Решение от 24 декабря 2019 г. по делу № А82-12138/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЯРОСЛАВСКОЙ ОБЛАСТИ

150999, г. Ярославль, пр. Ленина, 28 http://yaroslavl.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А82-12138/2019
г. Ярославль
24 декабря 2019 года
Резолютивная часть решения объявлена 11 декабря 2019 года

Арбитражный суд Ярославской области

в составе судьи Чистяковой О.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

муниципального казенного учреждения «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об изъятии имущества

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, акционерного общества «Ярославльводоканал», акционерного общества «Газпром газораспределение Ярославль»

при участии:

от истца: ФИО3 – представитель по доверенности от 09.01.2019;

от ответчика: ФИО4 – представитель по доверенности от 02.11.2019;

от третьих лиц: 1.2. не явились;

Муниципальное казенное учреждение «Агентство по аренде земельных участков города Ярославля» (далее-Агентство) обратилось к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее-предприниматель) с иском об изъятии объекта незавершенного строительством с кадастровым номером 76:23:040401:886, расположенного по адресу: <...> в районе дома № 8 на земельном участке площадью 751 кв.м. с кадастровым номером 76:23:040401:43, путем продажи с публичных торгов.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены акционерное общество «Ярославльводоканал» (далее-Ярводоканал) и акционерное общество «Газпром газораспределение Ярославль» (далее-Газпром).

Представитель Агентства в судебном заседании требования, основанные на положениях статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ), поддержал, указывает на процент готовности здания 16%, согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости (далее-ЕГРН) по состоянию на 14.07.2015 – дату государственной регистрации права собственности на спорный объект, и нарушение прав и законных интересов Агентства, связанных с распоряжением земельным участком.

Предприниматель и его представитель в письменном отзыве и в судебном заседании с исковыми требованиями не согласились, пояснили, что здание фактически построено, имеет степень готовности 100%, подключено к системам снабжения, предприниматель принимает меры к оформлению прав на законченное строительством здание, нарушение сроков окончания строительства вызвано длительностью выполнения работ по подключению объекта к системам жизнеобеспечения.

Ярводоканал и Газпром, надлежащим образом извещенные, в судебное заседание представителей не направили, Газпром сообщил о выполнении всех мероприятий по подключению здания к системе газоснабжения.

Исследовав материалы дела, заслушав стороны, суд установил.

На основании распоряжения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 12.10.2012 № 1323-р и договора от 15.10.2012 № 695-яс ФИО5 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 76:23:040401:43 общей площадью 751 кв.м., расположенный по адресу: <...> у дома № 8 для строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Срок действия договора определен с 12.10.2012 по 11.10.2015. Договор зарегистрирован в ЕГРН 21.12.2012.

07.04.2014 ФИО5 выдано разрешение на строительство № RU76301000-136-2014.

14.07.2015 в ЕГРН зарегистрировано право собственности ФИО5 на объект незавершенного строительства (площадь застройки 376,3 кв.м. кв.м.) со степенью готовности 16% по адресу: <...> у дома № 8.

21.10.2015 для завершения строительства здания с ФИО5 заключен договор аренды земельного участка № 695/1-яс на срок с 12.10.2015 по 11.10.2018 для завершения строительства объекта незавершенного строительства салона красоты и фитнес-клуба с инженерными коммуникациями. Заключению договора предшествовало заявление ФИО5 от 30.09.2015 о переоформлении договора аренды на 3 года. Акта возврата земельного участка перед заключением договора от 21.10.2015 суду не представлено.

В соответствии с договором купли-продажи от 06.12.2016 предприниматель приобрел у ФИО5 в собственность объект незавершенного строительства. Право собственности предпринимателя зарегистрировано в ЕГРН 14.12.2016.

Дополнительным соглашением № 1 от 20.01.2017 к договору аренды от 21.10.2015 № 695/1-яс права и обязанности арендатора возложены на предпринимателя.

В связи с истечением срока действия договор аренды земельного участка от 21.10.2015 № 695/1-яс прекратил свое действие, о чем предпринимателю Агентство направило уведомление от 03.07.2018 № 5844.

Поскольку объект не был введен в эксплуатацию, Агентство обратилось с иском об изъятии у предпринимателя объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов.

Из пояснений предпринимателя и его представителя и материалов дела следует, что строительство здания салона красоты и фитнес-клуба площадью 376,3 кв.м. фактически завершено в 2018 году, проведены работы по подключению к системам водо-, газоснабжения, препятствием к вводу объекта в эксплуатацию является отсутствие действующего договора аренды в отношении земельного участка.

Оценивая материалы дела, суд считает, что исковые требования удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 11 ГК РФ и статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ) арбитражный суд осуществляет защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав и законных интересов.

В силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Подпунктом 3.1 пункта 2 указанной статьи установлено, что отчуждение объекта незавершенного строительства производится в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (статья 239.1 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 239.1 ГК РФ, введенной в действие с 01.03.2015 в соответствии с Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее-Федеральный закон № 171-ФЗ), предусмотрено, что в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Пункт 6 данной статьи предусматривает распространение ее положений в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено. Таким образом, в силу статьи 239.1 ГК РФ земельной участок, предоставленный в аренду, должен находиться в государственной или муниципальной собственности, а для возможности его отчуждения должны быть выполнено одно из условий:

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду по результатам проведенного аукциона;

- земельный участок должен быть предоставлен в аренду без проведения торгов, но исключительно для целей завершения строительства находящегося на нем объекта.

В силу пункта 33 статьи 34 вышеуказанного Федерального № 171-ФЗ положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу настоящего Федерального закона.

Согласно статье 35 Федерального закона № 171-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу с 01.03.2015, за исключением положений, для которых настоящей статьей установлен иной срок вступления их в силу.

Следовательно, положения статьи 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до 01.03.2015.

Учитывая, что предметом арендных правоотношений как по договору аренды № 15.10.2012 № 695-яс, так и по договору аренды № 695/1-яс от 21.10.2015 являлся один и тот же земельный участок площадью 751 кв.м. с кадастровым номером 76:23:040401:43 по адресу: <...> у дома № 8, возврат арендуемого земельного участка Агентству после первого договора в 2015 году не оформлялся, суд считает, что фактически спорный земельный участок перешел во владение ФИО5 в 2012 году из его владения не выбывал до момента отчуждения объекта незавершенного строительства 06.12.2016.

Предпринимателю же земельный участок первоначально для строительства, а также для завершения строительства не предоставлялся.

Следовательно, к рассматриваемым отношениям положения статьи 239.1 ГК РФ не подлежат применению.

Кроме изложенного, суд считает необходимым обратить внимание на то, что пунктом 1 статьи 11 ГК РФ определено, что судебной защите подлежат оспоренные или нарушенные права. Согласно пункту 1 статьи 2 АПК РФ и пункту 1 статьи 1 ГК РФ основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Исходя из названных норм права, подача иска является одной из форм обращения за защитой нарушенных прав и законных интересов и результатом такого обращения, должно являться восстановление нарушенных прав и законных интересов истца. То есть, подача иска и его рассмотрение по существу должны быть обусловлены целью восстановления нарушенных прав и законных интересов истца. В таком случае восстановление нарушенного права осуществляется путем принятия соответствующего судебного акта, принимаемого арбитражным судом в пределах своей компетенции по результатам рассмотрения иска.

Рациональное и эффективное распоряжение земельными участками является приоритетной задачей соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Вместе с тем в настоящем случае имеют место обстоятельства, существенно влияющие на распределение прав и обязанностей сторон, которые не позволяют делать вывод относительно наличия на стороне Агентства нарушенного права (законного интереса), подлежащего судебной защите в выбранном истцом порядке. Так, согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее-ЗК РФ) одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей. В соответствии со статьей 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 № 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора. Схожая правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, согласно которой прекращение договора аренды не лишает арендатора права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости.

В силу статьи 552 ГК РФ и статьи 35 (пункта 1) ЗК РФ у собственника здания, строения, сооружения возникает право на земельный участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования.

Согласно пунктам 13 и 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» и пункта 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в соответствии с положениями пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и пункта 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды на тех же условиях, что и продавец недвижимости, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, на земельном участке, предоставленном ФИО5 для строительства в 2012 году, возведено здание салона красоты и фитнес-клуба, которое на момент рассмотрения спора имеет степень готовности 100% и не введено в эксплуатацию. Строительство здания начато ФИО5 и завершено предпринимателем, который приобрел объект незавершенного строительства у ФИО5. При этом в действиях предпринимателя не усматривается злоупотребления правом, уклонения от строительства объекта в установленные разрешением сроки, ненадлежащего использования земельного участка.

Учитывая, что цель предоставления земельного участка указанным лицам, в том числе предпринимателю, достигнута завершением строительства объекта, определяя дальнейшую судьбу, как земельного участка, так и объекта строительства, законный интерес Агентства должен заключаться в эффективном использовании земельного участка путем ввода законченного строительством объекта в эксплуатацию. Исковые же требования истца направлены на прекращение права собственности ответчика в отношении спорного объекта.

Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом и должен действительно привести к восстановлению нарушенного материального права или к реальной защите законного интереса. Следовательно, истец, обращаясь в суд за защитой нарушенных прав, должен указать, какие его права и каким образом нарушены ответчиком, а также самостоятельно избрать предусмотренный законом способ защиты нарушенного права. В свою очередь, способы защиты гражданских прав предопределяются правовыми нормами, регулирующими конкретное правоотношение. Поэтому обращаясь с иском Агентство должно доказать наличие нарушенного права или законного интереса, а также то, что именно заявленный иск (избранный способ) приведет к восстановлению его нарушенного права. Если удовлетворение иска не приведет к защите законного интереса и восстановлению права (при их наличии), следует считать, что право на поданный в рамках данного конкретного дела иск у заинтересованного лица отсутствует.

Истец заявляет о нарушении его права владения и распоряжения земельным участком, однако, выбранный способ защиты не приведет к возвращению земельного участка Агентству. Следовательно, в рассматриваемой ситуации с учетом изложенных выше обстоятельств на стороне истца отсутствует нарушенное право, подлежащее судебной защите избранным им способом.


Руководствуясь статьями 65,71,110,167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства во Второй арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ярославской области, в том числе посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте суда в сети «Интернет»,  через систему «Мой арбитр» (http://my.arbitr.ru).

Судья О. Н. Чистякова