Решение от 23 декабря 2020 г. по делу № А10-2649/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

ул. Коммунистическая, 52, г. Улан-Удэ, 670001

e-mail: info@buryatia.arbitr.ru, web-site: http://buryatia.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А10-2649/2020
23 декабря 2020 года
г. Улан-Удэ


Резолютивная часть решения объявлена 16 декабря 2020 года.

Арбитражный суд Республики Бурятия в составе судьи Коровкиной А.О. при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании, дело по иску Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к федеральному казенному учреждению «Управление федеральных автомобильных дорог «Южный Байкал» Федерального дорожного агентства (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о понуждении заключить договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора,

при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3,

при участии в судебном заседании представителя истца ФИО4 (доверенность № 2 от 17.01.2020, паспорт), представителя ФКУ «Управление федеральных автомобильных дорог «Южный Байкал» Федерального дорожного агентства ФИО5 (доверенность № 60-20 от 20.07.2020, паспорт),

установил:

Межрегиональное территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия (далее – управление, управление Росимущества) обратилось в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к акционерному обществу «Бурятавтодор», Следственному управлению Следственного комитета Российской Федерации по Республике Бурятия, федеральному казенному учреждению «Управление федеральных автомобильных дорог «Южный Байкал» Федерального дорожного агентства (далее – ФКУ Упрдор «Южный Байкал», учреждение) об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011206:25, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора на установленных условиях.

Определением от 23 июня 2020 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, ФИО3.

Определением от 25 августа 2020 года судом принят отказ истца от требования к Следственному управлению Следственного комитета Российской Федерации по Республике Бурятия, дело в указанной части прекращено.

До начала судебного заседания от учреждения поступили дополнения к отзыву на исковое заявление.

До начала судебного заседания от управления Росимущества поступили письменные пояснения.

Представленные документы приобщены к материалам дела.

Акционерное общество «Бурятавтодор» явку представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного заседания считается извещенным надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000848906651.

ФИО2 явку представителя в судебное заседание не обеспечила, отзыв на исковое заявление не направила, о времени и месте судебного заседания считается извещенной надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000849968986.

ФИО3 явку представителя в судебное заседание не обеспечила, отзыв на исковое заявление не направила, о времени и месте судебного заседания считается извещенной надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением о вручении заказного письма № 67000849903352.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, дал пояснения согласно заявленным требованиям и представленным доказательствам.

В соответствии с пояснениями истца спорные правоотношения, именно заключение договора аренды неделимого земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора подлежат регулированию положениями земельного законодательства (статья 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

Представитель ФКУ «Упрдор «Южный Байкал» исковые требования не признал по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, дополнениях к отзыву.

Ответчик считает, что к указанному договору должны применяться положения Федерального закона № 44-ФЗ от 05.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее- Закон о контрактной системе). Полагает, что статьей 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не установлено правило, согласно которому договор аренды земельного участка должен быть заключен на срок 49 лет, со ссылкой на статью 219 Бюджетного кодекса Российской Федерации считает допустимым срок аренды не превышающего срока действия лимитов бюджетных обязательств.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 09.12.2020 объявлен перерыв до 12 часов 00 минут 15 декабря 2020 года.

После перерыва лица участвующие в деле явку своих представителей не обеспечили.

Определением суда от 15 декабря 2020 года в отдельное производство из дела № А10-2649/2020 выделены исковые требования управления Росимущества к акционерному обществу «Бурятавтодор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о понуждении заключить договор аренды земельного участка.

Выделенному делу присвоен № А10-5996/2020.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 15.12.2020 объявлен перерыв до 09 часов 00 минут 16 декабря 2020 года.

После перерыва лица участвующие в деле явку своих представителей не обеспечили.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения сторон, суд установил следующие обстоятельства.

Согласно представленной в материалы дела выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 19.09.2019 (л. д. 26-27) Российской Федерации на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером 03:24:011206:25, местоположением: <...>. Право собственности зарегистрировано 25.10.2007.

На указанном земельном участке расположено здание с кадастровым номером 03:24:000000:63578, помещения в котором принадлежат следующим лицам (л. д. 42-103):

- акционерному обществу «Бурятавтодор» помещения с кадастровыми номерами: 03:24:000000:65914, 03:24:000000:65915, 03:24:000000:65916, 03:24:000000:65917, 03:24:000000:65918, 03:24:000000:65919, 03:24:000000:65920, 03:24:000000:65921, 03:24:000000:65923, общей площадью 631,9 кв. м на праве собственности;

- Следственному управлению Следственного комитета Российской Федерации по Республике Бурятия помещения с кадастровыми номерами: 03:24:000000:65922, 03:24:000000:65924, 03:24:000000:65925, общей площадью 510,3 кв. м на праве оперативного управления;

- ФИО2 (1/2 доли), ФИО3 (1/2 доли) помещения с кадастровыми номерами: 03:24:011206:1980, 03:24:011206:1981, 03:24:011206:1982, 03:24:011206:1983, общей площадью 536,4 кв. м на праве собственности;

- ФКУ Упрдор «Южный Байкал» помещения с кадастровым номерами: 03:24:000000:58539, 03:24:000000:58553, 03:24:000000:58555, общей площадью 1 129,7 кв. м на праве оперативного управления.

Управление Росимущества направило в адрес указанных лиц проект договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора.

Как следует из искового заявления и пояснений истца, с ФИО2, ФИО3, Следственным управлением Следственного комитета Российской Федерации по Республике Бурятия договор аренды земельного участка подписан.

От ФКУ Упрдор «Южный Байкал», акционерного общества «Бурятавтодор» подписанные договоры аренды в адрес истца не поступали.

ФКУ Упрдор «Южный Байкал» направило истцу письмо № 1085/08 от 17.04.2020 в котором указало, что не возражает против подписания договора аренды в случае внесения в него изменений, указанных в протоколе разногласий.

Договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора с протоколом разногласий, представленных ФКУ Упрдор «Южный Байкал» истцом не подписан.

Ссылаясь на данные обстоятельства управление Росимущества обратилось в суд с настоящим иском.

С учетом выделения исковых требований к акционерному обществу «Бурятавтодор» в отдельное производство, предметом настоящего иска является требование истца к ФКУ Упрдор «Южный Байкал» о понуждении к заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора.

Оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.

Согласно пункту 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В пункте 2 указанной статьи регламентировано, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии с пунктом 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

В силу пункта 1 статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь ГК РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац первый пункта 1 статьи 445 ГК РФ).

В пункте 3 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что если помещения в здании, сооружении, расположенных на неделимом земельном участке, принадлежат одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления либо на неделимом земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих одним лицам на праве собственности, другим лицам на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, такой земельный участок может быть предоставлен этим лицам в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.

В соответствии с пунктом 6 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду. В течение тридцати дней со дня получения указанного заявления от одного из правообладателей здания, сооружения или помещений в них уполномоченный орган направляет иным правообладателям здания, сооружения или помещений в них, имеющим право на заключение договора аренды земельного участка, подписанный проект договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. В течение тридцати дней со дня направления проекта договора аренды земельного участка правообладатели здания, сооружения или помещений в них обязаны подписать этот договор аренды и представить его в уполномоченный орган. Договор аренды земельного участка заключается с лицами, которые подписали этот договор аренды и представили его в уполномоченный орган в указанный срок.

В течение трех месяцев со дня представления в уполномоченный орган договора аренды земельного участка, подписанного в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи арендаторами земельного участка, уполномоченный орган обязан обратиться в суд с требованием о понуждении правообладателей здания, сооружения или помещений в них, не представивших в уполномоченный орган подписанного договора аренды земельного участка, заключить этот договор аренды (пункт 7 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом споре в силу вышеуказанных положений статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган вправе требовать от ответчика как от лица, которому на праве оперативного управления принадлежат помещения в здании, оформления землепользования на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Как установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 03:24:011206:25 местоположением: <...>, находящимся в собственности Российской Федерации, расположено здание с кадастровым номером 03:24:000000:63578, помещения в котором принадлежат: акционерному обществу «Бурятавтодор» – на праве собственности, Следственному управлению Следственного комитета Российской Федерации по Республике Бурятия – на праве оперативного управления, ФИО2 – на праве собственности, ФИО3 – на праве собственности, учреждению – на праве оперативного управления.

Письмом № 75/518 от 18.03.2020 управление Росимущества направило указанным правообладателям проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 03:24:011206:25 с множественностью лиц на стороне арендатора.

Ответным письмом № 1025/09 от 17.04.2020 учреждение согласилось на заключение договора аренды, в случае согласования арендодателем представленного протокола разногласий, согласно которому предложено внести изменения в пункты 1.3, 4.3, 4.7, 4.8, 5.2, 5.3, 5.6 договора.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 № 11657/11, при рассмотрении преддоговорных споров обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора. Разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и при уклонении от заключения договора, и при возникновении разногласий по конкретным его условиям сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом или изменение при рассмотрении спора о понуждении к заключению договора фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняют его предмета как спора о заключении договора и не должны приводить к отказу в понуждении к его заключению.

Из приведенных норм следует, что требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

Таким образом, суд, руководствуясь приведенным правовым регулированием, на основании статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая обстоятельства настоящего спора, установил, что требование управления Росимущества о понуждении учреждения к заключению договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора подлежит рассмотрению и разрешению судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В соответствии с пунктом 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Разрешая спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.

Ответчик выразил свои возражения относительно условия пункта 1.3 договора о сроке его действия до 01 марта 2068 года.

Ссылаясь на положения статей 72, 219 Бюджетного кодекса Российской Федерации учреждение указывает, что лимиты бюджетных обязательств устанавливаются на плановый период, составляющий два года, в связи с чем, данный период и должен определять срок действия договора.

Управление Росимущества пояснило, что срок действия договора установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, а нормы Бюджетного кодекса Российской Федерации к правоотношениям настоящего спора не применяются и срок действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, заключенного на основании статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, не определяют.

Согласно пункту 3 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Согласно пункту 17 части 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения, расположенных на таком земельном участке, или помещений в них, а также в иных случаях, не предусмотренных настоящим пунктом.

Поскольку указанная норма земельного законодательства не содержит императивного правила, согласно которому срок действия договора аренды должен составлять 49 лет, а допускает заключение договоров предельным сроком до 49 лет, суд приходит к выводу, что предложенное учреждением условие о двухгодичном сроке действия договора не противоречит нормам действующего законодательства о предельном сроке действия договора и согласуется со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В ходе судебного разбирательства учреждение и Управление Росимущества согласовали пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Срок аренды для Арендатора -5 устанавливается до 31 декабря 2022 года».

Так же ходе судебного разбирательства стороны пришли к общему мнению дополнить текст договора пунктом 4.8, содержащим условия о порядке продления срока действия договора, изложенные в следующей редакции: «За 30 дней до истечения срока действия договора Арендатор-5 обязан направить арендодателю дополнительное соглашение о сроке действия Договора. Дополнительное соглашение регулирует только условие о новом сроке действия Договора, иные условия Договора остаются неизменными.

Арендодатель направляет в адрес Арендатора-5 письмо о подтверждении продления срока действия Договора на текущий календарный год.

В случае непоступления от Арендатора-5 дополнительного соглашения о продлении срока действия Договора, срок действия считается продленным на неопределенный срок».

Учитывая изложенное, суд считает, что условие о сроке действия договора и условия о продлении срока действия договора подлежат принятию в данной редакции.

ФКУ «Упрдор «Южный Байкал», ссылаясь на то, что является федеральным казенным учреждением, финансирование деятельности которого осуществляется только за счет средств федерального бюджета, то есть субъектом правоотношений, подпадающих под действие Закона о контрактной системе, указывает на необходимость при согласовании условий договора, касающихся прав и обязанностей учреждения, руководствоваться нормами данного Закона, а именно в части определения цены договора, порядка её изменения, согласования мер ответственности, применимых к арендатору, в случае неисполнения им возложенных на него обязанностей.

По мнению истца, нормы Закона о контрактной системе к рассматриваемым правоотношениям не применимы, поскольку специальные нормы земельного законодательства обладают приоритетом над нормами, устанавливаемыми указанным федеральным законом.

Исследовав и оценив доводы сторон, суд полагает, что нормы Закона о контрактной системе к рассматриваемы правоотношениям не применимы в силу следующего.

Способ и порядок заключения договора аренды земельного участка с правообладателями недвижимого имущества, расположенного на земельном участке, находящемся в государственной либо муниципальной собственности регламентирован положениями статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, при этом нормы земельного законодательства, направленные на регулирование правоотношений в связи с предоставлением неделимых земельных участков правообладателям зданий, строений, сооружений, помещений, расположенных на таких земельных участках, являются специальными по отношению к нормам Закона о контрактной системе, имеют приоритет в случае возникновения неопределенности по вопросу применимого закона.

Учитывая специфику отношений, связанных с предоставлением земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законодатель урегулировал их Земельным кодексом Российской Федерации, правила которого являются специальными и по отношению к общим положениям гражданского законодательства, регулирующим вопросы об аренде имущества.

Анализ механизма предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, позволяет сделать вывод о применении норм, как публичного права, так и гражданского законодательства, что, в свою очередь, может свидетельствовать об отнесении ряда вопросов в сфере земельных правоотношений к комплексному законодательному нормативному регулированию.

Таким образом, вопросы об условиях аренды и разногласий по ним регулируются нормами гражданского законодательства, которое основано на свободе в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, при наличии специального правового регулирования по вопросу предоставления в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора неделимого земельного участка в порядке реализации исключительного права, а также принимая во внимание, что применение положений Закона о контрактной системе к спорным правоотношениям не будет соответствовать достижению целей, установленных названным Законом, поскольку заключение договора аренды обусловлено необходимостью реализации права пользования недвижимым имуществом, предоставленным ответчику на праве оперативного управления, и расположенным на неделимом земельном участке, в порядке установленном статьей 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации, при этом, размер арендной платы устанавливается не по результатам проведения публичных процедур, а на основании нормативно-правового акта, регулирующего порядок определения размера арендной платы за пользование земельными участками, а также иных актов федерального значения и подлежит корректировке с учетом изменений, вносимых в нормативно-правовые акты, с учетом изменения коэффициента инфляции, определяемого ежегодно на основании Закона о Бюджете, ставки земельного налога, кадастровой стоимости земельного участка, а также иных коэффициентов, применяемых при расчете арендной платы.

Ответчик, распространяя на правоотношения сторон по заключению договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора действие Закона о контрактной системе, согласно отзыву на исковое заявление просил из пункта 4.3 договора исключить условия, касающиеся Арендатора-5 и включить в текст договора пункт 4.8 в следующей редакции: «Цена договора для Арендатора-5 является твердой и определяется на весь срок исполнения договора. При заключении и исполнении договора изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных статьей 34 и статьей 95 Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд». Арендная плата за пользование Арендатором-5 земельным участком в 2020 году рассчитывается пропорционально количеству месяцев до конца года с даты заключения договора. Источник финансирования – бюджетные средства из бюджета на соответствующий финансовый год».

Подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду без торгов земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее – Правила № 582).

Учитывая, что арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в собственности Российской Федерации, относится к категории регулируемых цен, порядок расчета и изменения которой определены Правилами № 582, а также принимая во внимание то, что нормы Закона о контрактной системе не применимы к спорным правоотношениям, суд считает предложенную ответчиком редакцию рассматриваемых пунктов договора неправомерной и не подлежащей принятию.

При рассмотрении настоящего спора судом установлено, что у сторон не возникло разногласий относительно формулы расчета размера арендной платы, а также конкретных величин всех показателей, подлежащих применению.

Согласно пункту 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Как разъяснено в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2015), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2015, в случае, если к договору аренды земельного участка подлежит применению регулируемая арендная плата, порядок определения ее размера, утвержденный нормативным правовым актом уполномоченного органа, по общему правилу применяется для таких договоров с момента вступления в силу данного акта, даже если в момент заключения договора аренды такой порядок еще не был установлен.

Таким образом, изменения регулируемой арендной платы, в том числе изменение формулы расчета путем введения нового коэффициента, либо изменение величины существующего в формуле коэффициента, по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.

Согласно отзыву на исковое заявление, ФКУ «Упрдор «Южный Байкал» просило включить в текст договора абзац 3 пункта 4.8 в следующей редакции: «При изменении размера арендной платы за пользование участком, а также при изменении методики расчета арендной платы, реквизитов по уплате, в том числе кодов бюджетной классификации, арендодатель письменно уведомляет Арендатора-5 в 10-дневный срок с момента вступления в силу нормативного акта, внесение изменений в настоящий договор осуществляется путем подписания дополнительного соглашения и регистрации его в орган, уполномоченном на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В ходе судебного разбирательства учреждение и Управление Росимущества согласовали пункт 4.3 договора в следующей редакции: «Для Арендатора-5: Размер арендной платы, указанный в пункте 4.1 договора, может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор в случае изменений кадастровой стоимости участка, изменения ставок и коэффициентов методики расчета арендной платы, в том числе изменение уровня инфляции, а также в случае изменения порядка исчисления арендной платы и принимается арендатором в безусловном порядке. В указанном случае арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора-5 в течение 30 дней с момента вступления в силу нормативного акта, предусматривающего соответствующие изменения».

Предложенная сторонами редакция не противоречит вышеприведенному правовому регулированию, следовательно, условие о порядке изменения размера арендной платы подлежит принятию в данной редакции.

Учреждение выразило несогласие с условием, изложенным в пункте 4.7 договора, возлагающим на арендатора обязанность возместить арендодателю недополученные доходы за фактическое пользование земельным участком, начиная 01.01.2017, в размере, установленном в соответствии с пунктом 4.1 договора за каждый год пользования.

Суд не усматривает правовых оснований для включения в текст договора указанного абзаца пункта 4.7, касающегося условия об обязанности учреждения внести арендную плату за фактическое пользование, поскольку обратное возможно только при наличии на это согласия обеих сторон.

В отношении разногласий сторон по разделу 5 договора «Ответственность сторон» судом установлено, что ответчик возражает относительно условия пункта 5.3 договора, предусматривающего ответственность арендатора за использование земельного участка не в соответствии с целевым назначением, передачу в субаренду в виде взыскания штрафа в размере 1/3 суммы годовой арендной платы. По мнению учреждения, в указанном пункте договора следует отразить, что приведенное условие о мере ответственности на Арендатора-5 не распространяется.

Управление Росимущества в судебном заседании возразило относительно внесения изменений в спорный пункт договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

При этом договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ). В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней (пункт 1).

Таким образом, исходя из принципа свободы договора, арбитражный суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор хоть и заявленное ко включению, но не согласованное сторонами условие, за исключением случая, когда содержание этого условия предусмотрено законом или иным правовым актом.

Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством, состоящего из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Поскольку указанной нормой гражданского законодательства предусмотрены правовые последствия нарушения арендатором целевого использования арендованного имущества, и иного сторонами не согласовано, суд в силу своей компетенции по своей инициативе полагает возможным дополнить пункт 5.3 раздела 5 «Ответственность сторон» следующим абзацем: «А также для Арендатора-5: Если Арендатор-5 пользуется Участком не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Участка, Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков».

Из представленных сторонами редакций договора аренды следует, что между истцом и ответчиком достигнуто согласие относительно порядка начисления пени и ее размера за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы (пункт 5.6 договора).

Согласно протоколу разногласий, отзыву на иск ответчик предложил включить в пункт 5.6 договора условие об ограничении размера неустойки, подлежащей начислению за просрочку уплаты арендной платы, суммой, составляющей цену договора.

Согласно пункту 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» по общему правилу стороны обязательства вправе по своему усмотрению ограничить ответственность должника (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Руководствуясь изложенным, судом в судебном заседании, состоявшимся 17.11.2020, запрошена правовая позиция истца относительно возможности включения указанного условия об ограничения размера неустойки в отношении учреждения.

Поскольку управление Росимущества возражений по указанному условию не выразило, суд в целях внесения определенности по спорному вопросу между сторонами полагает возможным урегулировать разногласия в указанной части и изложить абзац 2 пункта 5.6 договора в следующей редакции: «Общая сумма пени, начисленных за неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором-5 обязательства по своевременному внесению арендной платы по Договору, не может превышать цену Договора (годовой размер арендной платы с учетом ее изменений)».

Согласно представленным 09.12.2020 в судебное заседание пояснениям ответчик считает, что пункт 5.6 договора должен быть дополнен абзацем 3 в следующей редакции: «Арендатор-5 освобождается от уплаты неустойки (штрафа, пени), если докажет, что неисполнение, просрочка или ненадлежащее исполнение обязательства, предусмотренного договором, произошло вследствие непреодолимой силы или по причине отсутствия доведенных до Арендатора-5 лимитов бюджетных обязательств на соответствующий год, либо при отсутствии бюджетного финансирования и несвоевременного поступления денежных средств на лицевой счет арендатора-5».

Истец в судебном заседании возразил относительно включения в текст договора указанного условия, сославшись на то, что отсутствие бюджетного финансирования не может являться основанием для освобождения арендатора от ответственности за ненадлежащее исполнение обязательства.

Согласно пункту 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

В пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.06.2006 № 21 «О некоторых вопросах практики рассмотрения арбитражными судами споров с участием государственных и муниципальных учреждений, связанных с применением статьи 120 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено: в случае предъявления кредитором требования о применении к учреждению мер ответственности за нарушение денежного обязательства суду при применении статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации необходимо иметь в виду, что отсутствие у учреждения находящихся в его распоряжении денежных средств само по себе нельзя расценивать как принятие им всех мер для надлежащего исполнения обязательства с той степенью заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру обязательства и условиям оборота. Поэтому недофинансирование учреждения со стороны собственника его имущества само по себе не может служить обстоятельством, свидетельствующим об отсутствии вины учреждения, и, следовательно, основанием для освобождения его от ответственности на основании пункта 1 статьи 401 кодекса.

На основании изложенного, учитывая возражения истца относительно включения в текст договора условия об основаниях освобождения арендатора от ответственности, суд полагает спорный абзац пункта 5.6 договора, предложенный учреждением, неправомерным и не подлежащим принятию.

В соответствии с отзывом на иск и пояснениями сторон, ответчик согласился с редакцией истца пункта 5.2 договора.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Как разъяснено в пункте 42 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

При изложенных обстоятельствах, в соответствии с требованиями статьи 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований путем урегулирования разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым Верховным Судом Российской Федерации, арбитражными судами, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно подпункту 6 пункта 1 статьи 333.20 Налогового кодекса РФ в случае выделения судьей одного искового требования или нескольких из соединенных исковых требований в отдельное производство государственная пошлина, уплаченная при предъявлении иска, не пересчитывается и не возвращается. По делу, выделенному в отдельное производство, государственная пошлина повторно не уплачивается.

Из положений части 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

Следовательно, государственная пошлина по настоящему иску в сумме 3 000 рублей подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в федеральной собственности, с множественностью лиц на стороне арендатора между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Забайкальском крае и Республике Бурятия и федеральным казенным учреждением «Управление федеральных автомобильных дорог «Южный Байкал» Федерального дорожного агентства, возникшие в отношении земельного участка с кадастровым номером 03:24:011206:25, общей площадью 2308 кв. м, расположенного по адресу: Республика Бурятия, г. Улан-Удэ, ул. Советская, д. 18.

Изложить спорные пункты договора в следующей редакции:

«Пункт 1.3. Срок аренды устанавливается с момента государственной регистрации до 01 марта 2068 года.

Срок аренды для Арендатора-5 устанавливается с момента государственной регистрации до 31 декабря 2022 года.

Пункт 4.3. Размер арендной платы может ежегодно изменяться Арендодателем в одностороннем порядке с предварительным уведомлением Арендаторов без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды, а также в иных случаях предусмотренных законодательством Российской Федерации.

А также:

Для Арендатора-5:

Размер арендной платы, указанный в пункте 4.1 Договора, может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке без внесения соответствующих изменений в договор в случае изменений кадастровой стоимости участка, изменения ставок и коэффициентов методики расчета арендной платы, в том числе изменение уровня инфляции, а также в случае изменения порядка исчисления арендной платы и принимается Арендатором-5 в безусловном порядке. В указанном случае Арендодатель обязан письменно уведомить Арендатора-5 в течение 30 дней с момента вступления в силу нормативного акта, предусматривающего соответствующие изменения.

Пункт 4.7. В связи с фактическим использованием переданного в пользование Участка до дня вступления в силу настоящего Договора, Арендаторы возмещают неполученные доходы (убытки) за период с:

Условие для Арендатора-5 исключить из текста договора.

Дополнить текст договора – Пункт 4.8. За 30 дней до истечения срока действия Договора Арендатор-5 обязан направить Арендодателю дополнительное соглашение о сроке действия Договора. Дополнительное соглашение регулирует только условие о новом сроке действия Договора, иные условия Договора остаются неизменными.

Арендодатель направляет в адрес Арендатора-5 письмо о подтверждении продления срока действия Договора на текущий календарный год.

В случае непоступления от Арендатора-5 дополнительного соглашения о продлении срока действия Договора, срок действия считается продленным на неопределенный срок.

Пункт 5.3. В случае нецелевого использования арендуемого Участка, иного пользования третьими лицами, Арендатор обязан перечислить на счет, указанный в п. 4.4. настоящего Договора, штраф в размере 1/3 суммы годовой арендной платы (с учетом ее изменений). Исполнение Арендаторами обязательств по данному пункту настоящего Договора не лишает Арендодателя права предпринимать меры для расторжения Договора в установленном законом порядке.

А также для Арендатора-5:

Если Арендатор-5 пользуется Участком не в соответствии с условиями договора аренды или назначением Участка, Арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пункт 5.6. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендаторы выплачивают Арендодателю пени в размер 1/300 ключевой ставки Центрального банка от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Общая сумма пени, начисленных за неисполнение или ненадлежащее исполнение Арендатором-5 обязательства по своевременному внесению арендной платы по Договору, не может превышать цену Договора (годовой размер арендной платы с учетом ее изменений)».

Взыскать с федерального казенного учреждения «Управление федеральных автомобильных дорог «Южный Байкал» Федерального дорожного агентства (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 3 000 рублей – государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия через Арбитражный суд Республики Бурятия.

СудьяА.О. Коровкина