Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А56-50181/2025

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-50181/2025
31 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковой П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Заявитель: Общество с ограниченной ответственностью "ГЕЗА КОМ" (адрес: Россия, 191180, <...> ,ИНН <***>)

Заинтересованное лицо: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>)

о признании незаконным отказ, оформленный уведомлением от 10.04.2025 г. Nº 05-26-14971/25-0-0, в предоставлении государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов в аренду на новый срок в отношении нежилого помещения общей площадью 221 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б; об обязании восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем выдачи проекта договора аренды нежилого помещения общей площадью 221 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б

при участии

- от истца: представитель по доверенности 26.05.2025, ФИО1; представитель по доверенности от 05.08.2025, ФИО2

- от ответчика: представитель по доверенности от 11.03.2025, ФИО3

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ГЕЗА КОМ" (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее - заинтересованное лицо, Комитет) о признании незаконным отказ, оформленный уведомлением от 10.04.2025 г. Nº 05-26-14971/25-0-0, в предоставлении государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов в аренду на новый срок в отношении нежилого помещения общей

площадью 221 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б; об обязании восстановить нарушенные права и законные интересы заявителя путем выдачи проекта договора аренды нежилого помещения общей площадью 221 кв.м с кадастровым номером 78:32:0001622:3551, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, к. 2, литера Б.

Определением суда от 04.06.2024 исковое заявление принято к производству, назначено предварительное и основное судебное заседание.

До судебного заседания от ответчика поступил отзыв.

В судебном заседании 06.08.2025, арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Протокольным определением судебное заседание отложено.

В судебном заседании 17.10.2025 представитель Общества поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве; представил акт обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между Обществом с ограниченной ответственностью «ГЕЗА КОМ» и Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время - Комитет имущественных отношений Санкт- Петербурга) был заключен Договор аренды от 03.06.2003 г. № 11-А148533 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером 78:32:0001622:3551 (ранее присвоенный кадастровый номер 78:1622:0:58:2) общей площадью 221 кв.м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, наб. реки Фонтанки, д. 90, корп. 2, литера Б (далее - Объект), для использования под редакцию, издательство печатной продукции.

Согласно пункту 1.3 Договора он вступает в силу с момента его государственной регистрации и действует в течение 5 лет.

Заявитель являясь субъектом малого и среднего предпринимательства, на основании положений части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 Nº 135-ФЗ «О защите конкуренции» обратился в Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением исх. Nº 37 от 17.10.2023 г. о заключении договора аренды в отношении арендуемого по Договору объекта недвижимости на новый срок.

В ответ письмом от 16.11.2023 г. № 04-15-49961/23-0-2 Санкт-Петербургским государственным казенным учреждением «Имущество Санкт-Петербурга» Обществу было предложено представить в Учреждение заявление по форме, предусмотренной Административным регламентом Комитета по предоставлению государственной услуги по принятию решений о предоставлении объектов нежилого фонда, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, без проведения торгов в аренду, безвозмездное пользование, за исключением случаев предоставления государственной преференции, утвержденным распоряжением Комитета от 04.09.2019 Nº 156-р.

28.12.2023 г. (вх. № 04-26-63020/23-0-0) Общество повторно обратилось с заявлением о заключении договора аренды в отношении арендуемого по Договору объекта недвижимости на новый срок в рамках предоставления государственной услуги.

В ответ Комитет, уведомлением от 10.04.2025 г. Nº 05-26-14971/25-0-0, отказал Обществу в удовлетворении заявления о передаче Объекта в аренду на новый срок со ссылкой на положения части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 Nº 135-

Ф3 «О защите конкуренции», а именно ненадлежащее исполнение Обществом условий договора аренды в части выявления арендодателем ранее фактов нецелевого использования, произведенных перепланировок, передачи Объекта в субаренду без согласия арендодателя.

Полагая данный отказ незаконным, Общество обратилось в суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Порядок рассмотрения арбитражным судом дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, регулируется положениями главы 24 АПК РФ.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу приведенной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации необходимым условием для удовлетворения такого заявления является установление судом несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения (действия, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов граждан, организаций, иных лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение, или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий:

несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, для признания арбитражным судом ненормативного правового акта, решения, действия (бездействия) незаконными, необходимо наличие одновременно двух юридически значимых обстоятельств: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, отсутствие хотя бы одного из указанных условий является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (часть 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на принявшие акт, решение или совершившие действия (бездействие) орган или лицо (статья 65 и часть 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как следует из пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым на себя обязательством.

В силу пункта 1 статьи 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Заключение договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества производится с учетом положений статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.

Согласно части 9 статьи 17.1 названного Закона по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 данной статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Частью 10 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ предусмотрено, что арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 данной статьи, за исключением следующих случаев: принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной

порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Таким образом, законодатель установил условия перезаключения на новый срок договоров аренды государственного и муниципального имущества для определенных категорий субъектов при их соответствии ряду критериев. Иной подход позволял бы арендодателям немотивированно отказывать в реализации права, предусмотренного частью 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, что приводило бы к ситуации, при которой надлежащим образом исполнившие свои обязанности арендаторы лишались бы установленных законом гарантий, что не соответствует закрепленным в статье 1 целям принятия указанного Закона.

Вместе с тем, в рассматриваемом случае, доказательств того, что Общество соответствует условиям, которые указаны в части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ, заявителем не представлено.

Напротив, в ходе рассмотрения дела, Комитетом представлен Акт обследования Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 03.11.2023, согласно которого проведено обследование помещения, расположенного по адресу: Санкт- Петербург, набережная реки Фонтанки, дом 90, корпус 2, литера Б, помещение 3-Н с кадастровым номером 78:32:0001622:3551.

В ходе обследования установлена перепланировка/переустройство помещения, в частности:

между ч.п. 1 и ч.п. 14 Объекта демонтированы перегородки, в результате образовано единое помещение;

между ч.п. 1 и ч.п. 12 Объекта демонтирована перегородка с дверным проемом; между ч.п. 9 и ч.п. 11 Объекта демонтирована перегородка с дверным проемом;

ч.п. 11 и ч.п. 12 Объекта путем возведения перегородок с дверными проемами разделены на два отдельных помещения;

ч.п. 9 Объекта путем возведения перегородок с дверными проемами разделено на четыре отдельных помещения;

в ч.п. 9 Объекта установлено санитарно-техническое оборудование (унитазы, раковина, душ);

ч.п. 2 Объекта путем возведения перегородки разделено на два отдельных помещения;

между ч.п. 2 и ч.п. 16 Объекта оборудован дверной проем;

в ч.п. 2 Объекта установлено санитарно-техническое оборудование (раковина);

в ч.п. 17 Объекта установлено санитарно-техническое оборудование (унитаз, раковина);

ч.п. 18 Объекта путем возведения перегородок с дверными проемами разделено на три отдельных помещения;

между ч.п. 18 и ч.п. 19 Объекта демонтированы перегородки с дверным проемом, в результате образовано единое помещение;

в ч.п. 18 Объекта оборудован дверной проем в помещение 8-Н;

в ч.п. 19 Объекта демонтировано санитарно-техническое оборудование (унитаз), установлена раковина;

в ч.п. 17 Объекта оборудована перегородка с дверным проемом.

При проведении обследования, в доступе в часть ч.п. 2, ч.п. 3-7, 10-13, 16 Объекта Арендатором отказано, по причине их использования неустановленными лицами. В ходе проведенного обследования, а также по информации, размещенной в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», установлено, что ч.п. 1-17 Объекта используется неустановленными лицами под размещение гостевого дома

«Просто», ч.п. 18 Объекта используется неустановленными лицами под размещение мастерской по ремонту кофемашин «Ionia».

В соответствии с положениями п. 2.2 Договора аренды, Арендатор обязуется, среди прочего: использовать Объект в соответствии с пп. 1.1 Договора и установленными законодательством нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарных норм и правил, правил пожарной безопасности, норм законодательства об охране памятников истории и культуры (в необходимых случаях); не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору имущественных прав, в частности, переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду Объекта или его части в уставный капитал организации и др.) без письменного разрешения Арендодателя; не производить на Объекте без письменного разрешения Арендодателя и Балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

Таким образом, в ходе обследования Объекта выявлены нарушения условий договора, допущенные заявителем, выразившиеся в использование объекта сторонними пользователями (документов, свидетельствующих о получении согласия или уведомления арендодателя о передаче объекта в пользование третьих лиц, истцом не представлено); несоответствие планировки Объекта документам технического и кадастрового учета; нецелевое использование Объекта аренды.

Выявленные нарушения представителем Общества не оспаривались, что подтверждается аудиозаписью судебного заседания от 17.10.2025. Более того, заявитель подтвердил, что на момент освобождения помещения, выявленная перепланировка не была устранена. Обстоятельства использования Объекта не под цели, установленные договором, представитель заявителя пояснить не смог.

Довод заявителя о том, что исчерпывающий перечень оснований для отказа в заключении на новый срок договора аренды поименован в части 10 ст. 17.1 Закона 135-ФЗ (принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды) и в данном случае они отсутствуют, основан на неверном толковании норм действующего законодательства. Общество не учитывает, что обращаясь в уполномоченный орган с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, заявитель должен соответствовать условиям части 9 ст. 17.1 Закона 135-ФЗ, в частности считаться надлежащим образом исполнившим свои обязанности по договору.

Как было указано выше, заявитель таким условиям не соответствует.

Кроме того, необходимо отметить, что на момент подачи Обществом заявления о заключении договора на новый срок в отношении Объекта, Договор был расторгнут на основании ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, посредством направления в адрес Общества уведомления об отказе от Договора от 16.08.2023 исх. № 04-15-16715/23-0-0.

В рассматриваемом случае, как установлено судом и не оспаривалось сторонами, Договор после истечения срока его действия на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ возобновился на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно пункту 2 статьи 610 ГК РФ в случае заключения договора на неопределенный срок каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок

для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Воспользовавшись предусмотренным статьями 450.1, 610 ГК РФ правом на односторонний отказ от договора, Комитет направил арендатору уведомление от 16.08.2023 исх. № 04-15-16715/23-0-0 об отказе от Договора. Указанное уведомление было получено Обществом 27.09.2024.

Следовательно, договор аренды от 03.06.2003 г. № 11-А148533 прекратил свое действие 27.12.2024.

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, если иное не предусмотрено законом или договором. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

На момент обращения Общества в Комитет с заявлениями о заключении договора на новый срок (28.12.2024) договор аренды прекратил свое действие.

При указанных обстоятельствах, оспариваемый отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, выраженный в уведомлении от 10.04.2025 г. Nº 05-26-14971/25-0-0 соответствует требованиям закона. Оснований для удовлетворения заявленных требований у суда не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат оставлению на истце в соответствии со ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Титова М.И.