Решение от 3 июля 2022 г. по делу № А56-5917/2021

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-5917/2021
03 июля 2022 года
г.Санкт-Петербург



Резолютивная часть решения объявлена 27 июня 2022 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллина А.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "ПЕТРОВСКИЙ СТРОИТЕЛЬ"

к КОМИТЕТУ ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ САНКТ-ПЕТЕРБУРГА

при участии представителей сторон указанных в протоколе судебного заседания от 25.04.2022

установил:

акционерное общество «Петровский строитель» (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области (далее - арбитражный суд) с требованием к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее по тексту – Комитет):

-о признании незаконным отказа Комитета оформленного письмом от 12.11.2020 №05-26-93397/20-0-6, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого здания, площадью 180,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: <...>, литера Д.

-об обязании Комитета совершить действия, предусмотренные ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в отношении нежилого здания, площадью 180,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: <...>, литера Д, на основании Заявления арендатора объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 22.10.2020 (исх. № 87-ПС) и представленных документов.

-о взыскании с Комитета в пользу общества судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины в размере 3 000 (три тысячи) рублей.


Решением арбитражного суда от 21.04.2021 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09 сентября 2021 года данное решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 декабря 2021 года решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 21.04.2021 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.09.2021 по делу № А56-5917/2021 отменены. Дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.


Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в сети Интернет по адресу: www.spb.arbitr.ru в соответствии с установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации порядком.

Представитель истца заявленные требования поддержал. Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал

Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.


Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, далее также Комитет) (арендодатель) и открытое акционерное общество "Петровский строитель" (в настоящее время Общество, далее также Общество) заключили договор от 20.05.2006 №11-А249569 аренды нежилого здания площадью 157,8 кв. м с кадастровым номером 78:1061:0:81 (актуальный кадастровый номер 78:32:0001061:1061), расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д, сроком на 5 лет.

Объект передан арендатору по акту приема-передачи от 20.05.2006.

Согласно справке государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - Предприятие) от 15.11.2018 по данным технической инвентаризации 2002 года по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д, было учтено двухэтажное нежилое строение общей площадью 157,8 кв. м. По данным технического учета 2006 года общая площадь нежилого строения уточнена за счет учета лестницы площадью 22,3 кв. м и составила 180,1 кв. м; наружные границы объекта не изменились.

По сведениям ЕГРН, в государственном кадастре недвижимости учтено двухэтажное нежилое здание площадью 180,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061 по адресу: Санкт-Петербург, Садовая ул., д. 50б, лит. Д; в отношении данного объекта 02.11.2006 зарегистрировано право собственности Санкт-Петербурга и обременение арендой в пользу Общества.

На основании распоряжения Комитета от 10.04.2020 N 331-РК стороны заключили дополнительное соглашение от 04.08.2020 N 1 к договору, в котором изложили договор в новой редакции, в том числе пункт 1.1 договора. В соответствии с пунктом 1.1 договора в новой редакции предметом аренды является здание площадью 180,1 кв. м с кадастровым номером 78:32:0001061:1061.

Общество обратилось в Комитет с заявлением от 22.10.2020 N 87-ПС, поступившим в Комитет 23.10.2020, о намерении реализовать преимущественное право на выкуп арендуемого объекта нежилого фонда.

Письмом от 12.11.2020 305-26-93397/20-0-6 Комитет сообщил об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого Обществом здания, поскольку объект площадью 180,1 кв. м, переданный в аренду в соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2020 №1, по состоянию на 23.10.2020 находится в пользовании Общества менее трех лет.

Общество, ссылаясь на то, что изначально по договору от 20.05.2006 №11-А249569 ему было передано здание целиком, а допущенная Предприятием техническая ошибка при исчислении площади здания не свидетельствует об изменении предмета аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон №159-ФЗ). субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением указанных в этой статье субъектов, предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества при возмездном отчуждении его из государственной или муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при наличии в совокупности четырех условий, предусмотренных названной статьей, в частности, если:

- арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (пункт 1 статьи 3);

- арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (далее - Перечень), за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона (пункт 4 статьи 3).

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого и (или) среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого недвижимого имущества, включенного в Перечень, при соблюдении двух условий: если арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в перечень в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Комитет, отказывая Обществу в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого объекта в собственность, сослался на несоблюдение заявителем одного из указанных выше условий, а именно срока нахождения испрашиваемого объекта в аренде у Общества в соответствии с договором или договорами аренды.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Одной из индивидуализирующих характеристик объекта недвижимого имущества является его площадь.

Как видно из материалов дела и установлено судами, в данном случае изменение площади объекта с 157,8 кв. м до 180,1 кв. м произошло за счет включения в общую площадь объекта площади лестниц (22,3 кв. м), которая изначально не учитывалась при подсчете площадей. Данное обстоятельство не оспаривается никем из участвующих в деле лиц.

Согласно пункту 8 договора аренды от 20.05.2006 №11-А249569 приложением к нему являются документы ПИБ - план первичного объекта недвижимости, справка на здание (строение) для расчета арендной платы, из которых усматривается, что предметом аренды является первичный объект недвижимости - здание (строение). В пункте 3.1 справки на здание, пункте 1.4 расчета арендной платы за здание указано, что расчет арендной платы производится за здание целиком. Более того, согласно пункту 4 дополнительного соглашения от 04.08.2020 N 1 объект находится во владении и пользовании арендатора в соответствии с условиями действующего договора, акт приема-передачи не составляется.

Таким образом, в соответствии с дополнительным соглашением от 04.08.2020 N 1 Обществу был предоставлен иной объект, чем ранее находился в его владении и пользовании по договору от 20.05.2006 N 11-А249569, поскольку изменение площади объекта в связи с включением в нее площади лестниц и указание сторонами в пункте 1.1 договора (в редакции дополнительного соглашения) характеристик предмета аренды в соответствии с содержащимися в ЕГРН сведениями не свидетельствует о выбытии из владения и пользования арендатора объекта площадью 157,8 кв. м и поступление в его владение и/или пользование иного предмета.

Иные возражения Комитетом заявлены не были, сведения о наличии иных оснований для отказа в удовлетворения заявления общества Комитетом представлены не были, таким образом, Комитетом не оспорено факт, наличия условия, необходимых для реализации Обществом преимущественного права на выкуп арендуемого недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий, на что справедливо указано в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 57 от 23.07.2009 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств».

Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Статьей 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Арбитражный суд согласно статьям 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу и обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

Согласно статье 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

В силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно статье 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, указания арбитражного суда кассационной инстанции, в том числе на толкование закона, изложенные в его постановлении об отмене решения, судебного приказа, постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций, обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Оценив в совокупности и взаимной связи документы, представленные в материалы дела, исковое требование обосновано и подлежит удовлетворению.

Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Истцом были оплачены судебные расходы в сумме 3000,00 рублей за рассмотрение дела в суде первой инстанции; 1500,00 рублей – при подаче апелляционная жалобы; и 3000,00 рублей при подаче кассационной жалобы Общество уплатило государственную пошлину в сумме 3000,00 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

признать незаконным отказ Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга, оформленный письмом от 12.11.2020 № 05-26-93397/20-0-6, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого здания, площадью 180,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: <...>, литера Д.

Обязать Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, в отношении нежилого здания, площадью 180,1 кв.м., кадастровый номер 78:32:0001061:1061, расположенного по адресу: <...>, литера Д, на основании Заявления арендатора объекта нежилого фонда, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества от 22.10.2020 (исх. № 87-ПС) и представленных документов.

Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу Акционерного общества «Петровский строитель» судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины в размере 7500,00 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.


Судья Сайфуллина А.Г.