта расположены в уровне 1-го этажа и к ним не применены поправочные коэффициенты, что свидетельствует о некорректности выборки (стр.34-38 отчета оценки ответчика).

ФИО3 в соответствии с методологией учтен тот факт, что в составе общей площади помещения (620,1 кв.м.) только 431,10 кв.м. (или 69,5%) расположены на 1-м этаже, тогда как остальные 189,00 кв.м. (или 30,5%) - это подвальная часть (с высотой потолка 2,29 метра, т.е. площади ограниченного использования).

На странице 18 отчета ФИО3 указано: « ... выборка производилась по помещениям 1 этажей и подвальным помещениям отдельно. Анализ фактических данных о ценах предложения в оцениваемом сегменте производился в разрезе продаж и аренды.

В ходе анализа обнаружено 14 предложений по продажам и 14 предложений по аренде помещений, соответствующих основным критериям сегмента. Данные по выборкам объектов представлены в Таблицах № 9.3., 9.4. …».

В выборку помещений 1-го этажа им были включены наиболее сопоставимые по ценообразующим факторам 5 объектов-аналогов, расположенных на 1-м этаже (стр. 29-30), а в выборку помещений подвала - 4 объекта-аналога, расположенных в подвальном этаже (стр.37).

Данные раздельной оценки указанных частей отражены в Таблице №12.2 по помещению 1-го этажа (стр.35-36 отчета) и в Таблице №12.4 по подвалу (стр.40-41 отчета), а итоговая величина стоимости объекта получена сложением этих частей и отражена в таблице 12.5 (стр.41 отчета).

Доходным методом ФИО3 также сначала отдельно рассчитал арендную ставку для 1-го этажа (Таблица №13.2. на стр.46-47 отчета) на основе 4-х объектов-аналогов, расположенных на 1-м этаже (стр.44-45), и отдельно для подвального этажа (Таблица №13.3. на стр.49-50 отчета) на основе 4-х объектов-аналогов, расположенных в подвальном этаже (стр.48), затем получил стоимость указанных частей (1-го этажа и подвала) и их сложением стоимость всего объекта, что отражено в таблице №13.4 (стр.52 отчета).

По заданию истца специалистом ООО «Экспертность» ФИО4 выполнено обследование помещения, по итогам которого подготовлено заключение №13/2019 от 25.06.2019, согласно которому выявлены и описаны существенные дефекты отделочных слоев, оборудования и инженерных систем помещения, приведены ссылки на нормативно-технические требования (СП, СНиП, ГОСТ, СанПиН и пр.), которым выявленные дефекты не соответствуют, а также рассчитана стоимость ремонтно-восстановительных работ в размере 9 469 559 руб. (в том числе НДС), необходимых для приведения помещения в состояние, отвечающее обязательным нормативно-техническим требованиям, для безопасной эксплуатации его по назначению «общественное питание», с которым оно создавалось в 1950 году и продаётся истцу.

В оценке ответчика техническое состояние помещения определено следующим образом: «Согласно данным визуального осмотра объекта оценки его состояние можно отнести к «удовлетворительному», что соответствует среднему показателю для данного вида состояния - 40%» (стр.19 отчета об оценке ответчика), что противоречит вышеназванному заключению специалиста ФИО4, согласно которому определен повышенный износ покрытий полов, стен, потолка: в подвале более 50% (стр.8-10), в разных частях помещения 1-го этажа от 35% до 80% (стр.10, 11), систем водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения - более 70% (стр.13-15), электроснабжения - более 60% (стр.16), вентиляции - более 90% (стр.17), окон и дверей - более 80% (стр.18-19 заключения).

С заключением специалиста ФИО4 согласуется оценка технического состояния, данная судебным экспертом ФИО5 в своём заключении от 13.08.2019 в Таблице 2.3.2-1: «внутренняя отделка (штукатурка, побелка, окраска, кафель) - состояние неудовлетворительное» (стр.93), объект «требует серьезного ремонта» (стр.146), а также в таблице 2.7.1-6 «Расчет корректировки на состояние» на странице 133, и таблице на странице 144.

Таким образом, для приведения помещения в состояние, пригодное для его использования по назначению, и сопоставимое с состоянием образцов, включенных в выборку объектов-аналогов в отчете об оценке ответчика, необходим его ремонт на вышеуказанную сумму 9 469 559 руб. (в том числе НДС), тогда, если заключение ФИО4 и факт необходимости ремонта ответчиком не опровергнуты, последний с учётом принципов добросовестности, разумности и справедливости должен был рассчитывать стоимость помещения вычитанием из стоимости объекта в своей оценке (22 931 666, 67 руб.) стоимости указанных ремонтно-восстановительных работ (9 469 559 руб.), и включать в проект договора выкупную цену в размере 13 462 107, 67 руб., приближенную к оценкам судебного эксперта ФИО5 (14 540 000 руб.) и ФИО3 (14 894 166, 76 руб.).

На основании определения суда экспертом ФИО5 установлена рыночная стоимость помещения двумя методами - сравнительным и доходным - с корректировкой на техническое состояние объекта; при этом полученная судебным экспертом величина в размере 14 540 000 руб. максимально приближена к оценке ИП ФИО3 в размере 14 894 166, 76 руб., что свидетельствует о схожести экспертных мнений и подходов.

Какие-либо обоснованные данные о противоречивости или необоснованности выводов судебного эксперта, содержащихся в его заключении от 13.08.2019, в материалы дела не представлены.

Кадастровая стоимость помещения на текущий момент согласно открытым данным сайта Росреестра составляет всего 5 277 175, 02 руб.

Пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случаях, когда в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законом о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) установлены способы и порядок отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Законом №159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона №159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее-Закон №135).

Закон №159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества и предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4 Закона № 159-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона №135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Статьей 13 Закона №135-ФЗ установлено, что в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом. Суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82, 87 АПК РФ).

По результатам назначенной судом экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта № 04-13-08-2019-А45-21757-2019-16-07-2019 от 13.08.2019 рыночная стоимость, то есть выкупная цена спорного помещения определена в размере 14 540 000 руб. (без НДС).

При изложенных обстоятельствах требования истца об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:041905:261, площадью 620, 1 кв.м, этаж: подвал, 1, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, д. 55, следующим образом: принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости и составляет 14 540 000 (четырнадцать миллионов пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость)»; принять абзац второй пункта 2.2 договора в следующей редакции: «Оплата по настоящему договору вносится «Покупателем» ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 242 333 рублей 33 копеек, и осуществляются «Покупателем» не позднее последнего календарного дня каждого месяца на расчётный счёт Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – Получатель) по следующим реквизитам: Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с <***>, Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирска, БИК 045004001, код бюджетной квалификации: 7401140204340000410, ОКТМО 50701000, статус плательщика: 08» подлежат удовлетворению.

Распределение судебных расходов производится по правилам статей 102, 104, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В части распределения судебных расходов в виде уплаченной истцом в доход федерального бюджета 6 000 руб. государственной пошлины суд приходит к следующему выводу.

Согласно подпункту 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

В связи с тем, что мэрия города Новосибирска является лицом, указанным в подпункте 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит возврату истцу из федерального бюджета.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 167-171, 176, 110, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между мэрией города Новосибирска и ООО «Адара» при заключении договора купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 54:35:041905:261, площадью 620, 1 кв.м, этаж: подвал, 1, расположенного по адресу: г. Новосибирск, Калининский район, ул. Народная, д. 55, следующим образом:

- принять пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости и составляет 14 540 000 (четырнадцать миллионов пятьсот сорок тысяч) рублей 00 копеек (без налога на добавленную стоимость)»;

- принять абзац второй пункта 2.2 договора в следующей редакции: «Оплата по настоящему договору вносится «Покупателем» ежемесячно. Первый платёж перечисляется не позднее одного месяца с даты заключения договора. Последующие ежемесячные платежи состоят из оплаты в счёт основного долга, составляющей не менее 242 333 рублей 33 копеек, и осуществляются «Покупателем» не позднее последнего календарного дня каждого месяца на расчётный счёт Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – Получатель) по следующим реквизитам: Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП 5406102806/540601001, р/с <***>, Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирска, БИК 045004001, код бюджетной квалификации: 7401140204340000410, ОКТМО 50701000, статус плательщика: 08».

Вернуть обществу с ограниченной ответственностью «Адара» (ОГРН <***>) 6 000 рублей государственной пошлины из федерального бюджета.

Выдать справку на возврат государственной пошлины после вступления решения в законную силу.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции.

Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Арбитражный суд разъясняет лицам, участвующим в деле, что настоящее решение выполнено в форме электронного документа, и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет" в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Н.А.Рыбина