Решение от 30 октября 2025 г. по делу № А56-117649/2024

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6 http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А56-117649/2024
31 октября 2025 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 15 октября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 31 октября 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Титовой М.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фольварковойй П.Е.

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: Товарищество собственников жилья "Наш дом" (адрес: Россия, 195265, <...> , ОГРН <***>)

ответчик: Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (адрес: Россия 191144, <...>, литер А, помещение 2-Н, ОГРН: <***>)

третье лицо: СПб ГБУ «ГУИОН» (ИНН <***>, ОГРН <***>, 191014, Санкт-Петербург, ул. Маяковского д. 19/15, лит.А, пом.4-Н);

о признании помещения 42-Н с кадастровым номером 78:10:0005554:11596 общим долевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 105, корп. 1, литера А

при участии

согласно протокола судебного заседания от 15.10.2025,

установил:

Товарищество собственников жилья "Наш дом" (далее – истец, Товарищество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – ответчик, Комитет) о признании помещения 42-Н с кадастровым номером 78:10:0005554:11596 общим долевым имуществом собственников помещений многоквартирного дома по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д. 105, корп. 1, литера А.

Определением арбитражного суда от 02.12.2024 исковое заявление принято к производству, назначено судебное заседание.

В судебном заседании 26.03.2025 Арбитражный суд, руководствуясь частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, завершил предварительное судебное заседание и начал рассмотрение дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции.

Определением суда от 26.03.2025 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - СПб ГБУ «ГУИОН».

Рассмотрение дела неоднократно откладывалось, в том числе по ходатайству сторон, для мирного урегулирования спора, для представления дополнительных доказательств.

В судебном заседании 15.10.2025 представитель истца ходатайствовал о назначении по делу судебной экспертизы, заявленные требования поддержал в полном объеме.

Представитель Комитета против удовлетворения заявленных требований возражал по основаниям, изложенным в отзыве, указал, что право собственности Санкт-Петербурга на спорные Помещения возникло в силу закона в 1992 году.

В соответствии с частью 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле; в случае, если назначение экспертизы предписано законом или предусмотрено договором, арбитражный суд может назначить экспертизу по своей инициативе.

В силу части 1 статьи 64 и статей 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 АПК РФ об относимости и допустимости доказательств.

Заключение эксперта является одним из доказательств по делу, которое не имеет заранее установленной силы, и оценивается наряду с другими доказательствами (часть 2 статьи 64, часть 3 статьи 86 АПК РФ).

С учетом изложенного, вопрос о необходимости проведения экспертизы, согласно статье 82 АПК РФ, находится в компетенции суда, разрешающего дело по существу, судебная экспертиза назначается судом в случаях, когда вопросы права нельзя разрешить без оценки фактов, для установления которых требуются специальные познания, поэтому требование одной из сторон о назначении судебной экспертизы не создает обязанности суда ее назначить.

Арбитражный суд, оценив имеющиеся в деле доказательства в их совокупности и взаимосвязи, предмет и основание заявленных требований, пришел к выводу об отсутствии, в рассматриваемом случае, оснований для назначения судебной экспертизы.

Кроме того, представитель истца ходатайствовал об отложении судебного заседания.

Судом отказано в удовлетворении заявленного ходатайства в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 158 АПК РФ.

В силу п. 5 стать 158 АПК РФ арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает, что оно не может быть рассмотрено в данном судебном заседании, в том числе вследствие неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле, других участников арбитражного процесса, возникновения у суда обоснованных сомнений относительно того, что в судебном заседании участвует лицо, прошедшее идентификацию или аутентификацию, либо относительно волеизъявления такого лица, в случае возникновения технических неполадок при использовании технических средств ведения судебного заседания, в том числе систем видеоконференц-связи либо системы веб-конференции, а также при удовлетворении ходатайства стороны об отложении судебного разбирательства в связи с необходимостью представления ею дополнительных доказательств, при совершении иных процессуальных действий.

Отложение судебного разбирательства по ходатайству лица, участвующего в деле, является правом, а не обязанностью суда. Необоснованное отложение судебного разбирательства приведет к нарушению процессуальных сроков и увеличению судебных расходов по настоящему делу, что является недопустимым.

Исследовав материалы настоящего дела и оценив собранные по делу доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 АПК РФ, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ТСЖ «Наш дом» осуществляет управление многоквартирным домом по адресу: Санкт- Петербург, Гражданский пр., д. 105, корп. 1, литера А.

Помещение 42-Н площадью 432,4 кв.м с кадастровым номером 78:10:0005554:11596, расположенное в подвале и на 1 этаже в многоквартирном доме по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский пр., д.105, корп.1, лит.А (далее – Помещение 42-Н), находится в государственной собственности Санкт-Петербурга.

Судом установлено, что право собственности Санкт-Петербурга на спорное Помещение возникло в силу закона в 1992 году.

По состоянию на 27.12.1991 единственным собственником всех помещений как жилого, так и нежилого фонда являлась Российская Федерация.

Спорные Помещения перешли в собственность Санкт-Петербурга в силу закона и из собственности Санкт-Петербурга никогда не выбывали, собственник Помещений - Санкт-Петербург не отказывался от права собственности на Помещения и не утрачивал право на Помещения по основаниям, предусмотренным законом

Тот факт, что спорные помещения были обособлены, ТСЖ не оспорен.

Право собственности Санкт-Петербурга на Помещения зарегистрировано в установленном порядке.

Регистрация права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998, осуществляется в порядке, предусмотренном распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга от 31.12.1997 № 1357-р «О регистрации права государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты недвижимости» (далее – Распоряжение № 1357-р).

Пунктом 3 Распоряжения № 1357-р установлено, что документом, подтверждающим право государственной собственности Санкт-Петербурга на объекты, перешедшие к Санкт-Петербургу или созданные им до 31.01.1998, является выписка по объектам недвижимости из Реестра собственности Санкт-Петербурга (Часть 1. Недвижимое имущество).

Помещение 4-Н было учтено в Реестре собственности Санкт-Петербурга. Основанием возникновения права государственной собственности Санкт-Петербурга на Помещение 4-Н является пункт 2 Постановления Верховного Совета РФ № 3020-1 от 27.12.1991.

Согласно выписке из ЕГРН о переходе прав на Помещение 4-Н с кадастровым номером 78:10:0005554:6264, право государственной собственности Санкт-Петербурга на Помещение 4-Н было зарегистрировано в ЕГРН, дата и номер государственной регистрации права: 22.04.2002, № 78-01-82/2002-21.1

Согласно выписке из ЕГРН на Помещение 4-Н, данное помещение снято с кадастрового учета 20.12.2018, при этом из Помещения 4-Н образованы 4 объекта недвижимости, в том числе объект с кадастровым номером 78:10:000554:11596 (Помещение 42-Н).

Согласно выписке из ЕГРН на Помещение 42-Н с кадастровым номером 78:10:000554:11596, право государственной собственности Санкт-Петербурга на Помещение 42-Н зарегистрировано в ЕГРН, дата и номер государственной регистрации

права: 18.12.2018 № 78:10:0005554:11596-78/037/2018-1. Помещение 42-Н образовано из объекта недвижимости с кадастровым номером 78:10:0005554:6264 (данный кадастровый номер имело Помещение 4-Н).

В обоснование заявленных требований, Товарищество указало, что часть указанного помещения (ч.п. 1-12) - первый этаж площадью 251,9 кв.м., долгое время являлся предметом договором аренды - в помещении находилась аптека. При этом, в подвальной части помещения (ч.п. 13-21) находится общедомовое оборудование (инженерные сети, перекрывающие задвижки на сети центрального отопления, горячей и холодной воды, канализации), в связи с чем, по мнению истца, помещение обладает признаками общедолевого имущества многоквартирного дома.

04.10.2024г. ТСЖ «Наш дом» обратилась в Комитет с требованием об отнесении к общему имуществу многоквартирного дома указанного нежилого помещения.

Письмом от 07.11.2024 Nº05-18-100478/24-0-1 Комитет сообщил Товариществу, что по архивным данным ГУИОН, объект расположен в здании (многоквартирном доме) 1974 года постройки. В период, включающий дату приватизации первой квартиры в многоквартирном доме по указанному выше адресу (18.05.1992), объект имел самостоятельное, несвязанное с обслуживанием дома использование. Таким образом, объект является государственной собственностью Санкт-Петербурга в силу прямого указания закона, из собственности Санкт-Петербурга не выбывал. Оснований для отнесения Объекта к общему имуществу собственников многоквартирного дома, не имеется.

Полагая, что в помещении 42-Н находится общедомовое оборудование, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 19.05.2009 N 489-0-0, по смыслу пункта 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ к общему имуществу в многоквартирном доме может быть отнесено только имущество, отвечающее закрепленным в этих законоположениях юридическим признакам: во-первых, это нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (речь идет, в частности, о таких помещениях, как лестничные площадки, лифты, коридоры, технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), во-вторых, это крыши и ограждающие конструкции, в-третьих, это находящееся в данном доме оборудование - механическое, электрическое, санитарно- техническое, расположенное как за пределами, так и внутри помещений.

Указанное имущество находится в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Соответственно, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т.е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

При этом помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, в многоквартирном доме могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 ГК Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

С момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 N 1541-1 "О приватизации

жилищного фонда в РСФСР", жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

Правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

При этом для определения правового режима названных помещений не имело и не имеет значения наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Принятые в дальнейшем федеральные законодательные акты (включая Закон Российской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики», Временное положение о кондоминиуме, утвержденное Указом Президента Российской Федерации от 23.12.1993 N 2275, статью 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) лишь подтверждали наличие у домовладельцев уже возникшего права общей долевой собственности на общее имущество дома и уточняли его состав, но не порождали названное право заново.

Таким образом, для правильного рассмотрения настоящего дела надлежит выяснить, было ли спорное Помещение предназначено для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относится ли данное Помещение к общему имуществу дома.

Согласно Постановлению Правительства Санкт-Петербурга от 18.02.2014 № 84 «О региональной программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге» дата приватизации первой квартиры в МКД по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский проспект, дом 105, корп. 1, лит. А – 18.05.1992.

Согласно справке ГБУ «ГУИОН» от 19.02.2025, отражающей хронологию формирования и использования объекта недвижимости в отношении объекта по адресу: Санкт-Петербург, Гражданский проспект, дом 105, лит.А, пом.42-Н, помещение было учтено со следующими характеристиками:

По данным первичной инвентаризации 1974 года объект был учтен со следующими характеристиками:

номер Объекта: б/н 4; б/н 23; площадь Объекта: 554.72 кв.м; 170.09 кв.м; назначение Объекта: нежилое; нежилое; использование Объекта: торговое; подвал оборудованный;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием

частей Объекта): отсутствует.

Пo данным текущей инвентаризации 1996 года Объект был учтен со следующими

характеристиками: номер Объекта: 4-H; 23-H; площадь Объекта: 578.47 кв.м; 180.5 кв.м; назначение Объекта: нежилое; использование Объекта: торговое; прочее;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием

частей Объекта): в помещении 23-Н - ч.п.5 венткамера площадью 32.9 кв.м.

Пo данным текущей инвентаризации 1999 года Объект был учтен со следующими

характеристиками: номер Объекта: 4-Н; 23-H; площадь Объекта: 578.4 кв. м; 180.5 кв.м; назначение Объекта: нежилое; нежилое; использование Объекта: торговое; прочее;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием

частей Объекта): в помещении 23-H - ч.п.5 венткамера площадью 32.9 кв.м.

По данным текущей инвентаризации 2000, 2001 года Объект был учтен со

следующими характеристиками: номер Объекта: 4-H; площадь Объекта: 758,9 кв.м; назначение Объекта: нежилое; использование Объекта: торговое;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием

частей Объекта): ч.п.33 венткамера площадью 32.9 кв.м.

По данным текущей инвентаризации 2004 года Объект был учтен со следующими

характеристиками: номер Объекта: 4-Н; площадь Объекта: 771.9 кв.м; назначение Объекта: нежилое; использование Объекта: торговое;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием

частей Объекта): ч.п.33 венткамера площадью 32,9 кв.м, ч.п.41 электрощитовая

площадью 5,2 кв.м.

Пo данным текущей инвентаризации 2007 года Объект был учтен со следующими

характеристиками: номер Объекта: 4-Н; площадь Объекта: 771.9 кв. м; назначение Объекта: нежилое; использование Объекта: торговое;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием

частей Объекта): ч.п.33 венткамера площадью 32,9 кв.м, ч.п.41 электрощитовая

площадью 5,2 кв.м.

По данным текущей инвентаризации 2008 года Объект был учтен со следующими

характеристиками: номер Объекта: 4-Н; площадь Объекта: 773.3 кв. м; назначение Объекта: нежилое; использование Объекта: торговое;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): ч.п.33 венткамера площадью 32,9 кв.м, ч.п.41 электрощитовая площадью 5,2 кв.м.

По данным текущей инвентаризации 2011 года Объект был учтен со следующими характеристиками:

номер Объекта: 4-H; площадь Объекта: 736.8 кв. м; назначение Объекта: нежилое;

использование Объекта: торговое; оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): ч.п.33 венткамера площадью 32,9 кв.м, ч.п.41 электрощитовая площадью 5,2 кв.м.

По данным текущей инвентаризации 2012 года Объект был учтен co следующими характеристиками:

номер Объекта: 4-H; площадь Объекта: 736.8 кв. м; назначение Объекта: нежилое; использование Объекта: торговое;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): ч.п.33 венткамера площадью 32,9 кв.м, ч.п.41 электрощитовая площадью 5,2 кв.м.

По данным текущей инвентаризации 2014 года Объект был учтен со следующими характеристиками:

номер Объекта: 4-Н; площадь Объекта: 748.0 кв, м; назначение Объекта: нежилое;

использование Объекта: торговое; оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (с указанием частей Объекта): ч.п.15 электрощитовая площадью 5,2 кв.м, ч.п.54 венткамера площадью 32,9 кв.м.

По данным текущей инвентаризации 2017 года Объект был учтен со следующими характеристиками:

номер Объекта: 4-Н; 41-Н; 42-H; 43-H площадь Объекта: 59,7 кв.м; 93,3 кв.м; 432.4 кв. м; 137,4 кв.м;

назначение Объекта: нежилое; использование Объекта: торговое;

оборудование в Объекте, предназначенное для обслуживания дома (c указанием частей Объекта): отсутствует.

Таким образом, по состоянию на все даты технической инвентаризации, в том числе первичной инвентаризации 1974 года, предшествующей дате первой приватизации квартиры в доме (18.05.1992), спорное помещение было учтено с самостоятельным использованием – торговое, не связанным с обслуживанием дома.

Истец ссылается на то, что в помещении 42-Н размещено общедомовое оборудование (инженерные сети, перекрывающие задвижки на сети центрального отопления, горячей и холодной воды, канализации). При этом, в нарушение положений ст. 65 АПК РФ, не представляет доказательств того, что размещенное в помещении 42-Н оборудование было размещено в помещении в 1992 г. и что помещение использовалось в указанных целях в 1992 году.

Более того, исковые требования заявлены в отношении всего Помещения 42-Н, расположенного на первом и подвальном этажах.

Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 г. № 13391/09, для определения правового режима подвальных помещений как относящихся или не относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, не имело и не имеет значения

наличие в них инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом подвале и сами по себе не порождают право общей долевой собственности домовладельцев на помещения, уже выделенные для самостоятельного использования, не связанные с обслуживанием жилого дома.

Как следует из документов ГБУ «ГУИОН», спорное Помещение было выделено для самостоятельного использования до даты приватизации первой квартиры в доме.

Истцом не представлено доказательств наличия в спорном Помещении оборудования, предназначенного для обслуживания дома, сведений о балансовой принадлежности оборудования, расположенного в Помещении, об организациях, осуществляющих эксплуатацию и техническое обслуживание данного оборудования.

Учитывая положения СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», СНиП 2.04.01-85 «Внутренний водопровод и канализация», СНиП 41-01-2003 «Отопление, вентиляция и кондиционирование», Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 22.09.2003 № 170, Правил технической эксплуатации тепловых энергоустановок, утвержденных Приказом Министерства Российской Федерации от 24.03.2003 № 115, инженерное оборудование, расположенное в многоквартирном доме и предназначенное для его обслуживания, подразделяется на инженерное оборудование, не влияющее на статус помещения (транзитные инженерные коммуникации), и инженерное оборудование, служащее основанием для признания помещения предназначенным для обслуживания многоквартирного дома (технологическое оборудование).

При этом под технологическим оборудованием понимаются инженерные узлы, предназначенные для обеспечения технологических процессов функционирования инженерных систем здания. Помещение в целом классифицируется как технологическое (предназначенное для обслуживания многоквартирного дома), в случае, если в нем расположено технологическое оборудование, в силу чего, помещение имеет единственную цель использования – размещение такого оборудования. Это связано с тем, что для размещения технологического оборудования в обязательном порядке выделяются специально предназначенные помещения. Помещение же, в котором находятся лишь транзитные инженерные коммуникации, может использоваться самостоятельно, и в целом технологическим помещением не является.

Из приведенных норм законодательства и разъяснений следует, что к общему имуществу собственников помещений в здании относятся помещения, предназначенные исключительно для обслуживания иных помещений в здании, которые не могут использоваться самостоятельно, поскольку имеют только вспомогательное назначение (такие как коридоры, лестничные клетки и пр.), а также технологические помещения, имеющие единственное назначение – размещение технологического оборудования, предназначенного для обслуживания указанного здания.

Как указывают суды, существование в части помещения транзитных инженерных коммуникаций, в том числе, снабженных запорной арматурой, влечет лишь обязанность собственника или иного владельца такого помещения обеспечить доступ к нему для соответствующего обслуживания, однако не препятствует самостоятельному использованию помещения для целей, не связанных с обслуживанием МКД (определение Санкт-Петербургского городского суда от 16.11.2010 N 33-15443/2010).

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

При наличии самостоятельных оснований для отказа в иске, довод Комитета о пропуске срока исковой давности правового значения не имеет.

В соответствии с частью 5 статьи 15, часть 1 статьи 177 и частью 1 статьи 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебный акт, выполненный в форме электронного документа, подписанного судьей усиленной

квалифицированной электронной подписью, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" в режиме ограниченного доступа.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Титова М.И.