Решение от 27 мая 2019 г. по делу № А46-18391/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18391/2018
28 мая 2019 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2019 года.

Полный текст решения изготовлен 28 мая 2019 года.

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Луговика С.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308554325200022) к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) о разрешении разногласий, возникших при заключении договора,

в судебном заседании приняли участие:

от истца – ФИО3 по доверенности от 11.09.2018 сроком на 2 года,

от ответчика – ФИО4 по доверенности №Исх-ДИО/18363 от 03.12.2018 сроком на 1 год,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее - ИП ФИО2, истец) обратился в суд с исковым заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

До рассмотрения спора по существу истец уточнил исковые требования, просит суд Установить рыночную стоимость Объекта - нежилого помещения № 8П общей площадью 69,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, в сумме 1 919 492 руб. 00 коп.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи Объекта - нежилого помещения № 8П общей площадью 69,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 919 492 (один миллион девятьсот девятнадцать тысяч четыреста девяносто два) рублей».

Уточнения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее АПК РФ) судом приняты.

Ответчик возражает против принятия спорных пунктов договора в предложенной истцом редакции, ссылаясь на наличие отчета об оценке, составленного ООО «Центр интеллектуальных технологий».

По ходатайству истца судом назначена экспертиза по определению стоимости объекта, являющегося предметом договора купли-продажи, проведение которой определением суда от 04.03.2019 поручено ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп».

По результатам назначенной судом экспертизы ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп» в материалы дела представлено заключение эксперта № 190301, составленное ФИО5, а также выставлен счет от 29.03.2019 №06 на сумму 15 000 руб.

Денежные средства в указанном размере перечислены ИП ФИО2 на депозитный счет Арбитражного суда Омской области согласно чеку-ордеру от 07.12.2018.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как указывает истец и не оспаривает ответчик, ИП ФИО2, являясь арендатором муниципального имущества – нежилого помещения № 8П общей площадью 69,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: <...> и отвечая требованиям статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ от 22.07.2008, в июне 2017 года обратилась к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Со стороны департамента в адрес ИП ФИО2 в сентябре 2018 года направлен проект договора купли-продажи муниципального имущества, из содержания которого следует, что предметом договора является нежилое помещение №8П общей площадью 69,2 кв. м., расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: <...> (ОАО), с кадастровым номером 55:36:090205:14632.

Цена за приобретаемый «Объект 1» составляет сумму в размере 3 651 000 руб. (пункт 4.1. договора).

ИП ФИО2, возражая против обозначенной в договоре цены за объект, направила протокол разногласий к договору с предложением о том, что цена «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 895 763 (один миллион, восемьсот девяносто пять тысяч, семьсот шестьдесят три) рублей».

Со стороны продавца протокол согласования разногласий не подписан, что явилось основанием для обращения последнего в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Обращаясь в суд с настоящим иском, истец указывает, что стоимость имущества, подлежащего отчуждению, является завышенной, в подтверждение чего представлен отчет № 604/13/19 об определении рыночной стоимости, составленный ИП ФИО6 по заказу ИП ФИО2

Согласно данному отчету, по состоянию на дату оценки 14.06.2017 рыночная стоимость нежилого помещения округленно составляет 2 237 000 руб. (с учетом НДС) и 1 895 763 руб. (без учета НДС).

Из отчета ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», представленного по результатам назначенной судом экспертизы, следует, что по состоянию на 14.06.2017 рыночная стоимость нежилого помещения округленно составляет 2 265 000 руб. (с учетом НДС) и 1 919 492 руб. (без учета НДС).

Оценив представленные в материалы дела доказательства, доводы и возражения сторон, суд приходит к следующим выводам.

На основании статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон №159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности).

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества определен статьей 4 Закона №159-ФЗ.

Часть 2 указанной статьи предусматривает, что в течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, обозначенном Законом № 159-ФЗ, уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 этого Закона, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества (часть 4 статьи 4 названного Закона).

Вместе с тем, определяя порядок реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Закон № 159-ФЗ не запрещает арендатору не согласиться с предложенной выкупной ценой имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ цена, по которой имущество подлежит отчуждению публичными органами субъектам малого и среднего предпринимательства, должна соответствовать цене, определенной независимым оценщиком исходя из рыночной стоимости этого имущества.

Закон № 159-ФЗ предоставляет арендатору право оспорить достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (часть 8 статьи 4) Закона.

Направление ИП ФИО2 на предложенный Департаментом проект договора купли-продажи протокола разногласий было обусловлено несогласием истца с условием о выкупной цене, которая, по его мнению, была завышенной. В обоснование иной цены выкупаемого имущества обществом был представлен отчет об оценке от № 604/13/18, который с пояснительной запиской ИП ФИО2 поступил в департамент 19.09.2018.

Ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ в соответствии со статьей 443 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), признается новой офертой.

Согласно части 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с данным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу части 4 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Из системного толкования приведенных положений Гражданского кодекса и Закона №159-ФЗ следует, что при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в случае неподписания им предложенного публичным образованием проекта договора купли-продажи арендуемого имущества и направления в предусмотренные законом сроки протокола разногласий к проекту договора, который является новой офертой, его отклонение либо неполучение извещения о результатах рассмотрения, арендатор вправе передать разногласия, возникшие между ними при заключении договора, на рассмотрение суда.

Требования истца (с учетом уточнений) суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В Информационном письме Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснил, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица (в том числе спора о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.) судам следует учитывать, что, согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу.

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В силу статьи 9 Закона № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Такой подход к определению рыночной стоимости выкупаемого субъектом малого предпринимательства имущества соответствует правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 №7240/12.

Как указал истец и не оспорил ответчик, заявление со стороны ИП ФИО2 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущество поступило в департамент в июне 2017 года.

Учитывая существенные отличия в рыночной стоимости спорного имущества в отчетах сторон, судом назначена экспертиза, результаты которой соответствуют доводам истца о завышенном размере выкупаемой стоимости объектов и наиболее близки по значению к результатам экспертизы, проведенной по заказу истца ИП ФИО7

Обстоятельств и доводов, опровергающих выводы эксперта в отчете ООО "Консалтинговая компания "Стандарт Групп" об определении рыночной стоимости, ответчиком не представлено.

Ссылка ответчика на другой отчет, составленный ООО «Центр интеллектуальных технологий», о недостоверности отчета по результатам судебной экспертизы не свидетельствует.

Ходатайство о проведении повторной экспертизы ответчик не заявлял, следовательно, несет риск такого процессуального поведения.

На основании части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Согласно части 2 названной статьи в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

В соответствии с частью 2 статьи 41 АПК РФ лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться принадлежащими им процессуальными правами.

Ссылаясь на то, что заключение эксперта является необоснованным, о назначении по делу дополнительной и (или) повторной экспертизы в порядке статьи 87 АПК РФ ответчик не заявил. Ходатайства о вызове эксперта в судебное заседание представлено не было.

Поскольку противоречий в выводах эксперта не усматривается, а сомнения ответчика, полагающего, что рыночная цена значительно выше установленной экспертизой, допустимыми доказательствами не подтверждены, оснований считать указанный отчет оценщика - ООО «Консалтинговая компания «Стандарт Групп», обладающего специальными познания по вопросу определения рыночной стоимости, недостоверными не имеется.

Подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации установлено, что не признаются объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость операции по реализации (передаче) на территории Российской Федерации государственного или муниципального имущества, не закрепленного за государственными предприятиями и учреждениями и составляющего государственную казну Российской Федерации, казну республики в составе Российской Федерации, казну края, области, города федерального значения, автономной области, автономного округа, а также муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну соответствующего городского, сельского поселения или другого муниципального образования, выкупаемого в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.

В связи с указанным, требования истца о принятии спорного пункта договора в редакции, согласно которой стоимость «Объекта» составляет 1 919 492 руб., что соответствует результатам судебной экспертизы, суд находит обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Расходы истца по оплате государственной пошлины (чек-ордер от 22.10.2018) в размере 6 000 руб., а так же расходы по оплате экспертизы подлежат отнесению на ответчика по правилам статьи 110 АПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Установить рыночную стоимость Объекта - нежилого помещения № 8П общей площадью 69,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, в сумме 1 919 492 руб. 00 коп.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи Объекта - нежилого помещения № 8П общей площадью 69,2 кв. м., расположенного на первом этаже жилого дома по адресу: <...>, в редакции проекта договора купли-продажи Департамента, изложив пункт 4.1 договора в следующей редакции: «Цена за приобретаемый «Объект» составляет сумму в размере 1 919 492 (один миллион девятьсот девятнадцать тысяч четыреста девяносто два) рублей».

Взыскать с Департамента имущественных отношений Администрации города Омска (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 308554325200022) 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины, 15 000 руб. 00 коп. расходов по оплате экспертизы.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья С.В. Луговик