Решение от 1 сентября 2019 г. по делу № А41-22249/2019

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-22249/19
02 сентября 2019 года
г.Москва


Резолютивная часть решения объявлена 26 августа 2019 года

Полный текст решения изготовлен 02 сентября 2019 года

Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Г.И. Богатырёва ,при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению

ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (ИНН 7726251021, ОГРН 1027700171674, адрес: 119017, г. Москва, Лаврушинский пер., д. 17/5, стр. 2)

в лице Конкурсного управляющего ФИО2 (115093, г. Москва, а/я 107)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 21.12.2004, адрес: <...>)

третье лицо:

ФИО3 (117546, <...>, кв. 168)

о признании незаконными действий (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выразившиеся в отказе в регистрации за ФИО3 права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 и 50:20:0070227:1453; недействительным отказа в регистрации права собственности на земельный участок, оформленный Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации № 50/020/009/2018-57783 и № 50/020/009/2018-57787 от 04.02.2019; обязании зарегистрировать право собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 и 50:20:0070227:1453; взыскании расходов на оплату госпошлины в размере 3 000 руб. 00 коп.

при участии в заседании, согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

ЗАО "Группа компаний "Жилищный капитал" (далее – заявитель, общество) в лице Конкурсного управляющего ФИО2 обратилось в суд к Управлению Росреестра по Московской области (далее – заинтересованное лицо, управление) с требованиями:

1. Признать незаконными действия (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выразившиеся в отказе в регистрации за ФИО3 права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 , 50:20:0070227:1453.

2. Признать недействительным отказ от 04.02.2019г. № 50/020/009/2018-57783 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок, оформленный Уведомлением Управления Федеральной службы государстве регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации

3. Признать недействительным отказ от 04.02.2019г. № 50/020/009/2018-57787 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок, оформленный Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации.

4. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации права собственности зарегистрировать переход права собственности на ФИО3 на следующие объекты недвижимости: - земельный участок кадастровым номером 50:20:0070227:1445 площадью 5 021 кв.м, расположенный по адресу <...> категория земель «земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

-земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1453 площадью 1 639 кв.м, расположенный по адресу <...> категория земель «земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО3.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Представитель заявителя поддержал требования в полном объеме, представитель заинтересованного лица возражал в удовлетворении требований.

В судебном заседании объявлен перерыв до 26.08.2019г. После перерыва слушание дела продолжено в составе, согласно протоколу.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя.

Исследовав материалы дела и представленные доказательства, суд установил следующее.

Решением Арбитражного суда Московской области от 23.09.2016г. по делу № А41-46277/16 ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитали (АО «АлеутСтрой») (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 770601001, Адрес:119017, <...>) признано банкротом, в отношении вето введена процедура конкурсного производства. Конкурсным управляющим ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» утверждена ФИО2.

В рамках дела о банкротстве ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» были проведены торги в форме публичного предложения.

В соответствии с Протоколом № 1078-ОТП11/2/8 о результатах проведения торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» от «26» сентября 2018 г. победителем торгов был признана ФИО3.

В состав лота №8 вошло следующее имущество:

Три коттеджа и гостевых дома (незавершенное строительство) общей ориентировочной площадью 1 905,51 кв. м. расположенных на двух земельных участках общей площадью 6 660,00 кв. м по адресу: <...>, а именно:

Объект незавершенного строительства: двухэтажный коттедж №6 площадью (включая площадь прочих помещений) ориентировочно 600,89 кв.м. с объектами инженерной инфраструктуры и отдельно стоящий гостевой дом площадью (включая площадь прочих помещений) ориентировочно 106,44 кв.м., строительный адрес: <...>;

Объект незавершенного строительства: двухэтажный коттедж №7 площадью (включая площадь прочих помещений) ориентировочно 600,89 кв.м. с объектами инженерной инфраструктуры и отдельно стоящий гостевой дом площадью (включая площадь прочих помещений) ориентировочно 106,44 кв.м., строительный адрес: <...>;

Объект незавершенного строительства: двухэтажный коттедж №8 площадью (включая площадь прочих помещений) ориентировочно 384,41 кв.м. с объектами инженерной инфраструктуры и отдельно стоящий гостевой дом площадью (включая площадь прочих помещений) ориентировочно 106,44 кв.м., строительный адрес: <...>;

Земельный участок кадастровый номер 50:20:0070227:1445 площадью 5 021 кв.м. расположенный по адресу <...> земель Земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения;

Земельный участок кадастровый номер 50:20:0070227:1453 площадью 1 639 кв.м. расположенный по адресу <...> земель Земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

По результатам торгов между обществом и третьим лицом заключен договор купли-продажи от 28.09.2018г., который был направлен на государственную регистрацию в Управление Росреестра по Московской области.

02.11.2018г. управление приостановило государственную регистрацию, указав на то, что приобретателем имуществом может быть только юридическое лицо, а ФИО3 таковым не является, а определение арбитражного суда о передаче приобретателю имущества и обязательств застройщика в адрес заинтересованного лица не поступало.

04.02.2019г. в связи с истечением срока приостановки государственной регистрации и в отсутствие доказательств предоставления запрошенных документов управление отказало в государственной регистрации права ФИО3 на приобретенное имущество.

Считая отказ незаконным и нарушающим права и законные интересы заявителя – как продавца по договору, последний обратился в суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, самостоятельно определив способы их судебной защиты соответствующие статьей 12 ГК РФ.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ для признания ненормативного акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие ненормативного правового акта, решений, действий (бездействия) закону и нарушение актом, решениями, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.

В соответствии с ч. 4 ст. 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Основаниями для признания ненормативного правового акта незаконным является несоответствие его закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со статьей 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее ФЗ-218) Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются: 1) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания, и устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости; 2) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4) свидетельства о праве на наследство; 5) вступившие в законную силу судебные акты; 6) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7) межевой план, технический план или акт обследования, подготовленные в результате проведения кадастровых работ в установленном федеральным законом порядке, утвержденная в установленном федеральным законом порядке карта-план территории, подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ (далее - карта- план территории); 7.1) утвержденная схема размещения земельного участка на публичной кадастровой карте при осуществлении государственного кадастрового учета земельного участка, образуемого в целях его предоставления гражданину в безвозмездное пользование в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"; 8) иные документы, предусмотренные федеральным законом, а также другие документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости; 9) наступление обстоятельств, указанных в федеральном законе.

В силу положений ст. 18 ФЗ-218 к заявлению о государственной регистрации должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 29 ФЗ-218 государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав включают в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с п. 5 ч. 1 ст. 26 ФЗ-218 осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

При этом согласно статье 27 ФЗ-218, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, по решению государственного регистратора в осуществлении государственной регистрации прав отказывается.

В ходе правовой экспертизы Управление Росреестра по Московской области установило, что на государственную регистрацию не представлены документы, подтверждающую возможность отчуждения имущества общества в пользу ФИО3 как физического лица.

Как указано в уведомлении о приостановлении государственной регистрации, регистратор полагает, что в данном случае подлежат применению нормы п.1 статьи 201.15.1 закона о банкротстве № 127-ФЗ, регламентирующие передачу объектов незавершенного строительства новому застройщику, который будет являться приобретателем.

При этом, как полагает регистратор, приобретателем может быть только юридическое лицо, отвечающее требованиям федерального закона №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Однако управлением не учтено следующее.

Статья 201.15.1 Закона о банкротстве касается особенностей урегулирования обязательств застройщика перед участниками строительства.

Как указано в п.1 статьи 201.13.1 Закона о банкротстве при урегулировании обязательств застройщика применяется возмездная передача его имущества (в том числе имущественных прав) и обязательств иному застройщику, который будет являться приобретателем. В качестве встречного представления приобретатель исполняет за застройщика полученные от него в порядке перевода долга обязательства перед участниками строительства по передаче жилых помещений.

В данном случае на торгах ФИО3 приобретены объекты незавершенного строительства - 3 коттеджа и 2 земельных участка.

В отношении указанных коттеджей отсутствуют обязательства перед участниками строительства.

Как указано в п.1 статьи 131 Закона о банкротстве, все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.

Имущество должника, являющегося застройщиком, и не подлежащее передаче в порядке, определенном статьями 201.10, 201.11 и 201-15.1 закона о банкротстве на погашение требований участников строительства, включенных в реестр о передаче жилых помещений, а также имущество, в отношении которого не принято соответствующее решение собранием участников строительства (статья 201.10 и 201.11 закона о банкротстве) и не объявилось лицо, имеющее намерение стать приобретателем (статья 201.15.1 закона о банкротстве), а также иное имущество должника-застройщика, подлежит реализации на торгах в порядке, установленном статьями 110,111 закона о банкротстве.

Указанное имущество подлежит реализации на торгах в порядке и на условиях, определенных статьей 110 закона о банкротстве.

ФИО3 является участником и победителем торгов по продаже имущества, принадлежащего ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал».

Со ФИО3 по итогам торгов заключен договор купли-продажи от 28.09.2018г. в соответствии с положениями п.16 статьи 110 закона о банкротстве.

Договор купли-продажи от 28.09.2018г. оплачен ФИО3 Имущество, являющееся предметом договора купли-продажи, передано по акту приемки-передачи, договор исполнен.

На основании изложенного, оценивая собранные по делу доказательства, принимая во внимание мнения участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу о необоснованности решения об отказе государственной регистрации объекта недвижимости, поскольку реализация указанного имущества подлежала в общем порядке без учета особенностей норм закона о банкротстве застройщиков.

Таким образом, на государственную регистрацию представлены все необходимые документы, предусмотренные ФЗ-218, которые позволяли осуществить государственную регистрацию земельных участков.

У Управления Росреестра по Московской области отсутствовали основания для отказа в проведении государственной регистрации.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (п. 2 ст. 201 АПК РФ).

Соответственно, действия Управления Росреестра по Московской области признаны судом незаконными.

В целях устранения нарушенных прав заявителя суд обязывает Управление Росреестра по Московской области зарегистрировать переход права собственности на ФИО3 на следующие объекты недвижимости:

- земельный участок кадастровым номером 50:20:0070227:1445 площадью 5 021 кв.м, расположенный по адресу <...> категория земель «земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения;

-земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1453 площадью 1 639 кв.м, расположенный по адресу <...> категория земель «земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

Расходы по уплате государственной пошлины относятся на управление (ст. 110 АПК РФ).

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Заявленные требования удовлетворить.

2. Признать незаконными действия (бездействие) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, выразившиеся в отказе в регистрации за ФИО3 права собственности на земельные участки с кадастровыми номерами 50:20:0070227:1445 , 50:20:0070227:1453.

3. Признать недействительным отказ от 04.02.2019г. № 50/020/009/2018-57783 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок, оформленный Уведомлением Управления Федеральной службы государстве регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации

4.Признать недействительным отказ от 04.02.2019г. № 50/020/009/2018-57787 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области регистрации права собственности ФИО3 на земельный участок, оформленный Уведомлением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об отказе в государственной регистрации.

5. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в регистрации права собственности зарегистрировать переход права собственности на ФИО3 на следующие объекты недвижимости: - земельный участок кадастровым номером 50:20:0070227:1445 площадью 5 021 кв.м, расположенный по адресу <...> категория земель «земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

- земельный участок с кадастровым номером 50:20:0070227:1453 площадью 1 639 кв.м, расположенный по адресу <...> категория земель «земли населенных пунктов, под застройку жилыми зданиями, объектами культурно-бытового и социального назначения.

6. Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в пользу ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» государственную пошлину в размере 3000 рублей 00 коп.

7. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца после принятия арбитражным судом первой инстанции обжалуемого решения.

Судья Г.И. Богатырёва