Решение от 18 декабря 2019 г. по делу № А83-114/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ


Дело № А83-114/2019
18 декабря 2019 года
г. Симферополь


Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года.

В полном объеме решение изготовлено 18 декабря 2019 года.

Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев дело по исковому заявлению Министерства имущественных и земельных отношений Республики Крым (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Обществу с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании и расторжении

при участии представителей ответчика ФИО2, доверенность б/н от 01.05.2019; ФИО3, решение №82АА0810341 от 23.05.2017.

УСТАНОВИЛ:

Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым (далее - Министерство) обратилось с исковым заявление в Арбитражный суд Республики Крым к Обществу с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» (далее - Общество) с требованиями (с учетом заявления об уточнении исковых требований):

- расторгнуть договор аренды государственного недвижимого имущества, заключенного 29.09.2004;

- обязать Общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым отдельно стоящее здание корпуса №19 санатория «Орленок» (лит. К) площадью 430 кв.м., расположенное по адресу: <...> по акту приема-передачи;

-взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» в бюджет Республики Крым задолженность по арендной плате в размере 1 273 289 руб. 75 коп., пени в сумме 110 824 руб. 42 коп., а всего 1 384 114 руб. 17 коп.

Исковые требования основываются на положениях ст. 309, 310, 330, 614, 619,450622 Гражданского кодекса Российской Федерации и обоснованы ненадлежащим исполнением ответчиком обязанностей по договору аренды от 29.09.2004 в части оплаты арендной платы, в результате чего за ним образовалась задолженность в размере 1273289 руб. 75 коп. По мнению истца, указанные обстоятельства являются основанием для досрочного расторжения договора аренды и как следствие возврата арендованного имущества.

Ответчик исковые требования не признает, в частности указывает на то, внесение изменений в договор постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу № А83-94/2017 были разрешены разногласия между сторонами, в виду чего по мнению ответчика Министерство должно было подготовить и направить в адрес Общества проект дополнительного соглашения к спорному договору или проект нового договора с условиями, утвержденными постановлением от 28.06.2018, однако, истец уклоняется от заключения дополнительного соглашения, в виду чего начисление арендной платы по иной цене неправомерно. Также, ответчиком предоставлен контррасчет размера арендной платы. Более подробно доводы ответчика изложены в возражениях (л.д. 111-114, том 1), дополнительных возражениях 134-142, том 2).

Кроме того, ссылаясь на постановление Президиума ВАС РФ от 13.10.2016 указывает, что ООО «Трейд-Пологи» реализовало право на покупку арендованного имущества, в связи чем правоотношения, возникшие по спорому договору изменились (л.д. 25-27, том 2).

Заслушав доводы и пояснения представителей ответчика, изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

29.09.2004 между Фондом имущества Автономной Республики Крым (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» (арендатор) заключен договор аренды государственного недвижимого имущества – отдельно стоящего здания корпуса №19 санатория «Орленок» (лит.К) площадью 430 кв.м (далее - имущество), расположенного по адресу: <...>, находящегося на балансе Главного санатория «Орленок» (л.д. 52-58, том 1).

Имущество, являющееся предметом договора аренды, передано по акту приема- передачи от 29.09.2004 (приложение 1 к договору аренды от 29.09.2004).

Постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу №А83-94/2017, оставленным без изменений постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 26.09.2018 внесены изменения в договор аренды от 29.09.2004, следующего содержания:

в Договоре и дополнениях к нему слова «государственный бюджет» заменено на «бюджет Республики Крым» в соответствующих падежах.

В Договоре и дополнениях к нему слова «государственное имущество» заменить на «имущество, находящееся в государственной собственности Республики Крым», слова «собственность государства» заменено на «собственность Республики Крым» в соответствующих падежах.

В Договоре и дополнениях к нему слова «Фонд имущества Автономной Республики Крым, код ЕГРПОУ 00036860» заменено на «Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым, ОГРН <***>» в соответствующих падежах.

В договоре и дополнениях к нему слова «Общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи», код ЕГРПОУ 30848659» заменено на слова «Общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи», ОГРН <***>» в соответствующих падежах.

В Договоре и дополнениях к нему слова «Главный санаторий «Орленок» заменено на «Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Санаторий для детей и детей с родителями «Орленок» в соответствующих падежах.

Пункт 1.4. Договора дополнен абзацем следующего содержания: «Величина рыночной стоимости арендной платы определена согласно Отчету об оценке, выполненному в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на дату оценки 28.02.2015, составляет в год 3 649 754,00 руб. (три миллиона шестьсот сорок девять тысяч семьсот пятьдесят четыре рубля 00 коп) (приложение № 4)».

Пункт 3.1 Договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата определяется на основании Методики расчета и распределения арендной платы при передаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденной постановлением Совета министров Республики Крым от 02 сентября 2014 года № 312 (далее - Методика) и составляет без НДС за первый месяц перерасчета арендной платы с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А83-94/2017 – 304146,17 руб., в том числе 70% в бюджет Республики Крым – 212902,32 руб., 30% Балансодержателю – 91243,85 руб.».

Пункт 3.3. Договора изложен в следующей редакции: «В дальнейшем, сумма арендной платы определяется арендатором самостоятельно, путем ежегодного изменения на коэффициент пересчета, соответствующий индексу потребительских цен, установленному прогнозом социально-экономического развития Республики Крым на соответствующий финансовый год, ежегодно одобряемым Советом министров Республики Крым. Коэффициент пересчета применятся ежегодно для расчета размера арендной платы, начиная с 01 января года, следующего за годом, в котором вступило в силу решение суда по делу № А83-94/2017».

Пункт 3.4. Договора изложен в следующей редакции: «Размер арендной платы подлежит обязательному пересмотру в части изменения арендной платы в случае внесения соответствующих изменений в Методику, а также существенного изменения состояния объекта аренды и в других случаях, предусмотренных действующим законодательством. Перерасчет арендной платы осуществляется в соответствии с требованиями раздела V Методики».

Пункт 3.5. Договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата перечисляется Арендатором ежемесячно, до 15 числа месяца, следующего за отчетным, в размере: 30% арендной платы - Балансодержателю: Государственное бюджетное учреждение Республики Крым «Санаторий для детей и детей с родителями «Орленок», ОГРН <***>, ИНН/КПП 9110088734/911001001; ОКПО 00791591; банк - УФК по Республике Крым (ГБУРК «СДДР «Орленок»), л/с 20756щ96950, 21756щ96950 Отделение Республика Крым; БИК 043 510001; р/сч <***>; 70% арендной платы - бюджет Республики Крым, БИК 043510001, банк получателя - Отделение по Республике Крым г. Симферополь; получатель - УФК по Республике Крым (Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым); ИНН получателя - <***>; КПП получателя - 910201001; счет № 40101810335100010001; КБК доходов - 81511105032020000120; ОКТМО - 35701000 (назначение платежа: арендная плата по договору аренды от 29.09.2004 за __________ (месяц) аренды от ООО «Трейд-Пологи»)».

Пункт 3.6. Договора изложен в следующей редакции: «Арендная плата, перечисленная несвоевременно или не в полном объеме, взыскивается в бюджет Республики Крым и Балансодержателю согласно п. 3.5. Договора с учетом пени в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки, включая день оплаты.

Моментом исполнения обязательств по оплате арендных платежей является момент перечисления денежных средств в бюджет Республики Крым и на счет Балансодержателя.

В случае не поступления денежных средств в бюджет Республики Крым в результате неправильно оформленного платежного поручения оплата аренды не засчитывается, и арендодатель вправе выставить штрафные санкции».

Раздел 3. Договора «Арендная плата» дополнен пунктом 3.8. следующего содержания: «3.8. Налог на добавленную стоимость (НДС) на сумму арендной платы начисляется и перечисляется согласно требованиям действующего законодательства».

Раздел 4. Договора «Использование амортизационных отчислений» дополнен пунктом 4.3. следующего содержания: «4.3. Для получения согласия Арендодателя на осуществление неотъемлемых улучшений, Арендатор предоставляет заявление и материалы в соответствии с разделом VIII Порядка предоставления в аренду имущества, находящегося в государственной собственности Республики Крым, утвержденного постановлением Совета министров Республики Крым от 25 сентября 2014 года №344».

Пункт 5.6. Договора изложен в следующей редакции: «Ежемесячно до 20 числа представлять Арендодателю информацию о перечислении арендной платы в бюджет Республики Крым (копию платежного поручения с отметкой обслуживающего банка), по требованию Арендодателя проводить сверку взаиморасчетов по арендным платежам с оформлением соответствующего акта сверки. Ответственность за достоверность представляемой информации возлагается на Арендатора.

Раздел 11. «Платежные и почтовые реквизиты сторон» Договора изложены в следующей редакции: «Арендодатель: Министерство имущественных и земельных отношений <...>, <...>, код ОГРН <***>. Арендатор: Общество с ограниченной ответственностью «Трейд Пологи», юридический адрес: <...>, ОГРН <***>».

Раздел 12 Договора «Приложения» дополнен пунктом 12.4 следующего содержания: «12.4. Итоговое заключение о величине рыночной стоимости годовой арендной платы объекта оценки».

Истцом в адрес Общества неоднократно направлялись претензии о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пеней за несвоевременное внесение платежей (03/3543 от 10.09.2015, №01-10/9790 от 29.04.2016).

Поскольку ответчиком несвоевременно и не в полном объеме вносилась арендная плата Министерство 09.11.2018 исх. № 01-11/9292 в адрес Арендатора направлена претензия о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени.

17.01.2019 за исх. 01-10/321 Министерство направило ответчику претензию с требованием погашения задолженности в течение 7 дней с момента получения претензии, а также уведомило о расторжении договора в случае непогашения задолженности. С данной претензией истцом был направлен расчет арендной платы и соглашение о досрочном расторжении договора.

Неисполнение указанной претензии послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные исковые требования (с учетом уточнения исковых требований), суд считает их подлежащими удовлетворению полностью в связи со следующим.

Предметом спора по указанному делу являются материально-правовые требования истца о расторжении договора аренды недвижимого имущества по основаниям, предусмотренным ст. 619 ГК РФ, возврате недвижимого имущества истцу и взыскания задолженности по арендной плате и пеней.

Согласно части 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), в порядке, в сроки и в размере, определенном договором.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Судом установлено, что и подтверждено материалами дела нарушение ответчиком обязательств по договору аренды от 29.09.2004.

Как было установлено судом, согласно п. 3.1. (в редакции постановления Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 28.06.2018 по делу А83-94/2017) арендная плата составляет за первый месяц перерасчета арендной платы с момента вступления в законную силу решения суда по делу № А83-94/2017 – 304146,17 руб., в том числе 70% в бюджет Республики Крым – 212902,32 руб.

Соответственно, с 28.06.2019 года арендная плата, подлежащая перечислению в бюджет, составляла 212902,32 руб.

Так, из расчета истца следует, что на 30.06.2018 года у ответчика имелась переплата по договору аренды в размере 90671,61 руб., а истцом заявлены требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.07.2018, истцом рассчитана задолженность по арендной плате за июль 2018 года таким образом: 212902,32 – 90671,61 = 122230,71 руб.

Далее, за период с 01.08.2018 – 31.12.2018 начисленная задолженность по арендной плате составляет 1064511,60 руб. (212902,32 руб.*5 месяцев), а учитывая оплаты от 25.10.2018 (67 тыс.р.) и от 12.01.2019 (70 тыс.р.), недоплата составляет 927511,60 руб.

За январь 2019 года арендная плата составляет 223547,44 руб. (с учетом коэффициента индексации 1,050).

Таким образом, за период с 01.07.2018 по 31.01.2019 задолженность по арендной плате с учетом индексации составляет 122230,71 руб. + 927511,60 руб. + 223547,44 руб. = 1273289,75 руб.

Таким образом, суд приходит к выводу, что представленный истцом расчет арифметически верен и составлен в соответствии с условиями договора.

В соответствии с частью 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно расчету истца размер пени за период с 15.08.2018 по 14.02.2019, начисленной на основании пункта 3.6. договора аренды, составил 110824 руб. 42 коп. (л.д. 47-50, том 2).

Расчет пеней представленный истцом судом проверен, признан арифметически верным.

Доводы ответчика о том, Министерство должно было подготовить и направить в адрес Общества проект дополнительного соглашения к спорному договору или проект нового договора с условиями, утвержденными постановлением от 28.06.2018 по делу №А83-94/2017 судом не принимаются поскольку основаны на неверном толковании норм действующего законодательства.

Так, пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Следовательно, при внесении изменений в договор в судебном порядке сделка может считаться измененной лишь с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договора в соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Решением суда по делу А83-94/2017 внесены изменения в спорный договор аренды, соответственно договор считается измененным с момента вступления в силу решения суда, а именно с 28.06.2018.

Доводы ответчика о том, что правоотношения по спорному договору изменились, в связи с подачей последним заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, судом отклоняются, поскольку договор купли-продажи в установленном порядке на дату рассмотрения спора не заключен, следовательно оснований для прекращения внесения арендных платежей не имеется.

Оценив в соответствии с нормой статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности все представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание положения пункта 3.1. статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает требование истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по арендной плате в размере 1273289 руб. 75 коп. и пеней в сумме 110824 руб. 42 коп. обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

При этом согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Также пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Министерство в подтверждение факта соблюдения претензионного порядка урегулирования спора, возникшего в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязанности по внесению арендных платежей в соответствии с условиями Договора, представило в материалы дела претензию от 17.01.2019 за исх. 01-10/321 содержащую требование о погашении задолженности по арендной плате, пеней и предложение в семидневный срок со дня получения соответствующего письма погасить задолженность по арендной плате перед бюджетом Республики Крым, оплатить пени, а также предоставить подписанный и заверенный печатью арендатора экземпляр соглашения о досрочном расторжении договора, а также указание на то, что в случае невыполнения указанных требований Министерство обратится в суд с иском о расторжении договора, возврату имущества и о взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

Исходя из того, что ответчик не вносил арендную плату в течение длительного времени, при этом истцом был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части расторжения договора аренды, суд пришел к выводу, что исковые требования истца о расторжении договора аренды от 29.09.2004 обоснованы, подтверждаются материалами дела и нормами действующего законодательства, а потому подлежат удовлетворению.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 29.09.2004, в судебном порядке расторгнут, то требование истца об обязании общества возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым отдельно стоящее здание корпуса №19 санатория «Орленок» (лит. К) площадью 430 кв.м., расположенное по адресу: <...> являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно правилам исчисления государственной пошлины, установленным абзацем 2 подпункта 1 пункта 1 статьи 333.21 и подпункта 2 пункта 1 статьи 333.21. Налогового кодекса Российской Федерации, по настоящему спору уплате подлежала государственная пошлина в размере 38841 рублей. Принимая во внимание, что Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождено, а решение суда принято не в пользу ответчика, в соответствии с частью 3 статьи 110 АПК РФ государственная пошлина подлежит взысканию с Общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд именем Российской Федерации

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить полностью.

Расторгнуть договор аренды государственного недвижимого имущества, заключенного 29.09.2004 между Фондом имущества Автономной Республики Крым и Обществом с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи».

Обязать Общество с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» возвратить Министерству имущественных и земельных отношений Республики Крым отдельно стоящее здание корпуса №19 санатория «Орленок» (лит. К) площадью 430 кв.м., расположенное по адресу: <...> по акту приема-передачи в течении десяти дней с момента вступления решения в законную силу.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» в бюджет Республики Крым задолженность по арендной плате в размере 1 273 289 руб. 75 коп., пени в сумме 110 824 руб. 42 коп., а всего 1 384 114 руб. 17 коп.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Трейд-Пологи» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 38 841 руб.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Судья И.В. Плотников