Постановление от 26 июня 2025 г. по делу № А32-15308/2020

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО  ОКРУГА

Именем Российской Федерации


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Дело № А32-15308/2020
г. Краснодар
27 июня 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 19 июня 2025 года

Полный текст постановления изготовлен 27 июня 2025 года


Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Афониной Е.И., судей Коржинек Е.Л. и Твердого А.А., при участии в судебном заседании от истца – Департамента имущественных отношений Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>) – ФИО1 (доверенность от 24.12.2024), ответчика – ФИО2 (лично; паспорт) и  представителя – ФИО3 (доверенность от 02.02.2024), в отсутствие третьего лица – администрации муниципального образования Туапскинский район муниципальный округ Краснодарского края (ИНН <***>, ОГРН <***>), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения сведений в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу ФИО2 на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2025 по делу № А32-15308/2020, установил следующее.

Департамент имущественных отношений Краснодарского края (далее – департамент) обратился в арбитражный суд с иском к ФИО2 о сносе самовольных построек.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена администрация муниципального образования Туапсинский район (далее – администрация).

Решением суда от 30.09.2024, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 24.02.2025, требования удовлетворены частично.

В кассационной жалобе ФИО2 просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Краснодарского края. По мнению заявителя, суды не учли, что спорные объекты расположены на земельном участке, переданном в 2008 году в пользование  собственнику расположенных на нем строений в установленном законом порядке. Департамент пропустил срок исковой давности, поскольку с 27.03.2015 (акт обследования земельного участка № 112) ему было достоверно известно о существовании спорных объектов. Эксперты при проведении экспертизы не учли, что несоответствие минимальным отступов от здания, расположенного на соседнем участке, возникло по вине смежного землепользователя ввиду более раннего строительства спорных зданий. Рецензией на судебную экспертизу подтверждается, что  нарушения, в том числе требования к пожарной безопасности объектов, устранены ответчиком.

В судебном заседании стороны высказали свои доводы и возражения.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав предпринимателя и его представителя, департамента, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.

Как видно из материалов дела, 29.05.2019 в ходе обследования ГКУ «Кубаньземконтроль» (акт обследования № 205) земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101002:22, расположенного по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, г/п Джубгское, с. Инал, бухта Инал, б/о «Горный воздух», установлено, что с 10.03.2009 земельный участок используется ФИО2 без правовых оснований, предусмотренных статьями 25 и 26 Земельного кодекса Российской Федерации.

На земельном участке расположены следующие строения: двухэтажное здание столовой (литера А) площадью 146,5 кв. м с кадастровым номером 23:33:0:4.2003-87; летний домик (литера С) площадью 54,4 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:353; летний домик (литера Р) площадью 73,6 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:352; домик (литера В) площадью 16,4 кв. м; домик (литера Д) площадью 16,4 кв. м; летний домик (литера 3) площадью 18,2 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:345; летник домик (литера И) площадью 8,8 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:346; летний домик (литера К) площадью 8,8 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:347; домик (литера Е) площадью 27,2 кв. м; домик (литера Ж) площадью 22,3 кв. м; летний домик (литера М) площадью 34,9 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:349; летний домик (литера Н) площадью 34,9 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:348; летний домик (литера О) площадью 37,1 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:350; летний домик (литера Л) площадью 57,7 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:351; домик (литера П) площадью 26 кв. м; туалет (литера У) площадью 8 кв. м; септик (литера II) площадью 3,8 кв. м; пожарная емкость; лестница; площадка для отдыха; мощение; тротуарные дорожки. Земельный участок огорожен.

В соответствии с пунктами 1 и 7 договора купли-продажи от 28.11.2008, заключенного ООО «Содействие» (в лице директора ФИО4) и ФИО2, объекты, расположенные на земельном участке и составляющие базу отдыха, переданы ответчику в собственность.

На строения (летний домик (литера С), летний домик (литера Р), летний домик (литера 3), летник домик (литера И), летний домик (литера К), летний домик (литера М), летний домик (литера Н), летний домик (литера О), летний домик (литера Л)) право собственности за ФИО2 зарегистрировано в 2017 году (записи в ЕГРП от 11.08.2017), переход права собственности к ФИО2 на столовую (литера А) зарегистрирован 10.03.2009 (запись в ЕГРП № 23-23-13/013/2009-115).

Согласно справке ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» от 11.05.2016 № 1908, выданной ФИО2, указанные строения относятся к объектам капитального строительства.

Земельный участок принадлежит на праве собственности Краснодарскому краю (запись ЕГРП от 06.09.2004 № 23-01/00-143/2004-659).

Согласно письму от 29.10.2018 № 3559/03 в Управление архитектуры и градостроительства администрации информация о выданных разрешениях на строительство и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства на указанном земельном участке отсутствует.

В соответствии с положением о Департаменте имущественных отношений Краснодарского края, утвержденным постановлением главы администрации Краснодарского края от 23.04.2007 № 345 (далее – Положение), департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Краснодарского края по управлению и распоряжению имуществом и земельными ресурсами, находящимися в государственной собственности Краснодарского края. Департамент имеет право обращаться в суд от имени Краснодарского края в защиту его имущественных прав и законных интересов в области имущественных и земельных отношений (пункт 4.5 Положения).

Департамент в иске указывает, что спорные объекты обладают признаками самовольных построек, перечисленных в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), в том числе у ответчика отсутствуют права на спорный земельный участок, в связи с чем расположенные на нем объекты, принадлежащие ФИО2, нарушают права и законные интересы Краснодарского края по использованию земельного участка краевой собственности.

Разрешая спор, суды руководствовались статьями 12, 222, 260, 263, 264 и 304 Гражданского кодекса, 39.36, 39.1, 42, 60, 62, 76 и 85 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), пунктами 6, 8, 12 и 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление № 44), пунктами 45 – 49 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и исходили из следующего.

В целях выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для разрешения спора, определением суда первой инстанции назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Госземкадастрсъемка» – ВИСХАГИ ФИО5 и ФИО6

Согласно экспертному заключению в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101002:22 расположены следующие объекты:

1 – летний домик (литера С) площадью 54,4 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:353;

2 – летний домик (литера Р, Р1) площадью 73,6 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:352;

3 – домик (литера В) площадью 16,4 кв. м;

4 – летний домик (литера 3) площадью 18,2 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:345;

5 – летний домик (литера И) площадью 8,8 кв. м c кадастровым номером 23:33:0101002:346;

6 – домик (литера Е) площадью 27,2 кв. м;

7 – домик (литера Ж), площадью 22,3 кв. м;

8 – летний домик (литера М) площадью 34,9 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:349;

9 – летний домик (литера Н) площадью 34,9 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:348;

10 – летний домик (литера Л) площадью 26 кв. не имеет кадастрового номера, сведения о его местоположении в ЕГРН и иные характеристики отсутствуют.

11 – домик (литера П, П1) площадью 57,7 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:351;

12 – туалет (литера У) площадью 8 кв. м;

13 – септик (литера II) площадью 3,8 кв. м;

14 – пожарная емкость 2 куб. м.

Здание столовой (литера А) площадью 146,5 кв. м с кадастровым номером 23:33:0:4.2003-87 и домик (литера Д) площадью 16,4 кв. м частично расположены в границах смежного земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101002:7. С учетом существующей ситуации местности, а также расположения указанных строений эксперты пришли к выводу о том, что в отношении части границы земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101002:22 была допущена реестровая (ранее кадастровая) ошибка.

Летний домик (литера К) площадью 8,8 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:347 и летний домик (литера О) площадью 37,1 кв. м с кадастровым номером 23:33:0101002:350 в границах земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101002:22 не обнаружены.

Эксперты установили, что здание столовой (литера А), домик с мансардой (литера П,П1), административное здание (литера Р, Р1) и туалет (литера У) являются объектами капитального строительства.

Летний домик (литера С), домик (литера В), домик (литера Д), летний домик (литера 3), летний домик (литера И), домик (литера Е), домик (литера Ж), летний домик (литера М), летний домик (литера Н), летний домик (литера Л), септик (литера II) и пожарная емкость не являются объектами капитального строительства.

Эксперты установили, что строения (объекты) литера С, литера П, П1, литера Р, Р1, литера Е, литера Ж, литера В, литера Д, литера А и литера У не соответствуют пункту 2 требований градостроительного регламента (минимальный отступ от границы земельного участка менее 3 м).

Домик с мансардой (литера П, П1), административное здание (литера Р, Р1), туалет (литера У) соответствуют техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям о пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, за исключением пункта 4.3 таблицы 1 СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям», а именно: не соблюдены минимальные противопожарные расстояния до здания на соседнем участке с кадастровым номером 23:33:0101002:11.

Здание столовой (литера А), летний домик (литера С), домик (литера В), домик (литера Д), летний домик (литера 3), летний домик (литера И), домик (литера Е), домик (литера Ж), летний домик (литера М), летний домик (литера Н) и летний домик (литера Л)не соответствуют техническим и строительным нормам и правилам, в том числе требованиям пожарной безопасности, санитарным и эпидемиологическим нормам, а именно: пункту 5.18 СП 451.1325800.2019 «Свод правил. Здания общественные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования» – изделия из древесины строений (литера В и Д) расположены менее чем на 400 мм выше уровня отмостки; пункту 7.1.4 СП 451.1325800.2019 «Свод правил. Здания общественные с применением деревянных конструкций. Правила проектирования» – жесткость и устойчивость строений (литера А, В, Д, Ж, З, И, М и Н) не обеспечивается; пункту 4.3 таблицы 1 СП 4.13130.2013 «Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Требования к объемно-планировочным и конструктивным решениям» – не соблюдены минимальные противопожарные расстояния от домика (литера С) до здания на соседнем участке с кадастровым номером 23:33:0101002:11;  пункту 4 таблицы 1 СП 486.1311500.2020 «Системы противопожарной защиты. Перечень зданий, сооружений, помещений и оборудования, подлежащих защите автоматическими установками пожаротушения и системами пожарной сигнализации» – системы автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре не установлены в строениях (литеры И, Л, М и Н); пункту 2.7 СП 2.1.3678-20 «Санитарно-эпидемиологические требования к эксплуатации помещений, зданий, сооружений, оборудования и транспорта, а также условиям деятельности хозяйствующих субъектов, осуществляющих продажу товаров, выполнение работ или оказание услуг» – покрытия пола и стен помещений строений (литеры А, В, Д, Ж, З, И, М и Н) имеют дефекты и повреждения, следы протеканий и признаки поражения грибком; статье 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» – строительные конструкции и основание строений (литеры А, В, Д, Ж, З, И, М и Н) не обладают необходимой прочностью и устойчивостью;  статье 7 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» – эксплуатация строений (литеры А, В, Д, Ж, З, И, М и Н) может создать угрозу наступления несчастных случаев и нанесения травм людям – пользователям зданиями и сооружениями в результате скольжения, падения, столкновения, так как имеют высокий физический износ конструкций, сквозную коррозию металлических столбов, искривление горизонтальных линий стен, оседание отдельных участков строений, деревянные несущие конструкции поражены гнилью, жучком и имеют значительные повреждения.

Септик (литера II) не соответствует требованиям «СТО НОСТРОЙ 2.17.176-2015. Стандарт организации. Инженерные сети наружные. Автономные системы канализации с септиками и сооружениями подземной фильтрации сточных вод. Правила проектирования и монтажа, контроль выполнения, требования к результатам работ», поскольку выполнен из металла и имеет сквозную коррозию.

Пожарная емкость не соответствует требованиям СП 8.13130 «Системы противопожарной защиты. Наружное противопожарное водоснабжение. Требования пожарной безопасности», так как расстояние от точки забора воды из пожарной емкости до зданий более 30 м.

Для устранения несоответствий объектов (литеры П, П1, Р, Р1 и С) требованиям пожарной безопасности в части несоблюдения минимальных противопожарных расстояний (разрывов) необходима (согласно пункту 8 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений») разработка и последующее согласование в Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (Минстрое России) специальных технических условий (СТУ), предусматривающих осуществление обязательных мероприятий, позволяющих отступить от требований к минимальному противопожарному разрыву и обеспечивающих нераспространение пожара.

Для устранения несоответствия строения (литера Л) требованиям пожарной безопасности в части обеспечения строения системами пожарной сигнализации необходимо установить системы автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей при пожаре.

Для устранения несоответствия септика (литера II) техническим требованиям необходимо заменить металлический септик на септик из водонепроницаемых емкостей, выполненных из полиэтилена (ПЭ), полипропилена (ПП), стеклопластика, непластифицированного поливинилхлорида (ПВХ), сборного железобетона, монолитного бетона или сплошного глиняного кирпича усиленного обжига.

Для устранения несоответствия пожарной емкости требованиям пожарной безопасности необходимо переместить пожарную емкость на расстояние не менее 30 м до зданий.

Для устранения несоответствия здания столовой (литера А) требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений необходимо провести капитальный ремонт (замену и восстановление ограждающих строительных конструкций, а также замену отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы).

Несоответствия строений (литеры В, Д, Ж, З, И, М и Н) требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружений являются неустранимыми, так как имеют высокий физический износ и значительные повреждения конструкций, сквозную коррозию металлических несущих конструкций, искривление горизонтальных линий стен, оседание отдельных участков строений, поражение гнилью деревянных несущих конструкций. Техническое состояние объектов характеризуется, как аварийное состояние, механическая безопасность указанных строений не обеспечивается и дальнейшая эксплуатация технически невозможна, создают угрозу для жизни и здоровью граждан.

Технические характеристики объектов исследования (площадь застройки, этажность, строительный объем и планировка) соответствуют техническим паспортам, составленных отделением филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ».

Техническое состояние здания столовой (литера А) характеризуется как недопустимое состояние, создает угрозу для жизни и здоровью граждан. При недопустимом состоянии конструкций необходимо проведение мероприятий по их восстановлению и усилению.

Домик с мансардой (литера П, П1), административное здание (литера Р, Р1) и летний домик (литера С) при дальнейшей эксплуатации могут создать угрозу для жизни и здоровья граждан из-за несоответствия требованиям о пожарной безопасности в части несоблюдения минимальных противопожарных расстояний (разрывов) между зданиями.

Суды также отметили, что у предпринимателя отсутствуют права в отношении земельного участка, на котором расположены объекты. В рамках дела № А32-13183/2019, в котором рассматривались требования департамента о взыскании неосновательного обогащения за фактическое пользование земельным участком, установлено правонарушение, связанное с использованием предпринимателем с 10.03.2009 земельного участка без предусмотренных законодательством Российской Федерации правоустанавливающих документов.

Отклоняя довод предпринимателем о пропуске департаментом срока исковой давности, суды, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, указали, что исковая давность не применяется к самовольным постройкам, угрожающим жизни и здоровью людей. Кроме того, исковая давность также не распространяется на требования собственника или иного владельца объекта недвижимости (например, земельного участка, владения которым истец не лишен, либо земельного участка, смежного с земельным участком, на котором возведена самовольная постройка) о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями, направленные на устранение нарушений права, не связанных с лишением владения.

Исследовав и оценив фактические обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, учитывая выводы судебной экспертизы, которой установлено, что часть исследуемых объектов создает угрозу жизни и здоровью граждан, поскольку находятся в аварийном состоянии, учитывая, что все объекты располагаются на земельном участке, не представленном ответчику в установленном законом порядке, у предпринимателя отсутствуют договор аренды и договор на размещение спорных объектов, что нарушает установленный законом порядок предоставления земельных участков, находящихся в краевой собственности, и является самовольным занятием земли, суды пришли к выводу о наличии оснований для частичного удовлетворения требований департамента.

Между тем суды не учли следующее.

Возражая против удовлетворения требований, предприниматель указывал на следующие обстоятельства.

Согласно договору купли-продажи от 05.08.1994, заключенному фондом государственного имущества Краснодарского края (продавец) и ТОО «Экстра» (покупатель), продавец продает, а покупатель покупает базу отдыха «Горный воздух» в бухте Инал и незавершённое строительство двух жилых домов в г. Краснодаре (т. 3, л.д. 44 – 46).

На основании постановления главы администрации Туапсинского района от 21.05.1996 № 322 за базой отдыха ТОО «Экстра» закреплен земельный участок площадью 0,3373 га в бухте Инал в аренду на один год (т.1, л. д. 167).

19 июня 1996 администрация Туапскинского района (арендодатель) и ТОО «Экстра» (арендатор) на основании постановления от 21.05.1996 № 322 заключили договор аренды земельного участка, находящего в государственной собственности в бухте Инал (база отдыха), на один год (т. 3, л. д. 53).

22 марта 2001 года ЗАО «Экстра» выдано свидетельство о государственной регистрации права аренды на земельный участок площадью 2773 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, Туапсинский район, с. Бжид, бухта «Инал», на основании договора аренды от 01.09.2000 (запись в ЕГРП от 22.03.2001 № 23-01.13-1.2.2001-13.1 (т. 3, л.д. 50). 

03 апреля 2003 года ЗАО «Экстра» (продавец) и ООО «Содействие» (покупатель) заключили договор купли-продажи недвижимого имущества (здание столовой литера А, два вагончика и девять летних домиков), расположенного на земельном участке площадью 2773 кв. м., предоставленном в аренду согласно договору от 30.01.2001 № 644 (запись о регистрации от 22.03.2001 № 23-01.13-1.2.2001-13.1).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права за ООО «Содействие» 03.04.2003 зарегистрировано право собственности на нежилое здание столовой (литера А), расположенное по адресу: Краснодарский край, Туапскинский район, с. Бжид, бухта Инал, база отдыха «Горный воздух» (запись регистрации 23-01.13-4.2003-88).

22 ноября 2008 года ООО «Содействие» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключили договор купли-продажи нежилого здания столовой (литера А), находящегося по адресу: Краснодарский край, Туапскинский район, с. Бжид, бухта Инал, база отдыха «Горный воздух». Также указанные лица заключили договор купли-продажи двух вагончиков и десяти летних домиков, расположенных по тому же адресу.

10 марта 2009 года зарегистрирован переход права собственности к предпринимателю от ООО «Содействие» на столовую (литера А; запись регистрации № 23-23-13/013/2009-115).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 1 статьи 552 Гражданского кодекса указано, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Как разъяснено в абзаце втором пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Вопреки выводам судов первой и апелляционной инстанции о самовольном занятии предпринимателем спорного земельного участка, приведенные выше обстоятельства и представленные в материалы дела доказательства (при отсутствии возражений со стороны собственника земельного участка в лице его представительного органа до 2015 года) свидетельствуют о переходе земельного участка в пользование ООО «Содействие», а затем предпринимателя на установленном законом основании.

Однако суды данные обстоятельства не исследовали и не оценили.

Согласно письму департамента от 02.09.2016 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка, занятого под организацию базы отдыха «Горный воздух» в бухте Инал, в аренду с указанием на то, что предприниматель имеет право на приобретение без проведения торгов в соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса только земельного участка, необходимого в соответствии с законодательством для эксплуатации принадлежащего объекта недвижимого имущества. Отказывая в предоставлении спорного земельного участка в аренду, департамент фактически выразил свою волю на отказ от  арендных отношений, однако земельный участок остался в фактическом владении и пользовании предпринимателя.  Законность данного отказа суды не оценили.

Кроме того, согласно акту обследования земельного участка от 27.03.2015 № 112 в соответствии с поручением департамента от 23.03.2015 специалистом ГКУ Краснодарского края «Кубаньземконтроль» в МО Туапскинский район проведено обследование земельного участка с кадастровым номером 23:33:0101002:22 площадью 0,2773 га, находящегося по адресу: Краснодарского края, Туапсинский район, с. Бжид, бухта Инал, участок № 2, б/о «Горный воздух». Указанным обследованием было установлено наличие домика с мансардой (литера П, П1), административного здания (литера Р, Р1) и туалета (литера У) на данном земельном участке.

Таким образом, не позднее 23.03.2015 департамент знал или должен был знать о наличии на земельном участке указанных строений, являющихся, по его мнению, объектами капитальными и обладающими признаками самовольных построек.   

Судебной экспертизой установлено, из представленных в дело договоров купли-продажи следует и истцом не оспаривается, что здание столовой (литера А) было построено в 1983 году.

Данный объект недвижимости и иные спорные объекты приватизированы ТОО «Экстра» в 1994 году в составе базы отдыха, затем право собственности на это имущество перешло к ООО «Содействие» в 2003 году и к предпринимателю в 2008 году, право собственности на недвижимое строение литера А  10.03.2009.

Поскольку здание столовой литера А возведено до 1995 года нормы о самовольной постройке на него не распространяются. Понятие «самовольная постройка» распространено на здания, строения, сооружения, не являющиеся индивидуальными жилыми домами, статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая применяется с 01.01.1995 и к гражданским правоотношениям, возникшим после ее введения в действие (Федеральный закон Российской Федерации от 30.11.1994 № 52-ФЗ). Здания, строения и сооружения нежилого назначения, построенные до 01.01.1995, в силу закона не могут быть признаны самовольными постройками (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 № 12048/11 и от 25.09.2012 № 5698/12).

Отклоняя доводы предпринимателя о пропуске департаментом срока исковой давности, суды указали, что согласно выводам судебной экспертизы спорные строения угрожают жизни и здоровью граждан, экспертами установлены расстояния до границ объектов спорных объектов капитального и некапитального строительства, которые свидетельствуют о нарушении противопожарных норм.

В силу пункта 30 постановления № 44 независимо от того, заявлено ли истцом требование о сносе самовольной постройки либо о сносе или приведении ее в соответствие с установленными требованиями, суд с учетом положений пункта 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса выносит на обсуждение вопрос об устранимости допущенных при ее возведении нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а в отношении самовольной постройки, возведенной с нарушением разрешенного использования земельного участка, в том числе ограничений, установленных в соответствии с земельным и иным законодательством, – о возможности приведения ее в соответствие с таким разрешенным использованием (часть 2 статьи 65 Кодекса).

На основании пункта 31 постановления № 44 при установлении возможности устранения нарушений, допущенных при возведении (создании) самовольной постройки, суд принимает решение, предусматривающее оба возможных способа его исполнения, о сносе самовольной постройки или о ее приведении в соответствие с установленными требованиями, на что указывается в резолютивной части решения (абзац третий пункта 2, пункт 3.1 статьи 222 Гражданского кодекса, статья 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, часть 5 статьи 170 Кодекса).

Согласно выводам судебной экспертизы на рассматриваемом земельном участке находятся здания столовой (литера А), домик с мансардой (литера П, П1), административное здание (литера Р, Р1), туалет (литера У), которые являются объектами капитального строительства. Иные объекты, расположенные на исследуемом участке, объектами капитального строительства не являются.

Эксперты пришли к выводу, что техническое состояние зданий характеризуется как недопустимое ввиду аварийного состояния, вызванного эксплуатационным характером (перекосы частей зданий, разломы стен и прочие повреждения), в связи с чем создается угроза жизни и здоровью граждан, необходимо проведение мероприятия по их восстановлению и усилению.

Таким образом, согласно выводам экспертного заключения аварийное состояние зданий, создающее угрозу жизни и здоровью граждан, является следствием износа объектов за время эксплуатации, а не изначальное строительство объектов с нарушением соответствующих строительных норм и правил, что не может являться обстоятельством для сноса, демонтажа, в том числе с учётом выводов экспертизы об устранимом характере нарушений.

Эксперты отметили, что для соответствия здания столовой (литера А) требованиям технического регламента о безопасности зданий и сооружения необходимо провести капитальный ремонт (замена и восстановление ограждающих строительных конструкций, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементов).

Для устранения несоответствия строений (литера П, П1 и Р,Р1) требованиям пожарной безопасности необходима разработка и согласование специальных технических условий.

В части несоблюдения минимального противопожарного расстояния от части спорных объектов до здания на соседнем участке с кадастровым номером 23:33:0101002:11 предприниматель указывал, что эксперты при проведении экспертизы не учли, что изначально были возведены принадлежащие предпринимателю спорные строения, после чего осуществлено строительство строений на соседнем земельном участке, в связи с чем указанные нарушения были допущены не ответчиком.

Предприниматель также пояснял, что указанные в заключении судебной экспертизы несоответствия устранены, в том числе установлена пожарная сигнализация в автономном виде, что подтверждается рецензией от 03.05.2024, выполненной ООО «Спецэкспертиза» и представленной в суд первой инстанции. Однако суды данные обстоятельства не проверили.

При таких обстоятельствах выводы судов являются преждевременными, сделанными без оценки всех имеющихся в деле доказательств в их совокупности и взаимосвязи с учетом требований статьи 71 Кодекса, а также без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для рассмотрения спора. Суду надлежит рассмотреть заявление предпринимателя о пропуске истцом срока исковой давности и применении его к спорным правоотношениям с учетом доводов  предпринимателя о времени создания спорных объектов,  устранения нарушений пожарной безопасности, занятия ответчиком (прежними правообладателями спорных объектов) земельного участка в установленном законом порядке – в результате предоставления его уполномоченными органами до 1994 года под размещение базы отдыха, отчуждение указанной базы отдыха как имущественного комплекса из государственной собственности и приобретение данного имущества ТОО «Экстра», затем ООО «Содействие» и предпринимателем в установленном законом порядке, нахождения земельного участка в фактическом владении ответчика с 2009 года, проверить обоснованность и законность отказа департамента в предоставлении земельного участка предпринимателю в аренду.

Поскольку обжалуемые судебные акты приняты судами без установления обстоятельств, подлежащих исследованию, а для принятия обоснованного и законного судебного акта по существу спора требуется исследование и оценка доказательств, что невозможно в арбитражном суде кассационной инстанции, решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции в части отказа в удовлетворении иска подлежит оставлению без изменения, в остальной части судебные акты надлежит отменить, дело – направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду необходимо учесть изложенное, устранить отмеченные недостатки, проверить все доводы участвующих в деле лиц и дать им оценку, с учетом требований, установленных статьей 71 Кодекса, разрешить спор, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Краснодарского края от 30.09.2024  и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2025 по делу № А32-15308/2020 в части отказа в удовлетворении иска оставить без изменения, в остальной части судебные акты отменить. Дело направить на новое рассмотрение в  Арбитражный суд Краснодарского края.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.


Председательствующий                                                                                    Е.И. Афонина

Судьи                                                                                                                              Е.Л. Коржинек

                                                                                                                             А.А. Твердой