Решение от 21 мая 2018 г. по делу № А53-15327/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15327/17
21 мая 2018 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 14 мая 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 21 мая 2018 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Андриановой Ю.Ю., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 3106118209500010)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области,

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, общество с ограниченной ответственностью «Стройюгресурс» (ИНН <***>)

о признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации права собственности,

при участии:

от заявителя: представитель по доверенности от 23.04.2018 ФИО3;

от заинтересованного лица: представитель по доверенности от 01.02.2018 ФИО4;

от третьего лица: представитель не явился;



установил:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – заявитель, предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее – заинтересованное лицо, регистрационный орган) о признании незаконным решения №61/042/003/2017-3278 от 24.03.2017 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект: нежилое помещение, площадью 204,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 61:58:0005211:3332; об обязании осуществить государственную регистрацию.

Судом к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стройюгресурс» (далее – ООО "Стройюгресурс", общество).

Решением от 31.08.2017, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 23.11.2017, заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа судебные акты отменены, дело возвращено на новое рассмотрение. Суд кассационной инстанции указал на необоснованность выводов судов нижестоящих инстанций о законности объединения помещений 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м в одно помещение такой же площадью. В деле отсутствуют доказательства, свидетельствующие о внесении изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей по данным помещениям; указал на необходимость установления обстоятельства по объединению помещений на дату вынесения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015 N RU61311000-198-2015.

При новом рассмотрении дела, представитель заявителя поддержал свои требования.

Представитель заинтересованного лица просил отказать в удовлетворении требований.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

ООО "Стройюгресурс" (инвестор-застройщик) и предприниматель (участник долевого строительства) заключили договоры участия в долевом строительстве от 14.08.2014 N ДБОН-1/(14), N ДБОН-1/(15), N ДБОН-1/(16), N ДБОН-1/(17), N ДБОН-1/(19), N ДБОН-1/(20), N ДБОН-1/(21), N ДБОН-1/(22), N ДБОН-1/(23), согласно которым инвестор-застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости. Объектом недвижимости является дом быта общественного назначения общей площадью 1499,32 кв. м, расположенный по адресу: <...>.

Объектами долевого строительства по указанным договорам являются нежилые помещения с присвоенными номерами до момента сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости, расположенные на первом этаже в 2-х этажном доме быта общественного назначения: по договору N ДБОН-1/(14) - помещение N 14 площадью 22 кв. м, по договору N ДБОН-1/(15) - помещение N 15 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(16) - помещение N 16 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(17) - помещение N 17 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(19) - помещение N 19 площадью 16,15 кв. м, по договору N ДБОН-1/(20) - помещение N 20 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(21) - помещение N 21 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(22) - помещение N 22 площадью 23,95 кв. м, по договору N ДБОН-1/(23) - помещение N 23 площадью 22 кв. м.

Договоры участия в долевом строительстве N ДБОН-1/(14), N ДБОН-1/(15), N ДБОН-1/(16), N ДБОН-1/(17), N ДБОН-1/(19), N ДБОН-1/(20), N ДБОН-1/(21), N ДБОН-1/(22), N ДБОН-1/(23) зарегистрированы в установленном законом порядке.

Застройщиком в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) получено разрешение от 23.06.2014 N RU61311000-153 на строительство дома быта общественного назначения общей площадью 1499,32 кв. м, количество этажей - 2, по адресу: <...>.

Общество произвело перепланировку девяти нежилых помещений, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве N ДБОН-1/(14), N ДБОН-1/(15), N ДБОН-1/(16), N ДБОН-1/(17), N ДБОН-1/(19), N ДБОН-1/(20), N ДБОН-1/(21), N ДБОН-1/(22), N ДБОН-1/(23) путем объединения их в одно нежилое помещение под номером 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м.

В связи с объединением части нежилых помещений общество и предприниматель заключили дополнительные соглашения от 16.11.2015 к договорам участия в долевом строительстве, согласно которым объект долевого строительства - нежилое помещение с присвоенным до момента сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости номером 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 площадью 204,10 кв. м, расположенное на первом этаже, в 2-х этажном доме быта общественного назначения, по адресу: <...>.

Указанные изменения внесены в проектную декларацию, которые опубликованы в сети Internet на сайте: www.suresurs.ru.

4 декабря 2015 года застройщику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N RU61311000-198-2015.

Исследуя вопрос о наличии изменений в проектной документации в части объединения помещений до ввода объекта в эксплуатацию, суд установил следующее.

Изменения в проектную документацию на строительство нежилого здания – Дома быта общего назначения в части объединения помещений 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м. в одно помещение такой же площадью внесены 02.11.2015. Указанное обстоятельство подтверждается письмом проектировщика - ООО «Архионика» от 19.04.2018 № 3, а также непосредственно копиями материалов проектной документации.

Так, судом направлен запрос в Администрацию города Таганрога о том, вносились ли изменения в проектную документацию в части технико-экономических показателей (помещений 14,15,16,17,19,20,21,22,23) после выдачи разрешения на строительство дома быта общественного назначения расположенного по адресу: <...>; также суд истребовал проектную документацию в части технико-экономических показателей (помещений 14,15,16,17,19,20,21,22,23), которая была предоставлена представлена застройщиком при получении разрешения на ввод объекта (дом быта общественного назначения расположенный по адресу: <...>) в эксплуатацию RU61311000-198-2015 от 04.12.2015.

Администрация города Таганрога сообщила суду о том, что изменения в разрешение на строительство от 23.06.2014 N RU61311000-153 не вносились, хотя этот вопрос не адресовался судом Администрации города Таганрога. К ответу Администрация города Таганрога приобщила копии листов проектной документации, на основании которых было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015 N RU61311000-198-2015. Из представленных копий с очевидностью следует, что помещения 14,15,16,17,19,20,21,22,23 уже объединены в одно (том дела 3 лист дела 103)

Такая же измененная проектная документация представлена и заявителем. В материалах дела имеется проектная документация раздел 3 Архитектурные решения 14-005-АР от 10.06.2014, из которой следует, что запроектированы были отдельные смежные помещения № 14, 15, 16,17, 23,22,21, 20, 19 (том дела 2 листы дела 37-38), измененная проектная документация раздел 3 Архитектурные решения 14-005-АР от 02.11.2015, из которой следует, что помещения уже объединены под номером 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 (том дела 2 листы дела 39-41).

Спорное помещение под номером 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м, являющееся предметом договоров участия в долевом строительстве, в редакции дополнительных соглашений, также поставлено на кадастровый учет, присвоен кадастровый номер 61:58:0005211:3332.

13 февраля 2017 года предприниматель обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 61:58:0005211:3332 общей площадью 204,1 кв. м, расположенное по адресу: <...>.

Регистрирующим органом проведена правовая экспертиза документов, в ходе которой установлено, что договор участия в долевом строительстве, предметом которого является строительство объекта - нежилого помещения площадью 204,1 кв. м, расположенного в 2-х этажном доме быта общественного назначения, по адресу: <...>, не зарегистрирован.

Уведомлением от 27.02.2017 N 61/042/003/2017-3278 регистрирующий орган приостановил осуществление государственной регистрации в связи с тем, что имеются противоречия между заявленными и зарегистрированными правами.

Регистрирующий орган в порядке межведомственного взаимодействия обратился в администрацию г. Таганрога с запросом о предоставлении сведений о наличии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 04.12.2015 N RU61311000-198-2015.

Администрация г. Таганрога в ответе от 16.03.2017 N 60.3.1/704 сообщила, что на момент ввода объекта в эксплуатацию изменения в проектную документацию в части технико-экономических показателей (помещений 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23) не вносились. С 04.12.2015 администрация не выдавала разрешение на реконструкцию объекта в части объединения указанных помещений, заявлений с подобным обращением не поступало (т. 2, л.д. 17, 18).

Сообщением от 24.03.2017 N 61/042/003/2017-3278 регистрирующий орган отказал предпринимателю в государственной регистрации по мотиву непредставления документов, подтверждающих возникновение права собственности на объект недвижимости, в отношении которого испрашивается регистрация, - помещение номера 14, 15, 16, 17, 19, 20, 21, 22, 23 общей площадью 204,1 кв. м.

Не согласившись с отказом управления, предприниматель обратился в арбитражный суд с заявлением.

В силу части 1 статьи 198, статей 200, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц необходимо установить наличие двух условий: несоответствие оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение указанными ненормативными правовыми актами, действиями (бездействием) прав и охраняемых законом интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

В силу части 2 статьи 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как указано в части 3 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.

Согласно части 1 статьи 16 Закона N 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со статьей 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ)

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно части 1 статьи 26 Закона N 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если: лицо, указанное в заявлении в качестве правообладателя, не имеет права на такой объект недвижимости и (или) не уполномочено распоряжаться правом на такой объект недвижимости; с заявлением о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами; не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной; представленные для государственной регистрации прав в силу закона документы не свидетельствуют о факте возникновения права в силу закона.

В соответствии со статьей 27 Закона N 218-ФЗ в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 данного Федерального закона.

В соответствии с частью 1 статьи 21 Закона N 218-ФЗ, документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Согласно части 11 статьи 48 Закона N 218-ФЗ для государственной регистрации права участника долевого строительства на объект долевого строительства наряду с документами, предусмотренными настоящим Федеральным законом для государственной регистрации такого права, также необходимы:

1) разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, полученное органом регистрации прав в порядке, предусмотренном статьей 19 настоящего Федерального закона. В случае, если органом регистрации прав не получено в указанном порядке такое разрешение на ввод в эксплуатацию, застройщик по собственной инициативе вправе передать разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в орган регистрации прав для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения этого разрешения;

2) договор участия в долевом строительстве или договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, если такой договор об уступке прав требований заключен (на государственную регистрацию права участника долевого строительства на объект долевого строительства представляется подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве, который после государственной регистрации права возвращается правообладателю);

3) передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Заявитель при регистрации права на объект представил все документы, предусмотренные частью 11 статьи 48 Закона N 218-ФЗ.

Спора о праве на объект между заявителем и застройщиком не имелось. Заявитель представил дополнительные соглашения к договорам долевого участия в строительстве, из которых усматривалась воля сторон на передачу обществом, и соответственно, получение предпринимателем единого объекта площадью 204,1 кв.м. Указанный объект поставлен на кадастровый учет.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию RU61311000-198-2015 от 04.12.2015 выдано на основании измененной проектной документации, предусматривающей объединение помещений 14,15,16,17,19,20,21,22,23 в одно такой же площадью. Это обстоятельство подтверждается информацией, предоставленной суду Администрацией города Таганрога (сопроводительное письмо и приложения к нему – том дела 3 листы дела 93-106). Изменения в проектную документацию в раздел 3 Архитектурные решения 14-005-АР внесены 02.11.2015 (том дела 2 листы дела 39-41).

Таким образом, при принятии разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, Администрация города Таганрога располагала проектной документацией, в которой уже были внесены изменения, фактически построенный объект соответствовал запроектированному с учетом внесенный изменений в проект.

Поскольку технико-экономические показатели всего здания не изменились (площадь всего построенного объекта сохранена) внесение изменений в разрешение на строительство не требовалось.

Как следует из положений статьи 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет факт окончания строительства и подтверждает техническое соответствие вводимого в эксплуатацию объекта проектной документации, градостроительному плану земельного участка и разрешенному использованию земельного участка и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства.

В материалы дела представлено техническое заключение ООО «Архионика» 2018 года, согласно которому помещение под номером 14,15,16,17,19,20,21,22,23 построено согласно внесенных изменений в проектную документацию (том дела 3 листы дела 67-82, 114).

Письмо Администрации г. Таганрога №60.3.1/704 от 16.03.2017 об отсутствии разрешений на реконструкцию строящегося объекта не доказывает наличие признаков самовольного строительства, поскольку в данном конкретном случае, такого разрешения не требовалось. То обстоятельство, что в указанном письме Администрация сообщила и об отсутствии внесение изменений в проектную документацию при установлении судом обратного, не должно влечь ущемления прав заявителя, предоставившего полный пакет документов для регистрации возникшего права на объект. Следовательно, у регистрационного органа имелись все необходимые для государственной регистрации права собственности на объект.

На основании изложенного, заявленные требования подлежат удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на заинтересованное лицо судом возлагается обязанность произвести государственную регистрацию права собственности права собственности за индивидуальным предпринимателем ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 3106118209500010) на объект: нежилое помещение, площадью 204,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 61:58:0005211:3332.

Судебные расходы подлежат возмещению по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При обращении в суд заявителем уплачена государственная пошлина по чек-ордеру от 26.04.2017 в размере 300 руб. Расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб. возлагаются на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Признать незаконным, как не соответствующим положениям пункта 5 статьи 26, статьи 27 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области №61/042/003/2017-3278 от 24.03.2017 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект: нежилое помещение, площадью 204,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 61:58:0005211:3332.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области устранить допущенные нарушения прав и законных

интересов заявителя путем осуществления государственной регистрации права собственности ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 3106118209500010) на объект: нежилое помещение, площадью 204,1 кв.м., расположенное по адресу: <...>, кадастровый номер 61:58:0005211:3332.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРНИП 3106118209500010) расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты вступления решения по делу в законную силу через суд, вынесший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Ю.Ю. Андрианова