Решение от 13 ноября 2017 г. по делу № А70-9756/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-9756/2017
г. Тюмень
14 ноября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 07 ноября 2017 года. Полный текст решения изготовлен 14 ноября 2017 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Безикова О.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению

Закрытого акционерного общества «СИБДОРСТРОЙ»

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области

о признании незаконным отказа №72/008/053/2017-10 от 24.04.2017 в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №72:18:0201001:3295,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ООО ГК «УралСибСнаб»,

при участии

от заявителя – ФИО2 на основании доверенности от 25.08.2017 №350/ас-с,

от ответчика – ФИО3 на основании доверенности от 15.08.2017 №75,

от третьего лица – ФИО4 на основании доверенности от 10.01.2017 №14/17/УСС,

установил:

Закрытое акционерное общество «СИБДОРСТРОЙ» (далее – заявитель, Общество) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области (далее - ответчик, Управление, регистрирующий орган) о признании незаконным отказа №72/008/053/2017-10 от 24.04.2017 в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, об обязании зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №72:18:0201001:3295.

От Общества с ограниченной ответственностью «УралСибСнаб» поступило ходатайство о вступлении в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Определением суда от 28.08.2017 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Общество с ограниченной ответственностью «УралСибСнаб» (далее – третье лицо, ООО «УралСибСнаб»).

Представитель заявителя поддержал заявленные требования по основаниям, изложенным в заявлении.

Представитель ответчика возражает против заявленных требований по основаниям, изложенным в отзыве и дополнении к отзыву.

Представитель третьего лица считает требования заявителя не подлежащими удовлетворению.

От ООО ГК «УралСибСнаб» поступило ходатайство (том 2 л.д. 105) о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Администрации Уватского муниципального района, являющейся собственником земельного участка, на котором расположен спорный объект.

Рассмотрев заявленное ходатайство в соответствии со статьей 51 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд не усмотрел оснований для привлечения указанного третьего лица к участию в деле.

От ООО ГК «УралСибСнаб» также поступило ходатайство о приостановлении производства по делу до окончания производства в арбитражном суде кассационной инстанции по обособленным спорам в рамках делу №А70-10701/2014 о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Сибдорстрой» (л.д.106 том 2).

Рассмотрев заявленное ходатайство третьего лица, с учетом имеющихся в материалах дела документов, а также доводов представителей сторон, суд не нашел оснований для его удовлетворения в связи с отсутствием оснований, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 143 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Невозможность рассмотрения настоящего спора, до принятия судом кассационной инстанции судебных актов в рамках обособленных споров в деле №А70-10701/2014, судом не усматривается.

Как следует из материалов дела, заявитель 12.01.2017 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 72:18:0201001:3295, назначение: железнодорожный путь не общего пользования, протяженностью 196 кв.м., находящегося по адресу: Тюменская область, Уватский район, п. Демьянка, Промышленная зона, база ДСУ-3, подъездной железнодорожный путь 11.

Управлением 24.01.2017 было принято решение о приостановлении государственной регистрации сроком до 24.04.2017. Уведомление с указанием причин, препятствующих государственной регистрации получено представителем заявителя (л.д.105-108 том 1).

Так, в частности, из Уведомления о приостановлении государственной регистрации следуют выводы о том, что разрешение на строительство железнодорожного пути не общего пользования не продлено в соответствии с действующим законодательством; данные об арендных правах на земельный участок прекращены.

Рассмотрев заявление Общества, 24.04.2017 Управлением приняло решение об отказе в государственной регистрации права собственности на указанный объект незавершенного строительства, на основании пункта 5 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон №218-ФЗ), а именно:

- не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Управлением, со ссылкой на часть 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и пункт 10 статьи 40 Закона №218-ФЗ, сделан вывод о том, что Обществом не представлены документы, подтверждающие правомерность прав на объект недвижимого имущества.

Полагая, что отказ Управления в государственной регистрации нарушает его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.

В обоснование заявленных требований Общество указывает на то, что объект незавершенного строительства был создан в период действия договора аренды земельного участка № 109-зу от 17.05.2006 и в период действия разрешения на строительство №Ru72517307-233 от 10.08.2009. Ссылаясь на пункт 24 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73, заявитель полагает, что отказ в государственной регистрации только на основании истечения срока договора аренды противоречит закону.

Оспариваемый отказ препятствует включению объекта в конкурсную массу Общества в целях дальнейшей реализации в ходе конкурсного производства в отношении должника.

Дополнительно в отзыве на ходатайство третьего лица заявитель также пояснил, что материалами уголовного дела зафиксирован факт существования железнодорожного тупика. Существование и использование объекта подтверждается также материалами дела №А70-6251/2015, №А70-10701/2014. На основании Постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 №А70-10701/2014 железнодорожный путь возвращен в конкурсную массу Общества.

Возражая против заявленных требований, Управление основывает свою позицию на выводах, изложенных в отзыве, считает, что отказ в государственной регистрации права собственности является законным и обоснованным.

В представленном отзыве Управлением полностью поддержана позиция и выводы оспариваемого отказа.

В дополнении к отзыву Управление ссылается на то, что имеет место спор о праве между заявителем и третьим лицом относительно спорного объекта и земельного участка. Вопросы о фактическом отсутствии железнодорожного пути, о недействительности сделки по уступке права аренды земельного участка подлежат разрешению путем предъявления исков, а не оспаривания действий регистрирующего органа.

Третье лицо в представленном отзыве приводит доводы о том, что спорный объект незавершенного строительства был демонтирован (разобран) полностью Обществом собственными силами в августе 2013 года. Собственником железнодорожного пули является ООО ГК «УралСибСнаб». Ссылаясь на документы и материалы дела № А70-10701/2014, третьим лицом сделан вывод о том, что на территории земельного участка с кадастровым номером 72:18:0201001:558 находится единственный железнодорожный тупик, принадлежащий ООО ГК «УралСибСнаб», спорный объект незавершенного строительства, представляющий собой другой железнодорожный тупик, на участке отсутствует. Поскольку объект недвижимости прекратил свое существование, требование Общества о возложении на Управление обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права на несуществующий объект третье лицо находит необоснованным и неправомерным.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению по нижеследующим основаниям.

Как следует из материалов дела, Обществу выдано разрешение №Ru72517307-233 от 10.08.2009 на строительство железнодорожного пути не общего пользования (станция Демьянка), протяженностью 196 м, расположенного по адресу: Тюменская область, Уватский район, п.Демьянка, промзона, база ДСУ-3 (л.д.14 том 1). Срок действия разрешения – до 10.02.2010.

Между Администрацией Уватского муниципального района (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) 17.05.2006 заключен договор №109-зу аренды земельного участка, предметом которого явилась аренда земельного участка площадью 151102 кв.м., расположенного по адресу: Тюменская область, Уватский район, п.Демьянка, промзона, база ДСУ-3; кадастровый номер участка – 72:18:0201001:0100, категория земель – земли промышленности и иного специального назначения.

В силу пункта 1.4 договора участок предоставляется для содержания и эксплуатации производственной базы.

Договор действует в период с 17.05.2006 по 17.05.2055 (пункт 7.2 договора).

Соглашением от 18.06.2009 в договор аренды были внесены изменения в части характеристик переданного земельного участка (л.д.20 том 1), а именно, площади участка - 147997 кв.м.; категория земель – земли населенных пунктов; кадастровый номер участка - 72:18:0201001:558.

Из материалов дела также установлено, что в соответствии с договором №32/15/НСС от 28.10.2015 переуступки права аренды земельного участка, заключенного между ООО «НефтеСтройСнаб» (Арендатор) и ООО ГК «УралСибСнаб» (Новый арендатор), последнему передан земельный участок, площадью 145 547 кв.м., расположенный по адресу: Тюменская область, Уватский район, п. Демьянка, промзона, база ДСУ-3 (л.д.37-39 том 1); кадастровый номер 72:18:0201001:558; категория земель – земли населенных пунктов.

Согласно пункту 1.6 указанного договора Арендатор обязан передать Новому арендатору все необходимые документы, удостоверяющие его права, а именно: договор №109-зу аренды земельного участка от 17.05.2006, договор переуступки №213/12/СДС от 08.10.2012, договоры переуступки права аренды земельного участка от 22.12.2014 №70/14/НГСТ, от 27.04.2015 №12/15/НСС.

На основании Распоряжения Администрации Уватского муниципального района от 11.03.2016 №352-р земельный участок, площадью 137 438 кв.м., кадастровый номер 72:18:0201001:558 предоставлен ООО ГК «УралСибСнаб» в собственность за плату, о чем заключен договор купли продажи земельного участка от 11.03.2016 №39 (л.д.40-45 том 1).

Таким образом, анализ указанных выше документов позволяет сделать вывод о том, что собственником участка с кадастровым номером 72:18:0201001:558 является ООО ГК «УралСибСнаб».

В материалах дела также имеются документы, на основании которых ООО ГК «УралСибСнаб» сделан вывод о том, что спорный объект незавершенного строительства был демонтирован полностью (разобран) Обществом собственными силами в августе 2013 года (л.д.46-49 том 1).

Судом также установлено, что в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) №А70-10701/2014 в отношении Общества было рассмотрено заявление конкурсного управляющего Общества о признании недействительной сделки, заключенной по результатам торгов, судом было назначено проведение строительно-технической экспертизы.

По результатам проведенной экспертизы по делу №А70-10701/2014 получено заключение эксперта ООО «ДАГАЗ» от 27.07.2017 (л.д.50-53 том 1).

В ходе проведения экспертизы специалистами ООО «ДАГАЗ» был исследован земельный участок с кадастровым номером 72:18:0201001:558 (на котором согласно данным кадастрового паспорта, представленного в материалы дела Обществом, расположен спорный объект незавершенного ¬строительства), а также расположенные на нем объекты недвижимости с целью установления местоположения объекта исследования (битум хранилища).

Согласно выводам эксперта, исследуемый объект экспертизы является отдельно стоящим сооружением. На территории базы находится специальный разгрузочный железнодорожный тупик. Битум хранилище располагается на территории базы ДСУ-3 вдоль и рядом с одноколейной железнодорожной веткой «высокий путь», являющейся единичным разгрузочным железнодорожным тупиком. Иные железнодорожные ветки, включая железнодорожные тупики, на территории базы ДСУ-3, отсутствуют. Собственником железнодорожного пути является ООО ГК «УралСибСнаб» на основании договора от 16.11.2015 №34/15/НСС, передаточного акта от 16.11.2015, свидетельства о государственной права от 26.11.2015.

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства и документы по делу, третье лицо поддерживает позицию о том, что объект незавершенного строительства на земельном участке отсутствует, а равно представляет собой другой железнодорожный тупик.

В отношении спорного объекта заявитель 12.01.2017 обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности, по результатам рассмотрения которого ответчиком принят оспариваемый отказ.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований Общества, суд исходит из нижеследующего.

В силу пунктов 1, 5, 6 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

В соответствии со статьями 40, 41 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка и лица, не являющиеся собственниками земельного участка имеют право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требованием градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Документами, устанавливающими права на земельные участки, являются акты органов местного самоуправления или органов государственной власти о предоставлении земельного участка, документы, выражающие содержание гражданско-правовых сделок: договор купли-продажи, дарения, аренды земельного участка, а также иные документы, предусмотренные действующим законодательством в качестве правоустанавливающих.

В соответствии с подпунктом 21.5 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ физическое или юридическое лицо, которое приобрело права на земельный участок, вправе осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства на таком земельном участке в соответствии с разрешением на строительство, выданным прежнему правообладателю земельного участка.

Условиями правомерного возведения объектов является документ на земельный участок, представленный для строительства объектов недвижимого имущества, оформленный в установленном законодательством порядке и разрешение на строительство (статья 222 Гражданского кодекса РФ).

В силу положений пункта 10 статьи 40 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства осуществляются на основании разрешения на строительство такого объекта и правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимости.

Согласно пункту 20 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ срок действия разрешения на строительство может быть продлен.

Материалами дела подтверждено, что в нарушение изложенных выше норм, на государственную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства Обществом не представлено действующее разрешение на строительство спорного объекта недвижимого имущества.

Кроме того, заявитель не подтвердил наличие правоустанавливающих документов на земельный участок.

Как установлено судом и отмечено выше, собственником земельного участка с кадастровым номером 72:18:0201001:558 является ООО ГК «УралСибСнаб».

Согласно сведениям ЕГРН 20.11.2012 прекращено право аренды Общества на вышеуказанный земельный участок на основании договора переуступки №213/12/СДС от 08.10.2012.

При изложенных обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что Управление не имело правовых оснований для проведения регистрации права собственности на объект незавершенного строительства - железнодорожный путь не общего пользования, общей площадью застройки 196 кв.м., степень готовности объекта 95 %, с кадастровым номером 72:18:0201001:3295.

Ссылка заявителя на пункт 24 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса РФ о договоре аренды» судом не может быть принята во внимание, поскольку прекращение арендных отношений (отсутствие правоустанавливающего документа на земельный участок) не являлось единственным основанием для отказа.

Следует также учесть, что Постановление Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.11.2011 было вынесено до принятия Закона №218-ФЗ, который устанавливает возможность проведения государственной регистрации права только в отношении объектов завершенного строительства, на основании договора, срок действия которого истек на момент обращения в регистрирующий орган, но при этом данный договор должен был действовать на момент ввода в эксплуатацию данных объектов.

Кроме того, суд также разделяет позицию ответчика о том, что в рассматриваемой ситуации имеет место спор о праве между Обществом и ООО ГК «УралСибСнаб» относительно спорного объекта и земельного участка, что подтверждается материалами арбитражного дела №А70-10701/2014.

Так, в рамках дела о банкротстве №А70-10701/2014 рассмотрено заявление конкурсного управляющего Общества о признании недействительным, в том числе, договора переуступки права аренды земельного участка от 28.10.2015 №32/15/НСС, заключенного между ООО «НефтеСтройСнаб» и ООО ГК «УралСибСнаб». Общество также просило применить последствия недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Тюменской области от 07.07.2017 по делу № А70-10701/2014 в удовлетворении заявления конкурсного управляющего Общества о признании недействительными сделок и применении последствий их недействительности отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу № А70-10701/2014 заявление конкурсного управляющего Общества удовлетворено.

Суд признал недействительной сделку по отчуждению Обществом ООО ГК «УралСибСнаб» права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 17.05.2006 № 109-зу, опосредованную, в том числе, сделкой - договор переуступки права аренды земельного участка от 28.10.2015 № 32/15/НСС, заключенный между ООО «НефтеСтройСнаб» и ООО ГК «УралСибСнаб» и применении последствий недействительности сделки.

На Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2017 по делу №А70-10701/2014 ООО ГК «УралСибСнаб» подана кассационная жалоба, которая 26.10.2017 принята к рассмотрению на основании определения Арбитражного суда Западно-Сибирского округа.

Таким образом, имеющийся спор о праве между Обществом и ООО ГК «УралСибСнаб» относительно спорного объекта и земельного участка в настоящее время не разрешен.

В связи с чем, суд полагает, что заявитель избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права (статья 12 Гражданского кодекса РФ).

Учитывая вышеизложенные, суд исходит из отсутствия правовых оснований для признания незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым отказать в удовлетворении требований Общества.

В связи с отказом в удовлетворении заявленных требований судебные расходы, связанные с рассмотрением настоящего дела относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 102, 110, 167-170, 176, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Тюменской области.

Судья

Безиков О.А.