Решение от 19 июня 2018 г. по делу № А20-3410/2017

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А20-3410/2017
г. Нальчик
19 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 08 июня 2018 года

Полный текст решения изготовлен 18 июня 2018 года

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

в составе судьи А.Ю. Маировой,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.Б. Мальбаховой,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества Местной администрации г.о. Нальчик", г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ФИО1, с. Шалушка (ОГРНИП 308070815900056, ИНН <***>)

о расторжении договора купли-продажи и выселении из нежилого помещения,

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 №02, Бора Т.Ф. - по доверенности №513 от 07.05.2018,

от ответчика: ФИО3 - ордер №07/400 от 01.06.2018, ФИО4 по доверенности от 20.10.2015,

У С Т А Н О В И Л:

Муниципальное казенное учреждение «Управление городского имущества Местной администрации г.о. Нальчик» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик) о расторжении договора купли-продажи недвижимого имущества № 23 от 14.11.2012 и истребовании недвижимого имущества, переданного ему истцом по данного договору.

В судебном заседании, начатом 02.06.2018 объявлялся перерыв, после окончания которого – 08.06.2018 судебное заседание продолжено.

Представитель истца исковые требования поддержал, просил их удовлетворить, расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества, истребовать спорное имущество у ответчика.

Представители ответчика с учетом доводов, изложенных в отзыве, исковые требования не признали, просили отказать в удовлетворении заявления.

Заслушав доводы представителей сторон, рассмотрев и оценив в порядке 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) представленные в материалы дела доказательства и оценив их в совокупности, проанализировав доводы искового заявления и отзыва ответчика, суд установил следующие обстоятельства.

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменении в отдельные законодательные акты Российской Федерации», регламентом взаимодействия Местной администрации г.о. Нальчик и субъектов малого и среднего предпринимательства при отчуждении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, утвержденным решением Совета местного самоуправления от 03.06.2009 №80, Главой Местной администрации г.о. Нальчик 28.05.2012 вынесено Постановление №778 «О приватизации нежилого муниципального помещения по ул. Ахохова, 94, арендуемого ФИО1», предложено реализовать право преимущественного приобретения арендуемого нежилого помещения, площадью 498,0 кв.м., расположенного по ул. Ахохова, 94.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 воспользовался правом на преимущественное приобретение вышеуказанного арендуемого помещения.

Во исполнение названного постановления истец и ответчик 14.11.2012 заключили договор купли-продажи недвижимого имущества №23. Цена Объекта по договору определялась согласно распоряжению Департамента по управлению городским имуществом г.о.Нальчик №924 от 11.10.2012 и составила 14 621 564 рубля и равна сумме его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с Договором расчеты осуществляются покупателем ФИО1 в рассрочку.

Согласно пункту 3.1.1 Договора сумма цены Объекта, указанной в пункте 2.1. Договора уплачивается покупателем продавцу-залогодержателю в рассрочку сроком на 5 лет с момента подписания Договора сторонами. Оплата производится ежемесячно равными долями в срок не позднее 5 календарных дней с числа месяца, соответствующего дате подписания договора сторонами.

В пункте 3.2. Договора указано, что на сумму денежных средств, по которой предоставляется рассрочка, покупатель уплачивает продавцу -залогодержателю проценты исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на момент подписания договора.

В нарушение договорных обязательств, по данным истца, ответчиком не вносились обязательные ежемесячные платежи, предусмотренные договором купли-продажи с июня 2016 года. Кроме того, с 2014 года ответчиком, в нарушение договора, платежи вносились с большими временными промежутками и не соответствовали графику платежей, являющемуся неотъемлемой частью договора купли-продажи.

Кроме того, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР по делу №А20-2662/2016 от 09.12.2016 с ФИО1 взыскана задолженность в размере 943 012 рублей 06 копеек и 276 062 рублей 27 копеек пени. Также, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР по делу №А20-4020/2016 от 27.02.2017 с ФИО1 взыскана задолженность в размере 1 260 501 рубль 83 копейки. В рамках вышеуказанных судебных решений были возбуждены исполнительные производства, которые фактически не исполнены судебными приставами.

В связи с существенными нарушениями ответчиком условий Договора, истцом в адрес ФИО1 направлены уведомления о расторжении вышеуказанного договора. Однако данные уведомления и требования об уплате задолженности оставлены ответчиком без исполнения.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения МКУ "Управление городского имущества Местной администрации г.о. Нальчик", в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Требования истца суд считает подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон № 159-ФЗ), в случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты.

Договором купли-продажи от 14.11.2012 №23 предусмотрена рассрочка оплаты стоимости имущества, согласован график (даты и суммы) оплаты покупателем цены имущества и процентов. Таким образом, и нежилое здание и земельный участок находятся в залоге у продавца в силу закона до полной оплаты их суммарной стоимости.

Обременение переданного по договору купли-продажи, но не оплаченного покупателем муниципального имущества залоговым обязательством, равно как и наложение ареста на такое имущество, в связи с неисполненными обязательствами ответчика перед третьими лицами не является препятствием для ущемления прав истца, как продавца имущества, в реализации его права расторгнуть договор купли-продажи и возвратить неоплаченное ответчиком в течение длительного времени имущество.

В силу пункта 3 части 9 статьи 4 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества с момента расторжения договора купли-продажи этого же имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.

Из буквального толкования названной нормы следует, что преимущественное право на выкуп арендуемого субъектом малого либо среднего предпринимательства недвижимого имущества может быть утрачено соответствующим лицом при наступлении конкретных обстоятельств, а именно: при расторжении договора купли-продажи по инициативе продавца по причине существенного нарушения покупателем условий данной сделки. Императивного указания на запрет прекращения такого рода сделок по инициативе продавца в одностороннем порядке, не имеется. Запрета на реализацию продавцом государственного или муниципального имущества права, закрепленного в части 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, не содержится.

Соответственно, обязательственные правоотношения между истцом и ответчиком могут быть прекращены по причине ненадлежащего исполнения покупателем своих обязательств, на основании реализации продавцом права, предусмотренного пунктом 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса.

Согласно статье 488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса. В случае, когда покупатель, получивший товар, не исполняет обязанность по его оплате в установленный договором купли-продажи срок, продавец вправе потребовать оплаты переданного товара или возврата неоплаченных товаров.

Материалами дела и пояснениями представителей сторон в ходе судебного разбирательства подтвержден факт ненадлежащего исполнения обязательств по договору купли-продажи от 14.11.2012 в части своевременного и надлежащего внесения платежей.

Кроме того, судом установлено, что истец неоднократно обращался в суд с иском о взыскании с ответчика задолженности, образовавшейся в результате невнесения платежей по договору купли-продажи от 14.11.2012. Так, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР по делу №А20-2662/2016 от 09.12.2016 с ФИО1 взыскана задолженность в размере 943 012 рублей 06 копеек и 276 062 рублей 27 копеек пени. Также, вступившим в законную силу решением Арбитражного суда КБР по делу №А20-4020/2016 от 27.02.2017 с ФИО1 взыскана задолженность в размере 1 260 501 рубль 83 копейки. В рамках вышеуказанных судебных решений были возбуждены исполнительные производства, которые фактически не исполнены судебными приставами.

В соответствии с частью 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица. Преюдициальная связь судебных актов арбитражных судов обусловлена указанным свойством обязательности как элемента законной силы судебного акта, в силу которой в процессе судебного доказывания суд не должен дважды устанавливать один и тот факт в отношениях между теми же сторонами. Иной подход означает возможность опровержения опосредованного вступившим в законную силу судебным актом вывода суда о фактических обстоятельствах другим судебным актом, что противоречит общеправовому принципу определенности, а также упоминаемым в актах Конституционного Суда Российской Федерации принципам процессуальной экономии и стабильности судебных решений (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05.02.2007 №2-П). Преюдициальность предусматривает не только отсутствие необходимости повторно доказывать установленные в судебном акте факты, но и запрет на их опровержение.

Учитывая предмет спора и состав лиц, участвовавших в деле №А20-2262/2016 и №А20-4020/2016, суд полагает, что обстоятельства, установленные в рамках указанных дел имеют преюдициальное значение для настоящего спора.

Таким образом, своими действиями, выразившимися в невнесении платежей по договору купли-продажи, ответчик нарушил взятые на себя обязательства и права истца, которые, в силу статьи 12 ГК РФ, подлежат защите.

Как указано в статье 489 ГК РФ, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2).

В пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" даны следующие разъяснения: "При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее. Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ. Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.

Оценив представленные сторонами доказательства по правилам главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции установил, что платежи за приобретенное имущество были внесены ответчиком не в полном объеме и с нарушением сроков, установленных договором от 22.06.2010 N 185-ПР, досудебный порядок урегулирования спора, предусмотренный статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом соблюден.

Поскольку неоплата имущества в установленный договором срок в судебной практике признается существенным нарушением договора, которое может служить основанием для его расторжения в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон, арбитражные суды обоснованно указали на наличие оснований для удовлетворения заявленного требования о расторжении договора и возврате истцу объекта недвижимости.

Следует отметить, что в ходе судебного разбирательства, судом неоднократно удовлетворялись ходатайства ответчика о предоставлении возможности погашения задолженности и урегулирования спора путем заключения с истцом мирового соглашения. Однако, к дню судебного заседания мировое соглашение не заключено, спор не урегулирован, задолженность не погашена.

При указанных обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

1. Требования муниципального казенного учреждения "Управление городского имущества Местной администрации г.о. Нальчик", г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) удовлетворить.

2. Расторгнуть договор купли-продажи недвижимого имущества №23 от 14.11.2012, заключенный между муниципальным казенным учреждением "Управление городского имущества Местной администрации г.о. Нальчик", г.Нальчик (ОГРН <***>, ИНН <***>) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП 308070815900056, ИНН <***>).

3. Истребовать у индивидуального предпринимателя ФИО1 муниципальное нежилое помещение общей площадью 498,0кв.м., расположенное по адресу: КБР, <...>, переданное по договору купли-продажи №23 от 14.11.2012.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход бюджета РФ 12 000 рублей государственной пошлины.

5. Решение может быть обжаловано в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики в течение месяца со дня принятия (изготовления решения в полном объеме).


Судья А.Ю. Маирова