Решение от 27 декабря 2018 г. по делу № А75-16004/2018

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа - Югры

ул. Мира,  д. 27, г. Ханты-Мансийск, 628011, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-16004/2018
28 декабря 2018 года
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения объявлена 24 декабря 2018 г.

Решение изготовлено в полном объеме 28 декабря 2018 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-16400/2018 по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Северстроймонтаж» к администрации города Сургута о признании договора аренды земельного участка № 438 от 18.06.2013 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок,

без участия представителей,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Северстроймонтаж» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с заявлением к администрации города Сургута  (далее - Администрация) о признании договора аренды земельного участка № 438 от 18.06.2013 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Определением суда от 26.11.2018 судебное заседание отложено на 19 декабря 2018 года в 11 часов 00 минут.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в судебном заседании объявлялся перерыв до 24.12.2018 до 12 часов 00 минут.

От Администрации поступил отзыв на заявление, в котором ответчик в удовлетворении заявленных требований просит отказать, поясняя, что  договор аренды № 438 от 18.06.2013 прекратил свое действие 08.07.2016; Администрация в адрес Общества направила письмо от 29.06.2016 № 01-11-5155/16 (до окончания срока действия договора аренды), в котором сообщила Обществу о том, что предоставление в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101013:2 Обществу без проведения торгов невозможно. Кроме того, Администрацией в материалы дела представлены документы в подтверждение доводов о том, что работы на спорном земельном участке заявителем не велись с даты утверждения градостроительного плана земельного участка в 2013 году.

От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в ответ на запрос суда поступили сведения об обременении спорного земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101013:2 арендой на основании договора № 438 от 18.06.2013 сроком действия с 21.10.2013 по 08.07.2016, а также об отсутствии сведений о том, что на земельном участке расположены какие-либо объекты недвижимости, об отсутствии сведений о зарегистрированных правах (л.д. 50-54).

Стороны, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в суд не обеспечили.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания.

Исследовав материалы дела, суд установил, что между Обществом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) заключен договор аренды земельного участка № 438 от 18.06.2013 (л.д. 12-15), в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, г. Сургут, мкр. 14, ул. Студенческая, территориальная зона Ж.З.-14, с кадастровым номером 86:10:0101013:2, общей площадью 1 875 кв.м. (пункт 1.1 договора).

Срок договора аренды установлен пунктом 1.5 договора с 09.07.2013 по 08.07.2016.

Как указывает заявитель и не оспаривается ответчиком, указанный земельный участок находится в его владении с  2005 года.

До истечения срока договора аренды № 438 Общество 14.06.2016 обратилось к ответчику с требованием о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101013:2 на новый срок. Согласно представленному в материалы дела заявлению Общество просило предоставить земельный участок в аренду для окончания строительства одноподъездного жилого дома со спортивно-досуговым клубом и подземной автостоянкой.

Администрация, рассмотрев обращение Общества, ответила отказом со ссылкой на пункт 1 статьи 39.16 Земельного кодекса РФ (л.д. 17). Отказ мотивирован ссылками на то, что  заявителем не указаны основания, предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, для предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов, а оснований для применения положений пункта 21 статьи 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Не оспаривая отказ Администрации в заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании договора аренды земельного участка № 438 от 18.06.2013 возобновленным на неопределенный срок со ссылкой на статьи 610 и 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд, исследовав материалы дела, приходит к выводу о необоснованности заявленных требований.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором.

Из приведенных норм следует, что одним из оснований прекращения аренды земельного участка является истечение срока договора аренды.

Статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора и по своему усмотрению определяют условия договора, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Из содержания договора аренды № 438 следует, что стороны согласовали срок окончания действия договора – 08.07.2016, а также предусмотрели, что по истечении указанного срока действие договора прекращается, использование земельного участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды.

Действительно, как указывает заявитель, в соответствии со статьей 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Вместе с тем, указанная общая норма гражданского законодательства подлежит применению с учетом норм земельного законодательства РФ, согласно которому с 01.03.2015 предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, производится на торгах за исключением случаев, прямо указанных в законе.

В данном случае отношения сторон касаются публичного земельного участка, порядок предоставления которого для целей строительства на момент заключения спорного договора аренды регулировался нормами статей 30 - 32 Земельного кодекса РФ. Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений (пункт 3 статьи 30 Земельного кодекса  РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015).

При этом правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 2 статьи 45 и пунктом 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ одним из самостоятельных оснований для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

В силу ранее действовавшей статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускался необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В пункте 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» разъяснено, что указанная норма хотя и не содержит явно выраженного запрета на установление иного соглашением сторон, но из существа законодательного регулирования договора аренды как договора о передаче имущества во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ) следует, что стороны такого договора аренды не могут полностью исключить право на отказ от договора, так как в результате этого передача имущества во владение и пользование фактически утратила бы временный характер.

В настоящее время в отношении публичных земельных участков пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса РФ прямо предусмотрено, что арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Исходя из указанного, обоснованность отказа в продлении договора аренды как до 01.03.2015, так и после указанной даты связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно условиям договора аренды спорный земельный участок предоставлен для окончания строительства одноподъездного жилого дома со спортивно-досуговым клубом и подземной автостоянкой. Как следует из пояснений самого заявителя, указанный земельный участок находился в его фактическом владении с  2005 года, что подтверждается договором аренды № 497 от 22.07.2009, заключенным с Обществом в отношении этого же земельного участка.

При этом материалами дела подтверждается, что с 2002 года разрешения на строительство, на ввод объекта в эксплуатацию Обществу не выдавалось. Это следует из письма  департамента архитектуры и градостроительства Администрации, представленного в материалы дела.

Из информации, представленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу – Югре в ответ на запрос суда следует, что отсутствую сведения о том, что на земельном участке расположены какие-либо объекты недвижимости, об отсутствии сведений о зарегистрированных прав.

Заявитель также не представляет каких-либо доказательств, свидетельствующих о начале строительства на спорном земельном участке, которым Общество владеет с 2005 года.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что в период действия договоров аренды спорный земельный участок заявителем не освоен, строительство объекта не начато, строительные работы Обществом не осуществляются, за получением разрешения на строительство заявитель не обращался. Доказательств, свидетельствующих об освоении земельного участка, позволяющих сделать вывод о возможности достижения цели договора (строительство объекта недвижимости) в период его действия, материалы дела также не содержат.

Само по себе намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 № 17540/11).

Из представленных в материалы дела документов следует, что в ответ на обращение Общества от 14.06.2016 (л.д. 32-34) с требованием о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101013:2 на новый срок, арендодатель уведомил заявителя об отсутствии правовых оснований для предоставления указанного земельного участка без торгов (л.д. 17). Указанный отказ свидетельствует об отсутствии воли арендодателя на продолжение арендных отношений с Обществом и расценивается судом как отказ от исполнения договора аренды № 438 со стороны арендодателя земельного участка.

Поскольку условиями договора стороны согласовали прекращение аренды с 08.07.2016 в случае, если не будет заключен новый договор аренды, а арендодатель в отказе от  29.06.2016 явно выразил свое намерение на прекращение арендных отношений, указав на необходимость заключения нового договора аренды на торгах по правилам статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, суд приходит к выводу о том, что договор аренды № 438 нельзя признать возобновленным на неопределенный срок.

При таких обстоятельствах сохранение правоотношений по договору аренды № 438 после истечения срока его действия без проведения торгов будет противоречить действующим в настоящее время законодательным запретам, поэтому возобновление спорного договора на неопределенный срок в обход данных запретов невозможно.

Ссылка заявителя на пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса РФ не может быть принята во внимание, поскольку указанная норма права регулирует  правоотношения, связанные с понуждением заключить договор в судебном порядке, в то время как такое требование заявителем по настоящему делу не заявлялось.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что требование заявителя удовлетворению не подлежит.

В соответствии со статями 101 и 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 9, 16, 49, 64, 65, 71, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

Р Е Ш И Л:

в удовлетворении заявления общества с ограниченной ответственностью «Северстроймонтаж» отказать.

Настоящее решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия путем подачи апелляционной жалобы. Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в суд кассационной инстанции при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья                                                                                                  Е.А. Голубева