Решение от 24 мая 2022 г. по делу № А81-9808/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯМАЛО-НЕНЕЦКОГО АВТОНОМНОГО ОКРУГА

г. Салехард, ул. Республики, д.102, тел. (34922) 5-31-00,

www.yamal.arbitr.ru, e-mail: info@yamal.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А81-9808/2021
г. Салехард
24 мая 2022 года
Резолютивная часть решения изготовлена 17 мая 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 24 мая 2022 года.


Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе судьи Соколова С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Кебировой Г.М., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304891118400094) к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании недостоверным отчета об оценке, определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью "Центр экономического содействия" (ИНН <***>, ОГРН <***>), Государственное бюджетное учреждение Ямало-Ненецкого автономного округа "Государственная кадастровая оценка" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился;

от ответчика – представитель не явился;

от третьих лиц – представители не явились,



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1; Истец) обратился в Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа с исковым заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (далее – Департамент; Ответчик) о признании недостоверным Отчет об оценке № 701/21 от 18 марта 2021, выполненный ООО "Центр экономического содействия", об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10. Истец просит определить достоверную величину рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10, для определения начальной цены продажи объекта незавершенного строительства.

В исковом заявлении Истцом заявлено ходатайство о назначении по делу независимой судебной оценочной экспертизы, производство которой просит поручить обществу с ограниченной ответственностью «Экспертное бюро Ямала».

На разрешение эксперта Истец просит поставить вопрос: какова рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10.

Ответчик представил отзыв на иск, в котором указал, что отчет об оценке, выполненный ООО "Центр экономического содействия" соответствует установленным требованиям и является достоверным, оснований полагать, что были нарушены права должника на адекватную (рыночную) оценку его имущества нет. Итоговую величину стоимости Объекта оценки, определенную Отчетом об оценке ООО «Центр экономического содействия» от 18.03.2021 № 701/21 Департамент считает достоверной, назначение по делу независимой судебной оценочной экспертизы считает нецелесообразным, просит отказать Истцу в удовлетворении заявленных требований.

Определением от 10.12.2021 г. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа назначил по делу судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Экспертно-оценочная палата".

26 января 2022 года в арбитражный суд из экспертного учреждения поступило Заключение эксперта от 30 декабря 2021 года № 59.

Определением от 16.02.2022 рассмотрение дела № А81-9808/2021 отложено на 11 марта 2022 года.

До рассмотрения дела по существу от Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района поступило ходатайство о назначении повторной судебной экспертизы.

В обоснование заявленного ходатайства Департаментом указывается, что представленная экспертами экспертиза выполнена с нарушением Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ, методических и методологических основ экспертизы и оценки, выводы Эксперта не обоснованы и недостоверны.

Определением от 11.03.2022 г. Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа назначил по делу повторную судебную экспертизу, поручив ее проведение обществу с ограниченной ответственностью "Союз экспертизы и права".

27 апреля 2022 года в арбитражный суд из экспертного учреждения поступило Заключение эксперта № 142-И-22 от 26 апреля 2022 года, счет на оплату № 1694 от 26 апреля 2022 года за проведенную судебную экспертизу.

Поскольку обстоятельства, вызвавшие приостановление производства по настоящему делу, устранены, суд возобновил производство по делу и назначил проведение судебного заседания.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Истцом заявлено ходатайство о рассмотрении дела без участия своего представителя, исковые требования поддерживает в полном объеме.

Учитывая, что неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом не является препятствием к рассмотрению дела в соответствии со статьями 123 и 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает дело по существу в отсутствие сторон по имеющимся документам.

Рассмотрев заявление, оценив доводы сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09 ноября 2020 года арбитражным судом Ямало-Ненецкого автономного округа по делу № А81-5541/2020 по иску Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района к индивидуальному предпринимателю ФИО1, принято решение изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенный в районе дома 10 по ул.Юбилейная г.Тарко-Сале, Пуровский район, ЯНАО (далее-Объект), путем продажи с публичных торгов.

Приказом Департамента от 31 марта 2021 года № 232 (Далее - Приказ), принято решение о проведении аукциона по продаже вышеуказанного объекта незавершенного строительства, расположенного на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2.2. Приказа, начальная цена предмета аукциона - рыночная стоимость объекта незавершенного строительства составляет 3 168 000 рублей.

Стоимость объекта незавершенного строительства определена отчетом об оценке № 701/21 от 18 марта 2021, выполненным ООО «Центр экономического содействия» г.Тюмень.

Поскольку рыночная стоимость определенная указанным отчетом об оценке является явно заниженной и не соответствует реальной рыночной стоимости объекта недвижимости, Истцом была проведена независимая оценка.

В соответствии с Отчетом об оценке № 1633-23.04.2021 от 23.04.2021, выполненным ИП ФИО2, рыночная стоимость Объекта на дату оценки 23.04.2021 г. составляет 9 795 000 рублей.

В силу ч.1 ст.239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов (п.1).

Начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости (ч.4 ст.239.1 ГК РФ)

Вместе с тем, вышеуказанным решением суда об изъятии Объекта не была установлена начальная продажная цена при проведении публичных торгов.

Как полагает Истец, Отчет об оценке № 701/21 от 18 марта 2021, выполненный ООО «Центр экономического содействия» является недостоверным, поскольку стоимость Объекта не соответствует реальной рыночной стоимости, фактически объект не осматривался, не учтены затраты и материалы вложенные в строительство Объекта. Кроме того, наличие другого Отчета об оценке № 1633-23.04.2021 от 23.04.2021, по которому рыночная стоимость более чем в 3 раза превышает стоимость, определенную Отчетом № 701/21 от 18.03.2021, свидетельствует о недостоверности последнего.

07 мая 2021 года в адрес Департамента была направлена письменная претензия о недостоверности Отчета об оценке № 701/21 от 18 марта 2021, выполненного ООО «Центр экономического содействия», об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного в районе дома 10 по ул.Юбилейная г.Тарко-Сале, Пуровский район; определении начальной цены продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного в районе дома 10 по ул.Юбилейная г.Тарко-Сале, Пуровский район в размере 9 795 000 (Девять миллионов семьсот девяносто пять тысяч) рублей в соответствии с Отчетом № 1633-23.04.2021 от 23.04.2021, выполненным ИП ФИО2

14 мая 2021 года Ответчик в ответе на претензию, отказал в удовлетворении требований, при этом сообщил, что у него отсутствуют полномочия по разрешению спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, в связи с чем, данный спор подлежит рассмотрению судом.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

На основании частей 1,2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, а также оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно статьям 9, 65 АПК РФ суд на основе принципа состязательности с учетом представленных сторонами доказательств устанавливает значимые для дела обстоятельства. При этом каждая из сторон несет риск процессуальных последствий непредставления доказательств.

Разрешая дело по существу, суд исходит из следующего.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ.

Статьей 3 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ определено, что под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статьей 11 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ предусмотрено, что отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

На основании статьи 12 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В абзаце третьем статьи 6 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ закреплено, что результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

Согласно абзацу первому статьи 13 Закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (статья 12 Закона N 135-ФЗ).

Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ), - пункт 2 информационного письма № 92.

Арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрении спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Согласно заключению эксперта № 142-И-22 от 26.04.2022, утвержденного ООО "Союз экспертизы и права" рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10 по состоянию на 18 марта 2021 года составляет 9 890 944 (девять миллионов восемьсот девяносто тысяч девятьсот девяносто четыре) рубля.

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10 по состоянию в настоящее время составляет 10 494 452 (десять миллионов четыреста девяносто четыре тысячи четыреста пятьдесят два) рубля.

Указанная стоимость близка по значению со стоимостью указанной в отчете № 1633-23.04.2021 от 23.04.2021, выполненным по заявке истца ИП ФИО2

При этом рыночная стоимость Объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10 по состоянию на 18 марта 2021 года без учета НДС (20%) составляет 8 242 453, 10 рублей.

Правила проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства установлены постановлением Правительства РФ от 03.12.2014 № 1299 "О утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства".

Согласно пункту 4 статьи 239.1 ГК РФ начальная цена продажи объекта незавершенного строительства определяется на основании оценки его рыночной стоимости.

По смыслу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", подлежащего применению по аналогии в соответствии со статьей 6 ГК РФ, начальная продажная цена имущества на публичных торгах может быть определена только судом.

Заключение эксперта № 142-И-22 от 26.04.2022 никем не оспорено, не признано недействительным, вследствие чего, суд определяет начальную цену продажи объекта незавершенного строительства при его реализации равной его рыночной стоимости, установленной настоящим заключением.

Порядок распределения судебных расходов между лицами, участвующими в деле, определен статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 110 названного Кодекса судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным Отчет об оценке № 701/21 от 18 марта 2021, выполненный ООО "Центр экономического содействия", об оценке рыночной стоимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10.

Определить начальную цену продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 89:05:020124:1534, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, <...> район дома 10 при его реализации путем продажи с публичных торгов равной его рыночной стоимости без учета НДС, в размере 8 242 453 рублей 10 копеек.

2. Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Администрации Пуровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>, дата регистрации: 18.03.1999; адрес: 629850, Ямало-Ненецкий автономный округ, <...>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП 304891118400094, дата регистрации: 02.07.2004; адрес: 629850, Ямало-Ненецкий автономный округ, Пуровский район, город Тарко-Сале) 6 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины.

3. Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа.

В соответствии с частью 5 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящий судебный акт выполнен в форме электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный суд Ямало-Ненецкого автономного округа разъясняет, что в соответствии со статьей 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение, выполненное в форме электронного документа, направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия.

По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.


Судья

С.В. Соколов