Решение от 23 августа 2018 г. по делу № А17-4469/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИВАНОВСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Б.Хмельницкого, 59-б, г.Иваново, 153022

тел/факс (4932) 42-96-65, http://ivanovo.arbitr.ru, е-mail: info@ivanovo.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А17-4469/2018
23 августа 2018 года
г. Иваново



Резолютивная часть решения объявлена 22 августа 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2018 года.


Арбитражный суд Ивановской области в составе судьи Герасимова В.Д., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело, возбужденное по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконными действия Управления, выразившиеся во внесении 04.10.2017 в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу <...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу <...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015,

заинтересованное лицо- общество с ограниченной ответственностью «Агроторг»,

при участии в судебном заседании:

от заявителя – ФИО2 (доверенность от 15.01.2018),

от Управления Росреестра – ФИО3 (доверенность № 9 от 19.01.2018),

от ООО «Агроторг»- ФИО4 (доверенность от 31.10.2017),



УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Ивановской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области ( далее- Управление ФРС по Ивановской области, Управление) о признании незаконными действия Управления, выразившиеся во внесении 04.10.2017 в Единый государственный реестр недвижимости (далее- ЕГРН) записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу <...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015 и об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить в ЕГРН запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу <...> (этаж 1, 2, подвал) (далее- нежилое помещение) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015, обратилось общество с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» (далее -ООО «Инвест-Недвижимость» , Общество, Арендатор ).

Необходимость удовлетворения заявления обусловлена следующими обстоятельствами.

15.10.2015 года между ООО «Инвест-Недвижимость» и обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее- ООО «Агроторг», Арендатор) заключен договор № С 02/А/13 аренды нежилого помещения ВВ-6/2964 (далее- Договор № С02/А/13). Помещение передано Арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2015. Срок аренды - 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, т.е. до 19.11.2025. Договор зарегистрирован Управлением ФРС по Ивановской области 18.02.2016, номер регистрации 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2.

04.10.2017 года Управлением ФРС по Ивановской области по представленному ООО «Агроторг» пакету документов была прекращена запись об обременении в виде аренды в отношении нежилого помещения, возникшем на основании договора № С02/А/13 .

Из ответа от 03.04.2018 № 4912 Управления на заявление ООО «Инвест-Недвижимость» о статусе записи об обременении в виде аренды в отношении указанного нежилого помещения, Общество узнало о том, что указанная запись прекращена по предоставленному ООО «Агроторг» пакету документов, учитывая содержание пункта 5.2 Договора № С02/А/13 .

При осуществлении государственной регистрации Управлением дано неверное толкование пункта 5.2 Договора № С02/А/13 и представленным для регистрации документов, что привело к необоснованной регистрации прекращении записи об обременении в виде аренды в отношении нежилого помещения на основании договора № С02/А/13.

Действия Управления ФРС по Ивановской области по прекращению записи об обременении в виде аренды в отношении нежилого помещения, возникшем на основании договора № С02/А/13, осуществлены в нарушение требований статей 26, 27, 29 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) и нарушают права и законные интересы Общества в сфере его предпринимательской деятельности как Арендодателя, ограничивая права в требованиях об исполнении обязательств по договору аренды.

Управление ФРС по Ивановской области, считает заявленные требования не подлежащими удовлетворению.

Заявление о признании незаконными действия Управления были поданы по истечении установленного частью 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса РФ (далее- АПК РФ) трех месячного срока для оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти.

Частью 2 статьи 14 Закона N 218-ФЗ установлены основания для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав. Основания приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав изложены в части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ. Оснований для приостановления государственной регистрации прекращения обременения в виде аренды в отношении нежилого помещения - части здания с кадастровым номером 37:24:020113:173 у Управления не имелось.

Действия государственного регистратора по прекращению записи в ЕГРН от 18.02.2016 № регистрации 37-37/001 - 37/030/001/2015-8479/2 об обременении в виде аренды были проведены на основании представленных документов, являются законными и обоснованными .

Судебные акты, на которые ссылается заявитель, не устанавливают, что спорный договор аренды является действующим на дату подачи заявления ООО «Агроторг» (22.09.2017) о прекращении обременения в виде аренды.

По мнению привлеченного для участия в дело в качестве заинтересованного лица ОО «Агроторг» заявление не подлежит удовлетворению. Договор № С02/А/13 прекратил свое действие в соответствии с пунктом 5.2 с 26.04.2017 по истечении 180 дней с момента получения ООО «Инвест-Недвижимость» уведомления от 28.10.2016 о расторжении договора.

Заявление о признании незаконными действия Управления были поданы по истечении установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трех месячного срока для оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти.

Рассмотрение дела откладывалось в порядке статьи 158 АПК РФ.


Заявление ООО «Инвест-Недвижимость» рассмотрено арбитражным судом в соответствии с порядком, установленным статьями 153-170, 197-201 АПК РФ.

Рассмотрев имеющиеся в материалах дела документы, заслушав представителей сторон, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения заявления исходя из следующих обстоятельств.

В ЕГРН имеются актуальные сведения о нежилом здании - торговый центр, площадью 8 095,5 кв.м., с кадастровым номером 37:24:020113:173, по адресу: <...>, которое находится в собственности ООО «Инвест-Недвижимость» на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 25.08.2008 № RU37302000-0094-2008, запись о государственной регистрации внесена в ЕГРН 25.08.2011 № регистрации 37-37-01/212/2011-086.

15.10.2015 между ООО «Инвест-Недвижимость» и ООО «Агроторг» заключен договор № С 02/А/13 аренды части нежилого здания площадью 2 099 кв.м. Помещения переданы Арендатору по акту приема-передачи от 19.11.2015 . Срок аренды - 120 месяцев с даты подписания акта приема-передачи, т.е. до 19.11.2025.

18.02.2016 в ЕГРН была внесена запись об обременении в виде аренды нежилых помещений: 1 этаж - помещения №№ 68, 69, 70, 73, 74, 75, 76; подвал - помещения №№ 1, 1а, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, И, 12, 12а, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, общая площадь - 2099 кв.м., в здании торгового центра по адресу: <...>, кадастровый номер 37:24:020113:173, на основании договора № С 02/А/13, № регистрации 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2, «арендодатель»: ООО «Инвест-Недвижимость», «арендатор»: ООО «Агроторг», срок аренды: с 18.02.2016 на 120 месяцев.

27.04.2016 ООО «Агроторг» направило в адрес ООО «Инвест-Недвижимость» уведомление об одностороннем отказе от договора № С02/А/13 в соответствии с пунктом 5.2 договора с указанием даты расторжения договора с 28.10.2016. Арендодателю было предложено направить представителя для оформления возврата помещения по акту приемки -передачи.

На основании заявления ООО «Агроторг» 04.10.2017 в ЕГРН внесена запись о прекращении аренды в отношении нежилых помещений: 1 эт. - пом. №№ 68, 69, 70, 73, 74, 75, 76; подвал - пом. №№ 1, 1а, 2, 3, 4, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 12а, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 30, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 40, 41, 42, 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, общая площадь - 2099 кв.м., в здании торгового центра по адресу: <...>, кад. № 37:24:020113:173, на основании акта сдачи-приемки помещения от 09.12.2016 к Договору № С02/А/13, номер регистрации 37:24:020113:173-37/001/2017-3.

Считая действия Управления по внесению 04.10.2017 в ЕГРН записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение на основании договора № С02/А/13 незаконными, ООО «Инвест-Недвижимость» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Управлением ФРС по Ивановской области и ООО «Агроторг» сделано заявление о пропуске ООО «Инвест-Недвижимость» установленного частью 4 статьи 198 АПК РФ трех месячного срока для оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В обоснование пропуска установленного частью 4 статьи 198 АПРК РФ срока возможности оспаривания действий должностных лиц органов государственной власти, Управление указывает на направление в адрес ООО «Инвест-Недвижимость» уведомления № 37/012/002/2017-2731 от 04.10.2017 о прекращении записи о регистрации № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2. В уведомлении указан адрес получателя: <...>.

По заявлению ООО «Инвест-Недвижимость» указанное уведомление в его адрес не поступало.

Согласно выписки из ЕГРЮЛ юридическим адресом ООО «Инвест-Недвижимость» является: <...>. В заявлении ООО «Инвест-Недвижимость», на основании которого возбужденно настоящее дело, помимо юридического указан почтовый адрес Общества: <...>.

ООО «Инвест-Недвижимость» утверждает, что уведомление о прекращении записи об аренде им было впервые получено 12.04.2018. Доказательств направления иного уведомления чем полученное Обществом 12.04.2018 о прекращении записи об аренде по юридическому либо почтовому адресу ООО «Инвест-Недвижимость», Управлением не представлено.

В соответствии с частью 4 статьи 198 АПК РФ заявление может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом.

В рассматриваемом случае заявление об оспаривании действий Управления было подано Обществом 29.05.2018 в сроки , установленные частью 4 статьи 198 АПК РФ.

Порядок регистрации права собственности на объекты недвижимости , в том числе обременения недвижимого имущества, регламентируется Законом № 218-ФЗ.

Согласно пункта 8 части 2 статьи 14 Закона № 218-ФЗ среди прочих основанием для государственной регистрации являются документы, которые подтверждают наличие, возникновение, переход, прекращение права или ограничение права и обременение объекта недвижимости в соответствии с законодательством, действовавшим в месте и на момент возникновения, прекращения, перехода прав, ограничения прав и обременений объектов недвижимости. Государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом (пункт 3 части 3 статьи 15 Закона № 218-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 29 Закона № 218- ФЗ государственная регистрация прав включает в себя помимо прочих стадий, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Согласно статьи 26 Закона № 218- ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Статьей 27 Закона 218-ФЗ предусмотрено, что в осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 вышеназванного Закона.

Применительно к рассматриваемой ситуации основанием для совершения со стороны Управления ФРС по Ивановской области действия по внесению записи о прекращении аренды в отношении нежилых помещений послужило заявление представителя ООО «Агроторг» ФИО5, действовавшей на основании доверенности от 05.10.2016, Договор № С02/А/13 и акт сдачи- приемки помещения к договору № С02/А/13 от 09.12.2016 .

Пунктом 5.2 Договора № С02/А/13 стороны предусмотрели, что Арендатор вправе отказаться от договора в одностороннем внесудебном порядке, начиная с 13 (Тринадцатого) календарного месяца с даты подписания договора, уведомив об этом Арендодателя не позднее, чем за 180 (Сто восемьдесят) календарных дней до даты расторжения договора. В этом случае договор будет считаться прекращенным по истечении 180 календарных дней с даты направления Арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора. Арендатор обязан направить в последний день действия договора своего уполномоченного представителя для составления акта возврата имущества.

Договор № С02/А/13 определяет условие о моменте возникновения права Арендатора на отказ от исполнения договора: не ранее 16.10.2016 и срок по истечении которого договор считается прекратившим свое действие по истечении 180 календарных дней с даты направления Арендатором заказным письмом уведомления об отказе от договора.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.11.2016 N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, если односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены. В рассматриваемом случае стороны по договору предусмотрели порядок отказа от договора в одностороннем внесудебном порядке, который подлежит исполнению сторонами.

С учетом изложенного действие договора № С02/А/13 могло быть прекращено не позднее 16.04.2017 , следовательно акт сдачи- приемки помещения не мог быть составлен ранее 16.04.2017.

Из содержания акта сдачи- приемки помещения к договору № С02/А/13 от 09.12.2016 следует, что он составлен в одностороннем порядке без участия представителя Арендодателя. Факт направления копии акта ООО «Агроторг» в адрес ООО «Инвест-Недвижимость» не свидетельствует о прекращении действия договора аренды № С02/А/13 и приемки Арендодателем переданного им в аренду имущества.

В обоснование законности действий Управления по исключении записи об аннулировании обременения ООО «Агроторг» ссылается на уведомление, направленное в адрес ООО «Инвест-Недвижимость 28.10.2016.

Указанное уведомление не было представлено в Управление вместе с пакетом о регистрации записи по исключении записи об аннулировании обременения и следовательно не могло быть положено в основу оспариваемых действий.

Текст уведомления от 28.10.2016 содержит констатацию факта расторжения договора с 15.00 часов 28.10.2016 на основании уведомления от 27.04.2016 № 017/3236.

Уведомление от 27.04.2016 № 017/3236 не порождает правовых последствий в виде прекращения действия договора аренды в связи с отсутствием у ООО «Агроторг» согласно условий договора право на совершение данных действий.

При названных обстоятельствах Управлением ФРС по Ивановской области не были совершены действия направленные на установления достоверности сведений о прекращении действия договора аренды в отношении обремененного арендой нежилого помещения .

Действия Управления по внесению в ЕГРН записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479 от 18.02.2016 на нежилое помещение совершены на основании документов, не подтверждающих данные обстоятельства, нарушают права и законные интересы Общества в сфере его предпринимательской деятельности как Арендодателя, ограничивая права в требованиях об исполнении обязательств по договору аренды и должны быть незаконными.

В целях восстановления нарушенных прав, в соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд обязывает Управление ФРС по Ивановской области восстановить в ЕГРН запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу <...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ, с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», судебные расходы по делу в виде государственной пошлины в размере 3000 руб. подлежат отнесению на Управление.


Руководствуясь статьями 110, 153-170, 197-201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

1.Заявление общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области удовлетворить.

2. Признать незаконными действия Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, выразившиеся во внесении 04.10.2017 в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении записи об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу <...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области восстановить запись в Едином государственном реестре недвижимости запись об обременении в виде аренды № 37-37/001-37/030/001/2015-8479/2 от 18.02.2016 на нежилое помещение общей площадью 2 099 кв.м., расположенное по адресу <...> (этаж 1, 2, подвал) на основании договора аренды № С02/А/13 от 15.10.2015.

3. Судебные расходы в виде государственной пошлины отнести на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области ( <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Инвест-Недвижимость» ( <...>) 3000 руб. государственной пошлины.

4.Решение может быть обжаловано во Второй арбитражный апелляционный суд (610007, <...>) в течение месяца со дня принятия в соответствии со статьями 181, 257, 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Решение может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа (603082, г. Нижний Новгород, Кремль, кор. 4) в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу в соответствии со статьями 181, 273, 275, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Ивановской области.


Судья Герасимов В.Д.