Решение от 17 апреля 2018 г. по делу № А62-8617/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СМОЛЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Большая Советская, д. 30/11, г.Смоленск, 214000

http:// www.smolensk.arbitr.ru; e-mail: info@smolensk.arbitr.ru

тел.8(4812)24-47-71; 24-47-72; факс 8(4812)61-04-16

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

город Смоленск

17.04.2018Дело № А62-8617/2017

Резолютивная часть решения оглашена 10.04.2018

Полный текст решения изготовлен 17.04.2018

Арбитражный суд Смоленской области в составе судьи Либеровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью "ССТИ" (ОГРН <***>; ИНН <***>)

к Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, открытое акционерное общество "Смоленскстройтермоизоляция"

о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №314/н от 15.03.2016, применении последствий недействительности сделки,

при участии:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 26.04.2017;

от ответчика: ФИО3, представителя по доверенности от 27.09.2017 №1/1526-исх.;

от третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, относительно предмета спора: ФИО4, конкурсного управляющего, паспорта, решения суда от 28.02.2017, определения суда от 28.11.2017; ФИО5, представителя по доверенности от 09.01.2018 (до перерыва), после перерыва: не явились, извещены надлежаще;

У С Т А Н О В И Л:

общество с ограниченной ответственностью "ССТИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с исковым заявлением к Администрации города Смоленска (далее – ответчик) с требованием о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка №314/н от 15.03.2016, применении последствий недействительности сделки путем обязания ответчика возвратить истцу денежные средства в сумме 593 796,72 рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Смоленскстройтермоизоляция".

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования в части установления срока исполнения по требованию о применения последствий недействительности сделки, с учетом уточнений просит применить последствия недействительности сделки, путем обязания Администрации города Смоленска возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ССТИ» в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу денежные средства в размере 593 796,52 рублей .

Уточненные исковые требования в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приняты судом к рассмотрению.

В обоснование заявленных исковых требований истец указывает на то, что на основании заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Смоленскстройтермоизоляция" и обществом с ограниченной ответственностью "ССТИ" договором купли-продажи от 30.01.2015 ему на праве собственности принадлежали следующие объекты недвижимого имущества: административное здание с кадастровым номером 67:27:0031004:146 общей площадью 479,5 кв.м.; склад с кадастровым номером 67:27:0031004:168, общей площадью 382,8 кв.м.; здания мастерских с кадастровым номером 67:27:0031004, общей площадью 855,6 кв.м.

Указанные объекты расположены на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031004:38 по адресу: <...>.

15.03.2016 между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:38, расположенного по адресу: <...>.

Во исполнение указанного договора истцом платежным поручением №1 от 10.01.2017 в адрес ответчика были перечислены денежные средства в размере 548 400,00 рублей, а также платежным поручением №3 от 11.01.2017 перечислены денежные средства в размере 45 396,52 рублей в качестве оплаты неустойки за несвоевременное перечисление денежных средств по договору.

Ссылается на то, что договор купли-продажи в установленном порядке зарегистрирован не был ввиду наличия в отношении спорного земельного участка обременения в виде аренды в пользу ОАО «Смоленскстройтермоизоляция».

Указывает на то, что определением Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 сделка – договор купли-продажи от 30.01.2015, заключенная между истцом и третьим лицом признана недействительной. Применены последствия недействительности сделки, на истца была возложена обязанность в течение десяти дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить открытому акционерному обществу "Смоленскстройтермоизоляция" все полученное по договору, а именно: административное здание с кадастровым номером 67:27:0031004:146 общей площадью 479,5 кв.м.; склад с кадастровым номером 67:27:0031004:168, общей площадью 382,8 кв.м.; здания мастерских с кадастровым номером 67:27:0031004, общей площадью 855,6 кв.м. расположенные по адресу: <...>.

Указанное определение истцом исполнено.

В связи с признанием договора купли-продажи от 30.01.2015 недействительным, истец обратился к ответчику с заявлением о расторжении договору купли-продажи земельного участка от 15.03.2016 №314/н от 20.07.2017 и возврате уплаченных по нему денежных средств.

Ссылается на то, что ответчик отказался от расторжения указанного договора, предложил зачесть денежные средства, полученные в счет оплаты по договору в счет оплаты фактического пользования указанным земельном участком с 15.03.2016г., спорный земельный участок фактически находится в пользовании у ОАО «Смоленскстройтермоизоляция», а не у истца, в связи с нахождением на нем принадлежащих ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» объектов недвижимости, истец обратился в суд с настоящим иском.

Ответчик возражает против удовлетворения заявленных исковых требований.

В обоснование своих возражений указывает на то, что по состоянию на дату заключения договора купли-продажи земельного участка продавец являлся его единоличным собственником и имел все права на его отчуждение, участок сформирован, прошел государственный кадастровый учет, его границы описаны и удостоверены согласно требованиям законодательства, следовательно, основания для признания указанного договора ничтожным отсутствуют.

Ссылается на то, что законодательство не предусматривает в качестве основания признания сделки недействительной неисполнение сторонами взятых на себя обязательств.

Отсутствие у продавца права собственности на недвижимые объекты, в силу решения суда, не является основанием для признания договора купли-продажи земельного участка недействительным.

Указывает на то, что со стороны истца имеется злоупотребление правом, так как истец, на момент заключения договора, зная о наличии имущественного спора в отношении объектов недвижимости, не проинформировало ответчика об их наличии.

В ходе судебного разбирательства договор купли-продажи земельного участка судом недействительным не признан, какой либо информации о его прекращении, расторжении не имеется, земельный участок по акту приема-передачи обществом Администрации не передан, объекты недвижимости были переданы третьему лицу истцом только в январе 2018 года.

Представитель открытого акционерного общества "Смоленскстройтермоизоляция" в судебном заседании пояснил, что определение Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 по делу №А62-7918/2015 о признании договора недействительным и применении последствий недействительности сделки исполнено в полном объеме, право собственности на спорные объекты зарегистрировано за обществом на основании решения суда, акт о приеме передаче спорных объектов между истцом и обществом не составлялся, указанные объекты включены в конкурсную массу и выставлены на торги с указанием на наличие спора в отношении земельного участка.

Оценив доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заслушав объяснения сторон, определив относимость, допустимость и достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требование по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 30.01.2015 года между открытым акционерным обществом "Смоленскстройтермоизоляция" (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью "ССТИ" (покупатель) заключен договор купли-продажи, по условиям которого ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» обязуется передать в собственность ООО «ССТИ», а ООО «ССТИ» обязуется принять и оплатить ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество:

- Административное здание с кадастровым номером 67:27:0031004:146, назначение: нежилое, 2-этажное, общая площадь 479,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: <...>;

- Здание мастерских с кадастровым номером 67:27:0031004:422, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 855,6 кв.м., инв: №;12940, лит. Б, адрес объекта: <...>;

- Склад с кадастровым номером 67:27:0031004:168, назначение: нежилое, 1-этажное, общая, площадь 384 кв.м. (согласно выписке из ЕГРП от 21.07.2016 площадь 382,8 кв.м.), инв. № 12940, лит. В, адрес объекта: <...>.

Согласно пункту 3 договора купли-продажи стороны пришли к соглашению о стоимости продаваемых объектов недвижимости:

- Административное здание по цене 3 108 988 руб.;

- Здание мастерских по цене 2 968 377 руб.;

- Склад по цене 645 057 руб. Итого 6 722 422 руб. (с НДС).

Переход права собственности от продавца к покупателю на вышеназванные объекты зарегистрирован 13.03.2015.

Указанное обстоятельство подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права №007766 от 13.03.2015, №007767 от 13.03.2015, №007768 от 13.03.2015.

11 ноября 2015 года ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» обратилось в Администрацию города Смоленска с заявлением о расторжении договора аренды №5032 от 13.10.2004 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:38 площадью 7 971 кв.м., расположенного по адресу: <...>, в связи с продажей объектов недвижимости (л.д.105).

11 ноября 2015 года истец обратился в адрес Администрации города Смоленска с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:38 площадью 7 971 кв.м., расположенного по адресу: <...> (л.д. 109).

Письмом от 27.11.2015 №24/12584-исх (л.д. 110) Администрацией города Смоленска было сообщено заявителям о наличии в отношении указанного земельного участка обременения в виде ареста имущества и не точностях в части количества объектов недвижимости, расположенных на указанном участке.

09 марта 2016 года истец обратился в Администрацию города Смоленска с заявлением об устранении обстоятельств, указанных в письме от 27.11.2015 №24/12584-исх.

Письмом №24/3272-исх от 01.04.2016 Администрация города Смоленска сообщила ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» о готовности соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от 13.10.2004 №5032, акта сдачи-приемки земельного участка от 15.03.2016.

Указанные документы были получены представителем ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» 04.04.2016, что подтверждается представленной в материалы дела распиской (л.д.108).

15 марта 2016 года между Администрацией города Смоленска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ССТИ» заключен договор купли-продажи земельного участи регистрационный номер 314/н (далее – договор), по условиям которого продавец обязуется передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0031004:38, площадью 7 971 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под производственную базу, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Пунктом 1.2. договора предусмотрено, что на участке расположены объекты, недвижимого имущества – административное здание, здание мастерских, склад, принадлежащие покупателю на праве собственности на основании договора купли-продажи от 30.01.2015, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделаны записи регистрации от 13.03.2015 №67-67/001-67/001/001/2015-426/2, №67-67/001-67/001/001/2015-427/2, №67-67/001-67/001/001/2015-428/2.

Пунктом 2.1. договора предусмотрено, что цена участка установлена в соответствии со статьей 39.4 Земельного кодекса Российской Федерации.

Цена участка составляет 548 400,00 рублей (п. 2.2. договора).

На основании акта приема-передачи от 15.03.2016 г. Администрация города Смоленска передала, а общество с ограниченной ответственностью «ССТИ» приняло в собственность земельный участок из земель, отнесенных к категории земель населенных пунктов, с кадастровым номером 67:27:0031004:38, площадью 7 971 кв.м., расположенный по адресу: <...>, для использования в соответствии с установленным видом разрешенного использования – под производственную базу, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка.

Истцом на основании платежного поручения №1 от 10.01.2017 (л.д. 136) произведена оплата земельного участка по договору в размере 548 400,00 рублей.

В связи с нарушением срока оплаты, истцом на основании платежного поручения №3 от 11.01.2017 (л.д. 137) в адрес ответчика произведена оплата неустойки по договору в размере 45 396,52 рублей.

Внесение истцом во исполнение условий договора купли-продажи от 15.03.2016 в пользу ответчика денежных средств на общую сумму 593 796,72 рублей сторонами не оспаривается.

26 января 2017 года истец обратился в многофункциональный центр с заявлением о государственной регистрации права на спорный земельный участок.

Уведомлением №01/002/2017-1251 от 03.02.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области уведомило сторон о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием в отношении указанного земельного участка обременения в виде аренды в пользу ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» и отсутствием информации о данном обременении в договоре купли-продажи.

На основании заявления истца Администрация города Смоленска обратилась в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области с заявлением о государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды №5032 от 13.10.2004 земельного участка с кадастровым номером 67:27:0031004:38.

Уведомлением №67/01/002/2017-9415 от 24.05.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области уведомило ответчика о приостановлении государственной регистрации в связи с наличием в отношении указанного земельного участка судебного акта о наложении ареста.

Дополнительным уведомлением №67/01/002/2017-151 от 15.11.2017 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области уведомило сторон о приостановлении государственной регистрации прав, перехода прав на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031004:38 в связи с наличием записи о запрете регистрационных действий на указанный объект недвижимого имущества, наложенного на основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 28.04.2017 по делу №А62-7918/2015, а также наличии обременения в виде аренды в пользу ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» и отсутствием информации о данном обременении в договоре купли-продажи.

До настоящего времени право собственности на спорный объект истцом не зарегистрировано.

Соглашение о расторжении договора аренды спорного земельного участка №5032 от 13.10.2004 не зарегистрировано, обременение в ввиде аренды в пользу открытого акционерного общества "Смоленскстройтермоизоляция" не снято.

Данные обстоятельства сторонами не оспаривается.

Пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В соответствии с пунктом 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В силу указанных норм действующего законодательства покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В соответствии с пунктом 14 Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Смоленской области от 28.02.2017 года по делу №А62-7918/2015 открытое акционерное общество "Смоленскстройтермоизоляция" (ОГРН <***>; ИНН <***>) признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, исполнение обязанностей конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Смоленскстройтермоизоляция" возложено на ФИО4.

18 июня 2015 года конкурсный кредитор ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» индивидуальный предприниматель ФИО6 на основании п.1, 2 ст. 61.2 Федерального закона № 127-ФЗ от 26.10.2002 г. «О несостоятельности (банкротстве)» обратился в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании недействительной сделки - договора купли-продажи от 30.01.2015, заключенного между открытым акционерным обществом «Смоленскстройтермоизоляция» и обществом с ограниченной ответственностью «ССТИ», применении последствий недействительности сделки.

Определением Арбитражного суда Смоленской области от 27.06.2017 года по делу №А62-7918/2015 договор купли-продажи от 30.01.2015, заключенный между открытым акционерным обществом «Смоленскстройтермоизоляция» и обществом с ограниченной ответственностью «ССТИ» признан недействительным.

Применены последствия недействительности сделки путем обязания общества с ограниченной ответственностью «ССТИ» в течении 10 дней с момента вступления судебного акта в законную силу возвратить открытому акционерному обществу «Смоленскстройтермоизоляция» все полученное по договору купли-продажи от 30.01.2015, а именно:

- Административное здание с кадастровым номером 67:27:0031004:146, общей площадью 479,5 кв.м., расположенное по адресу: <...>;

- Склад с кадастровым номером 67:27:0031004:168, общей площадью 382,8 кв.м., расположенный по адресу: <...>;

- Здание мастерских с кадастровым номером 67:27:0031004:422, общей площадью 855,6 кв.м., расположенное по адресу: <...>.

Принимая указанное определение суд первой инстанции пришел к выводу, что сделка совершена в отношении заинтересованного лица, на момент совершения оспариваемой сделки – договора купли-продажи от 30.01.2015, заключенного между открытым акционерным обществом «Смоленскстройтермоизоляция» и обществом с ограниченной ответственностью «ССТИ» должник отвечал признаку неплатежеспособности, предусмотренного статьей 2 Закона о банкротстве, стоимость отчуждаемого имущества должника была значительно ниже его реальной стоимости, в связи с чем, пришел к выводу о наличии правовых оснований для признания недействительным договора купли-продажи от 30.01.2015, заключенного между ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» и ООО «ССТИ» на основании пунктов 1, 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве и статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации

Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 года по делу №А62-7918/2015, определение суда от 27.06.2017 года оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 18.12.2017 определение суда от 27.06.2017 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.10.2017 по делу №А62-№А62-7918/2015 оставлены без изменения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Положениями пункта 1 статьи 61.6 Закона о банкротстве установлено, что все, что было передано должником или иным лицом за счет должника или в счет исполнения обязательств перед должником, а также изъято у должника по сделке, признанной недействительной в соответствии с главой III.1 Закона о банкротстве, подлежит возврату в конкурсную массу.

В пункте 25 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» даны разъяснения о том, что согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку.

В связи с этим в случае признания на основании статей 61.2 или 61.3 Закона о банкротстве недействительными действий должника по уплате денег, передаче вещей или иному исполнению обязательства, а также иной сделки должника, направленной на прекращение обязательства (путем зачета встречного однородного требования, предоставления отступного или иным способом), обязательство должника перед соответствующим кредитором считается восстановленным с момента совершения недействительной сделки, а право требования кредитора по этому обязательству к должнику (далее – восстановленное требование) считается существовавшим независимо от совершения этой сделки (абзац первый пункта 4 статьи 61.6 Закона о банкротстве.

Из смысла указанных норм и разъяснений следует, что последствием недействительности сделки является возврат каждой из сторон в первоначальное положение, существовавшее до совершения сделки.

Кроме того, согласно разъяснениям, данным в абзаце четвертом пункта 4 постановления № 63, наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 ГК РФ).

В силу правил пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии с пунктом 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 32 от 30.04.2009 «О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 ГК РФ) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов, в частности направленная на уменьшение конкурсной массы сделка по отчуждению по заведомо заниженной цене имущества должника третьим лицам.

В соответствии с требованиями статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с частью 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской федерации предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Таким образом, суд приходит к выводу, что в связи с недействительностью сделки, право собственности открытого акционерного общества «Смоленскстройтермоизоляция» в отношении спорных объектов прекращено не было, у общества с ограниченной ответственностью «ССТИ» не возникло право собственности на указанное имущество.

Погашение в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи относительно правообладателя спорного объекта ввиду его передачи обществу с ограниченной ответственностью «ССТИ», в связи с признанием сделки недействительности не привело к переходу права собственности указанного объекта к ООО «ССТИ» и не прекратило прав титульного собственника открытого акционерного общества «Смоленскстройтермоизоляция».

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу №А62-2688/2016, оставленного без изменения постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 12.10.2017.

ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» произведена государственная регистрация перехода права собственности в отношении спорных объектов, данные объекты включены в конкурсную массу.

Ссылка ответчика и третьего лица на отсутствие акта приема-передачи спорных объектов от истца к ОАО «Смоленскстройтермоизоляция» в рамках настоящего спора правового значения не имеет.

Таким образом, на основании изложенного, суд приходит к выводу, что к истцу не перешло права пользования спорным земельным участком с кадастровым номером 67:27:0031004:38 на котором расположены объекты недвижимости, принадлежащие ОАО «Смоленскстройтермоизоляция».

Истцом заявлением от 20.07.2017 было предложено расторгнуть договор купли продажи-земельного участка №314/н от 15.03.2016 с возвратом уплаченных по нему денежных средств.

Ответчиком письмом от 02.08.2017 №24/9841-исх было предложено зачесть денежные средства в размере 548 400,00 рублей в счет оплаты фактического пользования с 15.03.2016 указанным земельным участком.

В соответствии с частью 1 статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Как следует из материалов дела договор купли-продажи земельного участка №314/н от 15 марта 2016 года заключен с обществом с ограниченной ответственностью «ССТИ» без проведения торгов как с собственником расположенных на указанном земельном участке объектов недвижимости.

В соответствии с частью 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации собственник объектов недвижимости, находящихся на чужом участке, имеет право преимущественной покупки земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Данное право является исключительным, то есть никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого таким зданием, строением, сооружением, либо на приобретение этого участка в аренду или собственность.

В соответствии со статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Без проведения торгов осуществляется продажа: 1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного в аренду для комплексного освоения территории, лицу, с которым в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации заключен договор о комплексном освоении территории, если иное не предусмотрено подпунктами 2 и 4 настоящего пункта;

1.1) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного по договору аренды или договору безвозмездного пользования в целях комплексного освоения территории, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства";

2) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации или, если это предусмотрено решением общего собрания членов этой некоммерческой организации, этой некоммерческой организации;

3) земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства (за исключением земельных участков, отнесенных к имуществу общего пользования), членам этой некоммерческой организации;

4) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;

5) земельных участков, образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;

6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

7) земельных участков, находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам, за исключением лиц, указанных в пункте 2 статьи 39.9 настоящего Кодекса;

8) земельных участков крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";

9) земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии отсутствия у уполномоченного органа информации о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка;

10) земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса;

11) земельных участков гражданам в соответствии с Федеральным законом "Об особенностях предоставления гражданам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, входящих в состав Дальневосточного федерального округа, и о внесении изменений в отдел

В соответствии со статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из следующих оснований: с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов; указанный в заявлении о предоставлении земельного участка земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, безвозмездного пользования, пожизненного наследуемого владения или аренды, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился обладатель данных прав или подано заявление о предоставлении земельного участка в соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.10 настоящего Кодекса; на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если сооружение (в том числе сооружение, строительство которого не завершено) размещается на земельном участке на условиях сервитута или на земельном участке размещен объект, предусмотренный пунктом 3 статьи 39.36 настоящего Кодекса, и это не препятствует использованию земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием либо с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих здания, сооружения, помещений в них, этого объекта незавершенного строительства.

Между тем, в материалы дела документов, подтверждающих нахождение на спорном земельном участке принадлежащих обществу с ограниченной ответственностью «ССТИ» объектов недвижимости, в материалы дела не представлено.

Также сторонами в материалы дела не представлено доказательства, подтверждающих наличие оснований, предусмотренных статьей 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации для продажи спорного земельного участка ответчиком истцу без проведения торгов.

Принимая во внимание что, у общества с ограниченной ответственностью «ССТИ» не возникло право собственности на спорные объекты недвижимости, суд приходит к выводу об отсутствии у ответчика правовых оснований для предоставления спорного земельного участка истцу на праве собственности.

В соответствии со статей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с частью 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с частью 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Таким образом, заключенный ответчиками с нарушением требований статьи 39.20. Земельного кодекса Российской Федерации договор купли-продажи земельного участка №314/н от 15 марта 2016 года, предметом которого является земельный участок с кадастровым номером 67:27:0031004:38 площадью 7 971 кв. м, расположенный по адресу: <...>, является недействительной сделкой в силу ничтожности, как несоответствующей правилам статей 35, 39.3, 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации и посягающий на права и охраняемые интересы третьих лиц, не являющихся стороной сделки - на права и охраняемые интересы собственника объектов недвижимости, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0031004:38, то есть на права и охраняемые интересы ОАО «Смоленскстройтермоизоляция».

В соответствии с частью 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии с пунктом 80 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" по смыслу пункта 2 статьи 167 ГК РФ взаимные предоставления по недействительной сделке, которая была исполнена обеими сторонами, считаются равными, пока не доказано иное. При удовлетворении требования одной стороны недействительной сделки о возврате полученного другой стороной суд одновременно рассматривает вопрос о взыскании в пользу последней всего, что получила первая сторона, если иные последствия недействительности не предусмотрены законом.

Ввиду недействительности договора купли-продажи, суд приходит к выводу о необходимости применения последствия недействительности сделки в виде возврата Администрацией города Смоленска в пользу общества с ограниченной ответственностью «ССТИ» денежных средств оплаченных по договору в размере 548 400,00 рублей, перечисленных по платежному поручению №1 от 10.01.2017.

Также в связи с тем, что спорный договор признан недействительной сделкой у истца отсутствовали правовые основания для перечисления денежных средств в размере 548 400,00 рублей в адрес ответчика в сроки предусмотренные договором, в связи с чем, оплаченные истцом по платежному поручению №3 от 11.01.2017 в качестве неустойки по указанному договору денежные средства в размере 45 396,52 рублей, также подлежат возврату ответчиком в пользу истца.

Ссылка ответчика об отсутствии подписанного между сторонами акта приема –передачи спорного земельного участка от общества с ограниченной ответственностью «ССТИ» к Администрации города Смоленска в рамках настоящего спора не имеет правового значения, ответчик не лишен права на обращение в суд с требованием о передаче спорного земельного участка.

Кроме того, удовлетворяя заявленные исковые требования, суд также учитывает то обстоятельство, что ответчик не лишен права на обращение в суд с требованием о взыскании денежных средств, связанных с фактическим пользованием спорного земельного участка.

Согласно статье 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.

В связи с чем государственная пошлина, уплаченная истцом, при подаче искового заявления в размере 6 000,00 рублей, подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

Руководствуясь статьями 167 - 171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 15.03.2016 №314/н, заключенный между Администрацией города Смоленска и обществом с ограниченной ответственностью «ССТИ», с кадастровым номером 67:27:0031004:38, расположенный по адресу: <...>.

Применить последствия недействительности сделки, путем обязания Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) возвратить обществу с ограниченной ответственностью «ССТИ» (ОГРН <***>; ИНН <***>) в течение десяти дней со дня вступления решения в законную силу денежные средства в размере 593 796,52 рублей.

Взыскать с Администрации города Смоленска (ОГРН <***>; ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "ССТИ" (ОГРН <***>; ИНН <***>) 6000,00 рублей в возмещение судебных расходов, связанных с оплатой государственной пошлины.

Исполнительный лист выдать после вступления решения в законную силу.

Лица, участвующие в деле, вправе обжаловать настоящее решение суда в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Двадцатый арбитражный апелляционный суд (г.Тула), в течение двух месяцев после вступления решения суда в законную силу в кассационную инстанцию – Арбитражный суд Центрального округа (г. Калуга) при условии, что решение суда было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы. Апелляционная и кассационная жалобы подаются через Арбитражный суд Смоленской области.

Судья Л.В. Либерова