Решение от 23 октября 2018 г. по делу № А45-4132/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А45-4132/2018
г. Новосибирск
24 октября 2018 года
17 октября 2018 года объявлена резолютивная часть решения

24 октября 2018 года изготовлено решение в полном объеме

Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Амелешиной Г.Л., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мушкачевой Т.А., рассмотрев в судебном заседании в здании арбитражного суда по адресу: 630102, <...>, зал судебного заседания №535, дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "ВАЛЕНТИНА" (ИНН <***>), г. Новосибирск, к мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск, о признании недостоверной оценки стоимости выкупа помещений, определении достоверной величины рыночной стоимости выкупаемого имущества, при участии в деле третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамента земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска (ИНН <***>), при участии в судебном заседании представителей: истца: ФИО1, доверенность от 01.03.2018; ответчика: ФИО2, доверенность от 18.12.2017 №311Д-123,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью "ВАЛЕНТИНА" (далее – Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска (далее – Мэрия, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Новосибирска, - нежилого помещения общей площадью 113,8 кв. м., кадастровый номер 54:35:084646:585, расположенного по адресу: <...> (далее – договор купли-продажи).

К участию в деле привлечено третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Департамент земельных и имущественных отношений мэрии Новосибирска.

Определением от 10.05.2018 Арбитражного суда Новосибирской области назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Новосибирска - нежилого помещения общей площадью 113,8 кв. м., кадастровый номер 54:35:084646:585, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22.09.2017, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 630049, <...>; тел./факс <***>, адрес электронной почты: t-mail: info@sibrcse ru); приостановлено производство по делу до окончания проведения экспертизы.

Определением от 20.09.2018 возобновлено производство по делу.

В ходе судебного разбирательства истец в соответствии со статьей 49 АПК РФ уточнил исковые требования и, с учетом вывода эксперта, просил урегулировать разногласия, указав в пунктах 2.1, 2.2 договора Цену нежилого помещения равной его рыночной стоимости, 1 293 021 (один миллион двести девяносто три тысячи двадцать один) руб. 24 коп. (с налогом на добавленную стоимость) (1 095 780 руб. 71 коп. (без НДС) с оплатой приобретаемого нежилого помещения в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки, с перечислением денежных средств за нежилое помещение на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области (далее по тексту – получатель) по реквизитам, указанным в проекте договора, перечисляя сумму ежемесячного платежа в срок не позднее 10 числа текущего месяца, и процентов, исходя из ставки, равной одной третей годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилых помещений – 10,0%, на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств.

Ответчик отклонил исковые требования, заявив о несогласии с рыночной стоимостью объекта, определенной экспертом.

Третье лицо, в установленном порядке извещенное о времени и месте судебного разбирательства, в суд не явилось. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в его отсутствие.

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон, заслушав объяснения эксперта ФИО3, арбитражный суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверка доводов сторон, оценка представленных доказательств приводит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом, между Мэрией города Новосибирска, от имени которой действует департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (Арендодатель), и Обществом с ограниченной ответственностью «ВАЛЕНТИНА» (Арендатор) заключен 31.07.2015 договор №006882-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны - нежилого помещения общей площадью 113,8 кв. м., кадастровый номер 54:35:084646:585, расположенного по адресу: <...> (кадастровый (или условный) номер: 54:35:084646:585) (далее – договор аренды).

Договор аренды заключен на срок с 01.08.2015 до 01.08.2020 (пункт 8.1 договора).

Руководствуясь Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), уполномоченный орган муниципального образования город Новосибирск – департамент земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска предложил ООО «ВАЛЕНТИНА» реализовать преимущественное право выкупа вышеуказанного помещения, направив Обществу договор купли-продажи, согласно которому рыночная стоимость испрашиваемого Обществом помещения определена в размере 3 570 338 руб. 98 коп., определенная в Отчете об оценке №МК113-17/14-17 от 03.10.2017 независимого оценщика ООО «Оценка и бизнес-планирование»» в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Истец, не согласившись с оценкой, полагая, что цена спорного объекта завышена, обратился в оценочную организацию по вопросу определения рыночной стоимости арендуемого объекта недвижимости, и получил Отчет об оценке №1139Н/2018 ООО «Новосибирская оценочная компания» от 23.01.2018, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 1 248 653 руб. 00 коп. без НДС, 1 473 410 руб. 00 коп. с НДС.

К Договору купли-продажи ответчиком представлены проект протокола разногласий от 12.12.2017, согласно которому, предложено установить выкупную стоимость объекта в размере 1 530 000 руб.00 коп. (без НДС), и проект протокола разногласий от 24.01.2018, согласно которому предложено установить выкупную стоимость объекта в размере 1 248 653 руб. 00 коп. (с НДС), исходя из произведенной Обществом оценки.

Ответчик отказался от подписания протокола разногласий в редакции Общества с предложением установить выкупную стоимость в судебном порядке.

Общество, ссылаясь на возникшие между ним и мэрией разногласия относительно цены выкупаемого имущества, на уклонение ответчика от урегулирования разногласий при заключении договора купли-продажи и на недостоверность определенной в Отчете №МК113-17/14-17 от 03.10.2017, рыночной стоимости подлежащего продаже объекта, обратилось в суд с настоящими требованиями.

Статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ). При этом органы государственной власти и местного самоуправления не вправе изменять величину стоимости предлагаемого к выкупу имущества, которая была установлена оценщиком в соответствующем отчете о рыночной стоимости этого имущества.

В силу пункта 2 части 8 статьи 4 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства вправе обжаловать в установленном законодательством Российской Федерации порядке достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Аналогичные положения содержатся в статьях 12 и 13 Закона N 135-ФЗ, согласно которым итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной, однако в случае возникновения спора о ее достоверности такой спор подлежит рассмотрению судом.

В соответствии с пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" при рассмотрении дела, связанного с оспариванием величины стоимости объекта оценки, отчет оценщика рассматривается судами как одно из доказательств по делу в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству участвующих в деле лиц или с их согласия может быть назначена экспертиза, в том числе, в виде иной независимой оценки и в соответствии с положениями статей 82 - 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В деле имеется Отчет об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, выполненный по заказу истца, согласно которому величина рыночной стоимости объекта оценки составляет 1 248 653 руб. 33 коп. (с НДС).

Как указывает мэрия, в соответствии с Отчетом об оценке, выполненным по ее заказу, рыночная стоимость выкупаемого имущества составляет 3 570 338 руб. 98 коп.

Статьей 17.1 Закона №135-ФЗ предусмотрено проведение экспертизы отчета, в том числе в части оценки стоимости имущества.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно цены выкупаемого имущества и достоверности величины стоимости объекта оценки, определением от 10.05.2018 суд назначил судебную экспертизу для установления величины рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 22.09.2017, проведение которой поручено экспертам Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>) ФИО4, ФИО3, которые представили Заключение эксперта №980/9-3 от 30.08.2018, согласно которому величина рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения общей площадью 113,8 кв. м., кадастровый номер 54:35:084646:585, расположенного по адресу: <...>, по состоянию на 22.09.2017 составляет 1 293 021 руб. 24 коп. (с НДС).

Экспертиза проведена специалистами, обладающими специальными познаниями, и у суда не вызывает сомнение достоверность выводов экспертов. По ходатайству истца в судебном заседании эксперт ФИО3 представил объяснения по экспертному заключению, ответил на вопросы участников дела.

Заключение эксперта полностью отвечает требованиям Закона N 135-ФЗ, а также Федеральных стандартов оценки, в нем в соответствии с требованиями пунктов 18, 19 Федеральных стандартов оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)" содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация.

Данное экспертное заключение носит последовательный, мотивированный характер и соответствует иным имеющимся в материалах дела доказательствам; эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Какие-либо нарушения Закона N 135-ФЗ и требований иных правовых актов в области оценочной деятельности, которые могли бы повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, не установлены.

Суд, оценив указанное заключение эксперта по правилам статьи 71 АПК РФ в совокупности с представленными сторонами в материалы дела отчетами и заключениями, принял его в качестве допустимого доказательства, подтверждающего рыночную стоимость нежилого помещения, в размере 1 293 021 руб. 24 коп. (с НДС), 1 095 780 руб. 71 коп. (без НДС).

В материалах дела отсутствуют объективные и достоверные доказательства того, что экспертом неверно определено состояние объекта оценки.

Судом не принимаются доводы ответчика, что определенная экспертами стоимость объекта является недостоверной, со ссылкой на то, что, согласно представленному им Отчету оценки, итоговая рыночная стоимость объекта составляет 3 570 338 руб. 98 коп., что более чем в три раза превышает оценку, определенную экспертами.

Из представленного мэрией Отчета №МК113-17/14-17 от 22.09.2017 следует, что объектом оценки по состоянию на 22.09.2017 является недвижимое имущество, постройки 1989 года. Согласно материалам дела (технический паспорт), год постройки объекта оценки - 1983 год.

Указанному обстоятельству ответчиком не дана соответствующая оценка.

Учитывая изложенное, принимая во внимание обстоятельства, отраженные в заключении, а также представленные экспертом объяснения по экспертному заключению, в отсутствие доказательств обратного, суд находит выводы эксперта достоверными, явившимися результатом исследования, проведенного правильными методами: фиксации, описания, информационно сравнительного анализа с расчетами, в том числе, с учетом года постройки, технического состояния объекта, места его расположения.

При таком положении, утверждение ответчика о недоказанности рыночной стоимости объекта, определенной экспертами, не основано на материалах дела, бездоказательно.

Ответчик не оспаривает, что ООО «ВАЛЕНТИНА» соответствует требованиям, установленным статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им имущества.

Оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Поскольку ООО «ВАЛЕНТИНА» имеет преимущественное право на выкуп арендуемого им по договору №006882-НП аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 31.07.2015, выкупная цена указанного помещения по состоянию на 22.09.2017 составляет 1 293 021 руб. 24 коп. (с НДС), 1 095 780 руб. 71 коп. (без НДС), в соответствии с пунктом 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ истец вправе требовать заключения договора купли-продажи недвижимого имущества с условием об оплате в рассрочку посредством ежемесячных выплат в равных долях.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент реализации истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Установив, что рыночная стоимость объекта, указанная в Отчетах, представленных сторонами, не отвечает признакам достоверности, суд, руководствуясь статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 12 и 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", полагает возможным урегулировать возникшие между сторонами разногласия, определив цену выкупаемого объекта 1 293 021 руб. 24 коп. (с НДС) на основании заключения судебной экспертизы от 30.08.2018 (цена объекта без НДС 1 095 780 руб. 71 коп.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ в связи с удовлетворением иска судебные расходы по делу относятся на ответчика.

Согласно статье 109 (части 1, 2) АПК РФ, денежные суммы, причитающиеся экспертам, специалистам, свидетелям и переводчикам, выплачиваются по выполнении ими своих обязанностей. Денежные суммы, причитающиеся экспертам и свидетелям, выплачиваются с депозитного счета арбитражного суда.

В соответствии с п. 26. Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе» от 04 апреля 2014г. №23, денежные суммы, причитающиеся эксперту, согласно части 1 статьи 109 АПК РФ выплачиваются после выполнения им своих обязанностей в связи с производством экспертизы, за исключением случаев применения части 6 статьи 110 Кодекса. Перечисление денежных средств эксперту (экспертному учреждению, организации) производится с депозитного счета суда или за счет средств федерального бюджета финансовой службой суда на основании судебного акта, в резолютивной части которого судья указывает размер причитающихся эксперту денежных сумм. Суд выносит такой акт по окончании судебного заседания, в котором исследовалось заключение эксперта.

С учетом статьи 109 АПК РФ, п. 26. Постановления Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 №23, подлежат перечислению с депозитного счета арбитражного суда на расчетный счет Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 630049, <...>; тел./факс <***>, адрес электронной почты: t-mail: info@sibrcse ru) 31 080 руб. 00 коп. за проведение судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу №А45-4132//2018, перечисленных на депозитный счет арбитражного суда обществом с ограниченной ответственностью "ВАЛЕНТИНА" (ИНН <***>) платежным поручением №538416 от 28.04.2018,

по реквизитам, согласно счету на оплату №00000308 от 31.07.2018:

Банк получателя

АО «БАНК АКЦЕПТ» г. Новосибирск

БИК 045004815

сч. №30101810200000000815

Получатель ООО «ФИНЭКС»

ИНН: <***> КПП 540101001

сч.№ 40702810110000000006

В судебном заседании истец заявил об отнесении на него расходов, понесенных в связи с оплату судебной экспертизы, что не противоречит положениям норм статьи 110 АПК РФ.

Учитывая изложенное, суд полагает возможным отнести расходы истца по уплате государственной пошлины на ответчика, а расходы по оплате судебной экспертизы – ООО «ВАЛЕНТИНА», согласно его заявлению.


Руководствуясь статьями 167-171, 106, 109, 110, 176 (часть 2) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью "ВАЛЕНТИНА" (ИНН <***>) и мэрией города Новосибирска при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Новосибирска, - нежилого помещения общей площадью 113,8 кв. м., кадастровый номер 54:35:084646:585, расположенного по адресу: <...>, изложив пункты 2.1, 2.2 договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1: Цена нежилого помещения равна его рыночной стоимости и составляет 1 095 780 (один миллион девяносто пять тысяч семьсот восемьдесят руб.) 71 коп. (без налога на добавленную стоимость), 1 293 021 (один миллион двести девяносто три тысячи двадцать один) руб. 24 коп. (с налогом на добавленную стоимость).

2.2. Оплата приобретаемого нежилого помещения осуществляется в рассрочку сроком на 60 месяцев с равномерной ежемесячной оплатой в течение срока рассрочки.

Покупатель обязан перечислить денежные средства за нежилое помещение на расчетный счет Управления Федерального Казначейства по Новосибирской области по следующим реквизитам:

Получатель: УФК по Новосибирской области (Департамент земельных и имущественных; отношений мэрии города Новосибирска) ИНН/КПП <***>/540601001, р/с <***> Банк получателя: Сибирское ГУ Банка России г. Новосибирск. БИК 045004001

Код бюджетной классификации: 74011402043040000410

ОКТМО 50701000 Статус плательщика: 08

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети годовой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже нежилых помещений – 8,25%. Начисление процентов производится на сумму основного долга, включая день фактического перечисления Покупателем денежных средств. Проценты подлежат уплате вместе с уплатой суммы очередного платежа.

Днем оплаты нежилого помещения считается дата поступления денежных средств на расчетный счет Получателя. Обязательства по оплате объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца (Получателя).

Покупатель имеет право досрочной оплаты стоимости нежилого помещения».

Взыскать с мэрии города Новосибирска (ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ВАЛЕНТИНА" (ИНН <***>) 6 000 руб. 00 коп. расходов по уплате государственной пошлины.

Отнести на общество с ограниченной ответственностью "ВАЛЕНТИНА" (ИНН <***>) расходы по оплате судебной оценочной экспертизы в размере 31 080 руб. 00 коп, согласно его заявлению.

Перечислить с депозитного счета Арбитражного суда Новосибирской области на расчетный счет Федерального бюджетного учреждения Сибирский региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес регистрации: 630049, <...>; тел./факс <***>, адрес электронной почты: t-mail: info@sibrcse ru) 31 080 руб. 00 коп. за проведение судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости по делу №А45-4132//2018, перечисленных на депозитный счет арбитражного суда обществом с ограниченной ответственностью "ВАЛЕНТИНА" (ИНН <***>) платежным поручением №538416 от 28.04.2018,

по реквизитам, согласно счету на оплату №00000308 от 31.07.2018:

Банк получателя

АО «БАНК АКЦЕПТ» г. Новосибирск

БИК 045004815

сч. №30101810200000000815

Получатель ООО «ФИНЭКС»

ИНН: <***> КПП 540101001

сч.№40702810110000000006

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.

Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд.

Решение может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу, в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.

Судья Г.Л. Амелешина