Решение от 8 июля 2024 г. по делу № А46-12542/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-12542/2023
09 июля 2024 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена 25 июня 2024 года.

В полном объеме решение изготовлено 09 июля 2024 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Ивановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Тарановой К.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Саши» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный остров К» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании убытков в размере 780 603 руб. 17 коп.,

и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Солнечный остров К» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Саши» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 000457 от 17.06.2022 в размере 294 386 руб. 06 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 091 руб. 63 коп.,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, общества с ограниченной ответственностью «Глобус-Агро» (ИНН <***>, ОГРН <***>),

в судебном заседании 20.06.2024 (до перерыва) приняли участие:

от общества с ограниченной ответственностью «Саши» - ФИО1 по доверенности от 19.03.2024 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен);

от общества с ограниченной ответственностью «Солнечный остров К» - ФИО2 по доверенности от 19.07.2023 (личность удостоверена паспортом гражданина РФ, диплом о высшем юридическом образовании на обозрение суда представлен),

25.06.2024 (после перерыва) лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени месте судебного заседания, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили; 



У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Саши» (далее – ООО «Саши», истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Солнечный остров К» (далее – ООО «Солнечный остров К», ответчик) о взыскании убытков в размере 780 603 руб. 17 коп.

Определением суда от 08.08.2023 указанное исковое заявление принято к производству с дальнейшим рассмотрением дела в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со статьей 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

23.08.2023 ответчиком в материалы дела представлен отзыв на исковое заявление, в котором указано на недоказанность факта возникновения убытков в виде недостатков арендованного имущества, поскольку акт приема-передачи (возврата) от 31.03.2023 подписан ответчиком с возражениями, а также на то, что расчет убытков произведен с необоснованным завышением объемов работ и цен.

20.09.2023 истцом представлены в материалы дела дополнительные пояснения, согласно которым обязанность ответчика по возмещению убытков в рассматриваемом случае следует из условий договора аренды, при этом дефектным актом подтверждается наличие соответствующих недостатков арендованного имущества.

Определением от 08.10.2023 суд с учетом поступивших в материалы дела документов и в целях недопущения нарушения прав лиц, участвующих в деле, а также в целях содействия осуществлению эффективного правосудия перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства на основании части 5 статьи 227 АПК РФ.

04.12.2023 от ООО «Солнечный остров К» поступило встречное исковое заявление к ООО «Саши» о взыскании задолженности по договору аренды нежилого помещения № 000457 от 17.06.2022 в размере 294 386 руб. 06 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 091 руб. 63 коп (вх. № 357620).

Определением Арбитражного суда Омской области от 19.12.2023 указанное встречное исковое заявление принято, назначено к рассмотрению совместно с первоначальным иском.

В ходе рассмотрения дела ООО «Солнечный остров К», возражая против исковых требований ООО «Саши» и поддерживая встречные исковые требования, указало на то, что ответчик не признал недостатки, указанные в дефектном акте и в смете, в ином случае он бы с ними согласился и оплатил, возражает против указанных в акте недостатков; фактически ответчику переданы в аренду помещения без выполненного капитального ремонта. Ответчиком выполнен необходимый текущий ремонт, что подтверждается представленными в материалы дела первичными бухгалтерскими документами (товарные накладные, счета-фактуры на покупку оборудования, материалов для проведения ремонтных работ), подтверждающими расходы ответчика, понесённые при устранении недостатков, возникших в период аренды складского, офисного и других вспомогательных помещений, в период действия договора аренды № 000457 от 17.06.2022. ООО «Саши» не доказана причинно-следственная связь между действиями (бездействием) ООО «Солнечный остров К» и возникшими убытками и их размером. Предыдущий арендатор - ООО «Глобус-Агро» арендовал эти же помещения по договору № 000383 от 14.06.2016 в период с 14.06.2016 по 16.06.2022 и съехал, не устранив недостатки, за что ООО «Саши» удержало с ООО «Глобус-Агро» обеспечительный платёж в размере 553 713 руб. По мнению ООО «Солнечный остров К», истец злоупотребляет своим правом, так как возместив убытки за счёт ООО «Глобус-Агро», пытается повторно взыскать за те же самые недостатки денежные средства с организации, которая ему ущерба не причиняла. Недостатки, указанные в акте приема-передачи (возврата) от 31.03.2023, являются малозатратными и легкоустранимыми силами арендатора, и не были устранены арендатором до 31.03.2023 по единственной причине: арендодатель еще в период действия договора аренды производил ремонтные работы в арендуемых помещениях. Арендатор неоднократно обращался к арендодателю с просьбой завершить свои ремонтные работы в срок, необходимый арендатору для подготовки помещений к передаче арендодателю. Фактически же арендодатель продолжал ремонтные работы по 31.03.2023 включительно, чем препятствовал арендатору в выполнении подготовительных работ к возврату арендуемых помещений. Таким образом, арендодатель, отказывая арендатору в предоставлении доступа к арендуемым помещениям в период действия договора аренды № 000457 от 17.06.2022, злоупотреблял своими правами, нарушал условия договора.

ООО «Саши», поддерживая первоначальный иск и возражая против доводов встречного иска ООО «Солнечный остров К», указало на то, что в силу пункта 3.1.9 договора № 000457 от 17.06.2022, в случае проведения ремонта силами арендатора, он должен быть выполнен до последнего дня аренды, либо стоимость ремонта должна быть компенсирована арендодателю в полном объёме. Арендатор сдал арендуемый объект и оборудование в ненадлежащем состоянии и со множеством дефектов, что подтверждается подписанным актом приема-передачи в порядке возврата (далее - дефектный акт). Подписав дефектный акт, ответчик подтвердил смету и стоимость сметных работ, не оспаривал указанные обстоятельства. Договором, актом приема-передачи нежилых помещений, дефектным актом, локальным сметным расчетом подтверждается, что после расторжения договора арендуемые помещения оставлены ответчиком со множественными повреждениями и дефектами, для устранения которых необходимо проведение восстановительных работ (ремонта), что и влечет возникновение убытков у истца. Работы проводились согласно установленным расценкам, указанным в Сборнике сметных цен на строительные материалы применительно к текущему году. Со сметой ответчик ознакомлен, и стоимость сметных работ не оспаривал. Арендатор противоречит сам себе, указывая, что всё арендуемое имущество возвратил арендодателю в том состоянии, в котором он его и получил, при этом сам же арендатор подписал акт приема-передачи (возврата) со всеми дефектами и в своих же возражениях к акту также согласился со всеми дефектами (и объёмами в том числе), с указанием на готовность их устранить в согласованные сроки. Большая часть замечаний не является легкоустранимой и малозатратной, например, для покраски потолка и замены лампочек, находящихся на высоте 7 метров, необходимо собрать, а потом разобрать строительные леса по всей площади склада или использовать дорогостоящие подъёмные механизмы. В свою очередь арендодатель заявляет, что никаких ремонтных работ до принятия арендуемого объекта от арендатора не производил и не производит. Все проводимые арендодателем работы по демонтажу сэндвич-панелей согласованы с арендатором и направлены на то, чтобы помочь арендатору уложится в срок возврата арендуемого объекта.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.02.2024 в порядке статьи 51 АПК РФ по ходатайству ООО «Солнечный остров К» к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Глобус-Агро» (далее – ООО «Глобус-Агро», третье лицо).

13.03.2024 (вх. № 74106) третье лицо представило в материалы дела отзыв, в котором поддержало позицию ООО «Солнечный остров К», указав, что требования ООО «Саши» необоснованы и не подлежат удовлетворению, обосновывая свою позицию тем, что по договору аренды нежилого помещения от 14.06.2016 № 000383 ООО «Глобус-Агро» арендовало складские и офисные помещения у ООО «Саши» в период с 14.06.2016 по 16.06.2022. 14.06.2016 стороны договора заключили дополнительное соглашение № 1 к акту приема-передачи имущества к договору аренды нежилого помещения от 14.06.2016 № 000383, согласно которому при приеме складских помещений обнаружены дефекты покрытия пола. Письмом от 23.05.2017 ООО «Глобус-Агро» запрошено разрешение на установку перегородок из сэндвич-панелей, в письме от 31.05.2017 ООО «Саши» потребовало произвести демонтаж этих перегородок. Демонтаж ООО «Глобус-Агро» не выполнило. Актом от 14.04.2020 зафиксированы деформированные панели секционных ворот. В период аренды ООО «Глобус-Агро» осуществляло коммерческую деятельность по покупке и продаже плодоовощной продукции, которая завозилась в складские блоки, хранилась, затем реализовывалась, и естественно, что за шесть лет пользования помещениями имуществу арендодателя причинен некий ущерб, который по мере возможности арендатором устранялся. 16.06.2022 ООО «Саши» и ООО «Глобус-Агро» подписали соглашение о расторжении договора аренды № 000383 от 14.06.2016 и акт приема-передачи (возврата) имущества с указанием выявленных недостатков. 16.06.2022 ООО «Глобус-Агро» направило гарантийное письмо, которым гарантировало устранение недостатков, указанных в акте приема-передачи (возврата) имущества. Однако, с 17.06.2022 ООО «Саши» сдало в аренду указанные помещения, что существенно затрудняло выполнение работ по устранению недостатков, которые частично так и не были устранены. Актом от 01.09.2022 ООО «Саши» указало на выявленные дефекты после проведенных ООО «Глобус-Агро» ремонтно-восстановительных работ, в связи с чем ООО «Саши» удержало с ООО «Глобус-Агро» обеспечительный платеж в размере 553 713 руб. В связи с указанным, по мнению третьего лица, ООО «Солнечный остров К» арендовало помещения с теми недостатками, которые остались после того, как ООО «Глобус-Агро» прекратило арендовать у ООО «Саши» помещения. Третьим лицом представлены в материалы дела договор аренды от 14.06.2016 № 000383, дополнительное соглашение № 1 от 14.06.2016, письмо от 23.05.2017, ответ от 31.05.2017, акт от 14.04.2020, гарантийное письмо от 16.06.2022, акт осмотра от 01.09.2022, письмо ООО «Саши» об удержании обеспечительного платежа от 11.05.2023.

В судебном заседании стороны высказались согласно представленным в материалы дела процессуальным документам.

Третье лицо, надлежащим образом извещенное в соответствии со статьёй 123 АПК РФ о месте и времени рассмотрения дела, своего представителя в суд не направило.

Информация о рассмотрении дела в арбитражном суде в порядке, предусмотренном статьёй 121 АПК РФ, размещена на сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

По правилам статей 123, 156 АПК РФ спор рассмотрен в отсутствии представителя третьего лица, по имеющимся в деле доказательствам.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), ООО «Саши» на праве собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое здание с кадастровым номером 55:36:190136:1070, площадью 6 626,1 кв.м, расположенное по адресу: <...>, наименование: склад, инвентарный номер: 674382 (номер государственной регистрации права 55-01/00-5/2023-2103 от 17.03.2003).

17.06.2022 между ООО «Саши» (арендодатель) и ООО «Солнечный остров К» (арендатор) заключен договор № 000457 аренды нежилого помещения, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает во временное владение и пользование, для осуществления предпринимательской деятельности в части здания с кадастровым номером 55:36:190136:1070 следующие помещения:

- помещение на поэтажном плане № 10 (склад) площадью 1 633,6 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 11 (помещение) площадью 17,2 кв.м и офисные помещения:

- помещение на поэтажном плане № 1 (помещение) площадью 22,6 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 2 (помещение) площадью 4,7 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 3 (санузел) площадью 2,4 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 4 (санузел) площадью 2,4 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 5 (помещение) площадью 34,2 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 6 (коридор) площадью 42,0 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 7 (помещение) площадью 27,4 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 8 (помещение) площадью 34,1 кв.м,

- помещение на поэтажном плане № 9 (помещение) площадью 15,1 кв.м,

Общая площадь арендуемых помещений составляет 1 835,7 кв.м.

Основные характеристики здания: кадастровый номер 55:36:190136:1070, адрес: <...>, общая площадь 6 626,1 кв.м, назначение: нежилое, наименование: склад, инвентарный номер: 674382.

Вышеуказанные нежилые помещения, передаваемые по договору во временное владение и пользование, именуются в дальнейшем «арендуемый объект». Контур арендуемого объекта выделен цветной линией на поэтажном плане, являющемся приложением № 1 к договору. Приложение № 1 подписывается сторонами и является неотъемлемой частью договора.

Согласно пункту 1.4 договора прием-передача арендодателем арендатору арендуемого объекта производится по акту приема-передачи, подписываемому сторонами (приложение № 2 к настоящему договору) с указанием фактического состояния арендуемого объекта.

В силу пункта 3.1.3 арендатор обязуется своевременно и в полном объёме выплачивать арендодателю арендную плату в размере и сроки, предусмотренные договором.

Пунктом 3.1.4 установлено, что арендатор обязуется внести в течение 3 календарных дней с момента заключения договора на расчетный счет арендодателя обеспечительный платеж в размере месячной арендной платы. В случае увеличения арендной платы и/или увеличения арендуемых площадей арендатор вносит дополнительный взнос в качестве обеспечительного платежа в сумме, равной разнице между прежним и новым размером арендной платы. Арендатор обязуется произвести указанный платеж в течение 5 календарных дней с момента изменения арендной платы и/или увеличения арендуемых площадей.

В рамках договора обеспечительный платеж представляет собой фиксированную денежную сумму, обеспечивающую возможность исполнения арендатором обязательства по возмещению арендодателю убытков, связанных с осуществлением арендатором своей деятельности на арендуемом объекте, в том числе связанных с возложением государственными контролирующими органами различного рода санкций на арендодателя как собственника арендуемого объекта.

В случае, если до момента расторжения договора указанная в настоящем пункте договора сумма обеспечительного платежа будет полностью или частично погашена в счет возмещения убытков, Арендатор обязан в течении 5 календарных дней с момента вручения арендатору письменного уведомления от арендодателя повторно внести обеспечительный платеж.

В случае если на момент расторжения договора указанная в договоре сумма обеспечительного платежа не будет полностью или частично погашена в счет возмещения убытков, понимаемых в рамках обеспечительного платежа, арендодатель осуществляет возврат неизрасходованной части путем перечисления на расчетный счет арендатора.

Арендодатель, в свою очередь, гарантирует арендатору документальное подтверждение в части или в полном объеме израсходованной суммы обеспечительного платежа.

Согласно пункту 3.1.8 договора арендатор обязуется содержать арендуемый объект в исправном состоянии в течение всего срока аренды, установленного настоящим договором, производить в нем за свой счет текущий ремонт. В рамках договора под текущим ремонтом подразумевается устранение недостатков имущества, не связанных с заменой основных составных частей (деталей, узлов, конструкций). При пользовании арендуемым объектом свыше 5 лет арендатор обязан осуществлять за свой счет восстановительный ремонт арендуемого объекта.

В силу пунктов 3.1.9, 3.1.10 арендатор обязуется передать при прекращении договора по акту приема-передачи арендодателю арендуемый объект в состоянии, соответствующем состоянию на момент передачи его арендатору. При этом на момент передачи арендуемого объекта арендатор в случае необходимости, обязуется произвести текущий ремонт арендуемого объекта либо оплатить арендодателю стоимость не произведенного, но являющегося обязанностью арендатора текущего ремонта арендуемого объекта. Для расчета стоимости текущего ремонта применяются нормы, содержащиеся в соответствующих сборниках единичных расценок на ремонтно-строительные работы. Передать Арендуемый объект по истечении срока действия договора, а также при добровольном отказе Арендатора от временного владения и пользования арендуемым объектом, не требуя возмещения стоимости произведенных в нем арендатором неотделимых улучшений.

Согласно пункту 7.4 договора по прекращении действия договора реализуются следующие действия:

а) не позднее дня, следующего за датой прекращения договора, арендатор вывозит принадлежащее ему имущество. При этом ущерб, нанесенный арендованным площадям или другому имуществу арендодателя, возникший при освобождении арендуемых площадей от имущества арендатора, компенсируется последним в полном объеме. С момента прекращения договора арендатор лишается права использования арендуемого объекта. В случае задержки выезда арендатора и (или) вывоза его имущества после прекращения действия договора, арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за каждый день задержки выезда в трехкратном размере ежедневной арендной платы, начисляемой арендатору в соответствии с договором;

6) при наличии задолженности по арендной плате и оплате услуг арендатор обязан выплатить все задолженности до прекращения срока действия договора;

в) после освобождения арендуемого объекта и оплаты задолженности арендодатель и арендатор подписывают акт приема - передачи помещения арендодателю. При этом сделанные арендатором неотделимые улучшения переходят в собственность арендодателя.

Как указывают стороны, ООО «Солнечный остров К» в рамках исполнения договора внесён обеспечительный платеж в размере 294 836 руб. 06 коп.

По акту приёма-передачи помещения, имущества, оборудования и инвентаря от 17.06.2022, подписанному сторонами и скреплёнными печатями организаций, помещения №№ 10, 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9 переданы арендодателем арендатору после капитального ремонта, оборудование помещений находится в технически исправном состоянии, укомплектовано.

Письмом от 10.02.2023 ООО «Солнечный остров К» уведомило ООО «Саши» о расторжении договора аренды нежилого помещения № 000457 от 17.06.2017 с 31.03.2023. просило обеспечить явку уполномоченного представителя арендодателя для приёмки арендуемых помещений и подписания акта приема - передачи.

16.03.2023 ООО «Солнечный остров К» направило в адрес ООО «Саши» письмо, которым просило ускорить демонтаж стен на арендуемом складе № 9, производимый работниками ООО «Саши» и обеспечить явку представителя арендодателя для приемки помещений до 27.03.2023 включительно; такие сроки необходимы арендатору для устранения до момента расторжения договора аренды (31.03.2023) недостатков, которые могут быть выявлены при осмотре передаваемых помещений.

В ответ письмом исх. № 10 от 17.03.2023 ООО «Саши» пояснило, что для ускорения демонтажа перегородок на арендуемом ООО «Солнечный остров К» складе № 9, необходимо демонтировать оборудование, подлежащее демонтажу силами арендатора, которое закреплено на стеновых панелях перегородок подлежащих демонтажу. На 17.03.2023 не демонтированы: два щита управления силовыми установками, холодильное оборудование в камерах дозревания бананов, лотки кабельных каналов, холодильное оборудование и обвязочные трубопроводы установок.

В ответ письмом от 17.03.2023 ООО «Солнечный остров К» сообщило, что на момент получения названного письма оборудование, находившееся на складе № 9, а именно: два щита управления силовыми установками, холодильное оборудование в камерах дозревания бананов, лотки кабельных каналов, холодильное оборудование и обвязочные трубопроводы установок, полностью демонтированы. Препятствия к демонтажу перегородок отсутствуют. Просило ускорить выполнение работ и обеспечить приемку помещений до 23.03.2023 включительно.

По акту приёма-передачи помещения, имущества, оборудования и инвентаря от 31.03.2023, подписанному сторонами и скреплённому печатями организаций, арендатору возвращены помещения №№ 10, 11, 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9. При этом при приёмке помещений выявлены множественные дефекты поименованных помещений, которые отображены в указанном акте.

Письмом от 31.03.2023 ООО «Солнечный остров К» обратилось к ООО «Саши» с просьбой допустить транспорт и работников арендатора к складу № 9 3-5 апреля 2023 года для завершения работ по подготовке арендуемого склада № 9 к передачи арендодателю, закончить составление акта (передать арендуемые помещения) 05.04.2023 без начисления арендной платы.

Согласно письму ООО «Саши» исх. № 22 от 05.05.2023, арендодатель указал, что работы по демонтажу сэндвич-панелей являлись обязанностью арендатора, а работники ООО «Саши» лишь помогали арендатору в демонтаже по просьбе арендатора, что ООО «Солнечный остров» не выполнило обязательства по демонтажу своего оборудования, а именно не демонтированы металлические конструкции подвесов холодильного оборудования; канализационный трубопровод; кабельные трассы к оборудованию, которое демонтировано арендатором. Не убран мусор, полы не приведены в чистое состояние. Вся система пожарно-охранной сигнализации склада не работала из-за того, что все датчики при побелке стен работниками арендатора были закрашены. Влажная уборка не проводилась, потому что площадь пола арендуемого объекта частично повреждена демонтированным оборудованием и конструкциями. В настоящее время происходит осмечивание данных видов работ (дефектов). По результатам итоговой суммы будет принято решение об обеспечительном платеже. Относительно намерения арендатора устранить недостатки арендодатель отказал с указанием на отсутствие возможности предоставления арендуемого объекта на бесплатной основе.

Как указывает ООО «Саши» в обоснование заявленных требований, при осмотре имущества истец обнаружил, что имущество возвращено ответчиком в ненадлежащем состоянии. Данные обстоятельства подтверждаются актом возврата от 31.03.2023 и локальным сметным расчетом (смета) № 1 от 17.05.2023 на ремонтные работы, необходимые для приведения помещения в надлежащее состояние. В результате указанного у истца возникли убытки в размере 1 075 439 руб. 17 коп. С учетом зачета обеспечительного платежа итоговая сумма задолженности ответчика составляет 780 603 руб. 11 коп. До настоящего времени ремонтные работы на объекте с кадастровым номером 55:36:190136:1070 не проводились ввиду отсутствия финансирования, которое предполагается получить с арендатора согласно условиям пунктов 3.1.9, 7.4 договора.

ООО «Солнечный остров К» указывает на то, что акт приёма-передачи от 31.03.2023 возвращён арендатором арендодателю с возражениями по заявленным арендодателем недостаткам, имеются возражения от 07.04.2023 к акту приёма-передачи от 31.03.2023, подписанные директором ООО «Солнечный остров К», из содержания которых фактически следует, что замечания по помещению № 10 указанные в пунктах 1-17 не устранены арендатором до 31.03.2023 по причине того, что ООО «Саши» в период действия договора аренды производило работы на арендуемом ООО «Солнечном остров К» складе. Арендатор неоднократно обращался к ООО «Саши» с просьбой завершить ремонтные работы на складе в срок, необходимый арендатору для подготовки склада к передаче арендодателю. Фактически ООО «Саши» продолжало работы до 31.03.2023 включительно, чем препятствовало ООО «Солнечный остров К» в выполнении подготовительных работ. В остальных случаях арендатором в качестве возражений указано на то, что в настоящее время готов устранить недостатки в согласованные сторонами сроки. ООО «Солнечный остров К» готово выполнить восстановительные работы, указанные в акте приема-передачи от 31.03.2023 за пределами срока действия договора аренды.

Кроме того, ООО «Солнечный остров К» направило ООО «Саши» письмо от 11.04.2023, в котором указало на то, что в связи с расторжением договора и возвратом арендованного имущества арендодателю по акту приема-передачи от 31.03.2023 просит возвратить обеспечительный платёж в сумме 294 836 руб. 06 коп.

В связи с этим, указывая на то, что ООО «Саши» отказалось возвратить обеспечительный платёж из-за неустраненных дефектов, что пунктом 3.1.8 договора предусмотрено осуществление восстановительного ремонта арендуемого объекта при пользовании таковым свыше 5 лет, что сумма убытков, указанная в локальном сметном расчёте, как возникших у ООО «Саши» расходов для приведения помещений в надлежащее состояние и фактически не понесённых последним, завышена и не подтверждена, обратилось с встречным иском о взыскании с арендодателя задолженности по договору аренды нежилого помещения № 000457 от 17.06.2022 в размере 294 386 руб. 06 коп. (в размере обеспечительного платежа), процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 19 091 руб. 63 коп.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, в том числе условия договора, имеющиеся в деле доказательства и доводы сторон в их совокупности и взаимосвязи, суд находит исковые требования ООО «Саши» подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования ООО «Солнечный остров К» подлежащими отклонению, по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, самостоятельно определив способы их судебной защиты (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права.

Частью 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В пункте 1 статьи 421 ГК РФ указано, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена ГК РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Вид договора (из числа предусмотренных ГК РФ) определяется содержанием основных прав и обязанностей сторон, а не только и не столько его названием или указанным в нем статусом сторон.

Проанализировав отношения сторон, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции в том, что сложившиеся между сторонами гражданско-правовые отношения возникли на основании договора аренды, подлежат регулированию нормами  параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), а также условиями заключенного договора.

В силу положений статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом статьёй 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускается.

Согласно статье 393 ГК РФ, должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, которые определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 ГК РФ.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (часть 2 статьи 15 ГК РФ).

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (часть 2 статьи 15 ГК РФ).

В пункте 5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее – Постановление № 7) разъяснено, что по смыслу статей 15 и 393 ГК РФ кредитор представляет доказательства, подтверждающие наличие у него убытков, обосновывающие с разумной степенью достоверности их размер и причинную связь между неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником и названными убытками. Должник вправе предъявить возражения относительно размера причиненных кредитору убытков, и представить доказательства, что кредитор мог уменьшить такие убытки, но не принял для этого разумных мер (статья 404 ГК РФ).

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Таким образом, для взыскания убытков истец должен доказать совокупность обстоятельств: наличие убытков и их размер, вину причинителя вреда, противоправность поведения причинителя вреда и причинно-следственную связь между действием (бездействием) причинителя вреда и возникшими убытками. При этом причинная связь между фактом причинения вреда (убытков) и действием (бездействием) причинителя вреда должна быть прямой (непосредственной).

Действующее гражданско-правовое регулирование института ответственности по общему правилу исходит из того, что лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство, несет ответственность при наличии вины (пункт 1 статьи 401 ГК РФ).

В абзаце 4 пункта 5 Постановления № 7 указано, что вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (пункт 2 статьи 401 ГК РФ).

Должник, опровергающий доводы кредитора относительно причинной связи между своим поведением и убытками кредитора, не лишен возможности представить доказательства существования иной причины возникновения этих убытков.

Из материалов дела следует, что часть помещений общей площадью 1 835,7 кв.м здания с кадастровым номером 55:36:190136:1070 (в том числе: помещение на поэтажном плане № 10 (склад) площадью 1 633,6 кв.м, помещение на поэтажном плане № 11 (помещение) площадью 17,2 кв.м и офисные помещения: помещение на поэтажном плане № 1 (помещение) площадью 22,6 кв.м, помещение на поэтажном плане № 2 (помещение) площадью 4,7 кв.м, помещение на поэтажном плане № 3 (санузел) площадью 2,4 кв.м, помещение на поэтажном плане № 4 (санузел) площадью 2,4 кв.м, помещение на поэтажном плане № 5 (помещение) площадью 34,2 кв.м, помещение на поэтажном плане № 6 (коридор) площадью 42,0 кв.м, помещение на поэтажном плане № 7 (помещение) площадью 27,4 кв.м, помещение на поэтажном плане № 8 (помещение) площадью 34,1 кв.м, помещение на поэтажном плане № 9 (помещение) площадью 15,1 кв.м), переданы ООО «Солнечный остров К» в аренду на условиях договора аренды нежилого помещения № 000457 от 17.06.2022, по акту приёма-передачи помещения, имущества, оборудования и инвентаря от 17.06.2022.

В указанном акте зафиксировано, что помещения переданы по договору после капитального ремонта, оборудование помещений находится в технически исправном состоянии, укомплектовано. Претензий к принимаемым объектам со стороны ООО «Солнечный остров К» не зафиксировано.

Из материалов дела следует, что обязательства по обеспечению сохранности арендованных помещений на весь период аренды арендатор надлежащим образом не исполнил, помещения возвращены арендодателю со множественными дефектами, которые отражены в акте приёма-передачи помещения, имущества, оборудования и инвентаря от 31.03.2023, подписанном и арендодателем, и арендатором.

Таким образом, ответчик не исполнил условия договора (в частности пункт 3.19), согласно которым арендатор обязан передать при прекращении договора по акту приема-передачи арендодателю арендуемый объект в состоянии, соответствующему состоянию на момент передачи его арендатору, что привело к возникновению убытков на стороне истца в виде расходов на восстановительный ремонт помещений.

Не оспаривая факт ненадлежащего состояния помещений на момент их возврата арендодателю (что подтверждается, в том числе, содержанием возражений от 07.04.2023 к акту приема-передачи (возврата) от 31.03.2023), арендатор выразил несогласие с дефектами, указывая на то, что после подписания акта (возврата помещений) от 31.03.2023 у ответчика имеются возражения, в связи с чем акт приёма-передачи от 31.03.2023 возвращён арендатором арендодателю с возражениями.

Согласно представленным ООО «Солнечный остров К» возражениям от 07.04.2023 к акту приёма-передачи от 31.03.2023, возражения арендатора фактически сводятся к тому, что замечания по помещению № 10, указанные в пунктах 1-17, не устранены арендатором до 31.03.2023 по причине того, что ООО «Саши» в период действия договора аренды производило работы на арендуемом ООО «Солнечном остров К» складе. Фактически ООО «Саши» продолжало работы до 31.03.2023 включительно, чем препятствовало ООО «Солнечный остров К» в выполнении подготовительных работ. В остальных случаях арендатором в качестве возражений указано на то, что в настоящее время готов устранить недостатки в согласованные сторонами сроки.

Более того, в указанных возражениях ООО «Солнечный остров К» указало, что готово выполнить восстановительные работы, указанные в акте приема-передачи от 31.03.2023, за пределами срока действия договора аренды. Указанным арендатор фактически признает объём дефектов, поименованных в акте приема-передачи от 31.03.2023.

Кроме того, довод ООО «Солнечный остров К» о том, что арендатором частично выполнен необходимый текущий ремонт помещений, подлежит отклонению, поскольку представленные в подтверждение товарные накладные, счета-фактуры на покупку оборудования, материалов, не могут быть приняты судом по смыслу статей 67, 68 АПК РФ в качестве относимых и достаточных доказательств, подтверждающих, что поименованные в представленных счетах-фактурах и товарных накладных материалы приобретены и использованы именно для выполнения ремонтных работ в отношении арендованного по договору № 000457 от 17.06.2022 имущества (помещений).

При этом судом также принято во внимание, что из переписки сторон (в том числе: возражения ООО «Солнечный остров К» от 07.04.2023 к акту приёма-передачи от 31.03.2023, письмо ООО «Саши» исх. № 22 от 05.05.2023) следует, что на дату возврата арендатором арендодателю по акту от 31.03.2023 арендованного имущества дефекты имели место быть, в отношении арендованного имущества требуется проведение восстановительного ремонта, при этом возражения арендатора фактически сводились к указанию на намерение выполнить восстановительные работы, указанные в акте приема-передачи от 31.03.2023 за пределами срока действия договора аренды.

С учётом изложенного, подлежит отклонению также довод ответчика по первоначальному иску о том, что ООО «Солнечный остров К» самостоятельно произвело частично восстановительный ремонт, поскольку допустимых, достоверных и достаточных доказательств последнего в материалы дела не представлено.

Доводы ООО «Солнечный остров К» о том, что ему переданы в аренду помещения без выполненного капитального ремонта, что предыдущий арендатор - ООО «Глобус-Агро», арендовавший эти же помещения по договору № 000383 от 14.06.2016 в период с 14.06.2016 по 16.06.2022, съехав, не устранил недостатки, за что ООО «Саши» удержало с ООО «Глобус-Агро» обеспечительный платёж в размере 553 713 руб., и что ООО «Саши», возместив убытки за счёт ООО «Глобус-Агро», пытается повторно взыскать за те же самые недостатки денежные средства с ООО «Солнечный остров К», подлежат отклонению, поскольку, как уже указывалось выше, ООО «Солнечный остров К», приняв по акту от 17.02.2022 в аренду имущество по договору № 000457 от 17.06.2022, согласно которому имущество передано после капитального ремонта, оборудование помещений находится в технически исправном состоянии, укомплектовано, ООО «Солнечный остров К» возражений, замечаний при принятии помещений в акте от 17.02.2022 не указало.

Кроме того, из анализа представленных третьим лицом документов, в том числе: договор аренды № 000383 от 14.06.2016, дополнительное соглашение № 1 от 14.06.2016, письмо от 23.05.2017, ответ от 31.05.2017, акт от 14.04.2020, гарантийное письмо от 16.06.2022, акт осмотра от 01.09.2022, письмо ООО «Саши» об удержании обеспечительного платежа от 1й.05.2023, следует, что обеспечительный платеж удержан с ООО «Глобус-Агро» по договору № 000383 от 14.06.2016 в связи с ненадлежащим состоянием иных помещений (акт осмотра от 01.09.2022), не совпадающих с помещениями, указанными в акте от 31.03.2023, составленном по договору между истцом и ответчиком.

С учётом изложенного, довод ООО «Солнечный остров К» о том, что ООО «Саши», возместив убытки за счёт ООО «Глобус-Агро», пытается повторно взыскать за те же самые недостатки денежные средства с ООО «Солнечный остров К», судом отклонён в связи с несоответствием обстоятельствам дела.

В силу пункта 2 статьи 1064 ГК РФ, лицо, причинившее вред, освобождается от возмещения вреда, если докажет, что вред причинен не по его вине. Соответственно, бремя доказывания своей невиновности лежит на лице, нарушившем обязательство или причинившем вред. Вина в нарушении обязательства или в причинении вреда предполагается, пока не доказано обратное.

В силу пункта 2 статьи 401 ГК РФ отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Обратное, а именно причинение имуществу повреждений вследствие действий иных лиц, ООО «Солнечный остров К» не доказано, как не доказано и наличие оснований для его освобождения от гражданско-правовой ответственности (пункт 3 статьи 401 ГК РФ).

Таким образом, вина ответчика, наличие причинно-следственной связи между действиями ответчика и зафиксированными дефектами имущества, принадлежащего ООО «Саши», доказаны истцом посредством представления суду совокупности надлежащих и допустимых доказательств.

Согласно положениям пункта 12 Постановления № 25 размер подлежащих возмещению убытков определяется судом с учетом всех обстоятельств дела, исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению. При доказанности факта причинения убытков размер возмещения должен быть установлен судом с разумной степенью достоверности.

Как разъяснено в пункте 4 Постановления № 7, согласно пункту 5 статьи 393 ГКУ РФ суд не может отказать в удовлетворении требования кредитора о возмещении убытков, причиненных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, только на том основании, что размер убытков не может быть установлен с разумной степенью достоверности. В этом случае размер подлежащих возмещению убытков, включая упущенную выгоду, определяется судом с учетом всех обстоятельств дела исходя из принципов справедливости и соразмерности ответственности допущенному нарушению обязательства.

Из анализа условий договора аренды в порядке статьи 431 ГК РФ, следует, что в рассматриваемом случае сторонами договора аренды предусмотрено возвращение имущества в состоянии, соответствующем состоянию на момент передачи его арендатору.

Статьёй 65 АПК РФ установлено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В рассматриваемом случае ООО «Солнечный остров К» не доказано, что арендуемый объект на момент прекращения договора аренды находился в состоянии, в котором он был принят арендатором на момент передачи его арендатору (с учетом допустимого износа). Ответчиком не представлено доказательств того, что выявленные арендодателем при возврате помещений недостатки имущества существовали на момент передачи их в аренду ответчику и обусловлены договором.

Между тем, в силу закона именно на арендатора возлагается обязанность доказать факт возврата объекта аренды в состоянии, в котором он его получил, поскольку в случае причинения убытков в результате нарушения договорного обязательства (при доказанности факта нарушения обязательства) противоправность действий причинителя вреда и его вина предполагаются.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности по правилам статьи 71 АПК РФ, суд приходит к выводу о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по возврату нежилого помещения в должном состоянии, установив, что повреждения спорному имуществу причинены в период его нахождения в аренде у ответчика. При этом ответчиком не представлены доказательства причинения имуществу повреждений вследствие действий иных лиц либо наличия оснований для его освобождения от гражданско-правовой ответственности.

Кроме того, суд полагает, что размер ущерба, причинённого в результате ненадлежащего поведения ответчика, в сумме 780 603 руб. 17 коп. (стоимость восстановительного ремонта согласно локальному сметному расчёту № 1, составленному обществом с ограниченной ответственностью «Акцентпроект», в размере 1 075 439 руб. 17 коп. за вычетом суммы обеспечительного платежа, внесённой ООО «Солнечный остров К» по договору аренды № 000457, в размере 294 836 руб. 06 коп.) также подтвержден истцом достаточными и достоверными доказательствами.

Стороны в соответствии со статьями 8, 9 АПК РФ пользуются равными правами на представление доказательств и несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, в том числе представления доказательств обоснованности и законности своих требований или возражений.

Размер понесенных убытков, заявленных ООО «Саши» к взысканию, ответчиком по существу не оспорен, достаточных и достоверных доказательств того, что фактический размер убытков не соответствует заявленному, ответчиком в материалы дела не представлено.

Несмотря на имеющиеся у ООО «Солнечный остров К» сомнения, ходатайство о проведении по настоящему делу судебной экспертизы с целью установления размера ущерба при наличии к тому объективной возможности, при рассмотрении дела в суде не заявило, в связи с чем несет риск наступления последствий несовершения процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Таким образом, доказательств, исключающих вину либо опровергающих сведения, зафиксированные в представленных истцом документах, равно как и доказательств, опровергающих стоимость затрат, связанных с мероприятиями по восстановлению арендованного имущества (того, что размер убытков не соответствует заявленному), ООО «Солнечный остров К» в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При этом суд обращает внимание на то, что гражданское законодательство понимает под реальным ущербом такие расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества.

Согласно пункту 13 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при разрешении споров, связанных с возмещением убытков, необходимо иметь в виду, что в состав реального ущерба входят не только фактически понесенные соответствующим лицом расходы, но и расходы, которые это лицо должно будет произвести для восстановления нарушенного права (пункты 2 статьи 15 ГК РФ).

Если для устранения повреждений имущества истца использовались или будут использованы новые материалы, то за исключением случаев, установленных законом или договором, расходы на такое устранение включаются в состав реального ущерба истца полностью, несмотря на то, что стоимость имущества увеличилась или может увеличиться по сравнению с его стоимостью до повреждения. Размер подлежащего выплате возмещения может быть уменьшен, если ответчиком будет доказано или из обстоятельств дела следует с очевидностью, что существует иной более разумный и распространенный в обороте способ исправления таких повреждений подобного имущества.

Представленные истцом документы являются надлежащими доказательствами (в том числе локальным сметным расчётом № 1, составленным обществом с ограниченной ответственностью «Акцентпроект»), подтверждающим стоимость восстановительного ремонта арендованного имущества, принадлежащего ООО «Саши».

Иных документов и материалов, свидетельствующих об ином объеме и характере повреждений имущества ООО «Саши» в результате аренды ООО «Солнечный остров К», как и свидетельствующих об ином размере причиненного ущерба, ответчиком по первоначальному иску в материалы дела не представлено, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы с постановкой перед экспертом соответствующих вопросов ответчиком не заявлялось.

Таким образом, доказательств, исключающих вину либо опровергающих сведения, зафиксированные в представленных истцом документах, равно как и доказательств, опровергающих стоимость затрат, связанных с мероприятиями по восстановлению поврежденного имущества, ответчиком в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлено.

При изложенных обстоятельствах, суд находит требование ООО «Саши» о взыскании с ООО «Солнечный остров К» 780 603 руб. 17 коп. (исходя из расчёта: стоимость восстановительного ремонта в размере 1 075 439 руб. 17 коп. - сумма обеспечительного платежа, внесённая ООО «Солнечный остров К» по договору аренды № 000457, в размере 294 836 руб. 06 коп.) в счет возмещения ущерба подлежащим удовлетворению.

С учетом установленных выше обстоятельств и сформулированных выводов, суд приходит к выводу о том, что в удовлетворении встречного искового заявления ООО «Солнечный остров К» о взыскании с ООО «Саши» суммы обеспечительного платежа по договору аренды № 000457 следует отказать.

Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны (часть 1 статьи 110 АПК РФ).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд 



РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Саши» (ИНН <***>, ОГРН <***>) удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Солнечный остров К» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Саши» (ИНН <***>, ОГРН <***>) убытки в размере 780 603 руб. 17 коп., а также судебные расходы на уплату государственной пошлины в размере 18 612 руб.

В удовлетворении встречного искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Солнечный остров К» (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба, а в случае подачи апелляционной жалобы со дня принятия постановления арбитражным судом апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в порядке апелляционного производства в Восьмой арбитражный апелляционный суд (644024, <...> Октября, дом 42) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа (625010, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.

Настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».


Судья                                                                                                         И.А. Иванова