Решение от 13 апреля 2025 г. по делу № А40-559/2025

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-559/25-23-3
14 апреля 2025 года
город Москва



Резолютивная часть решения объявлена 02 апреля 2025 года.

Решение в полном объеме изготовлено 14 апреля 2025 года.


Арбитражный суд города Москвы в составе:

судьи Гамулина А.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Санджиевой Ц.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ООО «ПРИМО»

к Департаменту городского имущества города Москвы

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-10360 от 10.12.2024 нежилого помещения общей площадью 96,20 кв.м., с кадастровым номером 77:04:0001006:4697, расположенного по адресу: <...>/П, изложив абз. 3 п. 1.6, п. 3.1 в редакции истца,

при участии:

от истца – ФИО1 (доверенность от 03.09.2024г.),

от ответчика – ФИО2 (доверенность от 06.12.2024г.),

У С Т А Н О В И Л:

ООО «ПРИМО» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения общей площадью 96,20 кв.м., с кадастровым номером 77:04:0001006:4697, расположенного по адресу: <...>/П, изложив абз. 3 п. 1.6, п. 3.1 в редакции истца.

В обоснование заявленных требований истец указал на то, что в соответствии с нормами Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ» имеет преимущественное право на приобретение арендуемых им помещений.

Представитель истца поддержал заявленные требования по доводам искового заявления.

Представитель ответчика против удовлетворения заявленных требований возражал по доводам отзыва на исковое заявление.

Заслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, явившихся в судебное заседание, исследовав материалы дела и оценив в совокупности представленные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, истец является арендатором помещения общей площадью 96,2 кв.м. (подвал, пом. XVI, комн. 1-4, 5а, 6) по адресу: <...>/П, кадастровый номер 77:04:0001006:4697, на основании договора аренды № 00-00735/19 от 04.06.2019.

Согласно п. 1.3 договора аренды объект аренды передан истцу для использования в целях: мультисервис, общепит, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, мастерская, кальянная, антикафе, коворкинг, хостел, комиссионный магазин, охранная деятельность.

Пунктом 2.1 договора установлен срок его действия с 30.04.2019 по 30.04.2029, в связи с чем, договор зарегистрирован в установленном порядке, что подтверждается штампом регистрирующего органа на договоре.

Объект аренды передан истцу по акту приема-передачи № 92 от 28.02.2020, согласно которому имеются перепланировки в соответствии с документами БТИ, иных замечаний акт не содержит.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ истец 16.10.2024г. обратился в Департамент городского имущества города Москвы с заявлением о реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, о чем в электронном журнале внесена запись за № 33-5-115081/24-(0)-0.

Признав за истцом право преимущественного приобретения арендуемого помещения, ответчиком направлен в адрес истца договор купли-продажи по цене 9 299 000 руб., определенной на основании отчета ООО «Центр оценки «Аверс» от 25 ноября 2024 г № М921-3262-П/2024.

В абз. 3 пункта 1.6 договора указано, что на помещение устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (учебный центр) в течение 3 месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности к покупателю, а также сохранение назначения (мультисервис, развлекательный центр) на 5 лет с даты государственной регистрации перехода к покупателю права собственности в соответствии с п. 4 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ.

Возражая против заключения договора на предложенных условиях, истцом подписан договор купли-продажи с протоколом разногласий, согласно которому абз. 3 п. 1.6 договора, п. 3.1 договора изложены в редакции истца, при этом назначение на пять лет указано истцом в соответствии с ранее согласованном в договоре аренды, а цена договора определена как 5 197 830 руб. за вычетом стоимости неотделимых улучшений в размере 4 101 170 руб.

Подписанный истцом с протоколом разногласий договор купли-продажи направлен в адрес ответчика сопроводительным письмом.

В установленный п. 2 ст. 445 ГК РФ срок, ответчиком не извещен истец о принятии условий договора в редакции истца, письмом, исх. № 33-5-115081/24-(0)-8 от 28.12.2024 ответчиком отклонен предложенный истцом протокол разногласий.

Истец утверждает, что по указанным выше основаниям имеет право на выкуп арендуемых помещений в соответствии с положениями п. 5 ст. 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, ст. 3, ч. 2 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а ответчик неправомерно уклоняется от заключения договора купли-продажи арендуемых помещений на условиях в редакции протокола разногласий истца.

Ответчик указывает, что именно собственник спорного помещения устанавливает его стоимость в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности, что и было сделано ответчиком, а также на отсутствие согласия арендодателя на выполнение арендатором неотделимых улучшений помещения.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (в редакции от 29.12.2022, действовавшей на момент обращения истца к ответчику) «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» устанавливаются следующие критерии, при соответствии с которыми в полном объеме, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества: 1) арендуемое недвижимое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, и на день подачи заявления оно находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение двух лет и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 1.1) арендуемое движимое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в указанном перечне в отношении такого имущества отсутствуют сведения об отнесении такого имущества к имуществу, указанному в части 4 статьи 2 настоящего Федерального закона, и на день подачи заявления такое имущество находится в их временном владении и пользовании или временном пользовании непрерывно в течение одного года и более в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за движимое и недвижимое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; 5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества только при соответствии критериям, установленным в статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Возможность выкупа арендуемого имущества самим арендатором установлена частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которые согласно части 2 статьи 10 данного Федерального закона, вступают в силу с 01.01.2009.

Истец является субъектом малого предпринимательства, что не оспаривается ответчиком и подтверждается выпиской из Единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства от 16.10.2024 № ЮЭ9965-24-29108921.

Сведения о наличии задолженности общества по арендным платежам на момент обращения к ответчику с заявлением о выкупе спорного нежилого помещения отсутствуют.

Площадь нежилого помещения не превышает суммарной площади, установленной положениями ч. 2 ст. 12 Закона города Москвы от 17.12.2008 № 66 «О приватизации государственного имущества города Москвы».

Согласно пункту 8 Информационного письма ВАС РФ № 134 от 05.11.2009 реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектами малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Помещение выделено как обособленный объект, что подтверждается документами технического учета БТИ, поставлено на кадастровый учет и принадлежит на праве собственности городу Москве (запись в ЕГРН от 28.02.2006).

Как установлено судом, нежилое помещение находится во владении истца на основании договора аренды с 30.04.2019.

Таким образом, на момент обращения истца с заявлением к ответчику в целях реализации преимущественного права выкупа нежилого помещения все предусмотренные положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ условия были истцом соблюдены.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» цена подлежащего приватизации государственного или муниципального имущества устанавливается в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, в соответствии с законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В силу положений ч. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена Президиумом ВАС РФ в постановлении от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010.

Истцом не оспаривается определенная по результатам проведения оценки рыночная стоимость нежилого помещения.

Согласно ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Истцом представлено заключение специалиста № 503 от 30.08.2024, выполненное АНО «Центр судебной экспертизы РОСОБЩЕМАШ», согласно которому работы в отношении помещения, отраженные в заключении и в приложении № 2 (локальная смета) стоимостью 5 530 941,36 руб. с учетом НДС 20 %, являются ремонтно-восстановительными работами и относятся к неотделимым улучшениям за исключением унитаза, душевой кабины ,смесителей, наружного и внутреннего блока кондиционирования, камер видеонаблюдения, прибора охранно-пожарного марки «Гранит-4». Разница в стоимости помещения с учетом текущей отделки и в состоянии до ремонта, произведенного ООО «ПРИМО» на текущую дату составляет 4 101 170 руб.

Согласно ст. 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 ГК РФ, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Истцом не представлено согласия арендодателя на выполнение работ, указанных в представленном техническом заключении, как это требуется в соответствии с положениями ст. 623 ГК РФ и ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно п. 2 ст. 616 ГК РФ, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 5.4.1 договора, арендатор обязан использовать объект в соответствии с целями, указанными в п. 1.3 договора.

В соответствии с п. 5.4.13 договора, арендатор обязан содержать объект аренды в исправности и соответствующем санитарном состоянии до его передачи арендодателю.

В соответствии с п. 5.4.14 договора, арендатор обязан за свой счет осуществлять текущий ремонт объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем объекта аренды: центрального отопления, горячего водоснабжения, канализации, холодного водоснабжения, электроснабжения и др.

Указанные условия договора относятся к обязанности арендатора содержания помещения в соответствии с положениями ст. 616 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 612 ГК РФ, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с п. 3.2 договора, на момент подписания акта приема-передачи арендатор подтверждает, что ознакомился с реальным состоянием объекта в результате осмотра.

В акте приема-передачи замечаний к состоянию помещения и невозможности использования его по назначению в соответствии с п. 1.3 договора истцом не указано.

К ответчику за получением согласования на выполнение неотделимых улучшений истец не обращался, как не обращался и с требованием проведения необходимого капитального ремонта либо устранения недостатков помещения, о которых не было известно на момент заключения договора в соответствии с положениями ст. 612 ГК РФ.

При таких обстоятельствах, оснований зачета указанных истцом работ как неотделимых улучшений в счет стоимости выкупаемого имущества на основании ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ судом при рассмотрении дела не установлено, в связи с чем, п. 3.1 договора подлежит изложению в редакции ответчика.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», согласно пункту 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 30 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ, обязательным условием приватизации объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения (за исключением объектов, указанных в статье 30.1 настоящего Федерального закона) является сохранение их назначения в течение срока, установленного решением об условиях приватизации таких объектов, но не более чем в течение пяти лет со дня перехода прав на приватизируемое имущество к его приобретателю в порядке приватизации, а объектов социальной инфраструктуры для детей не более чем в течение десяти лет.

Договор аренды заключен по результатам аукциона, помещение не является объектом социально-культурного и коммунально-бытового назначения, что подтверждается и целями использования помещения, указанными в п. 1.3 договора.

В таком случае, после заключения договора купли-продажи истец вправе рассчитывать на дальнейшее использование помещения по назначению, ранее определенному условиями договора аренды, в связи с чем, абз. 3 п. 1.6 договора подлежит изложению в редакции истца.

В соответствии с пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных суда, в качестве истцов или ответчиков освобождаются от уплаты государственной пошлины.

Освобождение государственных органов от уплаты государственной пошлины на основании пп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 НК РФ не влечет за собою освобождение от исполнения обязанности по возмещению судебных расходов, понесенных стороной, в пользу которой принято решение, в соответствии со ст. 110 АПК РФ. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах».

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах», при частичном удовлетворении требования неимущественного характера, расходы по уплате государственной пошлины в полном объеме взыскиваются с противоположной стороны по делу

Таким образом, на ответчика возлагается обязанность по компенсации истцу денежных сумм, равных понесенным им судебным расходам по государственной пошлине в сумме 50 000 руб.

На основании изложенного, ст.ст. 8, 12, 190, 421, 422, 445, 446 ГК РФ, Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, руководствуясь ст.ст. 64, 65, 71, 75, 110, 167-171, 176, 181 АПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие между Департаментом городского имущества города Москвы (ИНН <***>) и ООО «ПРИМО» (ИНН <***>), при заключении договора купли-продажи недвижимости № 59-10360 от 10.12.2024 нежилого помещения общей площадью 96,20 кв.м., с кадастровым номером 77:04:0001006:4697, расположенного по адресу: <...>/П, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

абз. 3 п. 1.6 «На объект устанавливается в качестве обязательного условия приватизации сохранение назначения (учебный центр) Объекта в течение 3 месяцев с даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю, а также сохранение назначения (мультисервис, общий, офис, аптека, торговля, развлекательный центр, склад, учебный центр, мастерская, антикафе, коворкинг, комиссионный магазин, охранная деятельность) Объекта на 5 лет с даты государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю в соответствии с подпунктом 4 статьи 30 Федерального закона от 21 декабря 2001 № 178-ФЗ»;

п. 3.1 «Цена Объекта составляет 9 299 000 (Девять миллионов двести девяносто девять тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 25 ноября 2024 г № М921-3262-П/2024, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 27 ноября 2024 г. № 1020/236-24, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной сторонами договора и изменению не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.».

Взыскать с Департамента городского имущества города Москвы (ИНН <***>) в пользу ООО «ПРИМО» (ИНН <***>) расходы по уплате государственной пошлины в сумме 50 000 руб.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца в Девятый арбитражный апелляционный суд.


Судья                                                                                                     А.А. Гамулин