Решение от 22 ноября 2018 г. по делу № А55-16983/2016

АРБИТРАЖНЫЙ СУД Самарской области

443045, г.Самара, ул. Авроры,148, тел. (846) 226-56-17

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

22 ноября 2018 года

Дело №

А55-16983/2016

Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2018 года. Полный текст решения изготовлен 22 ноября 2018 года.

Арбитражный суд Самарской области

в составе

судьи Агеенко С.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 15 ноября 2018 года дело по заявлению

Общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мега Сити», г. Самара

от 12 июля 2016 года

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, г. Самара

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора:

- Общество с ограниченной ответственностью «Альянс», г. Самара

- Департамента градостроительства городского округа Самара, г. Самара

- Министерства строительства Самарской области, г. Самара

- ФГБУ «ФКП Россрееестра» по Самарской области, г. Самара

- Государственной инспекции строительного надзора, г. Самара

- ПАО «Сберабанк России», г. Самара

о признании незаконным отказа

при участии в заседании

от заявителя – представитель ФИО2 по доверенности от 15.01.2018 года

от заинтересованного лица – представитель ФИО3 по доверенности от 28.12.2017 года

от третьих лиц – не явились, извещены

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мега Сити» (далее – заявитель) обратилось в Арбитражный суд Самарской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области (далее – заинтересованное лицо) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области, оформленный сообщением № 63/001/500/2016-3645 от 04.05.2016 г. в государственной регистрации договора аренды нежилых помещений № 1-012.1 от 17.08.2015 г. и об обязании Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать аренды нежилых помещений № 2-048 от 17.08.2015 г.

Заявитель в ходе судебного заседания заявленные требования поддержал в полном объеме.

Заинтересованное лицо в пояснениях, данных в судебном заседании, и в отзыве (т. 1 л.д. 54-58) заявленные требования считает необоснованными.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились. В соответствии со ст. 156 АПК РФ дело рассмотрено без участия указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Исследовав материалы дела, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив их доводы, суд не находит правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Как следует из материалов дела, 17.08.2015 года между заявителем и ООО «Альянс» подписан долгосрочный договор аренды помещения № 2-048, согласно которому заявитель обязуется передать ООО «САКС Игрушки», а ООО «САКС Игрушки» обязуется принять за плату во временное владение и пользование нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160 М, торгово-развлекательный комплекс, общей документально подтвержденной площадью 126,4 кв.м. сроком на 5 лет (т. 1 л.д. 31-51).

18.03.2016 года заявитель обратился в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации вышеуказанного договора аренды помещения.

Сообщением № 63/001/500/2016-3645 от 04.05.2016 года заявителю отказано в государственной регистрации вышеуказанного договора аренды помещения (т. 1 л.д. 10-12).

В соответствии с п. 2 ст. 16, п. 1 ст. 18 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период спорных правоотношений) к заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения, которые должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и ЕГРП, содержать описание недвижимого имущества.

Судом установлено, что ЕГРП содержит действующую запись о праве собственности заявителя на объект недвижимого имущества – Торгово-развлекательный центр, назначение: Нежилое здание, 2 – этажный, общая площадь 49 987, 2 кв.м., инв. № 36:401:385:007000116:0000, литера А, расположенный по адресу: Самарская область, г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160 М.

Представленные на государственную регистрацию документы свидетельствуют о том, что помимо проведенной в указанном здании нежилом здании реконструкции также возведен двухэтажный пристрой, в результате чего общая площадь здания увеличилась до 54 699, 1 кв.м.

При этом, в силу пункта 2 статьи 17 Закона о регистрации, не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 закона и если иное не установлено законодательством.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Нормы о самовольной постройке в силу статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) распространяются и на случаи осуществления самовольной реконструкции.

В силу части 1 статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Согласно части 2 статьи 51 ГрК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.

Такие исключения содержатся в части 17 вышеназванной статьи, которая предусматривает, что выдача разрешения на строительство не требуется в случае: 1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; 2) строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); 3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; 4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; 5) иных случаях, если в соответствии с настоящим Кодексом, законодательством субъектов Российской Федерации о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

В соответствии с частью 1 статьи 55 ГрК РФ документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшем в месте издания таких актов на момент их издания.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представленные на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о регистрации).

В силу пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе в случае, если: не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абзац 10); ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для государственной регистрации прав, если соответствующий документ не представлен заявителем по собственной инициативе (абзац 13).

Статьей 13 Закона о регистрации, определяющей порядок проведения государственной регистрации, предусмотрена правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.

Пункт 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» предусматривает, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

С учетом требований частей 5,7 статьи 45 указанного закона сведения о ранее учтенных объектах недвижимости подлежат включению в соответствующие разделы государственного кадастрового учета на основании документов технического учета.

Согласно сведениям ЕГРП за ООО «Виктор и Ко Мега Сити» зарегистрировано право собственности на нежилое здание, общей площадью 49987,2 кв. м. инв. № 36:401:385:007000116:0000, лит. А. по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М.

Как указывает Управление Росреестра по Самарской области, из представленных на государственную регистрацию документов следует, что помимо проведенной в указанном здании реконструкции возведен двухэтажный пристрой, в результате чего общая площадь здания увеличилась до 54 699,1 кв. м.

Судом установлено что ООО «Виктор и Ко Мега Сити» обращалось в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о внесении изменений в запись ЕГРП в отношении здания, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара. Октябрьский район, ул. Ново- Садовая, д. 160М, в связи с изменением площади и конфигурации объекта.

Любые изменения в конфигурации объекта, должны проводиться только контролируемым способом в соответствии с установленной процедурой, так как могут повлечь изменение несущей способности и поэтому подлежат обязательному согласованию в установленном порядке с внесением изменений в технический паспорт объекта недвижимости.

Строительные работы, связанные с новым строительством, реконструкцией и ремонтами, должны выполняться в соответствии с требованиями СНиП III-4-80* «Техника безопасности в строительстве», так как реконструкция, в результате которой изменены конструктивные особенности внешних стен здания, а наружные стены здания, являются ограждающими несущими конструкциями.

Реконструкция здания путем пристройки к нему дополнительных помещений и изменение конструктивных особенностей внешних стен также затрагивает изменение несущей способности всего здания.

В материалы дела № А55-15606/2016 представлены кадастровые паспорта здания с приложениями до и после реконструкции (л.д.55-57, 58-69, 139-141, 142-145 т.4).

Из кадастровых паспортов следует, что до реконструкции площадь здания составляла 49987,2 кв.м., после реконструкции – увеличилась до 54699,1 кв.м.

Сравнительный анализ содержания указанных документов позволяет сделать вывод о том, что произошло изменение конструктивных особенностей внешних стен до и после реконструкции.

В ходе рассмотрения дела № А55-15606/2016 установлено, что в нежилом здании были осуществлены многочисленные строительные работы на первом, втором, цокольном и техническом этажах, в результате которых, в том числе установлены конструкция траволатора, несущие и ограждающие конструкции с дверными и оконными блоками, установлены конструкция лестницы, лифта, сантех. оборудование с подключением к существующим системам водоснабжения, канализации и вентиляции, демонтаж конструкции траволатора, замоноличевание отверстия в перекрытии, демонтаж сантех. оборудования с отключением от существующих систем водоснабжения, канализации и вентиляции, в наружных стенах помещений пробиты проемы, установлены оконные блоки.

Судом установлено и материалами дела № А55-15606/2016 подтверждается, что для разъяснения вопроса о возможности возведения здания без выдачи разрешения на строительство, государственным регистратором был направлен соответствующий запрос в Государственную инспекцию строительного надзора Самарской области.

Согласно полученному ответу от 25.04.2016 № ГИСН-01-34/709 пристрой к зданию торгово-развлекательного центра «Мега Сити», расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара. Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М, возведен в отсутствие разрешения на строительство, а также по проектной документации, не прошедшей экспертизу. Из материалов дела № А55-15606/2016 следует, что имеются изменения параметров объекта капитального строительства (общей площади) при отсутствии разрешения на строительство.

Судом при новом рассмотрении дела № А55-15606/2016 лицам, участвующим в деле, по ходатайству заявителя назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту АНО «Судебно-экспертный центр «Стройэкспертиза» ФИО4.

На разрешение эксперта были поставлены следующие вопросы:

1. Затронуты ли конструктивные элементы здания, расположенного по адресу: <...> М, при реконструкции торгово-развлекательного центра с учетом проведенных строительных работ в соответствии с Проектом по выполнению строительных мероприятий в нежилом здании №1567/8.1-ТЗ?

2. Определить вследствие чего произошло изменение общей площади нежилого здания и его границ с 49987,2 кв.м. до 54699,1 кв.м.?

По результатам проведенного исследования экспертом сделаны следующие выводы, которые изложены в заключении №65-17 от 31.10.2017.

По первому вопросу: в первой части объекта экспертизы «Торгово-развлекательный центр «Мега Сити» по адресу: <...> М» площадью 49987,20 кв.м., конструктивные элементы здания, расположенного по адресу: <...> М, при реконструкции (фактически при капитальном ремонте) торгово-развлекательного центра с учетом проведенных строительных мероприятий в нежилом здании №1567/8.1-ТЗ не затронуты.

Во второй части объекта экспертизы «Торгово-развлекательный центр «Мега Сити» по адресу: <...> М», вдоль оси 17 в осях А-Ж пристроено новое здание с размерами в плане 59,5 м х 4,06 м, площадью 4711,9 кв.м.

По второму вопросу: изменение общей площади нежилого здания и его границ с 49987,2 кв.м. до 54699,1 кв.м. произошло за счет возведения вдоль оси 17 в осях А-Ж нового пристроенного здания с размерами в плане 59,5 м х 40,6 м, площадью 4711,9 кв.м. (л.д.77-90 т.5).

В судебном заседании по делу № А55-15606/2016 10-12.01.2018 эксперт ФИО4 подтвердил выводы, изложенные в заключении, ответил на вопросы лиц, участвующих в деле, представил ответы на возражения заявителя и Департамента градостроительства городского округа Самара на заключение эксперта.

При рассмотрении апелляционной жалобы заявителя по делу № А55-15606/2016 назначена повторная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта Автономной некоммерческой организации «Самарский союз судебных экспертиз» от 02.08.2018 года изменение площади нежилого здания по ул. Ново-Садовой, д. 160М и его границ с 49 987,2 кв.м. до 54 699,1 кв.м. произошло в результате произведенной реконструкции – изменения параметров объекта капитального строительства (его площади и объема), а именно:

- уменьшение площади основного строения на 112,4 кв.м. в результате демонтажа и устройства новых перегородок;

- увеличения площади в результате возведения пристроя площадью 4 939,7 кв.м. и в результате учета площади лифтовых шахт в соответствии с СП 118.13330.2012Ю, а именно уменьшения площади основного строения на 115,4 кв.м.

При реконструкции торгово-развлекательного центра с учетом проведенных строительных работ в соответствии с Проектом по выполнению строительных мероприятий в нежилом здании № 1567/8.1-ТЗ, были затронуты конструктивные элементы здания, расположенного по адресу: <...>. На день осмотра (три года эксплуатации после проведения реконструкции) не имеется признаков, свидетельствующих о наличии повреждений несущих конструктивных элементов здания и нарушении их работоспособности (т. 2 л.д. 120-175).

Кроме того, решением Арбитражного суда Самарской области от 07.07.2015 по делу № А55-12231/2015 установлен факт эксплуатации объекта капитального строительства и возведения пристроя без разрешения на ввод его в эксплуатацию, что подтверждено материалами прокурорской проверки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 19.12.2013 по делу №А55-3972/2013 отказано Министерству строительства Самарской области в иске об обязании Общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» снести самовольную постройку – нежилое здание – пристрой к зданию торго-развлекательного центра «Мега-Сити», расположенную по адресу: г. Самара, Октябрьский район. Ул. Ново-Садовая. Д. 160 М, в двухнедельный срок с момента вступления в силу решения суда.

При этом в решении суда указано, что факт возведения самовольной постройки подтверждается решением Арбитражного суда Самарской области по делу №А55-31805/2012, которым суд удовлетворил требования Государственной инспекции строительного надзора Самарской области о привлечении к административной ответственности за допущенное административное правонарушение в области строительства, выразившимся в строительстве объекта капитального строительства: «Пристрой к зданию торгово-развлекательного центра «Мега-Сити», расположенного по адресу: г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, 160М, в отсутствие разрешения на строительство, то есть за совершение правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 9.5 (нарушение установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, ввода его в эксплуатацию) Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях и назначил наказание в виде административного приостановления деятельности по строительству объекта «Пристрой к зданию торгово-развлекательного центра «Мега-Сити».

Указанным судебным актом было установлено, что к существующему и эксплуатируемому зданию торгово - развлекательного центра «Мега - Сити» возводится пристрой, при этом в нарушение части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство ведется без разрешения на строительство.

В соответствии с требованиями Федерального закона от 17.11.1995 г. № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», Градостроительного кодекса Российской Федерации строительство и реконструкция любого объекта должны вестись при наличии следующих условий:1) разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и 2) соблюдения градостроительных, строительных норм и правил.

Поскольку строительство пристроя осуществлено без получения разрешения на строительство (реконструкцию), в силу п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации возведенный объект недвижимого имущества является самовольной постройкой.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 14.01.2013 по делу №А55-31805/2012 по заявлению Государственной инспекции строительного надзора Самарской области Общество с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мегакомплекс на Московском» привлечено к административной ответственности, предусмотренной частью 2 статьи 9.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, и назначить ему наказание в виде административного приостановление деятельности по строительству объекта: пристрой к зданию торгово-развлекательного центра «Мега-Сити», расположенного по адресу: г.Самара, Октябрьский район, ул.Ново-Садовая, 160М на срок шестьдесят суток с момента вступления настоящего решения в законную силу.

В решении суда указано, что реконструируемое здание торгово-развлекательного центра «Мега-Сити» является социально значимым объектом с большим потоком посетителей. Возведение пристроя без соответствующей разрешительной документации и отсутствие документов, подтверждающих безопасность как существующего, так и возводимого объекта, создает угрозу причинения вреда жизни или здоровью и имуществу неопределенного круга лиц.

Тот факт, что к зданию торгово-развлекательного центра «Мега Сити» было пристроено новое здание, свидетельствует о том, что исходный объект недвижимого имущества претерпел существенные изменения, то есть фактически создан новый объект.

Согласно п.1 ст.25 Федерального закона от 21.07.1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей в период принятия оспариваемого отказа) право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен этот объект недвижимого имущества, а также разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, если в соответствии с законодательством Российской Федерации требуется получение такого разрешения.

Норма аналогичного содержания содержится и в Федеральном законе от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ч. 10 ст.40).

Учитывая, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию в регистрирующий орган не представлялось, предусмотренные законом основания для регистрации изменений у заинтересованного лица отсутствовали.

Принимая во внимание, что на рассмотрении в Управлении Росреестра по Самарской области одновременно находилось заявление Общества с ограниченной ответственностью «Виктор и Ко Мега Сити» о внесении изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении здания, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М, в связи с изменением площади и конфигурации объекта (отказ в государственной регистрации № от 06.05.2016 № 63/001/500/2016-4034, являющийся предметом спора по делу № А55-15606/2016) и заявление о государственной регистрации договора аренды помещений от 17.08.2015 года, заключенного с ООО «Альянс», (оспариваемый отказ), у государственного регистратора отсутствовали правовые основания для оценки представленного договора аренды помещений без учета правовой экспертизы представленного заявления о внесении изменений в запись Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении здания, расположенного по адресу: Самарская обл., г. Самара, Октябрьский район, ул. Ново-Садовая, д. 160М, в связи с изменением площади и конфигурации объекта.

При указанных обстоятельствах, у суда отсутствуют правовые основания для удовлетворения заявленных требований.

В соответствии со ст. 112 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь общим принципом отнесения судебных расходов на стороны (ч. 1 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей относятся на заявителя.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд с направлением апелляционной жалобы через Арбитражный суд Самарской области.

Судья

/
С.В. Агеенко