Постановление от 1 октября 2025 г. по делу № А65-7551/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА

420066, <...>, тел. <***>

http://faspo.arbitr.ru   e-mail: info@faspo.arbitr.ru



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

Ф06-4552/2025

Дело № А65-7551/2023
г. Казань
02 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 октября 2025 года.

Арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Хайруллиной Ф.В.,

судей Смоленского И.Н., Хисамова А.Х.,

при участии представителей:

истца - общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» – ФИО1, доверенность от 12.03.2025,

ответчика - Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан – ФИО2, доверенность от 03.10.2024,

третьего лица – муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» - ФИО3 (руководитель), решение от 25.04.2024 № 393,

в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу   Исполнительного комитета Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан

на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.02.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025

по делу № А65-7551/2023

по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура» к Исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан о внесении изменений в пункт договора аренды земельного участка,

при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального учреждения «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района», публичного акционерного общества «Газпром», общества с ограниченной ответственностью «Газпром Трансгаз Казань»,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Технополис  «Новая Тура» (далее – истец, общество, общество «УК «Технополис  «Новая Тура») обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к исполнительному комитету Зеленодольского муниципального района (далее  – Исполком, ответчик), в котором просило: внести изменения в пункт 3.1 договора аренды земельного участка от 12.10.2017 № Зем-1-1424а, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и обществом «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура», изложив его в следующей редакции:

«3.1. Размер арендной платы рассчитывается по формуле, установленной в Приложении № 1 к настоящему Договору, если иное не предусмотрено действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.

3.1.1. Часть арендуемого многоконтурного земельного участка находится в зонах с особыми условиями использования территории, а именно: а) 16:20:036401:262/1, 16:20-6.49, охранная зона распределительного газопровода ИНВ №10283. Охранная зона инженерных коммуникаций; б) 16:20:036401:262/2, 16:00-6.3835,охранная зона сооружения (магистральный газопровод Казань – Йошкар-Ола на участках от 0,0 км до 1,7 кв.м; от 1,7 км до 38,4 км). Охранная зона инженерных коммуникаций; в) 16:20:036401:262/3, 16:20:-6.1924, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10кВ ф.305 ПС Н.Тура; г) 16:20:036401:262/4, 16:20-6.2001, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.104 ПС Н.Тура; д) 16:20:036401:262/5, 16:20-6.1959, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.204 ПС Н.Тура; е) 16:20:036401:262/6, 16:20-6.1983, охранная зона инженерных коммуникаций КЛ 10 кВ ф.405 ПС Н.Тура; ж) 16:20:036401:262/7, 16:20-6.2309, зона публичного сервитута ГРПШ -300-2У1; з) 16:20:036401:262/8, 16:00-6.4129, охранная зона ВОЛС «К746 KZN0005- KZN007R», охранная зона линий и сооружений связи и линий и сооружений радиофикации; и) 16:20:036401:262/9, 16:20-6.2480, пункт распределительный блочный РП 10 кВ БРП-9 Зеленый Дол, охранная зона инженерных коммуникаций; к) 16:20:036401: 262/10, 16:20-6.2488 пункт распределительный блочный РП 10кВ БРП-10 Зеленый Дол, охранная зона инженерных коммуникаций; л) 16:20:036401:262/11, 16:20-6.2495 третий пояс зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения (водозаборные скважины № 1, № 2, № 3) для питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения Товарищества собственников жилья «Ореховка», расположенного по адресу: Республика Татарстан, Зеленодольский район, в 0,25 км северо-восточнее от северной окраины н.п. Ореховка, зона санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения, зона охраны природных объектов; м) 16:20:036401:262/12, 16:20-6.2555, охранная зона объекта: Газопровод -перемычка между газопроводом Казань-Йошкар-Ола км 14 и газопроводом-отводом АГРС д. Новая Тура, охранная зона инженерных коммуникаций; н) 16:20:036401:262/13, 16:20-6.2720 КЛ-10 кВ ф.104 ПС Тура, охранная зона инженерных коммуникаций; о) 16:20:036401:262/14, 16:20-6.2732 публичный сервитут в целях обеспечения размещения инженерных коммуникаций местного (муниципального) значения для обслуживания объекта – «Универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров «Зеленодольск-3»; п) 16:20:036401:262/15, 16:20-6.2733 публичный сервитут в целях обеспечения размещения инженерных коммуникаций местного (муниципального) значения для обслуживания объекта – «Универсальный склад продовольственных и непродовольственных товаров «Зеленодольск-3»; р) 16:20:036401:262/16, 16:20-6.2724 КЛ-10 кВ ф.204 ПС Тура, охранная зона инженерных коммуникаций; с) 16:20:036401:262/17, 16:00-6.4354 зона минимальных растояний до сооружения (магистральный газопровод Казань - Йошкар-Ола на участках 0,0 км до 1,7 кв.м; от 1,7 км до 38,4 км), иная зона с особыми условиями использования территории; т) 16:20:036401:262/18, 16:20-6.1782 придорожные полосы автомобильной дороги общего пользования федерального значения А-295 Йошкар-Ола – Зеленодольск – автомобильная дорога М-7 «Волга» на участке км 113+600 -км 126+279, расположенном в границах Зеленодольского муниципального района Республики Татарстан, придорожная полоса; у) смежным по отношению к земельному участку с кадастровым номером 16:20:036401:262 является земельный участок с кадастровым номером 16:20:036401:1784 Зеленодольское лесничество, Айшинское участковое лесничество, квартал 183 выделы 2-11, часть выдела 1, зона лесничества 16:00-15.1, что обязывает установить противопожарные расстояния от зданий, сооружений до границ лесных насаждений в лесах хвойных или смешанных пород не менее 50 м; ф) по земельному участку с кадастровым номером 16:20:036401:262 проложен наружный газопровод высокого давления с кадастровым номером 16:20:000000:2734, для которого согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 20.11.2000 № 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей» - охранная зона газопровода составляет 2 м от сети; правовой режим которых не позволяет использовать часть территории земельного участка в соответствии с видом разрешённого использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», при этом совокупная площадь вышеуказанных зон с особыми условиями использования территории, публичных сервитутов (с учётом наложения этих зон одна на другую) составляет 246 318 кв.м.

3.1.2. Стороны установили, что арендная плата не взимается с площади 246 318 кв.м. – за часть земельного участка, которая не пригодна для её использования в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» в связи с нахождением данной части земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории, публичных сервитутах, указанных в пункте 3.1.1 настоящего Договора.

3.1.3. В случае исключения из ЕГРН зоны с особыми условиями использования территории, указанной в пункте 3.1.1 настоящего Договора, прекращения действия публичного сервитута, происходит уменьшение площади части земельного участка, указанной в пункте 3.1.2 настоящего Договора, на площадь исключенной зоны с особыми условиями использования территории (за исключением части площади исключенной зоны с особыми условиями использования, площади публичного сервитута, которая налагается на площадь действующих зон с особыми условиями использования). Новый расчёт размера арендной платы (в соответствии с изменённой площадью) применяется с квартала, следующего за кварталом, в котором произошло соответствующее исключение зоны с особыми условиями использования территории из ЕГРН.».

3.1.4. Положения пунктов 3.1.1 – 3.1.3 настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, начиная с 31.08.2023 в полном объёме. В этой связи Стороны обязуются произвести перерасчёт арендной платы с учётом положений пункта 3.1.2 настоящего Договора.

3.1.5. Положения пунктов 3.1.1 – 3.1.3 настоящего Договора применяются к отношениям Сторон, начиная с 16.03.2020 до 31.08.2023 в части, касающейся зон с особыми условиями использования территории, установленных на 16.03.2020, и их площади, а также по мере их установления на территории земельного участка в период с 16.03.2020 до 31.08.2023. В этой связи Стороны обязуются произвести перерасчёт арендной платы пропорционально уменьшению площади земельного участка, которая была пригодна для её использования в соответствии с видом разрешённого использования земельного участка. Применить новую редакцию пункта 3.1 Договора аренды земельного участка № Зем1-1424а от 12.10.2017, заключённого между Исполнительным комитетом Зеленодольского муниципального района и ООО «Управляющая компания «Технополис «Новая Тура, к отношениям Сторон, возникшим с 16.03.2020.

Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.02.2025  исковые требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 решение суда оставлено без изменения.

Исполком обратился в Арбитражный суд Поволжского округа с кассационной жалобой, в которой просит обжалуемые судебные акты отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении требований общества, считая, что судами неправильно применены нормы материального права.

В судебном заседании представитель Исполкома поддержал доводы  жалобы, представитель Общества возражал на доводы жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.

Иные лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, явку своих представителей в  судебное заседание не обеспечили, что в силу статьи 284 АПК РФ не является препятствием к рассмотрению кассационной жалобы.

Проверив материалы дела, изучив доводы кассационной жалобы, отзыва на нее, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, Арбитражный суд Поволжского округа считает судебные акты подлежащими отмене, дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 12.10.2017 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № Зем-1-1424а, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду на срок с 12.10.2017 по 29.03.2061 земельный участок площадью 594 912 кв.м. с кадастровым номером 16:20:036401:262 с разрешенным использованием: в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры.

С 16.03.2020  вид разрешённого использования земельного участка «в целях размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры» изменен на «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» распоряжением МУ «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» от 02.03.2020 № 210 «Об уточнении вида разрешённого использования земельного участка».

Общество «УК «Технополис  «Новая Тура», ссылаясь на то, что: изменение вида разрешённого использования земельного участка было осуществлено по воле и в интересах арендодателя без согласования с арендатором, без заключения дополнений к договору аренды; общество не могло влиять на данное решение арендодателя и его подведомственных учреждений; изменение вида разрешённого использования привело к необходимости применения при расчете арендной платы поправочного коэффициента 10.0 в соответствии с порядком исчисления арендной платы, утвержденным нормативным актом субъекта – Постановлением Кабинета министров Республики Татарстан от 09.02.1995 № 74 «Об арендной плате за землю», соответственно, его увеличению; с даты изменения вида разрешённого использования, с учётом наличия на земельном участке зон с особыми условиями использования территории, возникла невозможность использования части территории земельного участка в соответствии с видом его разрешённого использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)», обратилось с настоящим иском в суд.

По результатам судебной экспертизы, проведённой в рамках настоящего дела, площадь земельного участка с кадастровым номером 16:20:036401:262, не пригодная к использованию по целевому назначению в соответствии с видом разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» в связи с нахождением данной части земельного участка в зонах с особыми условиями использования территории,  составила 246 318 кв.м.

Невозможность использования арендатором части  арендуемого земельного участка площадью 246 318 кв.м. (41,33% от всей площади земельного участка) в соответствии с новым правовым режимом, в силу действующих обременений на указанной части земельного участка, в то же время необходимость исчисления и внесения арендной платы исходя из всей площади земельного участка, в повышенном размере с применением коэффициента 10.0, суды признали существенными обстоятельствами, влекущими изменение условий договора аренды. В связи с указанным суды удовлетворили исковые требования Общества, приняв пункты договора в редакции, предложенной истцом, обязав ответчика внести изменения в договор в части начисления арендной платы, перерассчитать его  за часть прошедшего периода, признав необходимым исчисление арендной платы не со всей арендуемой площади земельного участка, а только с той площади, которая находится в пользовании ответчика, исключив из платы ту площадь земельного участка, которую эксперт определил как непригодную в силу действующих обременений, на весь будущий период действия договора.

Между тем, судами не принято во внимание следующее.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Исходя из статьи 451 ГК РФ, изменение договора в судебном порядке также допускается при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Изменение обстоятельств признается существенным тогда, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В силу пункта 2 статьи 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

В соответствии с пунктом 4 статьи 451 ГК РФ изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное. При изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде (пункт 1 статьи 452, пункт 1 статьи 453 ГК РФ).

Разрешая спор, удовлетворяя иск об изменении договора аренды, принимая пункты договора в редакции, предложенной истцом, суды пришли к выводам о том, что в период действия договора имело место изменение существенных обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.

Возражая относительно указанных выводов, правообладатель земельного участка утверждает, что в данном случае земельный участок неразграниченной государственной собственности с кадастровым номером 16:20:036401:262, первоначально предоставленный в аренду с видом разрешенного использования для размещения объектов социальной, общественной и инженерной инфраструктуры, изменен на вид разрешенного использования «объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)» с учетом назначения расположенных на нем объектов (зданий).

Из смысла норм земельного законодательства и правоприменительной практики следует, что собственник объекта недвижимости вправе использовать земельный участок без ограничения срока в соответствии с видом разрешенного использования, ранее предусмотренным в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ) муниципального образования для определенной территориальной зоны, если правообладатель земельного участка вносит в нее изменения без учета назначения объектов, расположенных на нем.

Однако суды не приступали к исследованию вопроса о том, какой вид разрешенного использования ранее, до заключения спорного договора  был предусмотрен в ПЗЗ для данной территориальной зоны, использовало  ли Общество земельный участок в соответствии с видом разрешенного использования и назначением расположенных на нем объектов, или пользовалось с нарушением вида разрешенного использования, извлекая выгоду; изменен ли вид разрешенного использования спорного земельного участка без учета назначения расположенных на нем зданий.

Соглашаясь с доводами арендатора о том, что вид разрешенного использования спорного земельного участка изменен без согласования с собственником объекта недвижимости, суды не приняли во внимание  принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, не проверили соблюдение Обществом при строительстве и эксплуатации объектов недвижимости (здания, сооружения, объекты капитального строительства, линейные объекты) требований, обусловленных целевым назначением земельного участка, в границах которого они создаются и используются.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11.02.2019 № 9-П указал, что этот принцип земельного законодательства и обусловленное им правовое регулирование, объективно предопределены тесной связью земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости. Правовой режим земельного участка и расположенного на нем здания также являются взаимосвязанными и взаимообусловленными.

В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, в обязательном порядке, указываются, в частности, виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства (пункт 1 части 6 статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации, далее – ГрК РФ).

В силу части 4 статьи 37 ГрК РФ, пункта 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) правообладатель земельного участка и объекта капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, имеет право самостоятельно выбрать для себя как основной, так и - в дополнение к основному - вспомогательный вид его разрешенного использования, которые предусмотрены правилами землепользования и застройки муниципального образования для определенной территориальной зоны.

Из представленных в материалы дела доказательств следует, что основанием для регистрации права собственности Общества на объекты, возведенные им в 2012-2016 году, являются:

в 2013 году на павильон № 2 назначение нежилое, общая площадь 39 988,9 кв.м. – договор аренды земельного участка № Зем-1-742а от 29.03.2012, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.08.2013; 

в 2014 году на павильон оптовой торговли № 3 общей площадью 40 961,3 кв.м. – договор аренды земельного участка № Зем-1-742а от 29.03.2012, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.07.2014;

в 2014 году на пожарное депо общей площадью 384,6 кв.м. –  договор аренды земельного участка № Зем-1-742а от 29.03.2012, договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 01.07.2014;

в 2016 году на объект права – создание Технополиса «Новая Тура» - зона павильона оптовой торговли. Реконструкция павильона оптовой торговли № 1 (вариант 2), 2 этап строительства – зона холодильных камер, назначение нежилое здание площадью 3 088,3 кв.м. – договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2012, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 18.09.2015.

Таким образом, из материалов дела следует, что общество до заключения спорного договора аренды в 2017 году, в период действия предыдущих договоров –  договора аренды земельного участка № Зем-1-742а от 29.03.2012 и договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 10.04.2012, осуществил строительство торговых объектов; однако целевое назначение земельного участка при предоставлении его Обществу в аренду, воля правообладателя земельного участка на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа, возможность строительства тех объектов, которые введены в гражданский оборот в качестве торговых и используются с момента ввода их в эксплуатацию по предназначению, что не оспаривается самим собственником названных объектов, предметом оценки судов не являлись.

Судами не проанализирован порядок предоставления земельного участка Обществу в аренду в 2017 году под существующими объектами недвижимости с учетом принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов и деления земель по целевому назначению, возведение на земельном участке иных объектов (сооружений) в целях обслуживания этих объектов, наличие охранных зон  на момент заключения договора аренды в 2012 году и в 2017 году, или возникновение охранных зон в силу создания объектов с особыми условиями пользования в последующем, в период аренды.

В силу пункта 1 статьи 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 40 и пункта 1 статьи 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; в ином случае такой объект может быть признан самовольной постройкой.

В части 3 статьи 37 ГрК РФ указано, что изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. В то же время названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения (определения Верховного Суда Российской Федерации от 12.09.2018 № 213-ПЭК18, от 25.05.2020 № 87-ПЭК20, от 05.12.2023 № 18-КГ23-146-К4, от 25.10.2023 № 362-ПЭК23, от 06.06.2023 № 304-ЭС22-18932).

Исходя из пункта 1 статьи 424 ГК РФ, по общему правилу, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон;  в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления (абзац второй пункта 1 статьи 424 ГК РФ). Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом изменение размера арендной платы ввиду применения иного коэффициента не является изменением условий договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение условия, согласованного сторонами в договоре, что следует и из правовой позиции, изложенной, в частности, в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 № 11487/09.

Учитывая принцип платности землепользования, судами не приведены правовые нормы, освобождающие землепользователя  от платы за пользование землей в пределах охранных зон; не учтено, что невозможность исчисления арендной платы за фактическое прекращение пользования предоставленным на основании договора аренды земельным участком,  не прекращает обязательство арендатора по внесению арендной платы за период, пока указанный договор аренды является действующим.

Наличие ограничений в использовании части земельного участка, связанных с охранными зонами,  о которых арендатор должен был знать при заключении договора или их возникновение при исполнении договора, не свидетельствует о невозможности его использования по целевому назначению и не освобождает арендатора от внесения арендной платы.

По смыслу статьи 56 ЗК РФ, права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами и могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю: особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах. Ограничения прав устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда или в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом для охранных зон. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

Арендатор, ссылаясь на отсутствие правовых оснований для внесения платы за землю на будущее время, уменьшения ее размера или возвращения ранее оплаченной арендной платы в связи с невозможностью использования части земельного участка по назначению, обязан доказать, что использование участка было невозможно по независящим от него обстоятельствам. При этом оценка поведения арендатора является обязанностью суда, рассматривающего спор. Доводы Исполкома о возникновении обременения земельного участка в результате деятельности самого Общества (по строительству автомобильной дороги, пожарного депо, холодильной и т.д.) оставлены судами без внимания.

В силу положений процессуального закона суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств (часть 1 статьи 64, статьи 71, 168 АПК РФ).

Суд оценивает требования и возражения сторон с учетом положений статьи 65 АПК РФ о бремени доказывания, исходя из принципа состязательности сторон, согласно которому риск наступления последствий не совершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Поскольку содержащиеся в обжалуемых судебных актах выводы сделаны без исследования и оценки совокупности представленных в дело доказательств, а суд кассационной инстанции не наделен полномочиями по установлению дополнительных обстоятельств и исследованию доказательств, решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда подлежат отмене с направлением дела на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан (пункт 3 части 1 статьи 287 АПК РФ).

При новом рассмотрении суду следует устранить указанные недостатки, надлежащим образом рассмотреть доводы и возражения сторон, в том числе проверить наличие (отсутствие) существенных изменений условий договора, определить наличие (отсутствие) оснований для внесения изменений в договор, после чего на основании полного и всестороннего исследования всех представленных сторонами доказательств и приведенных ими доводов разрешить заявленные требования в соответствии с нормами действующего законодательства.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 3 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 13.02.2025 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2025 по делу № А65-7551/2023 отменить, направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Татарстан.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке и сроки, установленные статьями 291.1., 291.2. Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Председательствующий судья                                       Ф.В. Хайруллина


Судьи                                                                               И.Н. Смоленский


                                                                                          А.Х. Хисамов