Постановление от 20 марта 2023 г. по делу № А83-6464/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

кассационной инстанции по проверке законности

и обоснованности судебных актов арбитражных судов,

вступивших в законную силу

Дело № А83-6464/2021
г. Калуга
20 марта 2023 года


Резолютивная часть постановления объявлена 13.03.2023

Постановление изготовлено в полном объеме 20.03.2023


Арбитражный суд Центрального округа в составе:

председательствующего

судей



при ведении протокола

судебного заседания

помощником судьи

при участии в заседании

от истца:

Администрации города Феодосии Республики Крым


от ответчика:

общества с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Динамо Киев»


от третьего лица:

Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым

Нарусова М.М.,

Ахромкиной Т.Ф.,

ФИО1,


ФИО2,





ФИО3 – представитель по доверенности от 29.12.2022;



не явились, извещены надлежаще;






не явились, извещены надлежаще;



рассмотрев в открытом судебном заседании, путем использования системы вэб - конференции, кассационную жалобу администрации города Феодосии Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.03.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу № А83-6464/2021,



У С Т А Н О В И Л:

Администрация города Феодосии Республики Крым (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Динамо Киев» (далее - ответчик, ООО «ФК «Динамо Киев», общество), согласно которому просила суд: расторгнуть договор аренды спортивного комплекса КФК «Старт» (помещение спортивного зала, вспомогательные помещения, футбольное поле, ограждение в районе пер. Больничный и теннисный корт в районе пер. Семашко) № 22 от 01 сентября 2003 года, заключенный между Орджоникидзевским поселковым советом и ООО «ФК «Динамо Киев»; обязать ООО «ФК «Динамо Киев» возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым по акту приема-передачи муниципальное имущество - спортивный комплекс КФК «Старт» (помещение спортивного зала, вспомогательные помещения, футбольное поле, ограждение в районе пер. Больничный и теннисный корт в районе пер. Семашко), переданное по договору аренды № 22 от 01 сентября 2003 года.

Решением Арбитражного суда Республики Крым от 14.03.2022, оставленное без изменения постановлением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022, в удовлетворении иска отказано.

Ссылаясь на незаконность и необоснованность принятых по делу вышеуказанных судебных актов, Администрация обратилась в суд округа с кассационной жалобой, в которой просит их отменить, отправить дело на новое рассмотрение.

В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на нарушение ответчиком существенных условий договора, предусмотренных пунктами 2, 7.2.1, 7.2.3 - 7.2.5. Таким образом, ответчик использует арендованный объект, не исполняя при этом принятые по договору обязанности по осуществлению текущего и капитального ремонта, целевому использованию, что приводит к значительному ухудшению состояния имущества по вине арендатора, а также нарушению прав и законных интересов арендодателя, что подтверждается актами обследования от 20.01.2020, 01.03.2021.

В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал, по изложенным в ней основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, своих представителей в суд округа не направили.

От ответчика в материалы дела поступил отзыв на кассационную жалобу, согласно которому просит судебные акты оставить без изменения, жалобу без удовлетворения, а также поступило ходатайство о рассмотрении жалобы без участия представителя ответчика.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей неявившихся лиц в порядке, предусмотренном статьей 284 АПК РФ.

Проверив в порядке, установленном главой 35 АПК РФ, правильность применения судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, исходя из доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, 01.09.2003 между исполнительным комитетом Орджоникидзевского поссовета (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Футбольный клуб «Динамо» Киев» (Арендатор) заключен договор № 22, в соответствии с условиями которого, Арендодатель передает, а Арендатор берет во временное владение и пользование спортивный комплекс КФК «Старт» (помещение спортивного зала, вспомогательные помещения, футбольное поле, ограждение в районе пер. Больничный и теннисный корт в районе пер. Семашко) - далее арендуемый объект.

В соответствии с пунктом 1.6. договора состояние арендуемого объекта на момент передачи в аренду: величина физического износа - 39,8% по экспертной оценке.

Цель аренды - эксплуатация объектов по их назначению с последующей реконструкцией в спортивно-оздоровительный комплекс (пункт 2 договора).

Согласно пункту 4.1. договора срок аренды исчисляется с момента принятия арендуемого объекта по акту приема-передачи, подписания сторонами данного договора и составляет 49 лет.

В соответствии с пунктами 7.2.1 - 7.2.6. Арендатор обязуется использовать арендуемый объект по целевому назначению в соответствии с п. 2 данного договора; своевременно осуществлять за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта; нести все расходы по эксплуатации объекта; обеспечить пожарную безопасность арендуемого объекта, выполнять в полном объеме требования и инструкции по пожарной безопасности.

Согласно пункту 7.2.8. договора Арендатор обязан поддерживать прилегающую к арендуемому объекту территорию в надлежащем санитарном состоянии.

В соответствии с пунктом 6.1.2. договора Арендодатель имеет право выступать с инициативой изменения договора аренды или его расторжения в случаях ухудшения состояния арендуемого объекта вследствие его ненадлежащего использования или невыполнения условий настоящего договора, в том числе задержки внесения арендной платы более, чем на 30 дней.

Согласно пункту 9.2.1. договор аренды может быть расторгнут по взаимному согласию сторон.

По требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим причинам, предусмотренным законодательными актами Украины (пункт 9.2.2. договора).

Объект аренды передан Арендатору по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора.

Переданный в аренду спортивный комплекс находится на земельном участке площадью 28000 кв. м, расположенном по адресу: Республика Крым, пгт. Орджоникидзе, район пер. Больничного, ул. Семашко, пер. Семашко, кадастровый номер 90:24:020101:232, предоставленном ООО «Футбольный клуб «Динамо» Киев» на основании договора аренды земельного участка № 65 от 11.01.2016 на срок до 25.09.2025.

На основании Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов в соответствии с положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» Республика Крым принята в состав Российской Федерации.

Решением 11 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 30.12.2014 № 185 «О вопросах правопреемства» определено, что в соответствии с Федеральным Конституционным Законом от 21.03.2014 № 6-ФКЗ правопреемниками в отношении договорных обязательств, заключенных органами местного самоуправления, действовавшими на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ ФИО4, а также иных документов, предусмотренных ст. 12 Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ, выступает Администрация города ФИО4, по договорам, стороной в которых являлись исполнительные комитеты Феодосийского городского, Коктебельского, Орджоникидзевского, Приморского, Щебетовского поселковых, а также Берегового и Насыпновского сельских советов, действовавших на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ ФИО4.

В ходе осмотров предоставленного в аренду имущества в порядке контроля наличия, состояния, направления и эффективности использования арендатором арендованного имущества, по результатам которых составлены акта осмотра от 30.01.2020 и от 01.03.2021, было установлено, что помещения административного корпуса имеют значительные повреждения, все внутренние помещения находятся в заброшенном состоянии, в помещении спортивного зала размещены предметы хозяйственно-бытового назначения, имеются следы разрушения стен, другие помещения административного корпуса также имеют следы запустения и заброшенности. На земельном участке, на котором расположен стадион, имеются объекты незавершенного строительства, каркас навеса над трибунами в некоторых местах покрыт ржавчиной. Забор вокруг теннисного корта преимущественно проржавел, по периметру забора хаотично располагаются необрезанные кустарники и деревья, ветки которых свисают на территории корта.

Указанное, по мнению истца, свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по содержанию имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не проведении ремонта, а также нецелевом использовании арендованного имущества.

Ссылаясь на пункты 6.1.2., 9.2.1. договора, Администрация города Феодосии Республики Крым 12.01.2021 направила в адрес ответчика соглашение о расторжении договора № 22 от 01.09.2003.

Не подписание ответчиком указанного соглашения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанции руководствовались пунктами 2, 4 статьи 450 ГК РФ, статьей 619 ГК РФ, разъяснениями, изложенными в пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» где указано, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Таким образом, суды указывают, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок.

По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.

Оценив действия истца на предмет добросовестности, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о недобросовестности действий истца по обращению в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды недвижимого имущества в обход предусмотренной законом обязательной процедуры по предложению арендатору устранить выявленные нарушения, тем самым лишив ответчика права на устранение выявленных нарушений с целью сохранения арендных правоотношений.

Кроме того, суды двух инстанций проанализировав акты осмотра спортивного комплекса КФК «Старт», составленные 30.01.2020 и 01.03.2021, пришли к выводу об отсутствии доказательств существенного нарушения обязательств по договору.

Отклоняя довод истца об ухудшении ответчиком состояния имущества - спортивного комплекса КФК «Старт» суды указывают на то, что в 2003 году ответчиком получены в аренду объекты, конструктивные элементы которых на момент подписания сторонами акта приема-передачи уже были с износом 39,8%, что подтверждается пунктом 1.6. договора аренды № 22 от 01.09.2003

Между тем, суд округа считает, что судами не учтено следующее.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пунктам 7.2.3. – 7.2.5. договора именно на арендатора возложена обязанность, своевременно осуществлять за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта; содержать арендуемый объект в полной исправности; нести все расходы по эксплуатации объекта; поддерживать прилегающую к арендуемому объекту территорию в надлежащем санитарном состоянии.

Учитывая, что арендодатель не давал согласие на использование объекта аренды не по целевому назначению, а также не осуществляется его текущий и капитальные ремонты, не обеспечивается сохранность имущества, не предотвращается его повреждение и порча и как следствие, арендованное имущество разрушается, значительно ухудшается его состояние, что подтверждается актами обследования от 20.01.2020, от 01.03.2021, истец обратился в суд с требованием о расторжении договора аренды № 22 от 01.09.2003, указывая на нарушение ответчиком условий договора.

Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации в Информационном письме от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» в пункте 2 было разъяснено, что в случае, когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование, поскольку арендодатель вправе требовать от арендатора соблюдения условий договора. По этой причине иск арендодателя подлежит удовлетворению на основании статьи 615 Гражданского кодекса. Если арендатор не будет исполнять свои обязанности надлежащим образом, арендодатель вправе требовать расторжения договора аренды и возмещения убытков (статья 619 Гражданского кодекса).

Таким образом, арендодатель вправе обратиться к арендатору с требованием о расторжении договора аренды.

Так судами не учтено, что из акта приема-передачи имущества к договору аренды от 01.09.2003 № 22 не следует наличия повреждений отраженных в актах от 20.01.2020, от 01.03.2021.

Таким образом, бремя доказывания наличия таких нарушений на момент заключения договора, а также отсутствие вины должно возлагаться на ответчика.

На основании изложенного, при новом рассмотрении дела суду необходимо вернуться к вопросу о привлечении к участию в деле лиц, обладающих специальными познаниями для разрешения указанных вопросов.

Кроме того, суд апелляционной инстанции посчитал, что обращение Департамента в суд с иском о расторжении договора аренды № 22 от 01.09.2003 является преждевременным, при этом, истец не лишен возможности обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды после совершения всех предусмотренных законом действий, с предоставлением надлежащих доказательства в обоснование заявленных требований.

Между тем, суд не указал перечень документов необходимых для подтверждения правовой позиции истца, а также какими нормативно правовыми актами они предусмотрены.

В связи с тем, что в обжалуемых судебных актах содержатся нарушения норм материального и процессуального права, которые повлияли на исход рассмотрения дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов сторон по делу, данные судебные акты на основании пункта 3 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат направлению на новое рассмотрение в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить юридически значимые для рассмотрения данного спора обстоятельства, с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, дать надлежащую правовую оценку доказательствам в их совокупности и взаимной связи, установить обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного рассмотрения дела и соответствующие нормы материального права, регулирующие сложившиеся отношения, и, при правильном применении норм материального права и соблюдении норм процессуального права, принять законный и обоснованный судебный акт.

Нарушений норм процессуального права, в силу части 4 статьи 288 АПК РФ являющихся безусловным основанием отмены судебных актов, не допущено.

Согласно ч. 3 ст. 289 АПК РФ, при отмене судебного акта с передачей дела на новое рассмотрение вопрос о распределении судебных расходов разрешается арбитражным судом, вновь рассматривающим дело.

Руководствуясь п. 3 ч. 1 ст. 287, ст. ст. 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Крым от 14.03.2022 и постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 13.10.2022 по делу № А83-6464/2021 отменить, направив дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Крым.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке, установленном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в срок, не превышающий двух месяцев.


Председательствующий М.М. Нарусов


Судьи Т.Ф. Ахромкина

ФИО1