Решение от 9 декабря 2019 г. по делу № А47-5694/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460024

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А47-5694/2019
г. Оренбург
09 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 29 ноября 2019 года

В полном объеме решение изготовлено 09 декабря 2019 года

Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи Калашниковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

администрации города Оренбурга, ОГРН <***> ИНН <***>, г.Оренбург

к обществу с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО", ОГРН <***> ИНН <***>, г. Оренбург

о взыскании 2 492 851 руб. 28 коп.

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 21.01.2019, по 31.12.2019, ФИО3 – представитель по доверенности от 21.01.2019, по 31.12.2019, ФИО4 – представитель по доверенности от 23.09.2019

от ответчика: ФИО5 – представитель по доверенности от 10.01.2019, по 31.12.2020

Администрация города Оренбурга обратилась в арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» о взыскании 278 222 руб. 10 коп., из которых 258 795 руб. 05 коп. – основной долг по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 за период с 01.07.2017 по 28.02.2019, 19 427 руб. 05 коп. – пени за период с 11.08.2017 по 10.03.2019.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 06.05.2019 исковое заявление принято к производству в порядке упрощенного производства.

Определением суда от 26.06.2019 суд перешел к рассмотрению заявления по общим правилам искового производства.

Определением Арбитражного суда Оренбургской области от 27.09.2019 судом в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому истец просит взыскать с ООО «ЗападноАбдулинО» 2 492 851 руб. 28 коп., из которых 2 221 920 руб. 62 коп. – арендная плата за период с 31.07.2017 по 28.02.2019 и 270 930 руб. 66 коп. – пени за период с 11.09.2017 по 10.09.2019 (т. 1 л.д. 76).

В судебном заседании истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований в части периода взыскания пени, просит учитывать период взыскания с 11.08.2017 по 10.09.2019, пояснив, что в письменном ходатайстве об уточнении исковых требований и расчете допущена техническая ошибка, размер пени не изменился.

Суд, руководствуясь нормами ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации удовлетворяет заявленное ходатайство.

Судом рассматриваются исковые требования администрации города Оренбурга о взыскании с ООО «ЗападноАбдулинО» 2 492 851 руб. 28 коп., из которых 2 221 920 руб. 62 коп. – арендная плата за период с 31.07.2017 по 28.02.2019 и 270 930 руб. 66 коп. – пени за период с 11.08.2017 по 10.09.2019.

Истец поддержал исковые требования в полном объеме с учетом заявленных уточнений.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований, представил письменный отзыв на исковое заявление и платежные поручения № 81 от 06.09.2019 на сумму 258 795 руб. 05 коп. с назначением платежа оплата за фактическое пользование и № 82 от 06.09.2019 на сумму 19 427 руб. 05 коп. оплата пени. Полагает, что договор аренды является незаключенным, поскольку предмет договора не согласован; не согласен с расчетом задолженности в части площади земельного участка, утверждая, что обращался с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 809 кв.м. с целью уменьшения площади земельного участка, являющегося предметом договора, данная схема была утверждена, но УФРС по Оренбургской области приостановила постановку земельного участка на кадастровый учет. Тем самым арендатор был лишен возможности внести изменения в договор аренды в части изменения площади земельного участка. Кроме того, общество было несогласно с видом разрешенного использования вновь образуемого земельного участка и было вынуждено обратиться в арбитражный суд с заявлением об оспаривании установленного вида разрешенного использования. Требования заявителя были удовлетворены.

Общество утверждает, что спорный земельный участок площадью 6 946 кв.м. не использовался арендатором, является пешеходной зоной для неопределенного круга лиц, не огорожен. Огороженным является часть земельного участка непосредственно занятая частью объекта незавершенного строительства ТАК «Атриум», а именно блоком «Б» в площадью 809 кв.м. Ссылается на обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Арбитражного суда по делу № А47-9669/2016 о взыскании неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 56:44:0000000:12. Плата за спорный период за пользование 809 кв.м. внесена платежными поручениями № 81 и № 82.

В удовлетворении исковых требований просит отказать.

Истец и ответчик не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе открытого судебного разбирательства арбитражным судом установлено, что 03.10.2006 по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона между обществом «Атриум» в лице конкурсного управляющего ФИО6 (продавец) и обществом «ЗападноАбдулино» (покупатель) подписан договор № 1 купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому покупателем в собственность приобретены, в том числе, незавершенный строительством торгово-административный комплекс «Атриум» (далее – ОНС), расположенный по адресу: <...>.

Право собственности ООО «ЗападноАбдулино» на ОНС с кадастровым номером 56:44:0220001:104 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества № 1 от 03.10.2006 зарегистрировано за ответчиком 03.04.2013.

Указанный незавершенным строительством объект расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 площадью 3053 кв.м. и 56:44:0000000:12 площадью 6946 кв.м.

В соответствии с кадастровым паспортом спорного земельного участка участок поставлен на кадастровый учет 08.01.2003.

В состав земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 (единое землепользование), местоположение: <...>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса «Атриум», площадью 6946 кв.м., входят два обособленных участка, входящие в единое землепользование: земельный участок с кадастровым номером 56:44:0219016:4, общей площадью 6204 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 56:44:0220001:3, общей площадью 742 кв.м.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу А47-7180/2015 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ЗападноАбдулинО» к Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г.Оренбурга о признании незаконными уведомлений (решений) департамента градостроительства и земельных отношений Администрации г.Оренбурга об отказе в заключении договоров аренды земельных участков от 15.05.2015 №4724/15, №4722/15 и об обязании департамент градостроительства и земельных отношений г.Оренбурга заключить с ООО «ЗападноАбдулинО» договоры аренды земельных участков с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и кадастровым номером 56:44:0220001:9 суд обязал департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя, заключив с ООО "ЗападноАбдулинО" договоры аренды земельных участков с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения суда Департамент градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга направил в адрес ответчика проекты договоров аренды № 16/л-99юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 и договор аренды № 16/л-101юр от 30.03.2016 земельного участка с кадастровым номером 56:44:0220001:9.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-9903/2016 от 28.06.2017 урегулированы разногласия между ООО "ЗападноАбдулинО" г. Оренбург и Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга при заключении договоров аренды земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12.

В части земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 суд отказал обществу в изменении предмета договора в части уменьшения его площади до 809 кв.м., указав, что иной земельный участок не сформирован и не стоит на кадастровом учете, следовательно, не может являться предметом договора аренды. Суд указал, что законом установлена специальная процедура формирования нового земельного участка. Исключил из договора пункт 2.3; изложил пункт 3.1.1 в следующей редакции «Расторгнуть настоящий договор в судебном порядке»; пункт 3.1.5. «на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке в случае нарушения арендатором федерального законодательства, законодательства Оренбургской области , муниципальных правовых актов города Оренбурга, а также условий настоящего договора»; в неотъемлемой части договора аренды земельного участка - приложении «Расчёт арендной платы», расчёт арендной платы производить с момента заключения договора.

Решение вступило в законную силу 31.07.2017, не обжаловалось.

Согласно представленной выписке из ЕГРН от 15.11.2019 в отношении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 зарегистрировано обременение правом аренды ООО "ЗападноАбдулинО" на основании договора аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-99юр. Дата государственной регистрации 24.10.2019. В состав указанного земельного участка входят земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0219016:4, 56:44:0220001:3.

А также отражено, что в пределах земельного участка расположен объект недвижимости с кадастровым номером 56:44:0220001:104.

Согласно предмету договора № 16/л-99юр от 30.03.2016 арендодатель сдал, а арендатор принял во временное владение и пользование земельный участок площадью 6946 кв.м., с кадастровым номером 56:44:0000000:12, с разрешенным использованием: строительство нулевого цикла торгово-административного комплекса «Атриум», с местоположением: <...>, на основании решения Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 № А47-7180/2015, вступившего в законную силу 20.03.2016.

Категория земель - земли населенных пунктов (пункт 1.2 договора).

Согласно пункту 1.4. земельный участок передается сроком на три года.

Указанный земельный участок передается однократно для завершения строительства объекта, расположенного на данном земельном участке (пункт 1.5. договора).

Пунктом 1.9 договора предусмотрено, что настоящий договор одновременно является актом приема – передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации договора.

Согласно пункту 2.1. арендатор обязуется вносить арендную плату за использование участка согласно расчету арендной платы.

Размер арендной платы изменяется в одностороннем порядке в связи с изменением федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации и иных нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации – Правительства Оренбургской области, органов местного самоуправления, регулирующих порядок начисления и размер арендной платы.

Кроме того, арендная плата подлежит изменению в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором утверждены результаты государственной кадастровой оценки.

Арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

По указанным основаниям, размер арендной платы изменяется без дополнительных согласнований с арендатором и без внесения соответствующих изменений и дополнений в настоящий договор.

Перерасчет арендной платы арендатор производит самостоятельно, по письменному заявлению арендатора перерасчет может выполняться арендодателем.

Арендная плата вносится арендатором в соответствии с расчетом арендной платы, актуальным на текущий период.

Согласно п. 2.2. договора арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно равными долями от суммы, указанной в договоре аренды земельного участка, в срок не позднее десятого числа текущего месяца.

Арендаторы обязаны указывать в платежном поручении при оплате по договору назначение платежа, а также номер договора и дату его заключения.

Арендная плата вносится арендатором в безналичной форме на счет, указанный в счете арендной платы (пункт 2.4. договора).

Пунктом 2.5. договора предусмотрено, что неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы.

Истец с учетом вступившего в законную силу решения суда от 28.06.2017 по делу А47-9903/2016 и пункта 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 №49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» полагает договор аренды заключенным и порождающим права и обязанности для сторон.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендных платежей истец направил в адрес ответчика претензию № 01-24-01/1052 от 26.02.2019 на сумму 443 186 руб. 92 коп. по состоянию на 20.02.2019 (т. 1 л.д. 24) с указанием на заключенность договора аренды и с требованием погасить имеющуюся задолженность по договору в десятидневный срок с момента ее получения.

Неисполнение претензии явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

В ходе судебного разбирательства истец уточнил исковые требования в части размера задолженности, указав на ошибочность первоначального расчета, а именно неверное применение арендуемой площади земельного участка, произведенное без учета вступившего в законную силу решения суда об урегулировании разногласий по делу № А47-9903/2016.

Учитывая, что период задолженности по договору не был изменен и между сторонами имеется спор о размере платы по договору за период с 31.07.2017 по 28.02.2019, суд принял уточнение исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ посчитав соблюденным досудебный порядок урегулирования спора.

Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных требований по следующим основаниям.

Согласно ч. 1 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации

договоры являются основанием для возникновения гражданских прав и

обязанностей.

Из материалов дела следует, что правоотношения сторон возникли из договора аренды земельного участка № 16/л-99юр от 30.03.2016, следовательно, подлежат правовому регулированию нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Поскольку договор аренды № 16/л-99юр от 30.03.2016 с учетом вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Оренбургской области по делу А47-9903/2016 от 28.06.2017 содержит все существенные условия, необходимые для договоров данного вида и фактически исполнялся сторонами в силу самого факта нахождения на спорном земельном участке объекта незавершенного строительства, принадлежащего арендатору, то с учетом правовой позиции, изложенной в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» являлся заключенным с 31.07.2017.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды, пунктах 2, 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 № 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", отсутствие государственной регистрации договора само по себе не свидетельствует об отсутствии между сторонами спора обязательств, связанных с предоставлением этого имущества во владение и пользование.

В соответствии с пунктом 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" если заключенный договор подлежит государственной регистрации, то решение суда является основанием для его регистрации. При этом стороны считаются связанными обязательствами из такого договора с момента, указанного судом, а для третьих лиц договор считается заключенным с момента его регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по внесению арендной платы также возникла у арендатора с 31.07.2017.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда № 18АП-15127/2019 от 07.11.2019.

В соответствии с ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель

(займодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.


По смыслу норм ст. 606, 614 ГК РФ, ч. 1 ст. 65, ч. 1 ст. 66 АПК РФ бремя доказывания надлежащего исполнения обязательства по оплате арендной платы и отсутствия задолженности перед арендодателем лежит на арендаторе.

Представленный истцом, уточненный расчет исковых требований (л.д. 77 т. 1) произведен в соответствии с условиями договора и нормами действующего законодательства, а именно постановлением Правительства Оренбургской области от 24.02.2015 № 110-п «Об утверждении порядка определения размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области, предоставленных в аренду без торгов», постановлением администрации города Оренбурга от 04.07.2016 № 2004-п «Об утверждении значений ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории муниципального образования «город Оренбург», предоставленных в аренду без торгов», постановлением администрации города Оренбурга от 29.11.2016 № 3698-п «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав территории муниципального образования «город Оренбург».

Возражений относительно кадастровой стоимости земельного участка, методики расчета размера арендной платы и примененной ставки арендной платы ответчиком не заявлено.

Ответчик возражая против заявленной ко взысканию суммы основного долга полагает, что для расчета арендной платы необходимо использовать площадь фактически занимаемого земельного участка 809 кв.м., поскольку часть земельного участка над блоком «Б» используется муниципальным образованием для пешеходной зоны неопределенного круга лиц.

Довод ответчика о невозможности производить расчет арендной платы за всю площадь земельного участка, находящегося в пользовании судом отклоняется по следующим основаниям.

15.04.2015 общество обратилось в Департамент градостроительства и земельных отношений с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6946 кв.м.

07.07.2015 общество обратилось в арбитражный суд с заявлением, которым оспаривала отказ в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 площадью 6 946 кв.м.

Таким образом, воля собственника объекта незавершенного строительства с 2015 была направлена на приобретение земельного участка указанной площади.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 20.02.2016 по делу А47-7180/2015 по заявлению ООО «ЗападноАбдулинО» к Департаменту градостроительства и земельных отношений города Оренбурга, вступившим в законную силу 20.03.2016, Департамент градостроительства и земельных отношений города Оренбурга понужден к заключению договоров аренды на земельные участки с кадастровыми номерами 56:44:0220001:9 и 56:44:0000000:12.

Во исполнение указанного решения Департамент градостроительства и земельных отношений города Оренбурга направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка № 16/л-99юр от 30.03.2016, в пункте 1.1. которого установлена площадь спорного земельного участка 6946 кв.м. согласно кадастровому паспорту.

Именно данная площадь земельного участка является предметом договора аренды на основании вступившего в законную силу решения арбитражного суда по делу № А47-9903/2016.

При этом до 01.01.2017 в соответствии с ч. 1 ст. 45 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О кадастровой деятельности" земельные участки, государственный кадастровый учет которых осуществлен в установленном порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре, считаются ранее учтенными земельными участками.

При этом сведения о ранее учтенных единых землепользованиях предоставляются органом кадастрового учета в форме кадастрового паспорта и кадастровой выписки, оформленных в отношении объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации - ранее учтенного единого землепользования.

Действительно, после вступления в законную силу решения арбитражного суда по делу № А47-9903/2016 общество обратилось в уполномоченный орган с заявлением об утверждении схемы расположения земельного участка площадью 809 кв.м.

Распоряжением департамента градостроительства и земельных отношений администрации города Оренбурга от 21.12.2017 № 5300-р была утверждена схема расположения земельного участка с кадастровым номером 56:44:0000000:12 на кадастровом плане территории площадью 809 кв.м., находящегося в государственной собственности, расположенного в зоне с преобладанием административно-деловой функции особого регулирования градостроительной деятельности в общегородском историческом центре - «ИЦ.1», адрес (описание местоположения): <...>. (т. 1 л.д. 131-132).

Пунктом 2 указанного распоряжения было установлено соответствие разрешенного использования классификатору видов разрешенного использование земельных участков объекты торговли, деловое управление, размещение не завершенного строительством ТАК «Атриум» для завершения строительства.

Пунктом 3 распоряжения установлено ООО «ЗападноАбдулинО» внести изменения в кадастровый учет земельного участка с кадастровым номеров 56:44:0000000:12, а затем внести изменения в договор аренды земельного участка от 30.03.2016 № 16/л-99 юр.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 24.10.2018 по делу №А47-2980/2018 по заявлению ООО «ЗападноАбдулинО» п.2 распоряжения департамента от 21.12.2017 № 5300-р признан недействительным.

На основании решения суда департамент распоряжением от 13.03.2018 № 673-р «О внесении изменений в распоряжение ДГиЗО администрации городе Оренбурга № 5300-р от 21.12.2017» отменил п.2 распоряжения от 21.12.2017 № 5300-р.

Департамент градостроительства и земельных отношений Администрации города Оренбурга распоряжением от 21.08.2019 № 2120-р отменил распоряжение от 21.12.2017 № 5300-р на основании статьи 48 Федерального законе от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» в порядке самоконтроля, поскольку распоряжение от 21.12.2017 № 5300-р противоречит решению Арбитражного суда от 20.02.2016 по делу № А47-7180/2015 (об обязании заключить договоры аренды), а также главе 1.1 «Образование земельных участков» Земельного кодекса Российской Федерации.

Также суд учитывает, что согласно уведомлению о приостановлении государственного кадастрового учета от 23.09.2019 № 56-0-1-114/3002/2019-1164 (т. 1 л.д. 133) межевой план на основании распоряжения от 21.12.2017 № 5300-р был подготовлен только 19.09.2019, т.е. спустя более 1,5 лет после издания распоряжения и после отмены указанного распоряжения (21.08.2019). С заявлением о постановки земельного участка на основании утвержденной схемы площадью 809 кв.м. общество обратилось только в сентябре 2019.

Основанием для приостановления постановки земельного участка на кадастровый учет явилось то обстоятельство, что в межевом плане в качестве основания постановки земельного участка на кадастровый учет было указано «исправление реестровой ошибки в площади и местоположении границ земельного участка». Тогда как регистрирующий орган пришел к выводу, что на основании распоряжения № 5300-р от 21.12.2017 был сформирован новый земельный участок, доказательств наличия реестровой ошибки не установил.

Для устранения причин приостановления заявителю было указано на необходимость представления документов на исправление реестровой ошибки.

До момента отмены департаментом распоряжения от 21.12.2017 № 5300-р ответчик не поставил земельный участок на кадастровый учет с площадью 809 кв.м, и соответственно не внес изменения в предмет договора аренды.

Факт оспаривания вида разрешенного использования земельного участка не влияет на возможность его постановки на кадастровый учет. Кроме того, решение арбитражного суда по делу № А47-7180/2015 ступило в законную силу в ноябре 2018.

Согласно пункту 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Таким образом, предметом договора аренды земельного участка является сформированный земельный участок, поставленный на кадастровый учет.

Кроме того, суд учитывает, что цель предоставления земельного участка была не размещение объекта незавершенного строительства, а завершение строительства.

Очевидно, что площадь земельного участка, необходимого для завершения строительства не может быть равна площади фундаментов ОНС, расположенных на земельном участке.

Как разъяснено в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом.

Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

Учитывая установленный нормативными правовыми актами (подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ и Постановление Правительства Оренбургской области 110-п) порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена (в настоящем случае 1,5 % от кадастровой стоимости) следует признать верным расчет арендной платы, произведенный истцом в соответствии с уточненным расчетом от 27.09.2019 (т. 1 л.д. 77).

Между тем, ответчик, возражая против начисления арендных платежей в установленном размере ввиду не использования земельного участка по назначению с требованием о соразмерном уменьшении арендной платы или досрочном расторжении договора в соответствии с положениями ст. 614, 620 Гражданского кодекса Российской Федерации к арендодателю не обращался.

Доказательств наличия действий арендодателя в следствие которых ответчик был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества материалы дела не содержат.

Пунктом 9.1. предусмотрено, что настоящий договор одновременно является и актом приема-передачи земельного участка, независимо от государственной регистрации земельного участка.

Доказательств обратной передачи спорного земельного участка материалы дела не содержат.

Тот факт, что земельный участок площадью 6946 кв.м. не огорожен и используется неопределенным кругом лиц в целях прохода, не может являться основанием для освобождения арендатора от внесения платы за арендованный земельный участок. Поскольку решение вопросов ограждения арендованного земельного участка относится к полномочиям арендатора, а не арендодателя.

Доказательств, что ответчику чинились препятствия в использовании арендованного земельного участка, материалы дела не содержат.

На основании изложенного, требования администрации в части взыскания основного долга заявлены обоснованно.

Между тем, учитывая, что обществом произведена частичная оплата за пользование земельным участком за период с 31.07.2017 по 28.02.2019 платежными поручениями № 81 от 06.09.2019 на сумму 258 795 руб. 05 коп. (период платежа уточнен заявлением от 17.10.2019 г. (л.д. 151 т. 1), исковые требования в части взыскания суммы основного долга подлежат удовлетворению частично в размере 1 963 125 руб. 57 коп. При этом не имеет юридического значения квалификация обществом данных платежей в качестве платы за фактическое пользование земельным участком, поскольку определяющее значение имеет указание на оплату за определенный период пользования.

Относительно требования истца о взыскании с ответчика пени в размере 270 930 руб. 66 коп., начисленной истцом за просрочку исполнения обязательства за период с 11.08.2017 по 10.09.2019 суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 5.1 договора установлено, что при несвоевременной уплате суммы, указанной в расчете арендной платы арендатору начисляется пеня в размере, равном одной трехсотой ключевой ставки Банка России на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части за каждый день просрочки.

Поскольку обязанность по своевременному внесению арендных

платежей ответчиком не исполнена надлежащим образом, доказательств в подтверждение обратного ответчиком в материалы дела не представлено, истцом правомерно начислены пени, предусмотренные п. 5.1 договора в размере 270 930 руб. 66 коп.

Однако платежным поручением № 82 от 06.09.2019 ответчик оплатил 19 427 руб. 05 коп. пени за период с 11.08.2017 по 10.03.2019. Более раннего периода задолженности по пени у ответчика не возникло с учетом даты вступления в силу договора. При этом из материалов дела с очевидность усматривается, что платежными поручениями № 81 и № 82 от 06.09.2019 были исполнены требования истца, изложенные в претензии от 26.02.2019 № 01-24-01/1052.

В связи с чем, суд полагает необходимым учесть поступившую сумму в счет оплаты пени, взыскиваемой в рамках настоящего дела и удовлетворить исковые требования в части взыскания пени в размере 251 503 руб. 61 коп.

В остальной части требования истца удовлетворению не подлежат.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами,

участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Государственная пошлина в сумме 31 506 руб. 00 коп. относится на ответчика и взыскивается в доход федерального бюджета, так как в силу п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 49, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л :

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО", г. Оренбург в пользу Администрации города Оренбурга, г. Оренбург 2 214 629 руб. 18 коп., из которых 1 963 125 руб. 57 коп. - основной долг, 251 503 руб. 61 коп. – пени.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

3. Расходы по оплате государственной пошлины отнести на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных требований.

4. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "ЗападноАбдулинО", г. Оренбург в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 31 506 руб. 00 коп.

Исполнительный лист выдать истцу и налоговому органу в порядке статей 318, 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.

Судья А.В. Калашникова