Решение от 14 марта 2022 г. по делу № А83-6464/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11

E-mail: info@crimea.arbitr.ru

http://www.crimea.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ


Дело № А83-6464/2021
14 марта 2022 года
г. Симферополь




Резолютивная часть решения объявлена 04 марта 2022 года.

В полном объеме решение изготовлено 14 марта 2022 года.


Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Плотникова И.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1 рассмотрев дело по иску Администрации города Феодосии Республики Крым (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Динамо Киев» (Идентификационный код юридического лица 00305981), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру Республики Крым,

о расторжении договора и понуждении совершить определенные действия,

при участии:

от истца – ФИО2, по доверенности №02-58-501 от 29.12.2021, паспорт,

от ответчика – ФИО3, по доверенности от 16.07.2021, паспорт;

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Феодосии Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Динамо Киев» с требованиями:

- расторгнуть договор аренды спортивного комплекса КФК «Старт» (помещение спортивного зала, вспомогательные помещения, футбольное поле, ограждение в районе пер. Больничный и теннисный корт в районе пер. Семашко) № 22 от 01 сентября 2003 года, заключенный между Орджоникидзевским поселковым советом и ООО «Футбольный клуб «Динамо» Киев»;

- обязать общество с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Динамо» Киев» (Место нахождения: ул. Грушевского, д.3, <...>, идентификационный код юридического лица 00305981) возвратить Администрации города Феодосии Республики Крым (ИНН <***>, КПП 910801001, ОГРН <***>, ул. Земская, 4, г. Феодосия, <...>; дата регистрации 03.12.2014) по акту приема-передачи муниципальное имущество - спортивный комплекс КФК «Старт» (помещение спортивного зала, вспомогательные помещения, футбольное поле, ограждение в районе пер. Больничный и теннисный корт в районе пер. Семашко), переданное по договору аренды № 22 от 01 сентября 2003 года.

Исковые требования основаны на положениях ст.ст. 615, 616, 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору в части содержания арендованного имущества в соответствующем санитарном и противопожарном состоянии, проведении ремонта, а также обоснованы его нецелевым использованием, что привело к значительному ухудшению имущества.

Ответчик исковые требования не признает, в частности указывает, что истцом в нарушение пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения арендатором какого-либо договорного обязательства в разумный срок не направлялось. Доказательств использования объекта не по целевому назначению истцом также не представлено, а хранение в арендуемом помещении строительных материалов и инвентаря обусловлено тем, что ответчиком предпринимались меры по осуществлению текущего ремонта. Кроме того, указывает на то, что при передаче в аренду объект имел физический износ 39,8% по экспертной оценке, что свидетельствует о том, что ответчиком получены в аренду объекты, конструктивные элементы которых на момент подписания сторонами акта приема-передачи частично утратили свои технические и эксплуатационные свойства, а доказательства того, что в процессе эксплуатации состояние объекта значительно ухудшилось истцом не представлено.

Определением от 07.04.2021 исковое заявление принято к производству судьи Якимчук Н.Ю., возбуждено производство по делу № А83-6464/2021, назначено предварительное судебное заседание на 27.05.2021.

Протокольным определением от 27.05.2021, руководствуясь положениями статьи 137 АПК РФ, суд окончил стадию досудебной подготовки и перешел к судебному разбирательству.

Определением от 27.05.2021 к участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым.

Определением председателя третьего судебного состава гражданской коллегии ФИО4 от 07.10.2021 судебное разбирательство отложено на 19.10.2021.

В связи с длительным отсутствием судьи Арбитражного суда Республики Крым Якимчук Н.Ю., определением председателя третьего судебного состава гражданской коллегии ФИО4 от 15.10.2021 в соответствии со статьями 18, 21, 24, 25, 184, 185 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Арбитражного суда Республики Крым Якимчук Н.Ю. на судью Арбитражного суда Республики Крым Плотникова И.В.

Определением от 28.10.2021 дело №А83-6464/2021 принято к производству судьи Арбитражного суда Республики Крым Плотникова И.В., назначено судебное заседание на стадии предварительного судебного заседания на 21.12.2021.

Протокольным определением от 21.12.2021, руководствуясь положениями статьи 137 АПК РФ, суд окончил стадию досудебной подготовки и перешел к судебному разбирательству.

Судебное разбирательство откладывалось.

Изучив материалы дела, исследовав представленные доказательства, суд установил следующее.

01.09.2003 между исполнительным комитетом Орджоникидзевского поссовета (Арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Футбольный клуб «Динамо» Киев» (Арендатор) заключен договор № 22, в соответствии с условиями которого Арендодатель передает, а Арендатор берет во временное владение и пользование спортивный комплекс КФК «Старт» (помещение спортивного зала, вспомогательные помещения, футбольное поле, ограждение в районе пер. Больничный и теннисный корт в районе пер. Семашко) – далее арендуемый объект.

В соответствии с пунктом 1.6. договора состояние арендуемого объекта на момент передачи в аренду: величина физического износа – 39,8 % по экспертной оценке.

Цель аренды – эксплуатация объектов по их назначению с последующей реконструкцией в спортивно-оздоровительный комплекс (пункт 2 договора).

Согласно пункту 4.1. договора срок аренды исчисляется с момента принятия арендуемого объекта по акту приема-передачи, подписания сторонами данного договора и составляет 49 лет.

В соответствии с пунктами 7.2.1 - 7.2.6. Арендатор обязуется использовать арендуемый объект по целевому назначению в соответствии с п. 2 данного договора; своевременно осуществлять за свой счет текущий ремонт арендуемого объекта; нести все расходы по эксплуатации объекта; обеспечить пожарную безопасность арендуемого объекта, выполнять в полном объеме требования и инструкции по пожарной безопасности.

Согласно пункту 7.2.8. договора Арендатор обязан поддерживать прилегающую к арендуемому объекту территорию в надлежащем санитарном состоянии.

В соответствии с пунктом 6.1.2. договора Арендодатель имеет право выступать с инициативой изменения договора аренды или его расторжения в случаях ухудшения состояния арендуемого объекта вследствие его ненадлежащего использования или невыполнения условий настоящего договора, в том числе задержки внесения арендной платы более, чем на 30 дней.

Согласно пункту 9.2.1. договор аренды может быть расторгнут со взаимного согласия сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами своих обязательств и по другим причинам, предусмотренным законодательными актами Украины (пункт 9.2.2. договора).

Объект аренды передан Арендатору по акту приема-передачи, являющегося неотъемлемой частью договора.

Переданный в аренду спортивный комплекс находится на земельном участке площадью 28000 кв.м., расположенном по адресу: Республика Крым, пгт. Орджоникидзе, район пер. Больничного, ул. Семашко, пер. Семашко, кадастровый номер 90:24:020101:232, предоставленном ООО «Футбольный клуб «Динамо» Киев» на основании договора аренды земельного участка № 65 от 11.01.2016 на срок до 25.09.2025.

На основании Договора между Российской Федерацией и Республикой Крым о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов в соответствии с положениями Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя» Республика Крым принята в состав Российской Федерации.

Решением 11 сессии Феодосийского городского совета Республики Крым 1 созыва от 30.12.2014 № 185 «О вопросах правопреемства» определено, что в соответствии с Федеральным Конституционным Законом от 21.03.2014 № 6-ФКЗ правопреемниками в отношении договорных обязательств, заключенных органами местного самоуправления, действовавшими на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ ФИО5, а также иных документов, предусмотренных ст. 12 Федерального Конституционного Закона от 21.03.2014 № 6-ФКЗ, выступает Администрация города ФИО5, по договорам, стороной в которых являлись исполнительные комитеты Феодосийского городского, Коктебельского, Орджоникидзевского, Приморского, Щебетовского поселковых, а также Берегового и Насыпновского сельских советов, действовавших на территории Республики Крым на день принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов, и территории которых отнесены к территории муниципального образования городской округ ФИО5.

Как указывает истец, в ходе осмотров предоставленного в аренду имущества в порядке контроля наличия, состояния, направления и эффективности использования арендатором арендованного имущества, по результатам которых составлены акта осмотра от 30.01.2020 и от 01.03.2021, было установлено что помещения административного корпуса имеют значительные повреждения, все внутренние помещения находятся в заброшенном состоянии, в помещении спортивного зала размещены предметы хозяйственно-бытового назначения, имеются следы разрушения стен, другие помещения административного корпуса также имеют следы запустения и заброшенности. На земельном участке, на котором расположен стадион, имеются объекты незавершенного строительства, каркас навеса над трибунами в некоторых местах покрыт ржавчиной. Забор вокруг теннисного корта преимущественно проржавел, по периметру забора хаотично располагаются необрезанные кустарники и деревья, ветки которых свисают на территории корта.

Указанное, по мнению истца, свидетельствует о ненадлежащем исполнении арендатором обязательств по содержанию имущества в надлежащем техническом и санитарном состоянии, не проведении ремонта, а также нецелевом использовании арендованного имущества.

Ссылаясь на пункты 6.1.2., 9.2.1. договора, Администрация города Феодосии Республики Крым 12.01.2021 направила в адрес ответчика соглашение о расторжении договора № 22 от 01.09.2003.

Не подписание ответчиком указанного соглашения послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат, в связи со следующим.

Нормы Федерального конституционного закона от 21.03.2014 №6-ФКЗ не имеют обратного действия, поэтому на правоотношения, возникшие из ранее заключенных договоров, распространяется законодательство, которое действовало в момент их заключения.

При этом нормы материального права украинского законодательства применяются в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (Определение Верховного суда Российской Федерации от 27.10.2014 №308-ЭС14-1939).

Принимая во внимание возникновение спорных отношений на территории Республики Крым до ее присоединения к Российской Федерации на основании Закона №6-ФКЗ, давая правовую квалификацию обстоятельствам спора, материалам дела и доводам сторон относительно спорных правоотношений с момента присоединения Республики Крым к Российской Федерации на основании Закона №6-ФКЗ, относительно исполнения обязательств по договору аренды, расторжении договора аренды, суд применяет нормы действующего законодательства Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть 2 ст. 450 ГК РФ).

Таким образом, предметом доказывания по спорным правоотношениям является наличие ущерба для стороны, инициирующей расторжение договора в судебном порядке. При этом, ущерб должен быть значительный, т.е. носить такой характер, чтобы сторона в значительной степени лишалась (не получала) того, на что она вправе была рассчитывать заключая данный договор.

Из положений ст. 619 ГК РФ следует, что договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату а также не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно ч. 2 ст. 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

В качестве оснований для расторжения договора истец указывает на неисполнение ответчиком существенных условий договора аренды в части содержания имущества в соответствующем санитарном и противопожарном состоянии, проведения ремонта, а также ссылается на нецелевое использование объекта аренды, вследствие чего состояние арендованного имущества значительно ухудшилось.

Истец указывает на ухудшение ответчиком состояния арендуемого имущества, ссылаясь на результаты осмотров в порядке контроля наличия, состояния, направления и эффективности использования арендатором арендуемого имущества, изложенных в актах от 30.01.2020 и от 01.03.2021.

Как следует из пункта 1.6. договора на момент передачи в аренду величина физического износа арендуемого объекта составляла 39,8 % по экспертной оценке, что свидетельствует о том, что при заключении договора и передаче ответчику часть конструктивных элементов объекта аренды утратили свои технические и эксплуатационные свойства.

Представленный в материалы дела акт приема-передачи спортивного комплекса «Старт» не содержит описания технического состояния передаваемых объектов.

При этом истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что указанные в актах осмотра повреждения объекта отсутствовали на момент передачи объекта в аренду ответчику и явились следствием неисполнения ответчиком обязательств по договору.

Таким образом, суд приходит к выводу, что истцом не доказан факт того, что за время аренды состояние имущества ухудшилось.

Относительно доводов истца о не проведении ответчиком ремонта арендованного имущества.

Согласно статьям 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно абзацу седьмому статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Право требовать расторжение договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.

Как следует из представленных истцом материалов, Администрация не направляла ответчику такое предупреждение, в котором ставился бы вопрос о необходимости исполнения им обязательств по договору.

При этом направленное в адрес ответчика письмо от 22.12.2020 № 2-42/27613/1 о направлении соглашения о расторжении договора со ссылкой на пункты 7.2.3., 7.2.5., 7.1. не содержит предупреждения о необходимости исполнения каких-либо условий договора, в частности, осуществления текущего ремонта, устранения неисправностей либо приведения прилегающей к арендуемому объекту территории в надлежащее санитарное состояние.

Довод истца об использовании объекта аренды не по целевому назначению, обоснованный в частности нахождением в одном из помещений предметов хозяйственно-бытового назначения, таких как газонокосилки, банки из-под краски и других строительных смесей, металлической проволоки, старых деревянных рам, металлических труб, ведер, лопат и т.д. не принимается судом, поскольку установление фактов хранения предметов хозяйственно-бытового назначения не свидетельствует об использовании объекта не по целевому назначению, наличие же данных предметов на территории арендованного объекта, по мнению суда, свидетельствует о том, что ответчиком предпринимались меры по проведению текущего ремонта, что согласуется с требованиями пункта 7.2.3. договора.

Довод истца о неисполнении ответчиком обязательств по проведению реконструкции объектов в спортивно-оздоровительный комплекс также отклоняется судом, поскольку условиями договора от 01.09.2003 № 22 срок для проведения реконструкции не установлен, при этом суд принимает во внимание, что срок аренды составляет 49 лет.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание установленные факты и требования вышеуказанных правовых норм, учитывая, что истцом не доказан факт использования объекта аренды не по целевому назначению, а также отсутствие доказательств ухудшения состояния объекта за время аренды, неисполнения ответчиком обязательств по проведению ремонта, а также отсутствие доказательств направления в адрес ответчика предупреждения о необходимости исполнения условий договора в разумный срок, основания для досрочного расторжения договора № 22 от 01.09.2003 и понуждения ответчика возвратить объект аренды истцу отсутствуют.

Определением от 07.04.2021 судом приняты обеспечительные меры в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Динамо» Киев» и иным лицам осуществлять переуступку прав по договору аренды спортивного комплекса № 22 от 01.09.2003 и договору аренды земельного участка № 65 от 11.01.2016, передавать указанное имущество в субаренду и совершать иные действия, связанные с отчуждением, передачей иным образом прав пользования по данным договорам, до вступления в силу судебного акта по настоящему делу.

Согласно части 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае отказа в удовлетворении иска, оставления иска без рассмотрения, прекращения производства по делу обеспечительные меры сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего судебного акта. После вступления судебного акта в законную силу арбитражный суд по ходатайству лица, участвующего в деле, выносит определение об отмене мер по обеспечению иска или указывает на это в судебных актах об отказе в удовлетворении иска, об оставлении иска без рассмотрения, о прекращении производства по делу.

Принимая во внимание, что обеспечительная мера была направлена на реализацию возможности исполнения решения суда, а по настоящему делу требования истца оставлены без удовлетворения, суд считает необходимым в соответствии с частью 5 статьи 96 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отменить обеспечение иска по вступлению настоящего решения в законную силу.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований отказать полностью.

Принятые судом определением от 07.04.2021 обеспечительные меры в виде запрета обществу с ограниченной ответственностью «Футбольный клуб «Динамо» Киев» и иным лицам осуществлять переуступку прав по договору аренды спортивного комплекса № 22 от 01.09.2003 и договору аренды земельного участка № 65 от 11.01.2016, передавать указанное имущество в субаренду и совершать иные действия, связанные с отчуждением, передачей иным образом прав пользования по данным договорам, до вступления в силу судебного акта по настоящему делу, отменить после вступления настоящего судебного акта в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме), а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа (248001, <...>) в течение двух месяцев со дня принятия (изготовления в полном объёме) постановления судом апелляционной инстанции.



Судья И.В. Плотников