Постановление от 23 ноября 2023 г. по делу № А83-13066/2023

ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Суворова, д. 21, Севастополь, 299011, тел. 8 (8692) 54-62-49, 8 (8692) 54-74-95

E-mail: info@21aas.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

Дело № А83-13066/2023
23 ноября 2023 года
город Севастополь


Резолютивная часть постановления объявлена 16.11.2023. В полном объёме постановление изготовлено 23.11.2023.

Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тарасенко А.А., судей Евдокимова И.В., Сикорской Н.И.,

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Евпатории Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2023 по делу № А83-13066/2023

по иску общества с ограниченной ответственностью «Вектра Один» к обществу с ограниченной ответственностью «СервисXXII»

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым; Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым; Департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Евпатории Республики Крым; администрации города Евпатории Республики Крым

о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в связи с уклонением одной из сторон договора от государственной регистрации прав,

при участии в судебном заседании:

от общества с ограниченной ответственностью «Вектра Один» – ФИО2, представитель по доверенности от 10.01.2023 б/н,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Вектра один» (далее – истец, общество «Вектра один» обратилось в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Сервис-XXII» (далее – ответчик, общество «Сервис XXII») с требованием произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объекты незавершенного строительства 5-8 очереди торгово-сервисного комплекса в


районе «Универсама» по пр. Победы, 59 в г. Евпатория, в соответствии с договором от 09.12.2011 долевого участия в реконструкции, строительстве 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59; договором от 22.07.2015 купли-продажи объекта незавершенного строительства 6- й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» но проспекту Победы, 59 в г.Евпатория; договором от 02.07.2019 купли-продажи объекта незавершенного строительства 5-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г.Евпатория. Исковые требования мотивированы уклонением ответчика от производства указанной государственной регистрации.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2023 исковые требования удовлетворены. Суд первой инстанцией руководствовался наличием правовых оснований для производства государственной регистрации права.

В своей апелляционной жалобе администрация города Евпатории Республики Крым просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Считает, что истцом выбран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Кроме того, у ответчика отсутствует зарегистрированное право собственности на соответствующие объекты; объекты незавершенного строительства обладают признаками самовольной постройки.

В судебном заседании представитель истца возразил против доводов апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 АПК РФ, исследовав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, апелляционный суд считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, по следующим основаниям.

Из материалов дела следует, что истец приобрел у ответчика объекты незавершенного строительства V-VIII очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59 в г.Евпатория (кадастровые номера 90:18:010143:2115 и 90:18:010143:2116) согласно договорам:

- договор от 09.12.2011 долевого участия в реконструкции, строительстве 78 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59, объекты переданы по акту от 15.10.2012

- договор от 22.07.2015 купли-продажи объекта незавершенного строительства 6-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г. Евпатория, объекты переданы по акту от 22.07.2015;

- договор от 02.07.2019 купли-продажи объекта незавершенного строительства 5-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г. Евпатория, объекты переданы по акту от 12.08.2019.

Факт исполнения данного договора в части передачи имущества и оплаты его стоимости подтверждается материалами дела, в частности платежным поручением № 323от 09.08.2019 и не опровергается сторонами.

общество «Вектра один» с целью осуществления регистрации перехода права на объект незавершенного строительства осуществил предварительную запись ГБУ РК «МФЦ» для регистрации перехода права собственности на вышеназванные объекты недвижимости за обществом «Вектра один» на 05.05.2023 года в 09.00 часов.

Представителю ответчика под роспись было вручено письмо с просьбой


обеспечить явку уполномоченного представителя общества «Сервис-ХII» в ГБУ РК «МФЦ» для регистрации перехода права собственности на нежилое здание литер «А» общей площадью 16 023,0 кв.м, и на нежилое здание литер «Б» общей площадью 1 577 кв.м., расположенные по адресу Республика Крым, г.Евпатория, проспект Победы, 59 за обществом «Вектра один».

Однако ответчик уклонился от выполнения своих обязательств и не обеспечил явку представителя для регистрации перехода права.

В претензии, отставленной ответчиком без ответа, истец просил последнего обеспечить явку для регистрации перехода права собственности на основании заключенных договоров.

Неисполнение ответчиком требований истца послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы апелляционный суд руководствуется следующим.

Как верно указал суд первой инстанции, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента достижения сторонами согласия по всем его существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ). С этого момента продавец считается взявшим обязательство передать вещь, а покупатель оплатить ее (пункт 1 статьи 454, статья 549 ГК РФ).

Имущественные интересы истца как покупателя не могут считаться удовлетворенными только взятым на себя продавцом обязательством передать вещь.

В соответствии с пунктом 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Указанная норма корреспондирует положениям пункта 1 статьи 551 ГК РФ, согласно которым переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Суд первой инстанции констатировал, что для государственной регистрации перехода права собственности необходимо соблюдение процедуры, указанной в ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации). В частности требуется, чтобы стороны договора обратились в регистрационную службу с заявлениями о совершении соответствующего действия (статьи 14 и 15 Закона о регистрации).

Как усматривается из материалов дела, ответчик уклоняется от государственной регистрации права собственности на проданные объекты, что явствует из бездеятельности ответчика и его позиции при рассмотрении дела.

Согласно пункту 2 статьи 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В силу пункта 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с указанными выше нормами Закона о регистрации, государственная регистрация прав проводится на основании заявления


правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. Согласно пункту 3 статьи 551 ГК РФ, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзацах первом и втором пункта 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Проанализировав договоры купли-продажи, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договоры совершены между продавцом и покупателем в письменной форме, подписаны сторонами, денежные средства по договору истцом переданы, что подтверждается платежным поручением и пояснениями ответчика о получении денежных средств. Недвижимое имущество передано покупателю.

Факт того, что спорное имущество на дату заключения договоров купли-продажи с истцом, принадлежало ответчику подтверждается договором долевого участия в реконструкции, строительстве 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 от 09.12.2011, заключенным между обществом «Сервис-XXII» и обществом «Вектра один».

В силу пункта 1.1 договора стороны обязались на основе сотрудничества, путем внесения долевых вкладов имуществом (денежными средствами, материалами, имущественными правами и т.д.), а также совместным трудовым участием и организацией, совместно действовать с целью реконструкции, строительства, эксплуатации 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г.Евпатории, в соответствии с проектом строительства и распределением результатов строительства между сторонами согласно внесенным вкладам. Результатом долевого участия сторон в строительстве объекта по договору является окончание строительства и введение объекта в эксплуатацию. Стороны составляют акт раздела долей на основании приложений и плана-схемы и порядка финансирования вышеуказанных площадей, являющихся неотъемлемой частью данного договора (далее акт раздела долей), который подписывается всеми сторонами и на основании которого производится


фактическая передача соответствующих долей каждой из сторон (пункты 5.1, 5.3 договора). Согласно акту раздела долей, стороны надлежащим образом оформляют право собственности на те строения, которые они получили, как долю по данному договору (пункт 5.5 договора).

Суд первой инстанции указал, что 06.04.2011 Инспекцией государственного архитектурно строительного контроля АР Крым было выдано разрешение № 132 на выполнение строительных работ V-VI очереди реконструкции рынка «Универсам» под торгово-сервисный комплекс по пр. Победы в г. Евпатории.

26.10.2011 Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля АР Крым была зарегистрирована декларация о начале выполнения строительных работ V-VI очереди реконструкции рынка «Универсам» под торгово-сервисный комплекс по пр. Победы в г. Евпатории.

По акту от 15.10.2012 приема-передачи ответчик передал истцу объект незавершенного строительства 7-8 очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г.Евпатории в составе строительной площадки, комплекта всей имеющейся документации, в том числе проектной и исполнительной.

22.07.2015 между сторонами заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства 6-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г. Евпатории, по условиям которого истец приобрел объект незавершенного строительства 6-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г. Евпатории. По акту приема-передачи от 22.07.2015 объект купли-продажи передан истцу.

На основании договора от 02.07.2019 купли-продажи объекта незавершенного строительства 5-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г. Евпатория Ответчик передал право собственности на 6 очередь торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59

12.08.2019 года в соответствии с актом приема-передачи к договору купли-продажи объекта незавершенного строительства 5-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по проспекту Победы, 59 в г. Евпатория общество «Сервис-XXII» передало, а общество «Вектра один» приняло объект незавершенного строительства 5-й очереди торгово-сервисного комплекса в районе «Универсама» по пр. Победы, 59.

Таким образом, сделка фактически исполнена сторонами, доказательств обратного не предоставлено. Договоры купли-продажи в установленном законом порядке недействительными не признавались, и продавцом также оспорены не были.

При таких обстоятельствах истец обоснованно поставил вопрос о производстве государственной регистрации своего права собственности на объекты незавершенного строительства.

Ссылки апелляционной жалобы на то, что истец выбрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, на отсутствие регистрации права собственности у ответчика, на признаки самовольной постройки у объектов, не принимаются апелляционным судом.

По существу обществом «Вектра один» заявлено требование о регистрации права собственности на два объекта с кадастровыми номерами 90:18:010143:2115


(литер А) и 90:18:010143:2116 (литер Б).

Указанные сооружения являются объектами незавершенного строительства, что лицами, участвующим в деле, не оспаривается.

В законодательстве отсутствует запрет на производство государственной регистрации права на указанные объекты.

Из материалов дела следует, что в силу договора аренды земельного участка от 04.04.2006 соответствующий земельный участок был передан обществу «Сервис-XXII» для реконструкции и обслуживания рынка «Универсам» под торгово-сервисный комплекс (л.д.26-33 т.2).

Несмотря на истечение срока действия указанного договора, администрацией иск о возврате земельного участка не предъявлялся.

При этом разрешительная документация на строительство объектов представлена в материалы дела.

Так, 06.04.2011 Инспекцией государственного архитектурно строительного контроля АР Крым было выдано разрешение № 132 на выполнение строительных работ V-VI очереди реконструкции рынка «Универсам» под торгово-сервисный комплекс по пр. Победы в г. Евпатории (л.д.37 т.2). Декларация о начале выполнения строительных работ зарегистрирована Инспекцией 31.12.2014 (л.д.13- 15 т.2). Архитектурно-планировочное задание от 19.05.2005 № 36 на проектирование объекта архитектуры для нового строительства «Реконструкция рынка «Универсам» под торгово-сервисный комплекс» также представлена в материалы дела (л.д.103-111 т.2).

О фальсификации указанных документов апеллянтом не заявлялось.

Представленным в материалы дела истцом заключением судебной экспертизы от 04.10.2022 № 61, проведенной в рамках дела № А83-22859/2021 (л.д.99 т.2), установлено, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 90:18:010143:2115 (литер А) и 90:18:010143:2116 (литер Б) возведены в соответствии с требованиями градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, требований пожарной безопасности (ответ на вопрос № 1).

Объекты находятся в удовлетворительном техническом состоянии, обеспечена из необходимая механическая безопасность, отсутствует недопустимый риск, связанный причинением вреда жизни и здоровью граждан вследствие разрушения или потери устойчивости (ответ на вопрос № 2).

Эксперт также указал, что размещение указанных объектом не противоречит назначению земельного участка, на котором они расположены (ответ на вопрос № 3).

Экспертом также подтверждено, что объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 90:18:010143:2115 и 90:18:010143:2116 возведены в соответствии с указанными выше разрешительными и техническими документами (ответ на вопрос № 4).

Указанные выводы судебной экспертизы апеллянтом не опорочены.

Апелляционный суд учитывает, что в резолютивной части решения суда первой инстанции отсутствует указание на кадастровые номера соответствующих объектов незавершенного строительства. Однако это само по себе не может быть основанием для отмены либо изменения обжалуемого решения суда. Ничто не препятствует заинтересованным лицам обратиться в суд первой инстанции с заявлением о разъяснении вступившего в законную силу решения суда.


Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования доказательств, нормы материального права применены правильно, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта. Поэтому апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,

п о с т а н о в и л:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 27.06.2023 по делу № А83-13066/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Евпатории Республики Крым без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий А.А. Тарасенко

Судьи И.В. Евдокимов

Н.И. Сикорская