Решение от 12 сентября 2019 г. по делу № А46-2885/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-2885/2019
12 сентября 2019 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 сентября 2019 года. Решение в полном объёме изготовлено 12 сентября 2019 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А, рассмотрев исковое заявление акционерного общества «Нефтехимсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза», об установлении размера арендной платы, при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1, по доверенности от 31.07.2018, личность удостоверена паспортом,

от ответчика – ФИО2, по доверенности от 21.08.2019, личность удостоверена паспортом,

УСТАНОВИЛ:

акционерное общество «Нефтехимсервис» (далее – АО «Нефтехимсервис», общество) обратилось в Арбитражный суд Омской области к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) с исковым заявлением в котором просило:

1. Установить, в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы, по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-22 от 08.12.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060 площадью 54 692 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание насосной станции 1116. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 17 666 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-22 от 08.12.2015 в размере 50 053,66 рублей в месяц.

2. Установить, в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы, по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-12 от 02.12.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4068 площадью 15 552 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание цеха 39а. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 6 252 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-12 от 02.12.2015 в размере 17 714 рублей в месяц.

3. Установить, в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы, по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-16 от 30.11.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069 площадью 26 845 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание отделения Е-3. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 10 523 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-16 от 30.11.2015 в размере 29 815,16 рублей в месяц.

4. Установить, в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы, по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-18 от 02.12.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071 площадью 12 337 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание насосной станции оборотного водоснабжения. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 4 417 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-18 от 02.12.2015 в размере 12 514,83 рублей в месяц.

5. Установить, в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы, по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-20 от 30.11.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076 площадью 12 362 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание главной понизительной подстанции. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 5 019 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-20 от 30.11.2015 в размере 14 220,50 рублей в месяц.

Определением суда от 25.07.2019 суд привлёк к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза».

Определением Арбитражного суда Омской области от 08.05.2019 производство по настоящему делу было приостановлено в связи с назначением экспертизы, на разрешение которой поставлен вопрос относительно рыночной стоимости означенных земельных участков и корректности отчетов подготовленных Департаментом. В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта производство по делу возобновлено.

Общество, реализуя право, предоставленное статьёй 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнило заявленные требования с учетом заключений эксперта сделанных в ходе судебной экспертизе. Уточнения судом приняты.

Представитель общества в судебном заседании требование поддержал.

Представитель Департамента предъявленные к нему требования не признал.

Третье лицо, надлежащим образом извещённое о месте и времени судебного разбирательства дела, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

По правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие указанного участника арбитражного процесса.

Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Между Департаментом и АО «Нефтехимсервис» заключены договоры аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные в городе Омске, на которых расположены здания, строения, сооружения:

- № Д-С-14-22 от 08.12.2015, (далее - Договор 1), в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060, площадью 54 692 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции 1116. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 (далее - Участок 1).

- № Д-С-14-12 от 02.12.2015, (далее - Договор 2), в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4068, площадью 15 552 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание цеха 39а. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 (далее - Участок 2).

- № Д-С-14-16 от 30.11.2015, (далее - Договор 3), в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069, площадью 26 845 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание отделения Е-3. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 (далее - Участок 3).

- № Д-С-14-18 от 02.12.2015, (далее - Договор 4), в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071, площадью 12 337 кв.м., местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание насосной станции оборотного водоснабжения. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 (далее -Участок 4).

- № Д-С-14-20 от 30.11.2015, (далее - Договор 5), в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076, площадью 12 362 кв.м., местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание главной понизительной подстанции. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 (далее - Участок 5).

Договор 1 зарегистрирован 15.12.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Договор 2 зарегистрирован 15.12.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Договор 3 зарегистрирован 14.12.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Договор 4 зарегистрирован 15.12.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Договор 5 зарегистрирован 14.12.2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области.

Разрешенное использование земельных участков^ для производственных целей под здания, строения, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта, заготовок.

Согласно пункту 5 Постановления Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-п «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Омской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов» (далее - Постановление), в редакции, действовавшей в момент заключения Договора, арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле:

А = СхР, где:

А - арендная плата;

С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка;

Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

С 01.01.2018 года вступило в силу Постановление Правительства Омской области от 31.05.2017 № 162-п «О внесении изменения в постановление Правительства Омской области от 29 апреля 2015 года № 108-п», которым установлена новая редакция пункта 5 указанного Постановления, в соответствии с которым арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка.

Для земельных участков, предназначенных для размещения производственных и административных зданий, строений и сооружений промышленности, коммунального хозяйства установлен коэффициент в размере 3,4 %.

В соответствии с пунктом 9 Постановления в договоре аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, уполномоченный орган или орган местного самоуправления Омской области предусматривают возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

- Пунктом 2.1. Договора 1 установлено, что размер арендной платы за предоставленный Участок 1 составляет 185 693,75 рублей в месяц и определяется расчетным путем, в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к Договору). Годовой размер арендной платы составляет 2 228 325,00 рублей.

Пунктом 2.2. Договора 1 определено, что в случае внесения изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления.

В Приложении № 3 к Договору 1 представлен расчет арендной платы за Земельный участок, исходя из рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060 определена на дату оценки 29.10.2015 Отчетом № 0812/186 от 03.11.2015 в размере 27 010 000 рублей. Арендная плата по Договору рассчитана как произведение данной рыночной стоимости и ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8, 25%.

21.02.2018 Департамент уведомил Общество письмом от 16.02.2018 № Исх-ДИО/2239 об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П «О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П» и об установлении арендной платы в размере 88 946,83 рублей в месяц или 1 067 362 рублей в год, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 31 393 000 рублей, определенной в отчете № 543-07-17 от 01.11.2017 года на дату 01.11.2017 года.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060 в период с 09.12.2015 года по 01.11.2017 года согласно отчету, предоставленному Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска возросла, в отсутствие на это экономических предпосылок, Обществом обеспечено проведение оценки рыночной стоимости Участка по состоянию на 01.11.2017.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО3, пр-кт Губкина, д. 13 № 709-18 от 21.12.2018 рыночная стоимость земельного участка составила 17 666 000 рублей.

При расчете арендной платы (произведение рыночной стоимости и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка), исходя из данной рыночной стоимости Участка 1, арендная плата составляет 50 053,66 рублей в месяц или 600 644 рублей в год.

- Пунктом 2.1. Договора 2 установлено, что размер арендной платы за предоставленный Участок 2 составляет 55 893,75 рублей в месяц и определяется расчетным путем, в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к Договору). Годовой размер арендной платы 670 725 рублей.

Пунктом 2.2. Договора 2 определено, что в случае внесения изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления.

В Приложении № 3 к Договору 2 представлен расчет арендной платы за Земельный участок, исходя из рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4068 определена на дату оценки 27.10.2015 Отчетом № 0812/179 от 02.11.2015 в размере 8 130 000,00 рублей. Арендная плата по Договору рассчитана как произведение данной рыночной стоимости и ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8, 25%.

21.02.2018 Департамент уведомил Общество письмом от 16.02.2018 № Исх-ДИО/2237 об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П «О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П» и об установлении арендной платы в размере 27 098 рублей в месяц или 325 176 рублей в год, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 9 564 000 рублей, определенной в отчете № 541-07-17 от 26.12.2017 года на дату 01.11.2017 года.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4068 в период с 27.10.2015 года по 01.11.2017 года согласно отчету, предоставленному Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска возросла, в отсутствие на это экономических предпосылок, Обществом обеспечено проведение оценки рыночной стоимости Участка по состоянию на 01.11.2017.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО3, пр-кт Губкина, д. 13 № 705-18 от 21.12.2018 рыночная стоимость земельного участка составила 6 252 000 рублей.

При расчете арендной платы (произведение рыночной стоимости и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка), исходя из данной рыночной стоимости Участка 2, арендная плата составляет 17 714 рублей в месяц или 212 568 рублей в год.

- Пунктом 2.1. Договора 3 установлено, что размер арендной платы за предоставленный Участок 3 составляет 94 118,75 рублей в месяц и определяется расчетным путем, в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к Договору). Годовой размер арендной платы составляет 1 129 425,00 рублей.

Пунктом 2.2. Договора 3 определено, что в случае внесения изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления.

В Приложении № 3 к Договору 3 представлен расчет арендной платы за Земельный участок, исходя из рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069 определена на дату оценки 29.10.2015 Отчетом № 0812/188 от 03.11.2015 в размере 13 690 000 рублей. Арендная плата по Договору рассчитана как произведение данной рыночной стоимости и ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8, 25%.

21.01.2018 Департамент уведомил Общество письмом от 16.01.2018 № Исх-ДИО/2236 об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П «О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П» и об установлении арендной платы в размере 46 77833 рублей в месяц или 561 340 рублей в год, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 16 510 000 рублей, определенной в отчете № 540-07-17 от 26.12.2017 года на дату 01.11.2017 года.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069 в период с 29.10.2015 года по 01.11.2017 года согласно отчету, предоставленному Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска возросла, в отсутствие на это экономических предпосылок, Обществом обеспечено проведение оценки рыночной стоимости Участка по состоянию на 01.11.2017.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО3, пр-кт Губкина, д. 13 № 706-18 от 21.12.2018 рыночная стоимость земельного участка составила 10 523 000рублей.

При расчете арендной платы (произведение рыночной стоимости и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка), исходя из данной рыночной стоимости Участка 3 арендная плата составляет 29 815,16 рублей в месяи или 357 782 рублей в год.

- Пунктом 2.1. Договора 4 установлено, что размер арендной платы за предоставленный Участок 4 составляет 44 756,25 рублей в месяц и определяется расчетным путем, в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к Договору). Годовой размер арендной платы составляет 537 075 рублей.

Пунктом 2.2. Договора 4 определено, что в случае внесения изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления.

В Приложении № 3 к Договору 4 представлен расчет арендной платы за Земельный участок, исходя из рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071 определена на дату оценки 02.11.2015 Отчетом № 0812/192 от 03.11.2015 в размере 6 510 000 рублей. Арендная плата по Договору рассчитана как произведение данной рыночной стоимости и ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8, 25%.

21.02.2018 Департамент уведомил Общество письмом от 16.02.2018 № Исх-ДИО/2235 об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П «О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П» и об установлении арендной платы в размере 21 496,50 рублей в месяц или 257 958 рублей в год, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 7 587 000 рублей, определенной в отчете № 553-07-17 от 26.12.2017 года на дату 01.11.2017 года.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071 в период с 02.11.2015 года по 01.11.2017 года согласно отчету, предоставленному Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска возросла, в отсутствие на это экономических предпосылок, Обществом обеспечено проведение оценки рыночной стоимости Участка по состоянию на 01.11.2017.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО3, пр-кт Губкина, д. 13 № 707-18 от 21.12.2018 рыночная стоимость земельного участка составила 4 417 000 рублей.

При расчете арендной платы (произведение рыночной стоимости и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка), исходя из данной рыночной стоимости Участка 3 арендная плата составляет 12 514,83 рублей в месяц или 150 178 рублей в год.

- Пунктом 2.1. Договора 5 установлено, что размер арендной платы за предоставленный Участок 5 составляет 44 825 рублей в месяц и определяется расчетным путем, в соответствии с порядком расчета арендной платы (приложение № 3 к Договору). Годовой размер арендной платы составляет 537 900 рублей.

Пунктом 2.2. Договора 5 определено, что в случае внесения изменений в значение показателей, используемых при расчете арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории города Омска, размер арендной платы может изменяться в одностороннем порядке. Об изменении размера арендной платы Арендодатель письменно уведомляет Арендатора путем направления уведомления.

В Приложении № 3 к Договору 5 представлен расчет арендной платы за Земельный участок, исходя из рыночной стоимости земельного участка и действующей ставки рефинансирования. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076 определена на дату оценки 02.11.2015 Отчетом № 0812/190 от 03.11.2015 в размере 6 520 000 рублей. Арендная плата по Договору рассчитана как произведение данной рыночной стоимости и ставки рефинансирования ЦБ РФ в размере 8, 25%.

21.02.2018 Департамент уведомил Общество письмом от 16.02.2018 № Исх-ДИО/2238 об изменении порядка расчета арендной платы за земельный участок, в связи со вступлением в силу Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П «О внесении изменения в Постановление Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П» и об установлении арендной платы в размере 21 541,83 рублей в месяц или 258 502 рублей в год, рассчитанной, исходя из рыночной стоимости земельного участка в размере 7 603 000 рублей, определенной в отчете № 550-07-17 от 26.12.2017 года на дату 01.11.2017 года.

Учитывая, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076 в период с 02.11.2015 года по 01.11.2017 года согласно отчету, предоставленному Департаментом имущественных отношений Администрации г. Омска возросла, в отсутствие на это экономических предпосылок, Обществом обеспечено проведение оценки рыночной стоимости Участка по состоянию на 01.11.2017.

Согласно Отчету об оценке рыночной стоимости объекта оценки: земельного участка, расположенного по адресу: Омская область, г. Омск, ФИО3, пр-кт Губкина, д. 13 № 708-18 от 21.12.2018 рыночная стоимость земельного участка составила 5 019 000 рублей.

При расчете арендной платы (произведение рыночной стоимости и коэффициента, выраженного в процентах и устанавливаемого в зависимости от видов разрешенного использования земельного участка), исходя из данной рыночной стоимости Участка 3 арендная плата составляет 14 220,50 рублей в месяц или 170 646 рублей в год.

Истец полагает, что Департаментом при расчете арендной платы за земельные участки с кадастровыми номерами: 55:36:030801:4060, 55:36:030801:4068, 55:36:030801:4069, 55:36:030801:4071, 55:36:030801:4076, согласно Постановлению Правительства Омской области от 29.04.2015 № 108-П, в редакции Постановления Правительства от 31.05.2017 № 162-П, применена завышенная рыночная стоимость Участка.

Применение завышенной рыночной стоимости земельных участков, при расчете арендной платы, приводит к значительному увеличению/завышению размера арендных платежей уплачиваемых Обществом, и, как следствие, к нарушению основополагающего принципа определения размера арендной платы за земельные участки государственной и муниципальной собственности - принципа экономической обоснованности.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим требованием.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, арбитражный суд находит требование АО «Нефтехимсервис» подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.

По смыслу пункта 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» споры об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости относятся к категории споров об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости и подведомственны судам общей юрисдикции.

Согласно пункту 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» в целях соблюдения правил подсудности и подведомственности дел требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей.

Однако в Обзоре судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 1 (2016), утверждённом Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13.04.2016 (ответ на вопрос 4 в разделе «Разъяснения по вопросам, возникающим в судебной практике») указано, что требования, связанные с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, требованиями об оспаривании результатов кадастровой стоимости не являются.

К таким требованиям, в частности, относятся требования об оспаривании решения органа государственной власти или местного самоуправления об изменении или отказе в изменении вида разрешённого использования земельного участка, об оспаривании решений, действий (бездействия) органа кадастрового учёта, а также требования, вытекающие из межевых споров, и др.

Перечень споров, связанных с применением норм земельного и градостроительного законодательства, предъявление которых не направлено на установление рыночной стоимости объекта недвижимости или на изменение кадастровой стоимости объекта недвижимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте, указанный в Обзоре, открытый.

В связи с чем, спор о взыскании арендной платы, размер которой признан завышенным вследствие недостоверных сведений об объекте недвижимости, спором об оспаривании результатов кадастровой стоимости не является (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 21.09.2017 № Ф04-2812/2017 по делу № А67-2446/2016). Таким образом, настоящий спор подведомственен арбитражному суду.

Исходя из положений статей 422,424 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в пунктах 16, 19 Постановления Пленума от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

На основании изложенного следует вывод, что действующим законодательством размер арендной платы поставлен в зависимость от рыночной стоимости земельного участка.

Согласно статье 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ) в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчёте, в том числе и в связи с имеющимся иным отчётом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

При этом в соответствии со статьёй 12 указанного закона итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчёте, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признаётся достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В силу абзаца 3 статьи 6 Закона № 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определённой независимым оценщиком, путём предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица (абзац 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком»).

Статьёй 8 Закона № 135-ФЗ определено, что в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, проведение оценки объектов оценки является обязательным.

В рассматриваемом случае, как следует из условий договоров аренды, земельные участки отнесены к неразграниченной государством собственности, а значит, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы и не вправе применять другой размер арендной платы.

Цена земельного участка в таком случае определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Поскольку проведение оценки спорного земельного участка обязательно, обращение Общества с требованиями об установлении величины рыночной стоимости земельного участка правомерно.

В соответствии с частью 1 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Оценочная деятельность осуществляется на территории Российской Федерации на основании Закона № 135-ФЗ.

Статьёй 15 последнего предусмотрена обязанность оценщика соблюдать при осуществлении оценочной деятельности требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой оценщик является; статьёй 11 приводимого закона установлены общие требования к содержанию отчёта об оценке объекта оценки.

Департамент при расчёте арендной платы за спорный земельный участок руководствовался Отчётами об оценке, подготовленным обществом с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза».

Истцом в материалы дела представлены Отчёты, подготовленные обществом с ограниченной ответственностью «Экспертно – оценочное агентство «ЛЕДОН», согласно которому рыночная стоимость значительно ниже.

Суд, руководствуясь положениями статей 12 и 13 Закона № 135-ФЗ, пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», статьёй 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив при рассмотрении настоящего спора наличие значительных расхождений в данных о рыночной цене выкупаемого имущества, назначил проведение экспертизы в целях устранения имеющихся противоречий и установления действительной рыночной стоимости имущества.

Из заключения эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером:

- 55:36:030801:4060 по состоянию на 01.11.2017 составляет 20 674 000 руб.;

- 55:36:030801:4068 по состоянию на 01.11.2017 составляет 8 787 000 руб.;

- 55:36:030801:4069 по состоянию на 01.11.2017 составляет 13 664 000 руб.;

- 55:36:030801:4071 по состоянию на 01.11.2017 составляет 6 144 000 руб.;

- 55:36:030801:4076 по состоянию на 01.11.2017 составляет 7 046 000 руб.

Кроме того, экспертом отмечено, что изложенные в отчетах общества с ограниченной ответственностью «Независимая оценка и экспертиза» суждения и выводы являются не полными и противоречивыми. Оценщиком допущено нарушение требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме, содержанию отчетов и иным параметрам. В отчетах допущены методологические и технические ошибки, иные нарушения, повлиявшие на определение обоснованной и достоверной величины рыночной стоимости земельных участков, ввиду чего, рыночная стоимость объектов оценки, не может считаться достоверной.

В соответствии со статьёй 12 Закона № 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» отчёт независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признаётся документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчёте, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. Отчёт об оценке не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчёте об оценке должны быть приведены количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В заключении эксперта общества с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» содержится полный перечень необходимой информации об объекте оценки, оценщиком использовалось определение стоимости объекта оценки с учётом факторов, существенно влияющих на его ценность. В экспертном заключении содержатся выводы по поставленным вопросам, методика раскрыта, оно обосновано, достаточно ясное и полное.

С учётом изложенного, поскольку заключение выполнено экспертом с использованием подлежащих применению федеральных стандартов оценки, в соответствии с Законом № 135-ФЗ, не вызывает сомнений в его полноте, компетентности, объективности и достоверности арбитражный суд пришёл к выводу, что экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, основания для признания экспертного заключения сомнительным или противоречивым, отсутствуют.

При рассмотрении настоящего спора не были установлены обстоятельства недостоверности данного экспертного заключения либо несоответствия его требованиям законодательства Российской Федерации. Выводы, содержащиеся в нём, не были опровергнуты другими участвующими в деле лицами.

Как отмечалось ранее, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами и обязательны для сторон договора.

Таким образом, если рыночная стоимость земельного участка определена, основания для непринятия выводов экспертизы не установлены, требования АО «Нефтехимсервис» подлежат удовлетворению.

В соответствии со статьей 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом, к которым согласно статье 106 Кодекса относятся, в частности, денежные суммы, подлежащие выплате экспертам.

Как ранее указывалось, определением Арбитражного суда Омской области по настоящему делу назначалась экспертиза.

Согласно части 1 статьи 109 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации денежные суммы, причитающиеся экспертам, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда по выполнении экспертами своих обязанностей.

Как разъяснено в пункте 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счёта суда или за счёт средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Кроме того, определением от 25.07.2019 суд постановил перечислить обществу с ограниченной ответственностью «Центр интеллектуальных технологий» с депозитного счета Арбитражного суда Омской области 75 000 руб., перечисленных АО «Нефтехимсервис» по платежному поручению от 26.03.2019 № 110.

Таким образом, надлежит взыскать с Департамента в пользу общества «Нефтехимсервис» 75 000 рублей судебных расходов, понесённых Обществом на проведение экспертизы по делу, а также 60 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины, понесенных при подаче искового заявления.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

требования акционерного общества «Нефтехимсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

1. Установить в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-22 от 08.12.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4060 площадью 54 692 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание насосной станции 1116. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 20 674 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-22 от 08.12.2015 в размере 58 576,33 рублей в месяц.

2. Установить в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-12 от 02.12.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4068 площадью 15 552 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание цеха 39а. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 8 787 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-12 от 02.12.2015 в размере 24 896,50 рублей в месяц.

3. Установить в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-16 от 30.11.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4069 площадью 26 845 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание отделения Е-3. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 13 664 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-16 от 30.11.2015 в размере 38 714,66 рублей в месяц.

4. Установить в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-18 от 02.12.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4071 площадью 12 337 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание насосной станции оборотного водоснабжения. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 6 144 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-18 от 02.12.2015 в размере 17 408 рублей в месяц.

5. Установить в целях исчисления с 01.01.2018 арендной платы по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-20 от 30.11.2015, по состоянию на 01.11.2017 года, величину рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:030801:4076 площадью 12 362 кв.м, местоположение земельного участка установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка. Ориентир здание главной понизительной подстанции. Почтовый адрес ориентира: Омская область, город Омск, Советский административный округ, проспект Губкина, д. 13 в размере 7 046 000 рублей.

Установить с 01.01.2018 арендную плату по Договору аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, расположенного в городе Омске, на котором расположены здания, строения, сооружения № Д-С-14-20 от 30.11.2015 в размере 19 963,66 рублей в месяц.

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу акционерного общества «Нефтехимсервис» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 75 000 руб. расходов на проведение экспертизы по делу, а также 60 000 руб. расходов по уплате государственной пошлины.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, д. 42) в течение месяца со дня принятия решения, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>).

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через арбитражный суд, принявший решение.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья С.В. Ярковой