Решение от 9 июня 2020 г. по делу № А76-1984/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-1984/2020
09 июня 2020 г.
г. Челябинск


Резолютивная часть решения оглашена 02 июня 2020 г.

Решение изготовлено в полном объеме 09 июня 2020 г.

Арбитражный суд Челябинской области в составе судьи Жернакова А.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрел в открытом судебном заседании дело

по иску органа местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа», ОГРН <***>, г. Златоуст Челябинской области, к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Алма», ОГРН <***>, г. Екатеринбург,

при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, ОГРН <***>, г. Челябинск,

о расторжении договора аренды земли от 17.07.2018 № 170-2018/О-А, об обязании передать по акту приема-передачи земельный участок,

при участии в судебном заседании:

от истца – представителя ФИО2 по доверенности от 09.01.2020 № 4928/3, паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

орган местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Алма» (далее – ООО «УК «Алма», ответчик) о расторжении договора аренды земли от 17.07.2018 № 170-2018/О-А, об обязании ООО «УК «Алма» передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Златоуст, в районе автодороги пр. Мира – п. Балашиха, с северо-западной стороны основной площадки ФГУП «ПО ЗМЗ», разрешенный вид использования: для строительства промышленной базы, Комитету в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу.

Определением Арбитражного суда Челябинской области от 29.01.2020 исковое заявление Комитета принято, возбуждено производство по делу.

На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее – Управление Росреестра, третье лицо).

От ответчика и третьего лица отзывы на исковое заявление в материалы дела не поступили.

Лица, участвующие в деле, извещены о судебном разбирательстве по делу надлежащим образом в порядке статей 121, 123 АПК РФ, ответчик и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили.

Информация о движении дела также размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

В порядке статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие неявившихся представителей ответчика и третьего лица.

Исследовав письменные материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Между Комитетом (арендодатель) и ООО «УК «Алма» (арендатор) подписан договор аренды земли для строительства объектов недвижимости от 17.07.2018 № 170-2018/О-А (л.д. 8-9), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок (далее – Объект) из земель населённых пунктов с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Златоуст, в районе автодороги пр. Мира - пос. Балашиха, с северо-западной стороны основной площадки ФГУП «ПО ЗМЗ». Разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка: для строительства промышленной базы.

Согласно п. 1.4. договора договор действует сроком 84 месяца. Договор не может быть возобновлен на неопределенный срок.

Размер ежегодной арендной платы за Объект определен по результатам аукциона и составляет 748 470 (семьсот сорок восемь тысяч четыреста семьдесят) рублей (п. 2.1 договора).

Арендная плата вносится арендатором равными долями, ежемесячно, до 1-го числа месяца, следующего за отчетным путем перечисления по реквизитам указанным в договоре (п. 2.5 договора).

В силу п. 5.1 договора за неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора стороны несут ответственность в соответствии с настоящим договором, законодательством Российской Федерации и нормативными правовыми актами Челябинской области.

В п. 7.2 договора установлено, что договор может быть досрочно прекращен во внесудебном порядке при отказе арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора по следующим основаниям:

1) в случае неоднократного нарушения (более двух раз) арендатором одной из обязанностей, предусмотренных пунктами 4.2.1 - 4.2.12 настоящего договора;

2) в случае выявления в установленном порядке нарушения земельного законодательства арендатором при использовании Объекта;

3) в случае отчуждения (продажи, дарения, мены, передачи) строения или его части, расположенного на арендуемом Объекте, другому юридическому или физическому лицу;

4) при необходимости изъятия Объекта для муниципальных нужд (в соответствии с действующим земельным законодательством).

Согласно п. 7.3 договора об отказе от исполнения договора по основаниям, установленным п. 7.2 договора, арендодатель должен известить арендатора не менее, чем за 15 дней.

На основании п. 8.2 договора в случае возникновения разногласий по настоящему договору споры рассматриваются в суде по месту нахождения арендодателя.

По акту сдачи-приемки земельного участка от 17.07.2018 земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м передан в арендное пользование ответчику (л.д. 10).

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 24.12.2019 № 74/001/024/2019-52794 в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:25:0308101:82 зарегистрировано обременение в виде аренды в пользу ООО «УК «Алма» (л.д. 14-16).

Согласно результату обследования земельного участка от 13.12.2019, проведенного Комитетом, на момент обследования земельный участок не огорожен, доступ на земельный участок не ограничен, объект недвижимости (объект незавершенного строительства) на земельном участке отсутствует, строительство на земельном участке не выявлено (л.д. 11-12).

Из письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации Златоустовского городского округа от 11.12.2019 № 750/АДМ/УАиГ следует, что разрешение на строительство промышленной базы на арендуемом ООО «УК «Алма» земельном участке не выдавалось (л.д. 13).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2019 по делу № А76-22032/2019 с ООО «УК «Алма» в пользу Комитета по договору аренды земли № 170-2018/О-А от 17.07.2018 «для строительства объектов недвижимости (аукцион)» взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.12.2018 по 31.05.2019 в сумме 357 863 руб. 24 коп. и за нарушение сроков внесения взысканной арендной платы штраф в размере 7 308 руб. 45 коп., исчисленный по состоянию на 11.06.2019, всего – 365 171 руб. 69 коп. (л.д. 47).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2020 по делу № А76-47110/2019 с ООО «УК «Алма» в пользу Комитета по договору аренды земли № 170-2018/О-А от 17.07.2018 «для строительства объектов недвижимости (аукцион)» взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.06.2019 по 30.09.2019 в сумме 249 490 руб. и за нарушение сроков внесения взысканной арендной платы штраф в размере 4 541 руб. 22 коп., исчисленный за период с 02.07.2019 по 01.11.2019, всего – 254 031 руб. 22 коп. (л.д. 48).

По расчету Комитета задолженность ООО «УК «Алма» по арендной плате по договору аренды земли № 170-2018/О-А от 17.07.2018 за период с 01.10.2019 по 31.01.2020 составляет 249 490 руб. (л.д. 45).

Комитет направил ООО «УК «Алма» по его юридическому адресу письмо от 10.12.2019, в котором, ссылаясь на регулярное нарушение сроков оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка, неиспользование земельного участка по назначению, уведомил арендатора об отказе от исполнения договора аренды земли № 170-2018/О-А от 17.07.2018 и в соответствии со ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) предложил расторгнуть указанный договор аренды, в срок до 10.01.2020 передать арендуемый земельный участок в надлежащем виде по акту сдачи - приемки земельного участка Комитету (л.д. 5, 6-7).

ООО «УК «Алма» получило указанное письмо, но оставило его без исполнения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ООО «УК «Алма» условий договора аренды земли для строительства объектов недвижимости от 17.07.2018 № 170-2018/О-А, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Оценив имеющиеся в деле письменные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 8 ГК РФ обязательства возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе из договоров и иных сделок.

На основании п.п. 1, 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Согласно п. 23 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО «УК «Алма» (арендатор) был подписан договор аренды земли для строительства объектов недвижимости от 17.07.2018 № 170-2018/О-А (л.д. 8-9), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять в аренду земельный участок (далее – Объект) из земель населённых пунктов с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: Челябинская область, г. Златоуст, в районе автодороги пр. Мира - пос. Балашиха, с северо-западной стороны основной площадки ФГУП «ПО ЗМЗ». Разрешенный вид использования (целевое назначение) земельного участка: для строительства промышленной базы.

Действительность и заключенность указанного договора аренды сторонами не оспаривались (ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ).

По акту сдачи-приемки земельного участка от 17.07.2018 земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м передан в арендное пользование ответчику (л.д. 10), что свидетельствует о возникновении между сторонами обязательственных правоотношений, вытекающих из указанного договора аренды земли.

В п. 7.2 договора стороны установили, что договор может быть досрочно прекращен во внесудебном порядке при отказе арендодателя в одностороннем порядке от исполнения договора по следующим основаниям:

1) в случае неоднократного нарушения (более двух раз) арендатором одной из обязанностей, предусмотренных пунктами 4.2.1 - 4.2.12 настоящего договора;

2) в случае выявления в установленном порядке нарушения земельного законодательства арендатором при использовании Объекта.

В силу п. 2.5 договора арендная плата подлежит внесению арендатором равными долями, ежемесячно, до 1-го числа месяца, следующего за отчетным путем перечисления по реквизитам указанным в договоре.

Доказательства надлежащего исполнения указанного условия договора и отсутствия фактов двукратной просрочки внесения арендных платежей ООО «УК «Алма» в материалы дела не представлены.

Напротив, из решения Арбитражного суда Челябинской области от 26.08.2019 по делу № А76-22032/2019 (л.д. 47), решения Арбитражного суда Челябинской области от 20.01.2020 по делу № А76-47110/2019 (л.д. 48), расчета Комитетом задолженности по арендной плате (л.д. 45) усматривается, что ООО «УК «Алма» ненадлежащим образом исполняются обязательства арендатора по внесению арендной платы.

Доказательства исполнения указанных судебных актов ответчиком суду также не представлены.

На основании ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Аналогичная обязанность арендатора закреплена в п. 4.2.2. договора аренды земли для строительства объектов недвижимости от 17.07.2018 № 170-2018/О-А.

Земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м предоставлен ответчику для строительства промышленной базы (п. 1.1. договора).

Однако, из результатов обследования земельного участка от 13.12.2019, проведенного Комитетом (л.д. 11-12), а также письма Управления архитектуры и градостроительства Администрации Златоустовского городского округа от 11.12.2019 № 750/АДМ/УАиГ (л.д. 13), усматривается, что ООО «УК «Алма» по целевому назначению земельный участок не использует, к строительству не преступает.

С учетом изложенного суд первой инстанции приходит к выводу о существенном нарушении ответчиком условий договора аренды, являющемся основанием для расторжения договора аренды.

На основании п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Истцом соблюден досудебный порядок урегулирования вопроса о расторжении договора аренды во внесудебном порядке в соответствии с требованиями ст. 452 ГК РФ, что подтверждается направлением истцом ответчику письма от 10.12.2019, в котором, ссылаясь на регулярное нарушение сроков оплаты арендной платы по договору аренды земельного участка, неиспользование земельного участка по назначению, истец уведомил ответчика об отказе от исполнения договора аренды земли № 170-2018/О-А от 17.07.2018 и в соответствии со ст. 452 ГК РФ предложил расторгнуть указанный договор аренды, в срок до 10.01.2020 передать арендуемый земельный участок в надлежащем виде по акту сдачи - приемки земельного участка Комитету (л.д. 5, 6-7).

Доказательства того, что после получения указанного письма от 10.12.2019 ответчик устранил имеющиеся к нему претензии в разумный срок, ООО «УК «Алма» в дело не представлены.

При таких обстоятельствах требование Комитета о расторжении договора аренды земли для строительства объектов недвижимости от 17.07.2018 № 170-2018/О-А, заключенного между сторонами, является обоснованным и удовлетворяется судом.

В силу ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно п. 2 ст. 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, то есть по передаточному акту.

Поскольку суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды земли для строительства объектов недвижимости от 17.07.2018 № 170-2018/О-А, требование Комитета об обязании ответчика передать по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м Комитету в двухнедельный срок с даты вступления решения суда в законную силу на основании вышеуказанных норм права также является обоснованным и подлежит удовлетворению судом.

В соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

На основании п. 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах» по смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

При подаче искового заявления государственная пошлина Комитетом не уплачивалась, поскольку истец как орган местного самоуправления в силу подп. 1.1. п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины.

При таких обстоятельствах, с учетом удовлетворения заявленного иска (двух неимущественных требований), государственная пошлина в сумме 12 000 руб. подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (п. 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах»).

Руководствуясь ст.ст. 110, 167, 168, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды земли для строительства объектов недвижимости от 17.07.2018 № 170-2018/О-А, заключенный между органом местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» и обществом с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Алма».

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Алма» передать органу местного самоуправления «Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа» по акту приема-передачи в течение 14 дней с даты вступления настоящего решения суда в законную силу земельный участок из земель населённых пунктов с кадастровым номером 74:25:0308101:82 площадью 50 000 кв.м, расположенный по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, в районе автодороги пр. Мира - пос. Балашиха, с северо-западной стороны основной площадки ФГУП «ПО ЗМЗ».

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Алма» в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) путем подачи апелляционной жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья А.С. Жернаков