Решение от 1 апреля 2024 г. по делу № А10-8438/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А10-8438/2023
01 апреля 2024 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 19 марта 2024 года

Полный текст решения изготовлен 01 апреля 2024 года

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Борголовой Г. В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Цыбиковой Сэсэг Эрдэм-Баировны (ОГРНИП 317032700022449, ИНН <***>),

ФИО2 (ОГРНИП 320032700016446, ИНН <***>)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 04.12.2023 №КУВД-001/2023-53971308/1,

об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем возобновления государственной регистрации прав по заявлению от 20.11.2023 № КУВД-001/2023-53971308,


при участии в судебном заседании

от заявителя: ФИО3 – представителя по доверенности от 12.05.2023 б/н;

от заинтересованного лица: ФИО4 – представителя по доверенности от 09.01.2024 №0009/24;

от третьего лица ООО «Торгсервис-75»: ФИО5 – представителя по доверенности от 03.01.2024 №14;

от третьего лица ООО «Луч»: представитель не явился;

установил:

индивидуальные предприниматели Цыбикова Сэсэг Эрдэм-Баировна и ФИО2 (далее по тексту – заявители, ИП ФИО8 Э-Б., ИП ФИО2) обратились в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения о приостановлении государственной регистрации прав, выраженного в уведомлении от 04.12.2023 №КУВД-001/2023-53971308/1, об обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов путем возобновления государственной регистрации прав по заявлению от 20.11.2023 № КУВД-001/2023-53971308 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия (далее по тексту – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Республике Бурятия).

Определением от 11.01.2024 привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис-75» (ОГРН <***>, ИНН <***>), общество с ограниченной ответственностью «Луч» (ОГРН <***>, ИНН <***>).

В обоснование заявленных требований представитель заявителей указал на то, что 20.11.2023 заявители обратились в Управление Росреестра по РБ с заявлением о государственной регистрации снятия обременения по договору субаренды от 23.06.2020 №2306/2020.

04 декабря 2023 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, содержащееся в уведомлении № КУВД-001/2023-53971308/1, со ссылкой на пункты 5, 13, 41 пункта 1 статьи 26 Закона №218-ФЗ.

Считают оспариваемое решение недействительным и нарушающим права и законные интересы заявителей в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, так как создают препятствия для осуществления предпринимательской деятельности, создают неопределенность в правоотношениях сторон как по договору субаренды от 23.06.2020 №2306/2020, так и по договору субаренды от 04.04.2022 №1737.

Заявители полагают, что представленный на регистрацию акт приема-передачи помещения от 07.05.2022 является достаточным основанием для осуществления государственной регистрации снятия обременения по договору субаренды, так как является гражданско-правовой сделкой, на основании которой прекратились арендные отношения сторон.

Акт приема-передачи, по которому здание или сооружение возвращено арендодателю, составленное в письменной форме, заявители считают, как соглашение сторон о расторжении договора аренды.

Акт приема-передачи от 07.05.2022 составлен сторонами на согласованных условиях и эти условия не несли никакой двусмысленной нагрузки. Считают, что стороны выразили волеизъявление на прекращение арендных отношений по договору и последующее снятие с регистрации.

Представитель Управления Росреестра по Республике Бурятия заявленные требования не признал, представил письменный отзыв, в котором указал на то, что результатам правовой экспертизы документов, представленных с заявлением от 20.11.2023 № КУВД-001/2023-53971308 ФИО2 и ФИО8Э-Б., на государственную регистрацию прекращения аренды, 04.12.2023 государственным регистратором прав принято решение о приостановлении государственной регистрации на основании пунктов 5, 13 и 41 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, в связи с непредставлением документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13).

По мнению Управления Росреестра по Республике Бурятия, подача заявления на государственную регистрацию прекращения аренды на основании акта приема-передачи нежилого помещения от 07.05.2022 при наличии вступившего в силу судебного акта по делу № А10-2325/2022, свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны заявителей.

Представитель третьего лица ООО «Торгсервис-75» считает заявленные требования необоснованными, ссылается на вступивший в силу судебный акт по деду №А10-2325/2022, а также считает, что подача заявления на государственную регистрацию прекращения аренды на основании акта-приема передачи нежилого помещения от 07.05.2022 свидетельствует о злоупотреблении правом со стороны заявителей.

Представитель третьего лица ООО «Луч» в судебное заседание не явился, в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признается извещенным надлежащим образом о начавшемся судебном разбирательстве.

Сведения о движении дела опубликованы на информационном ресурсе «Картотека арбитражных дел» (http://kad.arbitr.ru/).

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица ООО «Луч».

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд установил следующее.

20 ноября 2023 года заявители обратились в Управление Росреестра по Республике Бурятия с заявлением № КУВД-001/2023-53971308 о государственной регистрации снятия обременения по договору субаренды от 23.06.2020 №2306/2020.

04 декабря 2023 года Управлением Росреестра по Республике Бурятия принято решение о приостановлении государственной регистрации прав в отношении помещения с кадастровым № 03:06:0801196:73, расположенного по адресу: Республика Бурятия, Заиграевский р-н, пгт. Заиграево, ул. Заводская, д.5а, содержащееся в уведомлении № КУВД-001/2023-53971308/1.

Заявители, не согласившись с указанным решением заинтересованного лица, обратились в арбитражный суд с заявлением об оспаривании уведомления от 04.12.2023 № КУВД-001/2023-53971308/1.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания оспариваемого акта недействительным необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие его закону или иным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов возлагается на заявителя.

В соответствии с Положением, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 06.04.2023 № П/0117, Управление Росреестра по Республике Бурятия является территориальным органом федерального органа исполнительной власти, уполномоченным осуществлять, в том числе функции по государственному кадастровому учету и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации учетно-регистрационных действий в отношении объектов недвижимости, регламентированы Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон № 218-ФЗ).

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных Законом № 218-ФЗ случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом № 218-ФЗ порядке.

Согласно части 1 статьи 21 Закона № 218-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, а также иные необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе (за исключением актов органов государственной власти, актов органов местного самоуправления, а также судебных актов, установивших права на недвижимое имущество) представляются в экземпляре-подлиннике (часть 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав включает в себя, в том числе проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных Законом № 218-ФЗ оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Пунктами 5, 13, 41 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ установлены основания для приостановления, как непредставление документов, необходимых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; не представлено заявление о прекращении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав всеми лицами, представившими заявление для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, либо не представлено заявление всеми сторонами договора о прекращении государственной регистрации такого договора и (или) прав на его основании и возврате документов без проведения государственной регистрации прав, в том числе в случаях, когда в соответствии с указанным законом заявление на государственную регистрацию прав может быть представлено одной из сторон договора.

Основания прекращения обязательств установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Стороны своим соглашением вправе прекратить обязательство и определить последствия его прекращения, если иное не установлено законом или не вытекает из существа обязательства (пункт 3 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что на государственную регистрацию представлен акт приема-передачи от 07.05.2022, согласно которому ИП Цыбикова Сэсэг Эрдэм-Баировна, ИП ФИО2, являющиеся арендодателями, и ООО «Торгсервис 75», в лице регионального представителя ФИО6, являющееся субарендатором, в соответствии с пунктом 4.3 договора субаренды недвижимого имущества от 23.06.2020 № 2306/2020, составили и подписали акт о том, что субарендатор передал, а арендодатель принял нежилое помещение общей площадью 701,8 кв.м., расположенное по адресу: Республика Бурятия, <...>.

Пунктом 4.1 договора субаренды стороны определили, что изменение условий договора, его расторжение (прекращение) допускаются по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в десятидневный срок и оформляются дополнительными соглашениями.

Пунктом 4.3 установлено, что при расторжении (прекращении) договора субарендатор обязан возвратить нежилое помещение по акту приема-передачи не позднее 10 календарных дней с момента расторжения (прекращения) договора субаренды.

В пункте 4.4 договора субаренды стороны предусмотрели, что договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя, заявленному субарендатору в течение 60 календарных дней с момента обнаружения соответствующих причин, в следующих случаях: при использовании нежилого помещения в целом или помещений в нем в целях, отличающихся от целей, указанных в пункте 1.3 договора (пункт 4.4.1), если субарендатор, либо сотрудники, поставщики (контрагенты), заказчики (покупатели) субарендатора умышленно или по неосторожности ухудшили состояние нежилого помещения, при этом субарендатор не произвел ремонт нежилого помещения за свой счет в согласованные сторонами сроки (пункт 4.4.2), если субарендатор не внес арендную плату в течение 30 календарных дней после наступления срока очередного платежа или просрочил срок внесения очередного платежа более чем на 10 календарных дней три раза за весь период действия договора (пункт 4.4.3).

Согласно пункту 5.1 договора субаренды от 23.06.2020 № 2306/2020 срок аренды устанавливается в 15 лет с момента государственной регистрации договора.

Согласно разъяснениям, изложенными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора» в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например, с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.

Исходя из анализа условий договора субаренды от 23.06.2020 №2306/2020 следует, что в целях государственной регистрации прекращения договора субаренды необходимо предоставление в орган регистрации прав соглашение о расторжении договора субаренды, заявление обеих сторон договора субаренды о прекращении договора или решение суда о расторжении договора субаренды. Ни один из перечисленных документов в Управление Росреестра по Республике Бурятия заявителями не представлен.

Отсутствие письменного соглашения о расторжении договора субаренды является основанием для приостановления государственной регистрации прав.

Кроме того, сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной.

Согласно пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Односторонний отказ индивидуальных предпринимателей ФИО7, ФИО8 от договора субаренды недвижимого имущества от 23.06.2020№ 2306/2020, выраженный в уведомлении от 10.01.2022 признан недействительным (ничтожным), что следует из решения суда по делу № А10-2325/2022, которое является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о государственной регистрации договора субаренды недвижимого имущества от 23.06.2020 № 2306/2020.

Суд считает, что следует применить часть 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установленных фактических обстоятельств относительно действия договора субаренды ввиду признания одностороннего отказа от договора недействительным. Следовательно, акт приема-передачи, составленный 07.05.2022, не является достаточным документом для прекращения договора аренды исходя из совокупности условий договора, установленных обстоятельств по делу и правового регулирования возникших спорных правоотношений.

Также судом установлено, что третье лицо ООО «Торгсервис-75» не утратило интерес в использовании помещения на основании аренды, на основании пункта 4.1 договора субаренды от 23.06.2020 №2306/2020 дополнительного соглашения о прекращении договора аренды недвижимого имущества, не составляло. В настоящее время третье лицо ООО «Луч» использует спорное помещение, что препятствует реализации своих прав ООО «Торгсервис-75» после вступившего в законную силу решения суда по делу №А10-2325/2022.

Также суд принимает во внимание обстоятельство, установленное судом при рассмотрении дела №А10-2325/2022, что акт приема-передачи от 07.05.2022 подписан вынужденно во исполнение одностороннего отказа от договора, признанного судом ничтожной сделкой.

04 декабря 2023 года в Управление Росреестра по Республике Бурятия представителем ООО «Торгсервис 75» ФИО5 представлено заявление о прекращении государственной регистрации по заявлению № КУВД-001/2023-53971308.

Данное обстоятельство свидетельствует об отсутствии волеизъявления субарендатора на прекращение арендных отношений и является основанием для приостановления регистрационного действия, согласно пункту 41 части 1 статьи 26 Закона о регистрации.

Согласно части 1 статьи 31 Закона №218-ФЗ до осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо отказа в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав рассмотрение представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав заявления и (или) документов может быть прекращено на основании совместного заявления лиц, представивших заявление и (или) документы для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Заявление о прекращении государственной регистрации прав на основании договора и о возврате документов без осуществления государственной регистрации прав должно быть представлено всеми сторонами договора либо нотариусом в случае, если заявление о государственной регистрации прав представлено нотариусом (часть 2 статьи 31 Закона №218-ФЗ).

Заявления от заявителей не поступало.

Довод представителя заявителей о том, что представленный на регистрацию акт приема-передачи недвижимого имущества свидетельствует о расторжении договора субаренды по взаимному согласию, судом отклоняется, как необоснованный и несоответствующий выводам суда по делу № А10-2325/2022.

При таких обстоятельствах оспариваемое решение о приостановлении государственной регистрации прав, выраженное в уведомлении от 04.12.2023 № КУВД-001/2023-53971308, принято в рамках полномочий, признается судом обоснованным и законным, не нарушающим права и законные интересы заявителей.

Иные доказательства о нарушении своих прав и законных интересов заявители не представили.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

На основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



решил:

в удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Четвёртый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения (изготовления его в полном объёме) через арбитражный суд, принявший решение.

Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.


Судья Г.В. Борголова