Решение от 11 марта 2024 г. по делу № А32-48966/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А32-48966/2023
г. Краснодар
11 марта 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 20 февраля 2024 года

Полный текст судебного акта изготовлен 11 марта 2024 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Глущенко О.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к ЧЛПУ «Санаторий «Солнечный берег» ВОС, г. Геленджик (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица:

ФИО1, г. Санкт-Петербург

ФИО2, г. Краснодар

ФИО3

ФИО4, Республика Северная Осетия-Алания

Управление Росреестра Краснодарского края

о расторжении договора аренды земельного участка, о погашении записи,

при участии:

от администрации: ФИО5 – доверенность (до и после перерыва);

от ответчика: ФИО6 – доверенность (до и после перерыва), ФИО7 – доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица ФИО2: ФИО8 – доверенность (до перерыва);

от третьего лица ФИО4: ФИО9 – доверенность (до и после перерыва);

от третьего лица ФИО3: ФИО10 – доверенность (до перерыва);

остальные участники процесса: не явились, уведомлены,



УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования город-курорт Геленджик, г. Геленджик (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к ЧЛПУ «Санаторий «Солнечный берег» ВОС, г. Геленджик (далее – ответчик), о расторжении договора аренды земельного участка от 22.01.2018 г. № 4000005480 с кадастровым номером 23:40:0000000:5509, площадью 16 652 кв.м., расположенного по адресу: г. Геленджик, в районе санатория «Солнечный берег», с указанием в резолютивной части решения суда, что оно является основание для погашения в ЕГРН записи от 21.05.2018 г. № 23:40:0000000:5509-23/012/2018-27 об аренде земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:5509.

Представитель истца в судебном заседании представил дополнения и акт совместного осмотра от 20.12.2023 г., пояснил, что некапитальные объекты демонтированы ответчиком, а в отношении объектов, которые остались у администрации претензии отсутствуют, однако на требованиях представитель истца настаивал, поскольку нарушения имели место ранее.

Представитель ответчика в судебном заседании возражал, считает ранее составленные акты осмотров без ответчика недопустимыми доказательствами.

Представители третьих лиц (ФИО2, ФИО3 и ФИО4) в судебном заседании так же возражали по требованиям, пояснили, что так же имеет место стихийная торговля.

Представитель администрации представил письма в адрес ответчика об устранении нарушений в доказательство того, что и ранее выявлялись нарушения.

Представитель ответчика представил дополнения, пояснил, что действительно эти письма получали, однако, эти письма не являются доказательствами нарушений. Кроме того, представитель ответчика сослался на привлечение при совместном осмотре кадастрового инженера и на размещение фотоцентра на земельном участке ответчика.

Представитель третьего лица (ФИО4) представил дополнения.

Остальные участники процесса, уведомленные надлежащим образом о месте и времени рассмотрения спора, в судебное заседание не явились.

В судебном заседании 06.02.2024 г. в порядке ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 20.02.2024 г. до 11-40 час. После перерыва судебное разбирательство продолжено с участием представителей истца, ответчика и третьего лица (ФИО4).

От третьих лица (ФИО1 и ФИО3) поступили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствии. Ходатайства удовлетворены.

С учетом представления в материалы дела акта плановой проверки от 27.06.2023 г., выкопировки из генерального плана в отношении спорного участка и письма управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования города-курорта Геленджик от 11.01.2024 г. № 110-52-73/24-01-18 об отсутствии возможности представить выписку из ПЗЗ, действовавших на 22.01.2018 г., ранее заявленное ходатайство третьего лица (ФИО4) об истребовании данных документов подлежит отклонению судом в порядке ст. 66 АПК РФ.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы города-курорта Геленджик Краснодарского края от 31.01.2003 г. № 118 «О предоставлении Общественной организации - Всероссийскому ордена Трудового Красного Знамени обществу слепых в аренду земельного участка для благоустройства приморского бульвара с размещением объектов сферы обслуживания в районе санатория «Солнечный берег» в г. Геленджике», соглашения о безвозмездной передаче прав и обязанностей арендатора от 19.02.2014 г., постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 02.08.2017 г. № 2699 «Об утверждении схемы расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 23:40:0402011, образуемых путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:40:0402011:7 по адресу: г. Геленджик, в районе санаторий «Солнечный берег», между администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик и ЧЛПУ «Санаторий «Солнечный берег»» ВОС заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0000000:5509 площадью 16 652кв.м, расположенного по адресу: г. Геленджик, в районе санатория «Солнечный берег», с видом разрешенного использования «для благоустройства приморского бульвара с размещением объектов сферы обслуживания», от 22.01.2018 года № 4000005480, сроком до 31.01.2052 г.

На территории муниципального образования город-курорт Геленджик размещение нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию услуг осуществляется в соответствии с постановлениями:

- от 20.01.2017 г. № 105 «Об утверждении схем размещения нестационарных торговых объектов на территории муниципального образования город-курорт Геленджик» (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 220.04.2023 г. № 813);

- от 01.03.2017 г. № 582 «Об утверждении схем размещения нестационарных объектов по оказанию услуг на территории муниципального образования город-курорт Геленджик» (в редакции постановления администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.04.2023 г. № 814).

Вышеназванными постановлениями органа местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик ЧЛПУ «Санаторий «Солнечный берег»» ВОС на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0000000:5509 разрешено размещение 62 нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию услуг.

Вместе с тем, сотрудниками управления потребительского рынка и услуг администрации муниципального образования город-курорт Геленджик выявлено нарушение условий договора, выраженное в размещении на земельном участке с кадастровым номером 23:40:23:40:0000000:5509 нестационарных торговых объектов с нарушением утвержденных органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик схем, а именно: размещение 78 нестационарных торговых объектов.

Ответчику письмом управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.06.2023 г. № 51-1778/23-01-14 указано на необходимость устранения допущенных нарушении и представления в управление имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик соответствующих доказательств.

Кроме того, названным выше письмом ответчику сообщалось, что в случае неисполнения указанного требования администрацией муниципального образования город-курорт Геленджик будет рассмотрен вопрос о расторжении договора.

Требования, изложенные в письме управления имущественных отношений администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 27.06.2023 г. № 51-1778/23-01-14, ответчиком не исполнены.

В этой связи в адрес ЧЛПУ «Санаторий «Солнечный берег» ВОС 07.08.2023 г. направлено письмо от 03.08.2023 г. № 110-8583/23-15-39-05 о расторжении договора с приложением соглашения соответствующего содержания.

Более того, согласно акту осмотра от 10.08.2023 г. составленного заместителем главы муниципального образования город-курорт Геленджик на земельном участке с кадастровым номером 13:40:0000000:5509 выявлены новые нарушения, выраженные в размещении еще 22 нестационарных торговых павильонов.

Таким образом, администрацией установлено, что на спорном земельном участке с нарушением утвержденных органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик схем незаконно расположено 38 нестационарных торговых объектов, что является основанием для обращения в суд с настоящими исковыми требованиями.

При рассмотрении требований, суд руководствовался следующим.

Статьей 11 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии с частью 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ. Из указанной нормы следует, что предъявление иска, с учетом характера нарушенного права, должно иметь своей целью реальное восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в арбитражный суд лица

В соответствии с частью 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 ГК РФ договор аренды, по требованию арендодателя может быть, досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 ГК РФ).

Как следует из статьи 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Как следует из пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором.

Расторжение договора аренды земельного участка является крайней мерой, применяемой к недобросовестному арендатору в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны, а сохранение обязательственных отношений становится нецелесообразным и невыгодным (обременительным) для другой стороны договора. Формальное наличие условий, предусмотренных статьей 619 ГК РФ, с учетом норм пункта 9 статьи 22 ЗК РФ и фактических обстоятельств конкретного дела, может быть признано недостаточным правовым основанием для удовлетворения требования арендодателя о расторжении договора в случае, если суд установит, что допущенное нарушение условий договора устранено арендатором в разумный срок.

Пунктами 4.3.1, 4.3.4 договора установлена обязанность арендатора в полном объеме выполнять все условия договора, использовать арендуемый земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 3.1.4 договора установлено, что договор может быть расторгнут по инициативе арендодателя в связи с использованием земельного участка не по целевому назначению и или/виду разрешенного использования, указанному в пункте 1.1 договора.

Ссылаясь на существенное нарушение ответчиком условий договора по использованию участка, выраженное в размещении на земельном участке с кадастровым номером 23:40:23:40:0000000:5509 38 нестационарных торговых объектов с нарушением утвержденных органом местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик схем, истец обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, а также своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательствами и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с частью 1 статьи 39.36 ЗК РФ размещение нестационарных объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных объектов в соответствии с Федеральным законом от 28.12.2009 г. № 381-Ф3 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации».

Как указано выше постановлениями органа местного самоуправления муниципального образования город-курорт Геленджик от 20.01.2017 г. № 105 и от 01.03.2017 г. № 582 ЧЛПУ «Санаторий «Солнечный берег»» ВОС на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0000000:5509 разрешено размещение 62 нестационарных торговых объектов и объектов по оказанию услуг.

Однако, по результатам проведенных проверок, администрацией установлено, что на арендуемом обществом земельном участке с кадастровым номером 23:40:0000000:5509 в нарушение утвержденных схем размещения нестационарных торговых объектов установлено незаконно лишние 38 нестационарных торговых объектов.

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

В ходе рассмотрения настоящего дела, возражая против заявленных требований, ответчик и привлеченные в качестве третьих лиц субарендаторы спорного участка ссылались на отсутствие нарушений по размещению НТО со стороны арендатора, поскольку на спорном участке неоднократно была замечена стихийная торговля со стороны иных лиц.

Кроме того, ответчик ссылался на то, что количество НТО и объектов по оказанию услуг в спорном договоре аренды земельного участка от 22.01.2018 г. № 4000005480 не приведено и существенным условием договора не является.

Между тем, во исполнение определения суда от 06.12.2023 г. участниками процесса проведен совместный осмотр спорного земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра от 20.12.2023 г. с фотофиксацией.

Согласно данному акту осмотра и приложенным к нему фотоматериалов на участке расположено 13 аттракционов, объекты торговли и объекты по оказанию услуг отсутствуют.

На основании указанного акта, ответчик пояснил, что расположение аттракционов соответствует условиям договора аренды от 22.01.2018 г. № 4000005480 и виду разрешенного использования спорного земельного участка.

В судебном заседании 06.02.2024 г. представитель администрации на основании указанного акта совместного осмотра от 20.12.2023 г., пояснил, что некапитальные объекты демонтированы ответчиком, а в отношении объектов, которые остались на участке у администрации претензии отсутствуют, однако на требованиях истец настаивает, поскольку нарушения имеют систематический характер.

По общему правилу надлежащее исполнение прекращает обязательство (статья 408 ГК РФ).

Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 23 постановления от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено отличие специального правила об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, заключающееся в том, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка возможно лишь в случае представления арендодателем суду доказательств нарушения арендатором договорных условий, квалифицированного как существенное нарушение договора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

В соответствии со статьей 49 АПК РФ истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований, отказаться от иска полностью или частично.

Однако истец не заявил отказ от исковых требований, продолжив тем самым настаивать на заявленных исковых требованиях в полном объеме.

Таким образом, поскольку санаторий устранил выявленные нарушения, путем демонтажа НТО у суда отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды.

В связи с чем, в удовлетворении исковых требований надлежит отказать.

В части доводов администрации о систематическом характере допущенных ответчиком нарушений, суд отмечает, что наличие новых нарушений не лишает права администрации обратиться в суд с аналогичным самостоятельным иском.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья О.В. Кирий