Решение от 7 октября 2025 г. по делу № А32-61280/2023

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

№ А32-61280/2023
г. Краснодар
08 октября 2025 г.
Резолютивная часть решения объявлена 24 сентября 2025 г.

Полный текст решения изготовлен 08 октября 2025 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Ермоловой Н.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Качмала В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Администрации муниципального образования г. Краснодар (ИНН: <***>)

к ИП ФИО1 (ИНН: <***>)

третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю

о приведении в соответствие самовольной постройки


при участии:

от истца: ФИО2

от ответчика: ФИО3

УСТАНОВИЛ:

Администрация муниципального образования г. Краснодар (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к ИП ФИО1 (далее – ответчик) с исковым заявлением в котором просит:

1. Обязать ИП ФИО1 привести в соответствие реконструированное нежилое здание (магазин-кафе) с кадастровым номером 23:43:0206007:218, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0206009:6 и 23:43:0206007:1264 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. 70-летия Октября (вблизи жилого дома 8), с параметрами, указанными в решении Ленинского районного суда города Краснодара от 12.04.2011, в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу. В случае, если ответчик не исполнит решение суда в течение установленного срока, истец вправе совершить эти действия за свой счет с взысканием с ответчика необходимых расходов.

2. В случае удовлетворения исковых требований внести запись в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 на нежилое здание (магазин - кафе) с кадастровым номером 23:43:0206007:218 площадью 812,2 кв. м, расположенное на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0206009:6 и 23:43:0206007:1264 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. 70-летия Октября (вблизи жилого дома 8), а также аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации от 11.10.2021 № 23:43:0206007:218-23/226/2021-14.

3. Указать в решении, что оно является основанием для снятия с государственного кадастрового учета нежилого здания с кадастровым номером 23:43:0206007:218, площадью 812,2 кв. м, расположенного на земельных участках с кадастровыми номерами 23:43:0206009:6 и 23:43:0206007:1264 по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. 70-летия Октября (вблизи жилого дома 8).

4. Взыскать с ИП ФИО1 в соответствии со статьей 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойку в случае неисполнения судебного акта в размере 30 000 рублей за каждый день неисполнения решения суда, начиная после истечения месячного срока со дня вступления решения суда в законную 2 силу до даты исполнения решения о сносе в полном объеме.

Истец в судебном заседании настаивал на иске. Ответчик против удовлетворения исковых требований возражал.

В судебном заседании 16.09.2025 г. объявлялся перерыв до 11 час. 50 мин. 24.09.2024 г., по окончании которого судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав документы и оценив в совокупности все представленные доказательства, суд считает исковые требования не подлежащими удовлетворению ввиду нижеследующего.

Как следует из искового заявления, ответчику ФИО1 на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровым номером 23:43:0206009:6, площадью 708 кв. м,  и с кадастровым номером 23:43:0206007:1264, площадью 155 кв. м по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. 70-летия Октября (вблизи жилого дома №8).

Согласно сведениям ЕГРН, в границах указанных земельных участков значится нежилое здание (магазин-кафе) с кадастровым номером 23:43:0206007:218, площадью 812,2 кв. м по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. 70-летия Октября (вблизи жилого дома №8), которое также принадлежит на праве собственности ФИО1.

В ходе проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемыми лицами, администрацией  установлено, что на указанных земельных участках с кадастровым номером 23:43:0206009:6 и с кадастровым номером 23:43:0206007:1264, осуществляется реконструкция нежилого здания (магазин-кафе) с кадастровым номером 23:43:0206007:218 без получения необходимых в силу закона согласований, разрешений.

В подтверждение указанных фактов администрация представила следующие доказательства:

- акт проведения внепланового надзорного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемыми лицами управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 07.08.2023 № 404-ИПМБ-ХР;

- акт проведения внепланового надзорного мероприятия, осуществляемого без взаимодействия с контролируемыми лицами управления муниципального контроля администрации муниципального образования город Краснодар от 04.08.2023 № 403-ИПМБ-ХР.

По информации департамента архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар от 22.06.2023 № 10218/29 на земельные участки с кадастровыми номерами 23:43:0206009:6, 23:43:0206007:1264 градостроительный план, разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства не выдавались.

Решением Ленинского районного суда города Краснодара от 12.04.2011 по делу № 2-1867/2011 удовлетворено исковое заявление ФИО4 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности. Суд сохранил функциональное назначение помещений магазина-кафе литер «А», «Al» по адресу: <...> (вблизи жилого дома N? 8) в перепланированном состоянии согласно техническому заключению (общая площадь помещений увеличилась с 746,2 кв. м до 792,6 кв. м.).

Согласно выписке из ЕГРН от 29.11.2023 г. № КУВИ – 001/2023-269289491,  площадь нежилого здания (магазин-кафе) с кадастровым номером 23:43:0206007:218 составляет 812,2 кв. м

Как указывает администрация в исковом заявлении, нежилое здание с кадастровым номером 23:43:0206007:218 не соответствует объекту по указанному решению Ленинского районного суда  города Краснодара от 12.04.20211г., поскольку самовольно реконструировано ответчиком.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с настоящим иском о приведении спорного объекта в соответствие с решением суда.

Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик ссылается на то, что в отношении спорного объекта произведена не реконструкция, а капитальный ремонт, предварительно согласованный Департаментом архитектуры и градостроительства администрации МО г. Краснодар письмом от 04.07.2022 г. №29/10073-1.

При рассмотрении дела и разрешении спора арбитражный суд полагает исходить из следующего.

По правилам частей 1, 2 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом. В случаях, предусмотренных Кодексом, в арбитражный суд вправе обратиться и иные лица

С иском о сносе самовольной постройки в публичных интересах вправе обратиться прокурор, а также уполномоченные органы в соответствии с федеральным законом.

Согласно части 1 статьи 11 Земельного кодекса РФ, к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа земельных участков для муниципальных нужд, установление, с учетом требований законодательства Российской Федерации, правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 14 Федерального закона N 131-ФЗ от 6 октября 2003 года "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" в ведении органов местного самоуправления находится утверждение генеральных планов поселения, правил землепользования и застройки, утверждение подготовленной на основе генеральных планов поселения документации по планировке территории, выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территории поселения, осуществление земельного контроля за использованием земель поселения.

Статьей 125 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что от имени муниципальных образований в суде могут выступать органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории муниципального образования, что дает истцу право предъявить настоящий иск.

Согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

В соответствии с п. 2 ст. 222 Гражданского кодекса РФ, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Возведение самовольной постройки является правонарушением, в силу чего не порождает правовых последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 218 ГК РФ в виде возникновения права собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Согласно пункту 10 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - Постановление N 44) последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 31 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Положения ст. 222 Гражданского кодекса РФ распространяются также на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект.

Как разъяснено в абз. 3 п. 5 Постановление N 44 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно сведениям технического паспорта, подготовленного ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» Краснодарский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация» по состоянию на 15.09.2004, площадь магазин-кафе литер «А» составляла 685,7 кв. м. (л.д. 46-52, Т. 1).

Согласно сведениям технического паспорта, подготовленного ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и объектов недвижимости» ФГУП «Ростехинвентаризация» филиал по Краснодарскому краю по состоянию на 27.10.2006, площадь магазин-кафе литер «А,A1» составляла 746,2 кв. м.(л.д. 53-60, Т. 1)

Решением Ленинского районного суда города Краснодара от 09.12.2008 по делу N? 2-3360/2008 удовлетворено исковое заявление ФИО4 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности на пристройку. Суд признал за ФИО4 право собственности на пристройку литер «Al» площадью 76,40 кв. м., расположенную по адресу: <...> (вблизи жилого дома N?8).

Согласно сведениям технического паспорта, подготовленного ФГУП «Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости» Федеральное БТИ» по состоянию на 30.08.2010, площадь магазин-кафе литер «A,A1,A2,a1,а2,Г» составляет 792,6 кв. м. (л.д. 61-69, Т. 1).

Решением Ленинского районного суда города Краснодара от 12.04.2011 по делу N? 2-1867/2011 удовлетворено исковое заявление ФИО4 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности. Суд сохранил функциональное назначение помещений магазина-кафе литер «А», «Al» по адресу: <...> (вблизи жилого дома N? 8) в перепланированном состоянии согласно техническому заключению (общая площадь помещений увеличилась с 746,2 кв. м до 792,6 кв. м.), а также признал за ФИО4 право собственности на пристройки: «A2», площадью 18 кв. м; «а2», площадью 3,7 кв. м; «а1», площадью 17,4 кв. м, и на земельный участок, площадью 155 кв.м по адресу: <...> (вблизи жилого дома N? 8). 

По договору купли-продажи от 30.09.2021г. ФИО1 приобрела в собственность у ПАО Банк «Финансовая Корпорация Открытие» спорный объект с кадастровым номером 23:43:0206007:218, площадью 812, 2 кв.м., а также земельные участки  с кадастровыми номерами  23:43:0206009:6 и 23:43:0206007:1264. о чем 11.10.2021 г. в ЕГРН внесены регистрационные записи №23:43:0206007:218-23/226/2021-14, № 23:43:0206009:6-23/226/2021-14, № 23:43:0206007:1264-23/226/2021-14 о праве собственности ФИО1

В 2022 г. ООО «Зодчий-К» по заказу ответчика ФИО1 подготовлен эскизный проект № 618-21-ЭП перепланировки и переустройства  нежилых помещений спорного объекта.

Данный проект был согласован с Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар, что подтверждается письмом № 29/10073-1 от 04.07.2022 г. (л.д. 123, Т.1)

На основании решения собственника от 07.09.2023г., из земельных участков с кадастровыми номерами 23:43:0206009:6 и 23:43:0206007:1264 был образован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0206007:3550, который поставлен на кадастровый учет 11.10.2023 г. и зарегистрировано право собственности ответчика, что подтверждается выпиской из ЕГРН № КУВИ-001/2024-183250100 от 17.07.2024 г.

В целях выяснения обстоятельств, входящих в предмет доказывания по делу, определением суда от 13.03.2024 г. была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено эксперту Филиала ППК «Роскадастр» по Краснодарскому краю ФИО5

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Каковы точные технические, конструктивные характеристики (размер, площадь, площадь застройки, глубина залегания фундамента, материал стен, проведенные коммуникации, высота этажей и т.д.) объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0206007:218, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул.70-летия Октября, вблизи жилого дома № 8 (далее - спорный объект)?

Определить к какому уровню ответственности и соответственно классу сооружения он относится в соответствии с действующим законодательством. Описать, почему эксперт пришел к соответствующему выводу?

2. В границах какого земельного участка расположен спорный объект капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0206007:218? Описать расположение, с указанием отступов/заступов (при наличии).

3. Определить соответствуют ли технические показатели спорного объекта техническим показателями объекта, являвшегося предметом рассмотрения Ленинским районным судом г. Краснодара гражданского дела по иску ФИО4 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности (Дело №2-1867/2011)?

Если не соответствуют, то в чем выражено это несоответствие, какие были выполнены работы в отношении спорного объекта (перепланировка (переустройство), реконструкция или капитальный ремонт, либо был создан новый объект недвижимого имущества)?

В случае если создание объекта является результатом реконструкции - были ли затронуты при ее осуществлении конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе прочность несущих конструкций)? Возможно ли технически приведение спорного объекта, в случае, если эксперт установит, что имела место реконструкция, в состояние, существовавшее до проведения границы существующего ранее объекта?

4. Соответствует ли спорный объект эскизному проекту 618-21-ЭП от 2022 г., подготовленному ООО «Зодчий-К», требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования г. Краснодар, Генеральному плану муниципального образования г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, нормам части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости?

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства.

5. Создает ли спорный объект угрозу жизни и здоровью граждан, затрагивает ли права третьих лиц?

В экспертном заключении 20.08.2024 г. экспертом сделаны следующие выводы:

1. Основные технические, конструктивные характеристики объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0206007:218, расположенного по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. 70-летия Октября, вблизи жилогодома N? 8:

Лит. А:

- Год постройки - 2004 г.;

- Этажность - 1;

- Площадь застройки - 741,1 м';

- Высота строения - 3,65 м;

- Строительный объем - 2705 м';

- Фундаменты - ж/бетонные ленточные сборные, гл. зал. до 1 м;

- Наружные стены - кирпичные;

- Перегородки - кирпичные;

- Полы - бетонные;

- Перекрытия:

- Чердачное - металлические фермы;

- Окна - металлопластиковые;

- Двери - металлопластиковые;

- Крыша - металочерепица.

Лит. Al:

- Год постройки - 2006 г.;

- Этажность - 1;

- Площадь застройки - 76,4 м2;

- Высота строения - 2,80 м;

- Строительный объем - 214 м';

- Фундаменты - ж/бетонные ленточные сборные, гл. зал. до 1 м;

- Наружные стены - кирпичные;

- Перегородки - кирпичные;

- Полы - бетонные;

- Перекрытия:

- Чердачное - металлические фермы;

- Окна - металлопластиковые;

- Двери - металлопластиковые;

- Крыша - металочерепица.

Лит. A2:

- Год постройки - н/д;

- Этажность - 1;

- Площадь застройки - 22,5 м';

- Высота строения - 3,30 м;

- Общая площадь помещений - 66,3 м?;

- Строительный объем - 74 м';

- Фундаменты - ж/бетонные монолитная плита;

- Наружные стены - кирпичные;

- Перегородки - кирпичные;

- Полы - бетонные;

- Перекрытия:

- Чердачное - металлические фермы;

- Окна - металлопластиковые;

- Двери - металлопластиковые;

- Крыша - металочерепица.

Лит. al:

- Год постройки - н/д;

- Этажность - 1;

- Площадь застройки - 13,3 м';

- Высота строения - 3,00 м;

- Строительный объем - 40 м';

- Фундаменты - ж/бетонные монолитная плита;

- Наружные стены - металлические;

- Перегородки - металлические;

- Полы - бетонные;

- Перекрытия:

- Чердачное - металлические фермы;

- Окна - металлопластиковые;

- Двери - металлопластиковые;

- Крыша - металочерепица.

Общая площадь помещений - 792,6 м' общая площадь определена с учетом внутренних перегородок;

Общая площадь помещений - 812,2 м' общая площадь определенная в соответствии с приказом Минэкономики П/0393 от 23.10.2020г. без учета площади занимаемой внутренними перегородками, коробами, элементами декора и снесенного литера «а2».

Спорный объект относится к классу сооружения КС-2 нормального уровня ответственности.

2.  Спорное строение с кадастровым номером 23:43:0206007:218 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206007:3550, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. 70-летия Октября, вблизи жилого дома N? 8.

Отступы контура спорного объекта капитального строительства с северо-восточной стороны составляют от 0,35 до 0,65 м, с юго-восточной стороны - от 0 до 2,39 м, с юго-западной стороны - от 0,3 до 0,44 м, с северо-западной стороны - от 0,25 до 1,05/м44

Заступов за границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206097-3550 не установлено, отступы от границы земельного участка указаны на схеме в Приложении.

3. Технические показатели спорного объекта соответствуют техническим показателями объекта, являвшегося предметом рассмотрения Ленинским районным судом г. Краснодара гражданского дела по иску ФИО4 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности (Дело N?2-1867/2011), за исключением снесенной пристройки лит. а2.

Создание объекта не является результатом реконструкции, т.к. при выполнении строительных работ не были затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания.

4. На дату проведения экспертизы работы по перепланировке и переустройству нежилых помещений не окончены строительством, в связи с чем определить соответствие спорного объекта эскизному проекту 618-21-ЭП от 2022 г., подготовленному ООО Зодчий-э до окончания строительных работ не представляется возможным.

Спорный объект соответствует требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам установленным документацией по планировке территории, правилам землепользования и застройки муниципального образованно г. Краснодар, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости.

5. Строительно-техническое состояние существующего объекта капитального строительства угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Нарушений прав третьих лиц, выражающихся в самовольном занятии земельных участков и создании каких либо препятствий для пользования и реализации права собственности на свое имущество в результате строительства и эксплуатации спорных объектов не выявлено.

При этом, распоряжением Правительства РФ от 31.10.2023 N 3041-р о внесении изменений в распоряжение Правительства РФ от 16.11.2021 N 3214-р, (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923) дополнен перечень видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебноэкспертными организациями, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 3214-р (Собрание законодательства Российской Федерации, 2021, N 47, ст. 7923), разделом VIII следующего содержания: «VIII. Судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством» Судебная строительно-техническая экспертиза».

Согласно статье 11 Федерального закона от 31.05.2001 N 73-ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации", государственными судебноэкспертными учреждениями являются специализированные учреждения уполномоченных федеральных государственных органов, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, созданные для организации и производства судебной экспертизы.

Приказом Министерства юстиции РФ от 30.08.2021 №151 определены территориальные сферы экспертного обслуживания судебно-экспертных учреждений.

Согласно пункту 22 приложения №1 к указанному приказу Краснодарский край, где находится спорный объект недвижимости, отнесён к зоне обслуживания ФБУ Краснодарская ЛЭС Минюста России.

В силу указанных норм, судом определением от 25.11.2024 г. была назначена повторная судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено Федеральному бюджетному учреждению Краснодарская Лаборатория Судебной Экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации

Перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1. Установить технические характеристики спорного объекта с кадастровым номером 23:43:0206007:218: размеры, площадь, площадь застройки, высоту, этажность, материал стен, фундамента (вид и глубину залегания), наличие и вид коммуникаций.

Представить фото-таблицу.

2. Установить, в границах какого земельного участка расположен спорный объект с кадастровым номером 23:43:0206007:218?

3. Соответствует ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-эпидемиологических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, а также параметрам, установленным правилами землепользования и застройки МО город Краснодар?

Если не соответствует, то установить указанные несоответствия, возможно ли приведение спорного объекта в соответствие с данными требованиями и каким образом. Установить расстояние (отступы) от спорного объекта до границ земельного участка, в пределах которого он расположен, соседних объектов строительства (капитальных и некапитальных), расположенных в границах указанного земельного участка, а также на смежных земельных участках.

Составить схему размещения спорного объекта с указанием расстояний от границ земельного участка и относительно и других строений.

4. Определить соответствуют ли технические показатели спорного объекта техническим показателями объекта, являвшегося предметом рассмотрения Ленинским районным судом г. Краснодара гражданского дела по иску ФИО4 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности (Дело №2-1867/2011), а также эскизному проекту 618-21-ЭП от 2022 г., подготовленному ООО «Зодчий-К»?

Если не соответствует, то в чем выражено это несоответствие, какие были выполнены работы в отношении спорного объекта (перепланировка (переустройство), реконструкция или капитальный ремонт, либо был создан новый объект недвижимого имущества)?

 В случае если создание объекта является результатом реконструкции - были ли затронуты при ее осуществлении конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания (в том числе прочность несущих конструкций)?

Возможно ли технически приведение спорного объекта, в случае, если эксперт установит, что имела место реконструкция, в состояние, существовавшее до проведения реконструкции?

5. Создает ли спорный объект по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) и по техническому состоянию угрозу жизни и здоровья граждан?

В экспертном заключении N 5960/5-3-24/16.1, 5961/5-3-24/27.1 от 01.07.2025 г. экспертом сделаны следующие выводы:

1. Спорный объект (объект капитального строительства – нежилое здание, расположенное по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Горького д.33а) объектом с кадастровым № 23:49:0204001:2050 имеет следующие технические характеристики:

Наименование показателей

Значение

Место расположение объекта

Адрес


<...> (вблизи жилого дома №8)

Кадастровый номер объекта капитального строительства

23:43:0206007:218

Кадастровый номер земельного

участка, в пределах которого

расположен объект

использования

23:43:0206007:3550

Площадь земельного участка, м2

861

Вид разрешенного земельного участка

для эксплуатации кафе

Назначение


нежилое, магазин-кафе


Площадь застройки, м2

812,2

Характеристики объекта

Литер А:


Год постройки

2004

Количество этажей

здание 1 -этажное, с количеством этажей- 1

Общая площадь, м2

718,27

Высота, м

6,1

Объем, мЗ

2880

Строительные характеристики объекта

Конструктивная система

Каркасная

Фундамент

ж/бетонные ленточные сборные, глубина заложения 1 м

Описание несущих и ограждающих конструкций

Стены наружные и внутренние

кирпичные

Перекрытия (чердачное)

металлические фермы

Проемы:


Оконные


Заполнение оконными блоками ПВХ профиль с остеклением

Дверные

дверные  блоки  ПВХ  профиль  с  остеклением: металлические

Крыша, кровля

металлическая, неэксплуатируемая

Литер А1:


Год постройки

2006

Количество этажей

здание 1 -этажное, с количеством этажей- 1

Общая площадь, м2

38,92

Высота, м

6,1

Объем, мЗ

2880

Строительные характеристики объекта

Конструктивная система

Бескаркасная с несущими стенами

Фундамент

Бетонные блоки

Описание несущих и ограждающих конструкций

Стены наружные и внутренние

кирпичные

Перекрытия (чердачное)

металлические фермы

Проемы:


Оконные


Заполнение оконными блоками ПВХ профиль с остеклением

Дверные

дверные блоки входные металлические

Крыша, кровля

металлическая, неэксплуатируемая

Литер А2:


Год постройки

н/д

Количество этажей

здание 1 -этажное, с количеством этажей- 1

Общая площадь, м2

20,5

Высота, м

6,1

Объем, мЗ

2880

Строительные характеристики объекта

Конструктивная система

Бескаркасная с несущими стенами

Фундамент

Бетонные блоки

Описание несущих и ограждающих конструкций

Стены наружные и внутренние

кирпичные

Перекрытия (чердачное)

металлические фермы

Проемы:


Оконные


Заполнение оконными блоками ПВХ профиль с остеклением

Дверные

дверные блоки входные металлические

Крыша, кровля

металлическая, неэксплуатируемая

Системы инженерного обеспечения:

Электроснабжение

подключение к общегородской сети; внутренняя разводка выполнена частично

Водопровод

подключение к общегородской сети; внутренняя разводка выполнена частично

Канализация

подключение к общегородской сети; внутренняя разводка выполнена частично

Прочие работы:

Лестницы

Нет

Лифты

Нет

2. Экспертом установлено, что спорный объект с кадастровым номером 23:43:0206007:218 расположен в границах земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206007:3550, но имеет пересечение в точках 13 и 15 вентилируемым фасадом объекта. Точки 13 и 15. пересекающие границу земельного участка расположены на землях общего пользования (неразграниченные земли).

В связи с тем, что системы вентилируемых фасадов являются съёмными. нависающими элементами отделки фасада, предназначенными для отделки и утепления наружных стен, не имеют опирания на фундамент здания, толщина не влияет на площадь застройки здания, экспертом при определении расположения здания относительно границ земельного участка толщина отделки фасада не учитывается.

3. В результате исследования определено, что параметры и конструкций исследуемого объекта капитального строительства с кадастровым номером 23:43:0206007:218. расположенного по адресу: <...> (вблизи жилого дома №8), в целом соответствуют требованиям действующих строительных, градостроительных, противопожарных, санитарно-эпидемиологических норм и правил, требованиям сейсмологии, а также параметрам, установленным единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 27.11.2024 № 82.  

Исключение составляет превышение процента застройки земельного участка более 40%.

Эксперт отмечает, что в соответствии со ст. 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации N 190-ФЗ от 29.12.2004:

«8. Земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

4. В результате сравнения технических характеристик исследуемого нежилого здания с техническими характеристиками здания, являвшегося предметом рассмотрения Ленинским районным судом г. Краснодара гражданского дела по иску ФИО4 к Департаменту архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар, администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности (Дело №1867/011) определено, что на исследуемом объекте выполнены работы по сносу пристроек Литер «al» и Литер «а2» площадью 21.1 м2.

Техническая возможность приведения исследуемого объекта в первоначальное    состояние имеется - необходимо  выполнить работы  по возведению пристроек Литер «a1»   и Литер «а2» в соответствии с их первоначальными размерами и техническими характеристиками с разработкой, при необходимости, проектных решений.

Эксперт отмечает, что возведение пристроек Литер «al» и Литер «а2» приведет к образованию заступов за границы земельного участка, на котором располагается исследуемый объект капитального строительства и. как следствие. превышению предельных параметров разрешенного строительства. реконструкции, установленных градостроительным регламентом.

В результате сопоставления результатов исследования технических характеристик и планировочных решений исследуемого объекта по первому вопросу с данными проектных решений эскизного проекта 618-21-ЭП от 2022г.. выполненный ООО «Зодчий-К» определено, что конструктивные и объемно-планировочные решения нежилого здания по адресу: <...> (вблизи жилого дома № 8) соответствуют данным проектных решений.

5. Исследуемый объект недвижимости, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0206007:3550 по адресу: <...> (вблизи жилого дома № 8), на момент проведения исследования по объемно-планировочному решению (в случае возникновения пожарной ситуации) обеспечивают безопасность нахождения людей в помещениях и в случае экстремальной ситуации -безопасную и своевременную эвакуацию людей через эвакуационные выходы и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

В соответствии с правилами СП 13-102-2003 «Правила обследования несущих строительных конструкций зданий и сооружений» конструктивные элементы исследуемого объекта недвижимости на  момент проведения исследования находятся в работоспособном техническом состоянии и в рассматриваемой ситуации угрозу жизни и здоровью граждан не создают.

Заключение эксперта является одним из доказательств, оцениваемых судом, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 – 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Представленное суду заключение экспертизы, удостоверено печатью экспертного учреждения и соответствуют установленным статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» требованиям, эксперты под подписку предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

На основании вышеизложенного, заключение строительно-технической экспертизы N 5960/5-3-24/16.1, 5961/5-3-24/27.1 от 01.07.2025 г., выполненное экспертом Федерального бюджетного учреждения Краснодарская Лаборатория Судебной Экспертизы Министерства юстиции Российской Федерации, принимается судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

В исследовательской части экспертного заключения экспертом было отмечено, что в результате сопоставления технических характеристик исследуемого нежилого здания с характеристиками здания, являвшегося предметом рассмотрения Ленинским районным судом г. Краснодара гражданского дела №2-1867/11 определено, что площадь основного строения Литер А (Литер A1 в составе) и площадь Литер А2 не изменились; строения Литер a1 и Литер а2 отсутствуют, следовательно снесены. Результаты сопоставления представлены в таблице N?4 (л.д. 32, Т.3). Площадь посчитана в пределах внутренних поверхностей наружных стен с учетом площади, занимаемой внутренними стенами и перегородками в соответствии с Приказом Росреестра №П/0393 от 23.10.2020г., согласно которому площадь здания рассчитывается без вычета площади, занимаемой внутренними перегородками.

Общая площадь спорного объекта в настоящее время составляет 777,7 кв.м, из которых:

- литер А,А1, площадью 757,2 кв.м;

- литер А2, площадью 20,5 кв.м.

При этом, экспертом при ответе на вопрос 4 отмечено, что техническая возможность приведения спорного объекта в первоначальное состояние имеется, для чего необходимо выполнить работы по возведению пристроек литер «а1» и литер «а2». Однако, их возведение приведет к образованию заступов за границы земельного участка, и как следствие, превышению предельных параметров разрешенного строительства.   

В результате сопоставления результатов исследования технических характеристик и планировочных решений исследуемого объекта по первому вопросу с данными проектных решений эскизного проекта №618-21-ЭП от 2022г., выполненного ООО «Зодчий-К», экспертами определено, что конструктивные и объемно-планировочные решения спорного объекта соответствуют данным проектных решений.

Заключением судебной экспертизы N 5960/5-3-24/16.1, 5961/5-3-24/27.1 от 01.07.2025 г. установлено несоответствие спорного объекта параметрам, установленным Единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования муниципального образования город Краснодар, утвержденного решением городской Думы Краснодара от 27.11.2024 № 82, в части превышения процента застройки земельного участка более 40%.

Однако, данное нарушение не может являться основанием для удовлетворения заявленных требований, в связи с тем, что спорный объект в этих же параметрах был введен в гражданский оборот решением Ленинского районного суда г. Краснодара по делу  N?2-1867/2011 от 12.04.2011 г. по иску предыдущего собственника здания - ФИО4 к администрации муниципального образования город Краснодар о признании права собственности, то есть до утверждения решением городской Думы Краснодара от 27.11.2024 № 82 Единого документа территориального планирования.

Заключением судебной экспертизы N 5960/5-3-24/16.1, 5961/5-3-24/27.1 от 01.07.2025 г. при ответе на вопрос 2 также выявлено пересечение в точках 13 и 15 вентилируемым фасадом спорного объекта границы земельного участка с кадастровым номером 23:43:0206007:3550 с расположением указанной части на землях общего пользования (неразграниченные земли).

Вентилируемый фасад вынесен на расстояние 26 см., однако самим же экспертом отмечено, что системы вентилируемых фасадов являются съёмными, нависающими элементами отделки фасада, предназначенными для отделки и утепления наружных стен, не имеют опирания на фундамент здания, в связи с чем, их толщина не влияет на площадь застройки здания, экспертом при определении расположения здания относительно границ земельного участка толщина отделки фасада не учитывается.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

В соответствии с п. 14.2. ст.1 Градостроительного Кодекса РФ, капитальный ремонт объектов капитального строительства - это замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.

Заключением судебной экспертизы установлено, что спорный объект соответствуют техническим характеристикам (параметрам) здания, являвшегося предметом рассмотрения Ленинским районным судом г. Краснодара гражданского дела №2-1867/11, кроме сноса пристроек Литер а1 и литер а2, а также соответствует проектному решению эскизного проекта №618-21-ЭП от 2022г., выполненному ООО «Зодчий-К», и согласованному Департаментом архитектуры и градостроительства Администрации муниципального образования город Краснодар, что подтверждается письмом № 29/10073-1 от 04.07.2022 г

Данных об изменениях конструктивных решениях, затрагивающих надёжность и безопасность основных несущих конструкций здания, а также признаков надстройки, перестройки, расширения объекта капитального строительства по представленным материалам дела судебной экспертизой            не выявлено.

Таким образом, материалами дела подтверждается осуществление ответчиком капитального ремонта объекта в части существующих литеров А,А1 и А2, а не их реконструкции.

В соответствии с п. 4.1. ч.17 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, выдача разрешения на строительство не требуется в случае капитального ремонта объектов капитального строительства.

Учитывая, что проводимые работы, как установлено экспертным путем, не являются реконструкцией спорного объекта, а также то, что на проведение капитального ремонта объекта капитального строительства не требуется получение согласований и разрешений, нормы статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации в рассматриваемом случае не подлежат применению.

Приведение фактической площади спорного объекта (777,7 м2) в соответствие с его площадью по ЕГРН (812,2 кв.м), в данном случае суд полагает нецелесообразным с учетом установленного судебной экспертизой факта превышения предельных параметров разрешенного строительства в случае возведения снесенных пристроек литер «а1» и «а2». 

Судебной экспертизой установлено, что спорный объект в существующем состоянии угрозу жизни и здоровья граждан не создает. 

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу, что в удовлетворении исковых требований Администрации муниципального образования город Краснодар о приведении объекта с кадастровым номером 23:43:0206007:218, по адресу: г. Краснодар, Западный внутригородской округ, ул. им. 70-летия Октября (вблизи жилого дома 8), в соответствие с параметрами, указанными в решении Ленинского районного суда г. Краснодара от 12.04.2011г.  следует отказать.

Поскольку судом отказано в удовлетворении иска о приведении в соответствие объекта, не подлежат удовлетворению требования администрации о снятии спорного объекта с кадастрового учета, прекращении права собственности ответчика и взыскании судебной неустойки. 

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы на оплату судебных экспертиз подлежат взысканию с администрации в пользу ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (ИНН <***>) 445 900 руб. расходов на проведенные по делу судебные экспертизы.

Решение может быть обжаловано в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок от даты его принятия через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья                                                                                                     Н.А. Ермолова