Решение от 2 июня 2017 г. по делу № А33-2048/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

02 июня 2017 года

Дело № А33-2048/2017

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена 26 мая 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 02 июня 2017 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Мальцевой А.Н., рассмотрев в судебном заседании дело по иску муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска» (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, Красноярский край, г.Норильск)

к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-95» (ИНН <***>, ОГРН <***>, Красноярский край, г.Норильск)

о взыскании задолженности, неустойки,

в присутствии:

от ответчика: ФИО1 – представителя по доверенности от 29.08.2016 №78АБ1226144,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО2,

установил:

муниципальное учреждение «Управление имущества Администрации города Норильска» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа-95» (далее – ответчик) о взыскании 1 061 680 рублей 87 копеек арендной платы, 93 016 рублей 88 копеек неустойки.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.02.2017 возбуждено производство по делу.

Истец, извещенный о времени и месте судебного разбирательств надлежащим образом в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебное заседание не явился.

На основании части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проводится в отсутствие истца.

От истца в материалы дела поступило заявление об уточнении исковых требований, согласно которому истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам в размере 248 324 рубля 45 копеек за август 2016 года, по пени в размере 25 632 рубля 47 копеек за период с 12.07.2016 по 26.05.2017.

Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований.

Принимая во внимание, что заявление об уточнении размера исковых требований не противоречит закону и не нарушает права других лиц, в порядке части 5 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление принято судом.

Ответчик исковые требования оспорил по основаниям, указанным в отзыве:

- ответчик обратился к Управлению имущества Администрации г.Норильска с заявлением от 13.05.2015 о приватизации арендуемого помещения в порядке, установленном Федеральным законом №159-ФЗ (в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества) и соответствии арендатора условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства.

Распоряжением Администрации г.Норильска от 05.06.2015 №150/А-63 признано право ответчика на приватизацию нежилого помещения, согласно Федерального закона №159-ФЗ.

Письмом от 11.07.2016 №150-3829/153 ответчику направлен проект договора купли-продажи, сообщено о необходимости погашения задолженности по арендной плате и пени.

Проект договора купли-продажи получен ответчиком 11.07.2016.

Арендная плата оплачена платежными поручениями: №931 от 31.08.2015 - за сентябрь 2015 года 265 450 рублей 40 копеек; №1006 от 30.09.2015 - за октябрь 2015 года 265 450 рублей 40 копеек; №1078 от 02.11.2015 - за ноябрь 2015 года 265 450 рублей 40 копеек; №1143 от 02.12.2015 - за декабрь 2015 года 265 450 рублей 40 копеек; №1 от 11.01.2016 - за январь 2016 года 265 450 рублей 40 копеек; №40 от 01.02.2016 - за февраль 2016 года 265 450 рублей 40 копеек; №106 от 04.03.2016 - за март 2016 года 265 450 рублей 40 копеек.

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи от 10.08.2016 №283/КП, продавец (Управление имущества Администрации гНорильска) продает, а покупатель (ООО «Альфа-95») приобретает в собственность нежилое помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 1 145,10 кв.м. По акту приема-передачи от 10.08.2016 к договору купли-продажи от 10.08.2016 №283/КП ответчик принял указанное нежилое помещение.

Право собственности общества на помещение зарегистрировано в ЕГРП 20.09.2016.

С учетом поданного ответчиком 13.05.2015 заявления, сроки направления договора купли-продажи, согласно п.3 ст.9 Федерального закона №159-ФЗ следующие: договор с оценщиком должен был быть заключен в срок не позднее 13.07.2015; отчет об оценке – выполнен и принят заказчиком не позднее 12.08.2015 включительно; решение об условиях приватизации арендуемого имущества – в срок не позднее 27.08.2015 включительно; проект договора купли-продажи - направлен истцу не позднее 07.09.2015 включительно (в десятидневный срок, согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона №159-ФЗ).

Таким образом, с 08.09.2015 ответчик мог стать покупателем имущества, что влечет прекращение обязательств по внесению арендной платы.

- в период с 08.09.2015 по 01.03.2016 ответчик продолжал оплачивать арендную плату. Учитывая, что истец заключил с ответчиком договор купли-продажи помещения с нарушением сроков, установленных Федеральным законом №159-ФЗ от 22.07.2008, ответчик обратился с иском о взыскании 1 796 214 рублей 38 копеек убытков в виде уплаченной по договору аренды арендной платы за период с 08.09.2015 по 31.03.2016.

Решением Арбитражного суда Красноярского края 20.02.2017 по делу №А33-27507/2016 иск удовлетворен. Таким образом, Арбитражный суд Красноярского края пришел к выводу, что по истечении срока, установленного п.3 ст.9 Федерального закона №159-ФЗ для осуществления уполномоченным органом мероприятий, направленных на заключение договора купли-продажи, у арендатора прекращаются обязательства по внесению арендных платежей. Из представленных доказательств следует, что в период с 08.09.2015 по 07.2016 истец уклонялся от заключения договора купли-продажи, таким образом, истец злоупотреблял правом с целью получения с ответчика денежных средств в виде арендной платы, что повлекло причинение убытков ответчику.

- согласно правовой позиции, изложенной в п. 60 Постановления Пленума ВС РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010, после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Таким образом, договор купли-продажи недвижимости заключен сторонами с 11.07.2016, с этого же времени, действовавший ранее договор аренды недвижимого имущества муниципальной собственности №4440-А от 15.01.2010 в редакции соглашения от 28.01.2014, прекратил свое действие. Требование о взыскании платы и пени за период с 11.07.2016 по 31.07.2016 необоснованно.

- размер заявленной ко взысканию арендной платы в период с 01.01.2016 по 10.07.2016 составляет 881 980,37 рублей. Данное требование не подлежит удовлетворению в связи с тем, что в период с 13.05.2015 по 10.07.2016 истец уклонялся от заключения договора купли-продажи, в связи с чем, все платежи в указанный период признаны решением от 20.02.2017 по делу №А33-27507/2016 убытками ответчика.

Размер арендной платы за период с 11.07.2016 по 31.07.2016 составляет 179 821,23 исходя из расчета: - 265 450,4 (размер арендной платы за месяц) /31 (количество дней в месяце) х 21 (количество дней задолженности) = 179 821,23. Требования о взыскании арендной платы за период с 11.07.2016 по 31.07.2016 в размере 179 821,23 рублей не подлежат удовлетворению в связи с тем, что 11.07.2016 истец направил ответчику проект договора купли-продажи, который подписан ответчиком и возвращен истцу без разногласий.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

По условиям пункта 1.1 договора аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности от 15.01.2010 №4440-А между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) на основании распоряжения Администрации города Норильска №4885 от 17.12.2009 ООО «Альфа-95» арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование определенный договором объект недвижимого имущества – нежилое встроенное помещение, а арендатор обязуется своевременно оплачивать арендную плату и возвратить арендодателю объект после истечения срока действия договора в исправном состоянии (с учетом нормального износа). Объект расположен по адресу: г.Норильск, Центральный район, пр. Котульского, д. 21, пом. 129. Общая площадь объекта составляет 1 145,10 кв.м. объект предоставляется под использование для размещения магазина промышленных товаров (хозяйственные товары и мебель).

Согласно пункту 1.2 срок действия договора устанавливается с 15.12.2008 по 14.12.2013.

В соответствии с пунктом 3.2 договора оплата арендной платы и амортизационных отчислений производится ежемесячно путем предварительной оплаты не позднее последнего числа месяца, предшествующему отчетному, посредством перечисления денежных средств отдельными платежными документами. Одновременно с оплатой арендной платы подлежит уплата НДС путем перечисления денежных средств на расчетный счет Отделения Федерального казначейства по г.Норильску.

На основании пункта 4.2 договора при неоплате или несвоевременной оплате арендной платы арендатор обязуется оплатить по реквизитам, указанным в пункте 3.2 договора, пени в размере одной трехсотой действующей на день уплаты пени ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации от неоплаченной или несвоевременно оплаченной суммы за каждый день нарушения срока оплаты арендной платы.

Претензией от 14.07.2016 №150-3925/152 ответчику предложено произвести оплату задолженности по арендным платежам и пени в размере 1 069 614 рублей 92 копейки.

Требования, изложенные в претензии, оставлены ответчиком без удовлетворения.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьями 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договоров, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от обязательств не допускается.

Правоотношения сторон в рамках договора аренды регламентированы нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпадают под определение статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В соответствии с разъяснением, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Факт предоставления истцом ответчику в рамках договора от 15.01.2010 №4440-А нежилого помещения следует из материалов дела и сторонами не оспаривается.

На основании части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 654 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

Исходя из смысла статей 614, 616650, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации, временное владение и пользование имуществом являются платными.

Вместе с тем, статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закона №159-ФЗ).

В соответствии с положениями статьи 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона №209-ФЗ и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона № 159-ФЗ, согласно части 1 которой орган местного самоуправления, уполномоченный на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в муниципальной собственности, в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 5, 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Судам необходимо учитывать, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Красноярского края от 20.02.2017 по делу №А33-27507/2016 с участием тех же лиц установлен факт обращения ответчика по настоящему делу к истцу с заявлением от 13.05.2015 о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность, а также уклонения истца от заключения договора купли-продажи нежилого помещения.

Таким образом, указанные выше обстоятельства признаются судом установленными и не подлежат доказыванию вновь.

Проект договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества направлен собственником имущества ответчику по настоящему делу с сопроводительным письмом от 11.07.2016 №150-3829/153. Проект договора получен ответчиком 11.07.2016.

Таким образом, оценив представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание установленные при рассмотрении дела №А33-27507/2016 обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что договор аренды в период с сентября 2015 года по июль 2016 года сохранял действие только в результате действий истца, что повлияло на момент возникновения права собственности на имущества у ответчика, соответственно, возложение на ответчика обязанности по внесению арендной платы в спорный период является необоснованным, поскольку в отсутствие действий истца по уклонению от заключения договора купли-продажи ответчик являлся бы собственником помещения, а обязанность по внесению арендных платежей подлежала прекращению.

Начисление арендной платы за период после заключения договора купли-продажи, т.е. после 11.07.2016, необоснованно, в связи с чем оснований для удовлетворения требований о взыскании основного долга не имеется.

Поскольку суд отказал в удовлетворении требований по взысканию основного долга, требование о взыскании неустойки, являющееся дополнительным по отношению к требованию о взыскании основного долга, в отсутствие доказательств наличия задолженности в спорный период также не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

в удовлетворении иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.Н. Мальцева