Решение от 12 января 2018 г. по делу № А63-7479/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А63- 7479/2017
г. Ставрополь
12 января 2018 г.
Резолютивная часть решения объявлена 15 ноября 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 12 января 2018 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Орловского Э.И., при ведении протокола секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску комитета по муниципальной собственности города Ессентуки, ОГРН <***>,г. Ессентуки,

к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал», ОГРН <***>, ст. Ессентукская Предгорного района,

о расторжении договора аренды и обязании освободить и вернуть земельный участок,

и по заявлениям общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал»

к-администрации городского округа города-курорта Ессентуки, ОГРН <***>,г. Ессентуки,

-управлению архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки, ОГРН <***>, г. Ессентуки,

о признании незаконными распоряжений и обязании их отменить,

при участии в заседании представителя УАиГ г. Ессентуки ФИО2 по доверенности от 08.06.2017 и представителя администрации г. Ессентуки ФИО3 по доверенности от 30.12.2016, отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,

УСТАНОВИЛ:

комитет по муниципальной собственности города Ессентуки (далее – комитет) обратился в арбитражный суд с иском к ООО «Строительная компания «Капитал» (далее – общество) о расторжении договора аренды № 51-з от 05.02.2015 земельного участка площадью 3500 кв.м, с кадастровым номером 26:30:130201:101, расположенного по адресу: <...> в районе дома № 115, обязании освободить и вернуть земельный участок по акту приема-передачи.

Определением от 16.10.2017 данное дело объединено с делами по заявлениям общества к администрации города Ессентуки (далее – администрация) о признании незаконным распоряжения от 27.04.2017 № 37-р об отмене разрешения на строительство (дело А63-16068/2017) и к управлению архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки (далее – управление) о признании незаконным распоряжения от 21.04.2017 № 3143-р об отмене распоряжения об утверждении градостроительного плана (дело А63-16069/2017).

Общество в отзыве на иск комитета с требованиями не согласилось, указало, что 02.03.2017 обратилось в администрацию за разрешением на разработку проектов планировки и межевания территории, затем с заявлениями о согласовании данных проектов и принятии решения о назначении публичных слушаний, однако решений по данному вопросу уполномоченными органами не выносилось, в связи с чем общество считает, что установленную пунктом 9.5 договора обязанность оно исполнило.

Администрация в отзыве просила в удовлетворении требований общества отказать, указала, что земельный участок с кадастровым номером 26:30:130201:101 расположен в территориальной зоне ОК «Коммерческая торговая зона», в которой не предусмотрено комплексное освоение в целях жилищного строительства, жилищное строительство ни в качестве основных, ни вспомогательных, ни условных видов разрешенного использования, отмена указанных распоряжений осуществлена на основании протестов прокурора.

Исследовав и оценив доказательства по делу, суд установил следующее.

05 февраля 2015 года на основании итогового протокола от 26.01.2015 аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка комитетом с обществом заключен договор № 51-з аренды земельного участка общей площадью 3 500 кв.м, с кадастровым номером 26:30:130201:101, расположенного по адресу: <...> в районе дома № 115, для комплексного освоения в целях жилищного строительства на 5 лет с 05.01.2015 по 04.01.2020.

Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.02.2015 за номером 26-26/035-26/035/002/2015-714.

Факт передачи земельного участка подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 9.5 договора максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка составляет 1 год.

Пунктом 6.2 установлено, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1 договора.

В соответствии с пунктом 4.1.1 договора арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при невнесении арендной платы в соответствии с условиями договора более 6 месяцев, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством.

В письме от 10.06.2016 № 2070к комитет указал на наличие у общества задолженности по арендной плате, а также предложил расторгнуть договор аренды в связи с существенным нарушением условий договора о необходимости подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в максимальный срок – 1 год, приложив проект соглашения о расторжении договора аренды.

Предложение направлено ответчику 17.06.2016, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений.

Претензией от 07.02.2017 № 461-з комитет указал на нарушение существенного условия договора, выразившееся в неподготовке проекта планировки территории и проекта межевания территории, предложил обществу осуществить данные мероприятия, погасить неустойку, а также указал на возможность обращения в суд в случае не исполнения указанных требований.

Направление претензии подтверждается списком внутренних почтовых отправлений от 08.02.2017.

По заявлению общества от 02.03.2017 администрацией вынесено постановление от 29.03.2017 № 374 о подготовке документации по планировке территории в границах левого берега реки Подкумок и ул. Шоссейная (район ж/д переезда) на территории муниципального образования городской округ город-курорт Ессентуки.

Постановление 29.03.2017 № 374 опубликовано в газете «Ессентукская панорама» от 06.04.2017 № 13 (1295).

Сопроводительным письмом от 10.04.2017 общество направило администрации для рассмотрения и согласования проекты планировки территории и межевания территории, разработанные в 2017 году ООО «Городское бюро градостроительного заказа» и просило принять решение о назначении публичных слушаний по утверждению проекта.

Однако, решений по данному вопросу не выносилось.

Вместе с тем, в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

При этом, часть третья статьи 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, поэтому действует общее правило, содержащееся в части 2 статьи 452 ГК РФ, согласно которой требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения нарушения в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Данное разъяснение содержится в пункте 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Из приведенных правовых норм с учетом разъяснения Президиума ВАС РФ следует, что предложение расторгнуть договор должно быть направлено после неисполнения арендатором письменного предупреждения об исполнении обязательства в разумный срок.

В представленном суду предложении о расторжении договора от 10.06.2016 № 2070к требований о необходимости исполнения обязательств не содержится, комитетом лишь указано на наличие задолженности и неисполнение обязательств по подготовке проектов, в связи с чем предложено расторгнуть договор.

В претензии от 07.02.2017 № 461-з, направленной ответчику значительно позже предложения о расторжении, комитет указал на необходимость исполнения обязательств путем подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории, что свидетельствует о соблюдении положений статьи 619 ГК РФ, однако самого предложения о расторжении договора аренды в указанной претензии не содержится и после нее ответчику не направлялось.

При этом, ответчик после получения претензии от 07.02.2017 совершил действия, направленные на подготовку проекта планировки.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о том, что досудебный порядок по требованию о расторжении договора, основанному на неисполнении обществом условий договора о подготовке проектов планировки, не может считаться соблюденным надлежащим образом.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором.

В связи с оставлением указанного требования без рассмотрения требования об обязании освободить и вернуть земельный участок, основанные исключительно на тех же обстоятельствах, не подлежат удовлетворению.

В рамках настоящего дела рассмотрены также требования общества к администрации о признании незаконным распоряжения от 27.04.2017 № 37-р об отмене разрешения на строительство и к управлению архитектуры и градостроительства администрации города Ессентуки о признании незаконным распоряжения от 21.04.2017 № 3143-р об отмене распоряжения об утверждении градостроительного плана.

Согласно пункту 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

Общество ходатайствовало о восстановлении срока на обжалование указанных решений, пропущенного в связи с обращением общества за их оспариванием 28.07.2017 в Ессентукский городской суд, определениями которого от 01.09.2017 производство по делам прекращено в связи с неподведомственностью дел.

С учетом того, что общество обратилось в суд общей юрисдикции с соблюдением трехмесячного срока на обжалование, суд считает причины пропуска срока уважительными, а ходатайство подлежащим удовлетворению.

Как следует из материалов дела, распоряжением управления от 11.03.2015 № 2394-р утвержден градостроительный план № RU26304000-2394 земельного участка общей площадью 3 500 кв.м, с кадастровым номером 26:30:130201:101, расположенного по адресу: <...> в районе дома № 115.

20 апреля 2015 года администрацией обществу выдано разрешение № RU26304000-108 на строительство многоквартирных жилых домов на указанном земельном участке.

В дальнейшем прокуратурой г. Ессентуки вынесен протест от 18.04.2017 № 7-83 2017 на распоряжение от 11.03.2015 № 2394-р по причине того, что спорный земельный участок расположен в водоохранной зоне реки Подкумок, а также в градостроительном плане отсутствует информация о технических условиях подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, а также протест от 13.04.2017 № 7-51-2017/1141 на разрешение на строительство с указанием на то, что земельный участок с кадастровым номером 26:30:130201:101 расположен в территориальной зоне ОК «Коммерческая торговая зона», в которой согласно действующим градостроительным регламентам не предусмотрено комплексное освоение в целях жилищного строительства, жилищное строительство в качестве ни основных, ни вспомогательных, ни условных видов разрешенного использования.

Распоряжением управления от 21.04.2017 № 3143-р на основании протеста прокурора отменено распоряжение от 11.03.2015 № 2394-р.

Распоряжением администрации от 27.04.2017 № 37-р на основании протеста прокурора отменено разрешение на строительство № RU26304000-108 от 20.04.2015.

Согласно статье 57.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее –Градостроительный кодекс) градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.

Часть 1 статьи 51 Градостроительного кодекса определяет, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных данным Кодексом.

Статьей 34 Градостроительного кодекса регламентирован порядок установления территориальных зон, указано, что при подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом: возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков; сложившейся планировки территории и существующего землепользования.

Пунктом 2 статьи 85 Земельного кодекса определено, что правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования (пункт 3 статьи 85 Земельного кодекса). Согласно пункту 9 статьи 1, части 1 статьи 36 Градостроительного кодекса виды разрешенного использования земельных участков устанавливаются градостроительным регламентом, исполнение которого обязательно для всех землепользователей.

Решение Совета г. Ессентуки от 09.11.2006 № 114 «Об утверждении правил землепользования и застройки города Ессентуки» (далее - Правила), опубликованного в газете «Ессентуки сегодня» № 43 от 16.11.2006, утверждены Правила землепользования и застройки города Ессентуки.

Согласно названным Правилам с изменениями, принятыми решением Совета города Ессентуки от 18.12.2013 № 137, земельный участок с кадастровым номером 26:30:130201:101 находился в зоне «ОЦ-2. Районная общественно-деловая зона» и частично в зоне «Ж-1. Зона малоэтажной жилой застройки», согласно изменениям, принятыми решением Совета города Ессентуки от 30.07.2014 № 69, – в зоне «О-1. Общественная (коммерческая) зона» и частично в зоне «Р-1. Зона зеленых насаждений общего пользования (газоны, парки, скверы)».

Согласно Правилам, с изменениями от 07.06.2016 № 45, действующим на данный момент, спорный земельный участок расположен в зоне «О-1 (ОК). Коммерческая торговая зона».

В силу пункта 4 статьи 30 Градостроительного кодекса на карте градостроительного зонирования устанавливаются границы территориальных зон. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается. Территориальные зоны, как правило, не устанавливаются применительно к одному земельному участку.

На момент формирования земельного участка и на момент выдачи градостроительного плана и разрешения на строительство земельный участок находился в двух территориальных зонах, что является нарушением градостроительного законодательства.

Кроме того, утвержденный градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство по своему содержанию противоречили нормативному правовому акту (Правилам), поскольку для вышеназванных территориальных зон (ОЦ-2, О-1, Р-1) не был предусмотрен такой вид разрешенного использования земельного участка как строительство многоквартирного жилого дома. Территориальная зона О-1 (ОК) также не предусматривает жилищное строительство, как вид разрешенного использования. Доказательств оспаривания и признания правил землепользования и застройки недействующими обществом не представлено.

Статьей 48 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» органы местного самоуправления, принявшие (издавшие) муниципальный правовой акт, уполномочены на отмену таких актов или приостановление их действия.

При этом суд учитывает, что согласно актам осмотра земельного участка от 28.04.2017 и от 01.08.2017 на рассматриваемом земельном участке строительство объектов капитального строительства не начато, что обществом подтверждается.

При таких обстоятельствах, оснований для признания незаконными распоряжений от 27.04.2017 № 37-р и от 21.04.2017 № 3143-р не имеется.

Руководствуясь статьями 110, 148-149, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ставропольского края

РЕШИЛ:

Исковое заявление комитета по муниципальной собственности города Ессентуки в части требования о расторжении договора аренды оставить без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении требований комитета по муниципальной собственности города Ессентуки отказать.

Восстановить обществу с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал» пропущенный срок на обжалование.

В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Капитал» отказать.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления в полном объеме) и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЭ.И. Орловский