Решение от 30 октября 2024 г. по делу № А40-5364/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дело № А40-5364/24-28-44
г. Москва
30 октября 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2024года

Полный текст решения изготовлен 30 октября 2024 года

Арбитражный суд в составе:

судьи Хорлиной С.С. (единолично),

при ведении протокола помощником судьи Д.А. Скрябиной,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МЕДИКОМ-М" (117525, <...>, ЭТ 1 ПОМ III К 6 О 1, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 29.01.2003, ИНН: <***>)

к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (123112, <...>, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 08.02.2003, ИНН: <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 209, 4 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0011006:5601, расположенного по адресу: <...>/ (согласно условиям в приложении)

при участии: согласно протоколу

УСТАНОВИЛ:

АО "МЕДИКОМ-М" обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к ДЕПАРТАМЕНТУ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ об урегулировании разногласий, возникших между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "МЕДИКОМ-М" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 209,4 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0011006:5601, расположенного по адресу: <...>/1, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ (с учетом уточнений исковых требований в порядке ст. 49 АПК РФ).

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав письменные доказательства, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 30 апреля 2004 года между Акционерным обществом «Медиком-М» (далее по тексту - АО «Медиком-М», Общество, Истец) и Департаментом городского имущества города Москвы (далее по тексту - Департамент, Ответчик) заключен Договор аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 7-225/04 от 30.04.2004г., в редакции Дополнительного соглашения от 09 февраля 2009г, Дополнительного соглашения от 26 ноября 2010г. Дополнительного соглашения от 01 декабря 2015г к Договору аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения), находящегося в собственности города Москвы № 7-225/04 от 30.04.2004г., в соответствии с которым Истец является арендатором нежилого помещения общей площадью 209,4 кв.м., с кадастровым номером 77:06:0011006:5601, расположенного по адресу <...>/1.

18 декабря 2023 года Департамент городского имущества города Москвы на основании Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и в соответствии с распоряжением Департамента городского имущества города Москвы от 08 декабря 2023 г. № 110686 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: <...>/1, общей площадью 209,4 кв. м», направил в адрес Общества письмо № 33-6-996013/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества».

Исходя из условий, предложенных Ответчиком и урегулированных пунктом 3.1. Договора купли-продажи недвижимости № 59-9062 от 13 декабря 2023 года (далее по тексту - Договор): Цена Объекта составляет 34 727 000 (тридцать четыре миллиона семьсот двадцать семь тысяч) руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости от 19 сентября 2023 г. № М917-3152-П/2023 (далее -Отчет), выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 22 сентября 2023 г. № 955/27-23, подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Согласно письму от 18.12.2023 № 33-6-996013/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» в случае несогласия с ценой выкупаемой недвижимости Обществу необходимо передать разногласия в части цены приватизируемого объекта на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы в соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ. При этом направлять протокол разногласий в Департамент не требуется.

В соответствии с Отчетом №ОО2Н-02 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0011006:5601 общей площадью 209,4 кв.м.. расположенного по адресу: <...>/1 от 11 января 2024 года, выполненным ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО», цена Объекта составляет 14 323 516 руб. 00 коп. (Четырнадцать миллионов триста двадцать три тысячи пятьсот шестнадцать) руб. 00 коп.

Данный отчет свидетельствует о том, что цена объекта, предлагаемая Департаментом явно завышена, как и цена ежемесячных платежей по Договору.

В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ Истец воспользовался предоставленным ему правом и обратился с урегулированием возникших разногласий при заключении договора купли-продажи в Арбитражный суд города Москвы.

Истец полагает, что договор купли-продажи должен быть заключен в редакции протокола разногласий на основании следующего.

Истец полностью соответствует требованиям, установленным Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее -Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящею Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления;

3) утратил силу с 1 июля 2013 года. - Федеральный закон от 02.07.2013 № 144-ФЗ;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;

5) сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как указано в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2015 № 305-ЭС15-8832, 305-ЭС15-8151, согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора; существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение; в соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, являющуюся существенным условием такого договора, при отсутствии которого договор считается не заключенным.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законов иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом и. иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепт либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Как следует из абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ сторона, направившая оферту и получившая от сторон для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно ч. 1 ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договор на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из пункта 3.1. Договора «Цена Объекта составляет 34 727 000 руб. 00 коп. в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимость от 19 сентября 2023 г, № М917-3152-П/2023 (далее - Отчет), выполненным обществом с ограниченно ответственностью «Центр оценки «Аверс», и экспертным заключением от 22 сентября 2023 г. № 955/27-2: подготовленным Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», является окончательное согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимы: улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора) согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Истец не согласен с п. 3.1 Договора купли-продажи в редакции Департамента, поскольку согласие подготовленному ООО «ОЦЕНКА-ПРАВО» Отчету № ОО24Н-02 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 77:06:0011006:5601 общей площадью 209,4 кв.м., расположенного по адресу: <...>/1 от 11 января 2024 года цена Объекта составляет 14 323 516 руб. 00 коп. (Четырнадцать миллионов триста двадцать три тысячи пятьсот шестнадцать) руб. ОС коп.

Согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998г. №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим ФЗ, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии со ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательство Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством РФ.

Согласно разъяснениям, п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Вместе с тем, согласно письму от 18.12.2023 № 33-6-996013/23-(0)-3 «О предложении воспользоваться преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества» Департамент городского имущества города Москвы уже принял предусмотренное частью 3 статьи 9 ФЗ от 22.07.2002г. № 159-ФЗ решение об условиях приватизации арендуемого имущества, выпустив соответствующее распоряжение о продаже.

Ввиду того, что Ответчиком уже было принято распоряжение о продаже. Истец не имеет возможности в рамках отдельного иска оспаривать достоверность величины стоимости выкупаемого объекта, указанного в отчете об оценке рыночной стоимости от 19 сентября 2023 г. № М917-3152-П/2023 выполненном ООО «Центр оценки «Аверс», и экспертном заключении от 22 сентября 2023 г. № 955/27-23. подготовленном Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков».

В соответствии с п.1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.5.2005г. №92, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

Таким образом, возникшие разногласия по п. 3.1. договора купли-продажи должны быть разрешены судом в рамках рассмотрения настоящего спора, в том числе по результатам проверки достоверности отчета ООО «Центр оценки «Аверс» предусмотренными процессуальными способами.

В силу статьи 12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными законом, в том числе путем возмещения убытков.

Статьей 65 АПК РФ предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений.

В силу ч. 2 ст. 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий, в том числе по не представлению отзыва на исковое заявление.

Согласно ч. 3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В совокупности изложенного, с учетом положений ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, требования истца являются обоснованными и подлежат удовлетворению в полном объеме.

По смыслу норм статьи 110 АПК РФ вопрос о распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины разрешается арбитражным судом по итогам рассмотрения дела, независимо от того, заявлено ли перед судом ходатайство о его разрешении.

Расходы по госпошлине возлагаются на ответчика в порядке ст. 110 АПК РФ пропорционально удовлетворенным требованиям и подлежат взысканию в пользу истца.

На основании статей 12, 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, руководствуясь ст.ст. 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между АКЦИОНЕРНЫМ ОБЩЕСТВОМ "МЕДИКОМ-М" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) и ДЕПАРТАМЕНТОМ ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) при заключении договора купли-продажи объекта недвижимости общей площадью 209,4 кв.м. с кадастровым номером 77:06:0011006:5601, расположенного по адресу: <...>/1, в соответствии с Законом от 22.07.2008г. № 159-ФЗ, изложив

Пункт 3.1 договора в следующей редакции:

«3.1. Цена Объекта составляет 21 698 000 (Двадцать один миллион шестьсот девяносто восемь тысяч) рублей, в соответствии с Заключением эксперта № А40-5364/2024-28-44 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: <...>/1 по состоянию на 08.12.2023 г., выполненным АВТОНОМНОЙ НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ «ЦЕНТР ПОДДЕРЖКИ И СОДЕЙСТВИЯ СУДЕБНО-ЭКСПЕРТНОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ «ПАРИТЕТ», является окончательной, согласованной Сторонами Договора, и изменению не подлежит.

Расчеты, отраженные в Отчете, выполнены в полном соответствии с оценочной методологией, с учетом всех факторов, оказывающих влияние на стоимость Объекта, в том числе фактора общего технического состояния здания, в котором расположен Объект, а рыночная стоимость Объекта соответствует уровню цен, сложившемуся в соответствующем сегменте рынка по состоянию на дату проведения оценки.

В случае изменения в результате проведенной перепланировки площади Объекта, находящегося в залоге у Продавца, в том числе в части уменьшения, или произведенных Покупателем неотделимых улучшений Объекта, в том числе до даты заключения Договора, цена Объекта (пункт 3.1 Договора), согласованная Сторонами, пересмотру не подлежит.

НДС в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не начисляется.»

Пункт 3.4. Договора в следующей редакции:

«3.4. Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж перечисляется не позднее 30 дней с даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до соответствующего числа каждого месяца, определяемого по дню месяца (числу) даты заключения Договора (пункт 1.8 Договора).

Все платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 413 416 (четыреста тринадцать тысяч четыреста шестнадцать) руб. 67 коп., и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток основного долга.

Оплата в счет основного долга при последнем платеже соответствует невыплаченному остатку цены Объекта (пункт 3.1 Договора).

Проценты за предоставленную рассрочку подлежат уплате со дня заключения Договора (пункт 1.8 Договора) до дня оплаты основного долга в полном объеме.

Денежные средства, поступающие в счет оплаты основного долга и процентов за предоставленную рассрочку, засчитываются в первую очередь в счет оплаты процентов за рассрочку, в оставшейся части - в счет оплаты основного долга (вне зависимости от назначения платежа). При этом преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше.»

Взыскать с ДЕПАРТАМЕНТА ГОРОДСКОГО ИМУЩЕСТВА ГОРОДА МОСКВЫ (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) в пользу АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА "МЕДИКОМ-М" (ОГРН: <***>, ИНН: <***>) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 руб., а также расходы по оплате госпошлины в размере 6 000 руб.

Решение может быть обжаловано в месячный срок с даты его принятия в Девятый арбитражный апелляционный суд.

Судья:

С.С. Хорлина