Решение от 2 апреля 2025 г. по делу № А40-206762/2023

ИМЕНЕМ  РОССИЙСКОЙ  ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А40-206762/23-60-578
г. Москва
03 апреля 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 марта 2025 года

Решение в полном объёме изготовлено 03 апреля 2025 года


Арбитражный суд города Москвы в составе судьи Кравченко Т.В., единолично,

при ведении протокола помощником судьи Ашурбековой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>, Дата присвоения ОГРНИП: 12.03.2018)

к ответчику: ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИЗДАТЕЛЬСТВО "НАЛОГИ И ОТЧЕТНОСТЬ" (123100, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 15.12.2002, ИНН: <***>)

о возврате оплаченного задатка в двойном размере по предварительному договору купли-продажи,

при участии: согласно протокола судебного заседания

УСТАНОВИЛ:

ИП ФИО1 обратился в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ООО «Издательство «Налоги и отчетность» с требованиями о взыскании оплаченного задатка по предварительному договору от 14.02.2023 в двойном размере в сумме 1 000 000 руб., процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 16.05.2023 по 25.07.2023 в размере 14 643 руб. 83 коп.

Исковые требования, со ссылками на положения ст. 309, 310, 380, 381, 429, 457, 487 ГК РФ, мотивированы тем, что сделка между сторонами не состоялась по вине ответчика, следовательно, переданная по предварительному договору сумма задатка, подлежит возврату истцу в двойном размере, что составляет 1 000 000 руб.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28.12.2023г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2024 решение оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 29.08.2024 г. решение Арбитражного суда города Москвы от 28.12.2023г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2024 г. отменены, дело направленно на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Направляя дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал, что при рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора, тогда как судом не исследованы обстоятельства, когда были сняты обременения ответчиком, а также не проверены доводы истца о наличии препятствий для совершения сделки со стороны ответчика.

Истец поддержал заявленные требования, просил иск удовлетворить.

Ответчик возражал против удовлетворения иска, согласно доводам отзыва.

Заслушав в открытом судебном заседании доводы сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, суд приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, между истцом (покупатель) и ответчиком (продавец) заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения от 14.02.2023 (далее - предварительный договор), по условиям которого стороны обязуются в течение срока действия предварительного договора заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, вн. тер. г. муниципальный округ Пресненский, улица Костикова, дом 3, этаж - Подвал № 0, помещение 1Н, с кадастровым номером 77:01:0004036:2186, общей площадью 148,4 кв. м.

В соответствии с пунктом 1.2 предварительного договора, стороны обязуются заключить основной договор не позднее 14.05.2023.

Согласно п. 2.1. договора, в соответствии с условиями Основного договора продавец обязуется передать (продать) в собственность, а покупатель обязуется принять (купить) в собственность нежилое помещение, указанной в п. 1.1. договора.

Согласно п. 6.1.4 договора, продавец обязуется не позднее 5 дней до дня заключения основного договора предоставить покупателю следующие документы: заверенную копию устава, свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке юридического лица на учет в налоговом органе; гарантийное письмо, подтверждающее, что продавец не находится в стадии банкротства и у него отсутствуют признаки несостоятельности; заверенную копию решения, уполномоченного органа продавца об одобрении крупной сделки; заверенную копию доверенности на право подписания договора в случае, если договор планируется к подписанию не единоличным исполнительным органом продавца; копию листа записи ЕГРЮЛ» копию выписки их ЕГРН; копию договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 11.10.2017 № 59-5592 от 28.09.2018.

Согласно п. 6.2 договора, покупатель обязуется перечислить на расчетный счет продавцу задаток в срок и в размере, оговоренные в п. 3.3. договора.

Пунктом 3.3 предварительного договора предусмотрено, что для подтверждения намерения о совершении сделки по купле-продаже нежилого помещения, покупатель перечисляет на расчетный счет продавцу задаток в размере 500 000 руб. в день заключения настоящего (предварительного) договора.

Во исполнение с п. 3.3. Предварительного договора, Истец перечислил на расчетный счет Ответчика задаток в размере 500 000 руб., что подтверждается чеком по операции от 03 марта 2023 г.

На основании пункта 7.1 предварительного договора, в случае уклонения или отказа продавца от исполнения обязательств по настоящему договору, нарушения продавцом своих обязательств по соглашению по обстоятельствам, связанным с продавцом, покупатель вправе в судебном порядке требовать исполнения обязательства и понуждения к совершению сделки, а в случае предоставления продавцом недостоверной информации о нежилом помещении, влекущих невозможность заключения договора купли-продажи нежилого помещения, сумма задатка возвращается покупателю в течение одного рабочего дня с момента обнаружения указанных обстоятельств или предъявления покупателем соответствующего требования.

В соответствии с пунктом 7.2 договора, в случае уклонения или отказа покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору, нарушения покупателем своих обязательств по договору или невозможности заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения по обстоятельствам, связанным с покупателем, а также в случае немотивированного отказа покупателя от заключения основного договора купли-продажи, сумма задатка остается у продавца.

Из доводов иска следует, что ответчиком не исполнены обязательства по продаже недвижимого помещения Истцу в установленный Предварительным договором срок, несмотря на то, что истцом внесен задаток и в свою очередь Истец намерен был заключить Основной договор.

03.03.2023г. Ответчиком направлена Истцу Претензия о расторжении Предварительного договора, в которой Ответчик предлагал расторгнуть Предварительный договор, в связи с неоплатой Истцом задатка. При этом, как указано выше, в день направления указанной претензии (03.03.2023 г.) Истцом обязательство по уплате задатка исполнено.

Истец считает, что неисполнение обязательства по оплате задатка в срок связано с действиями самого ответчика, поскольку предварительный договор не был подписан сторонами, а сам истец подписал Предварительный договор 16.02.2023 г. и передал для подписания ответчику 17.02.2023 г.

Как утверждает истец, после передачи подписанного истцом Предварительного договора ответчик уклонялся от передачи истцу его подписанного экземпляра, но при этом продолжал требовать моментальной оплаты задатка, при этом истец намерен был заключить Основной договор тогда как ответчик уклонялся от сделки, в том числе в нарушении п. 6.1.4. Предварительного договора ответчиком не исполнено обязательство по предоставлению документов.

Полагая, что что сделка между сторонами не состоялась по вине ответчика, переданная по предварительному договору сумма в размере 500 000 руб. подлежит возврату Истцу в двойном размере, что составляет 1 000 000 руб.

С учетом изложенного, ссылаясь на то, что ответчиком не исполнены обязательства по заключению основного договора купли-продажи в установленный предварительным договором срок и продаже нежилого помещения, ответчиком не возвращен уплаченный задаток по предварительному договору, истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Указанные обстоятельства послужили основанием для подачи настоящего иска.

Возражая против удовлетворения заявленных требований, ответчик, в свою очередь, утверждал, что сторонами было заключено Дополнительное соглашение от 13 марта 2023 года, в котором также отражено нарушение срока внесения задатка, и дополнительно внесено пояснение в пункт 3.3. Предварительного договора: «Задаток не подлежит возврату Покупателю в случае, если за неисполнение предварительного договора купли-продажи ответственен Покупатель».

Продавец готовился к сделке, представлял документы нотариусу, предложенного покупателем, однако ФИО1 и его представители прекратили выходить на связь.

Согласно п. 1.2. Предварительного договора, стороны обязуются заключить Основной договор купли-продажи нежилого помещения, на существенных условиях, указанных в настоящем Предварительном договоре не позднее «14» мая 2023 г.  До 14.05.2023 г. и включительно, истец на заключение Основного договора не явился.

По мнению ответчика, Договор купли-продажи недвижимого имущества не был заключен ввиду уклонения самого истца от его заключения и невозможности заключения договора по его вине.

Рассмотрев материалы дела, представленные доказательства, а также доводы сторон, изложенные в иске, отзывах и письменных пояснениях, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 названного кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с пунктом 5 статьи 429 ГК РФ в случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 этого же Кодекса, согласно которым другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Указанные нормы устанавливают гражданско-правовые последствия уклонения стороны предварительного договора от заключения основного договора и не регулируют отношения, связанные с обеспечением исполнения обязательств, к которым относится задаток. Исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором (статья 329 ГК РФ).

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 1 статьи 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330 ГК РФ).

Как указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 38-КГ15-7 и в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.05.2022 № 39-КГ22-2-К1, незаключение основного договора является результатом нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

При прекращении обязательств по предварительному договору переданные денежные средства, не подлежат возврату как неосновательное обогащение, а рассматриваются по правилам о последствиях прекращения обязательства, обеспеченного задатком.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статьи 309, 310 ГК РФ).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.09.2015 № 38-КГ15-7, обязательство устанавливается для того, чтобы оно было исполнено. До тех пор пока обязательство не нарушено ни одной из сторон, оно должно исполняться в точном соответствии с его содержанием. Эта обязанность возлагается на обе стороны в обязательстве.

Не только одна сторона обязана надлежаще исполнить обязательство, но и другая сторона не вправе уклониться от принятия производимого надлежащего исполнения. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательства. Сторона, нарушившая это требование, лишается права на применение к другой стороне санкций.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленных срок, в связи с чем незаключение основного договора всегда есть результат нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Согласно пункту 1 статьи 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.

Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.

Из положений приведенных правовых норм в их взаимосвязи следует, что виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.

Следовательно, освобождение стороны предварительного договора от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной в силу положений статьи 65 АПК РФ будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

Отсутствие вины обеих сторон предварительного договора в незаключении основного договора возможно, в частности, в случае утраты заинтересованности сторон в заключении основного договора и отказа от намерений по его заключению в форме несовершения действий, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора.

С учетом изложенного, при рассмотрении настоящего дела юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора. При этом, как указано выше, надлежащее исполнение обязательств по Предварительному договору состоит в совершении определенных действий, направленных на заключение основного договора, в результате которых будет заключен Договор в установленный срок.

В данном случае, суд, принимая во внимание представленные в материалы дела доказательства, пояснения сторон в рамках спорных правоотношений, а также, учитывая поведение сторон при исполнении взятых на себя обязательств, предусмотренных предварительным договором, направленных на заключение основного договора, приходит к выводу о том, что незаключение основного договора было обусловлено именно действиями ответчика, что, в свою очередь, влечет его обязанность по возврату задатка по предварительному договору от 14.02.2023 в двойном размере, а именно  в сумме 1 000 000 руб.

В подтверждение указанного следует отметить, что по условиям предварительного договора купли-продажи обязанность по исполнению обязательств по предварительному договору возлагается на обе стороны в обязательстве. Такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательств, освобождение от ответственности за незаключение основного договора возможно, если этой стороной будет доказана невиновность своих действий, в результате которых основной договор не был заключен.

В  частности, в данных правоотношениях, исходя из условий договора, обязанность по поиску нотариуса, совершения всех необходимых действий для заключения основного договора, в том числе составления проекта договора, сбора необходимых документов, не возлагалась исключительно только на одну сторону договора, в связи с чем стороны, как субъекты предпринимательской деятельности, должны были действовать взаимно и прикладывать общие усилия для совершения сделки.

Однако, из материалов дела следует, что со стороны ответчика действия, направленные на создание условий для заключения договора купли-продажи, предприняты не были. При этом истец предложил нотариуса для сделки, взаимодействовал с нотариусом, направлял ему документы для сделки, согласовывал условия договора купли-продажи, направил сообщение ответчику о готовности заключить договор в определенную дату и явился на сделку.

В свою очередь, со стороны ответчика не было предпринято необходимых действий для заключения основного договора, в частности ответчиком не предложена кандидатура нотариуса, не представлен полный пакет документов для сделки, ответчиком проигнорировано предложение истца заключить договор 20.04.2023 г., к нотариусу на сделку ответчик так и не явился, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Рассматривая доводы ответчика о нарушении срока внесения задатка, суд находит их несостоятельными, ввиду следующего.

Так, стороны для заключения предварительного договора договорились о направлении подписанного экземпляра предварительного договора с каждой стороны в бумажном виде в адрес друг друга посредством курьерской службы.

Из представленных в материалы дела документов следует, что истцом своевременно был подписан и направлен в бумажном виде экземпляр предварительного договора в адрес ответчика. Однако, ответчик после получения от истца экземпляра предварительного договора затягивал процесс направления в адрес истца подписанного со своей стороны бумажного экземпляра предварительного договора, одновременно требуя от истца внесения задатка.

В связи с чем, в дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение к предварительного договору, согласно которому задаток вносится до 03.03.2023 г. включительно, задаток истцом был внесен в указанный срок.

Таким образом, покупателем сумма задатка оплачена 03 марта 2023 года (пункт 1.1 дополнительного соглашения), и, как следствие, истцом исполнены обязательства по внесению задатка за помещение в срок, установленный дополнительным соглашением к предварительному договору, а поэтому, вопреки доводам ответчика, отсутствует нарушение сроков внесения задатка со стороны истца.

Суд также учитывает, что из обстоятельств спора следует, что истец был намерен на заключение основного договора купли-продажи 20.04.2023 г., однако, ответчиком соответствующих мер к заключению основного договора не предпринято, при этом позднее ответчик направил истцу уведомление, что сделка не состоится, поскольку срок действия предварительного договора истек, а задаток истцу возврату не подлежит.

При этом из пояснений истца следует, что сделка на указанную дату (20.04.2023г.) была также согласована с нотариусом ФИО2

Согласно п. 1.2 Предварительного договора Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи нежилого помещения, на существенных условиях, указанных в настоящему Предварительном договоре не позднее 14 мая 2023 г.

Представитель истца ФИО3, действуя на основании генеральной доверенности от ФИО1 и договора поручения, явилась в назначенную дату (20.04.2023 г.) к нотариусу для подписания основного договора, что следует из представленных доказательств, также представитель истца ФИО3 явилась к нотариусу в последний день действия предварительного договора 14.05.2023 г., однако, ответчик к нотариусу не явился, полный пакет документов не представил, доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком не представлено, в том числе не представлено ни одного доказательства, подтверждающего, что им направлялись какие-либо документы в адрес нотариуса.

В данном случае суд критически относится к представленной сторонами переписки, поскольку она при спорных правоотношениях не устанавливает юридически значимых фактов, в связи с чем она не может быть положена в основу судебного акта, при этом суд исходит из фактических обстоятельств спора.

Кроме того, суд с учетом представленных доказательств, соглашается с доводами истца о том, что ответчик принятые на себя обязательства, в установленный предварительным договором срок не исполнил, а именно не представил документы, предусмотренные пунктом 6.1.4 договора, для совершения сделки.

По условиям пункта 6.1.4 предварительного договора продавец обязан был не позднее 5 дней до дня заключения основного договора предоставить следующие документы: заверенную копию Устава, свидетельства о регистрации юридического лица, свидетельства о постановке юридического лица на учет в налоговом органе; гарантийное письмо, подтверждающее, что продавец не находится в стадии банкротства и у него отсутствуют признаки несостоятельности; заверенную копию решения уполномоченного органа продавца об одобрении крупной сделки; заверенную копию доверенности на право подписания договора в случае, если договор планируется к подписанию не единоличным исполнительным органом продавца; копию листа ЕГРЮЛ; копию выписки из ЕГРН; копию договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) от 11.10.2017 № 59-5592 от 28.09.2018.

Вместе с тем, ответчиком, в нарушении требований гражданского законодательства и условий предварительного договора, не исполнена обязанность по представлению всех необходимых документов для заключения основного договора, в частности решение уполномоченного органа об одобрении крупной сделки и гарантийное письмо.

Указанная сделка по купли-продажи помещения выходит за рамки обычной хозяйственной деятельности общества, в случае заключения такого договора без одобрения уполномоченным органом крупной сделки такая сделка является недействительной. В связи с чем, представление решения уполномоченного органа об одобрении крупной сделки является обязательным условием не только по условиям договора, но и в силу закона.

Из приобщенных в материалы дела документов следует, что истец неоднократно уточняет у ответчика о предоставлении соответствующих документов, однако, документы представлены не были, доказательства направления решения об одобрении крупной сделки истцу или нотариусу ответчиком не представлены.

Ссылка ответчика на намерение представить решение об одобрении крупной сделки в день подписания договора купли-продажи в данном случае не имеет правового значения, поскольку согласно условиям договора продавец обязан был представить решение об одобрении крупной сделки и гарантийное письмо не позднее 5 дней до дня заключения основного договора (п. 6.1.4 договора), иное между сторонами не  согласовывалось. При этом недостающие документы влияют на принятие решения покупателя, поскольку в случае отсутствия решения уполномоченного органа об одобрении крупной сделки, такая сделка будет являться недействительной.

С учетом изложенного, ответчик не исполнил принятые на себя по предварительному договору обязательства по предоставлению необходимых документов для совершения сделки, в том числе именно решения уполномоченного органа об одобрении крупной сделки и гарантийного письма, при отсутствии которых сделка бы считалась недействительной.

Помимо указанного, ответчик, в нарушение условий предварительного договора, не погасил задолженность перед третьими лицами (арендаторами). Согласно п. 6.1.5 Предварительного договора, Продавец обязуется освободить Нежилое помещение от имущества в сроки, согласованные в договоре купли-продажи Нежилого помещения, а также передать Нежилое помещение, не обремененное никакими задолженностями, новому собственнику.

В период действия предварительного договора у ответчика имелись обязательства по возврату депозитов, внесенных арендаторами, которые арендовали спорное нежилое помещение.

Однако, как следует из представленных документов депозиты в пользу арендаторов спорного помещения, в нарушение условий договора не возвращены ответчиком, доказательств обратного ответчиком не представлено.

Представленные ответчиком соглашения о расторжении договора аренды, один из которых датирован 29.11.2019 г. (соглашение от 29.11.2019 г. о расторжении договора аренды № б/н от 01.02.2018, заключенное между ООО ИНАО и ФИО4) не имеет никакого отношения к указанным обстоятельствам с учетом его даты.

Таким образом, суд считает, что ответчиком в нарушение условий предварительного договора, не представлены доказательства возврата депозитов всем остальным арендаторам.

При этом следует принять во внимание, что в период действия предварительного договора ответчик дважды отказывался от заключения основного договора.

Так, ответчиком была направлена претензия в адрес истца от 03.03.2023г. о расторжении предварительного договора и проект соглашения о расторжении договора.

После чего, 07.03.2023 г. ответчиком в адрес истца также направлен запрос о предоставлении банковских реквизитов, в котором ответчик указывает об утрате заинтересованности с его стороны в заключении основного договора.

Указанное свидетельствует об отсутствии заинтересованности со стороны ответчика в заключении основного договора, тогда как при вышеназванных обстоятельствах именно со стороны истца были предприняты меры, направленные на заключение основного договора, в том числе действия по поиску нотариуса, а также представления необходимых документов для сделки.

Намерения истца заключить основной договор купли-продажи подтверждается также заключенными соглашения с третьими лицами в отношении спорного помещения, согласно которым истец намерен был перепродать помещение в пользу третьих лиц, а также произвести подрядные работы.

При этом, вопреки доводам ответчика о ничтожности указанных соглашений, законодательство и судебная практика позволяет заключать предварительный договор купли-продажи на будущую вещь.

В данном случае следует учитывать, что именно истцом направлено сообщение о готовности заключить сделку в вышеуказанную дату, тогда как со стороны ответчика уведомление о дате сделки не направлялось, а уведомление истца оставлено ответчиком без внимания, тогда как  отсутствие уведомления со стороны продавца о готовности выйти на сделку в определенную дату и время лишает продавца права на удержание задатка.

При рассмотрении дела истцом также приводились доводы о том, что сделка по заключению основного договора купли-продажи помещения не могла быть совершена в установленный предварительным договором купли-продажи срок, поскольку на помещение было наложено обременение, и в течение действия предварительного договора ответчиком не были совершены действия, направленные на погашение задолженности перед ДГИ г. Москвы и снятию обременения, что следует из представленных в материалы дела доказательств, в частности, переписки истца с ответчиком, где истец неоднократно уточняет у ответчика, когда будут сняты обременения, а также переписки с помощником нотариуса, где последняя указывает, что сделка не может состояться, поскольку в отношении помещения наложены обременения.

Оценивая данный довод, суд приходит к выводу о том, что ответчиком не доказано, что им предприняты необходимые действия для снятия обременения с помещения в спорный период, при этом представленная ответчиком выписка из ЕГРН датирована 19.12.2023, то есть после истечения срока действия предварительного договора и заключения основного договора, вместе с тем, конкретная дата снятия обременений в выписке не указана.

Таким образом, указанная выписка, полученная по истечению семи месяцев после истечения срока действия предварительного договора, никак не может доказывать факт снятия обременения по состоянию на 14.05.2023 г., а лишь подтверждает, что обременение снято после истечения срока действия предварительного договора. В связи с неисполнением ответчиком обязанности по снятию обременения на помещение, заключение основного договора купли-продажи было невозможно по вине ответчика.

Следовательно, ответчик, как продавец, принятые на себя обязательства, в установленный предварительным договором срок, не исполнил.

При этом истцом представлен ряд доказательств, подтверждающих, что истец действовал добросовестно и предпринимал все меры необходимые для заключения основного договора.

В частности, добросовестность истца и намерения заключить основной договор подтверждается представленными в материалы дела документами, не опровергнутыми ответчиком, согласно которым истец неоднократно указывал представителям ответчика о том, что готов заключить основной договор купли-продажи, а также просил ответчика предоставить необходимые документы для сделки, снять обременение на помещение. Кроме того, исключительно истец взаимодействовал с нотариусом по вопросу заключения основного договора купли-продажи в нотариальной форме, направлял нотариусу все необходимые документы для сделки.

Истцом исполнены обязательства по внесению задатка по предварительному договору в размере 500 000 руб. в срок установленный дополнительным соглашением № 1 от 13.03.2023 г. к предварительному договору купли-продажи нежилого помещения от 14.02.2023 г., а именно задаток внесен - 03.03.2023 г.

Помимо прочего, истцом  заключены соглашения с третьими лицами в отношении спорного помещения, согласно которым истец намерен был перепродать помещение в пользу третьих лиц, а также произвести подрядные работы. Указанные выше  обстоятельства подтверждают намерения истца заключить основной договор купли-продажи.

С учетом изложенного, истец добросовестно исполнял принятые на себя обязательства по предварительному договору купли-продажи намерен был заключить основной договор купли-продажи, предпринимал для этого все необходимые меры, в том числе внес задаток в указанный дополнительным соглашением срок, согласовывал условия сделки с нотариусом, неоднократно указывал о готовности заключить основной договор. В свою очередь, ответчиком не исполнены обязательства по предварительному договору, что исключило возможность заключения основного договора купли-продажи, в том числе ответчиком не представлен полный пакет документов, необходимых для совершения сделки (гарантийное письмо, решение уполномоченного органа продавца об одобрении крупной сделки), не погашена задолженность перед арендаторами в отношении спорного объекта (депозиты не возвращены), не представлены доказательства снятия обременения в отношении нежилого помещения, а также ответчик не явился в установленный срок к нотариусу для заключения основного договора.

По общему правилу, закрепленному в п. 1 ст. 381 ГК РФ, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен.

Из п. 2 ст. 381 ГК РФ следует, что если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

Из системного толкования положений п. 2 ст. 381, п. 5 ст. 448 ГК РФ следует, что отрицательные последствия в виде утраты задатка либо выплаты двойной суммы задатка наступают для лица, уклоняющегося от заключения договора. В ч.4 ст.380 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (ст.429).

Имеющиеся в материалах дела доказательства и установленные по делу обстоятельства, свидетельствуют о том, что именно ответчик ответственен за неисполнение предварительного договора.

Указанные препятствия для совершения сделки со стороны ответчика (продавца) привели к невозможности заключения основного договора купли-продажи, в связи с чем к ответчику подлежит применению мера ответственности, установленная договором, в виде взыскания в пользу истца задатка в двойном размере.

Выполняя указания суда кассационной инстанции, судом проанализированы представленные документы, подтверждающие правомерность заявленных требований, а также свидетельствующие  о принятии истцом всех необходимых мер для заключения основного договора купли-продажи и наличии препятствий для совершения сделки со стороны продавца.

Оценивая поведение сторон в рамках принятых на себя обязательств по договору, суд считает необходимым отметить, что по условиям предварительного договора купли-продажи обязанность по исполнению обязательств по предварительному договору возлагается на обе стороны в обязательстве, то есть такое обязательство предполагает определенное сотрудничество между сторонами, обусловленное взаимностью обязательств.

Однако, из материалов дела следует, что со стороны ответчика действия, направленные на создание условий для заключения договора купли-продажи, предприняты не были, основной договор купли-продажи не был заключен в связи с ненадлежащим исполнением именно продавцом обязательств, предусмотренных предварительным договором

Таким образом, поскольку внесенная сумма Истцом согласно Предварительного договора является задатком, в силу того обстоятельства, что сделка между сторонами не состоялась по вине Ответчика, переданная по предварительному договору сумма в размере 500 000 рублей подлежит возврату Истцу в двойном размере, что составляет 1 000 000 руб.

Кроме того, истцом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами за неисполнение требования о возврате задатка, за период с 16.05.2023 по 25.07.2023 в размере 14 643 руб. 83 коп.

Согласно п. 4 ст. 487 ГК РФ в случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы.

В соответствии с п.1, п. 3 ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Поскольку согласно условиям Дополнительного соглашения к Предварительному договор стороны должны были заключить Основной договор купли-продажи до 14.05.2023 г., соответственно подлежат уплате проценты за пользования денежными средствами начиная с 16.05.2023 г.

Так за период с 16.05.2023г. по 25.07.2023г. неустойка за пользования чужими денежными средствами составляет 14 643.83 руб.

Представленный истцом расчет судом проверен, признан математически, арифметически и методологически выполненным верно. С учетом отсутствия доказательств исполнения требования о возврате задатка, суд приходит к выводу о правомерности заявленного требования.

С учетом изложенного, суд признает исковые требования заявленными правомерно и обоснованно, в связи с чем иск подлежит удовлетворению в полном объеме.

Судебные расходы по делу распределяются между сторонами в соответствии с правилами, установленными ст. 110 АПК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь  статьями 65, 71, 110, 123, 156, 170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ "ИЗДАТЕЛЬСТВО "НАЛОГИ И ОТЧЕТНОСТЬ" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу ИП ФИО1 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>) сумму задатка в размере 1 000 000 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 643 руб. 83 коп. за период с 16.05.2023 по 25.07.2023, расходы по уплате государственной пошлины в размере 23 148  руб.

Решение может быть обжаловано лицами, участвующими в деле, в Девятый арбитражный апелляционный суд в месячный срок с даты изготовления решения в полном объеме.


Судья:                                                                                                                   Т.В. Кравченко